二、建筑與規劃，提高你的專業素養

在房地產營銷策劃的實踐中，經常會出現“一個設計方案害死一個項目”的情況。主要原因在于：設計公司專業能力不佳，敷衍塞責，作品水平低下；開發商自以為是，聽不進專業意見，不尊重設計院，最后項目失敗，設計師承擔罪名。從房地產營銷角度來看，規劃設計方案的好壞決定著一個項目的成敗命運。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

就像做任何事情一樣，為了將事情做完善，都需要提前做規劃。之后，再按照此規劃來具體執行。同樣，在建造樓房的過程中，建筑規劃更是非常重要的一個環節。沒有規劃，或者僅有規劃而不按照規劃實施，都是無法建造出合乎標準的房子的。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

很多時候，客戶之所以要購買某個樓盤，很可能就是沖著整體規劃格局而來的。比如，方便孩子玩耍、老年人運動等。這時候，就要將樓盤的整體規劃告訴他，讓客戶胸中有數。這樣，對于促進成交的實現也是很有幫助的。

房地產規劃并不像人們認為的那樣，只是蓋房子，它主要分為城市規劃、房產項目規劃兩部分。城市規劃相對來說更復雜，涉及的方面有很多，要按照一定層次進行總體規劃，不僅包括建筑，還要受到政府政策的制約。在這里，我們重點介紹方案設計。那么，評價和分析一個設計方案的出發點是什么？要考慮哪些方面呢？

1.以人為本，規劃舒適生活

如果只想著更快更多地盈利，就容易忽略一個至高原則——為客戶提供舒適的生活環境。在我國，很多人買房都是為了居住，也許一套房子就要住上70年，所以要有為客戶負責一輩子的思想。如果只圖個人利益，倉促完成，就會給業主留下半輩子的隱患。

在項目設計之初，要將樓盤及其周邊的人流、車流動線，還有基礎設施建設，甚至是周邊的交通和商圈范圍、距離遠近都考慮在內。不僅要將房子設計合理、舒適，更要考慮住戶未來的生活是否便利。比如，現在很多人都買了車，小區內的道路網線怎么布置？道路是否需要加寬？小區的門口應該設置幾個？放在哪里？

這些事情看起來都不大，可是如果考慮不周，就會造成很多麻煩。要謹記“規劃方案無小事”。任何一個房產項目都不僅僅是賣戶型，從客戶的生活舒適角度考慮設計方案，會讓你的樓盤更受歡迎。

2.切合實際，規劃合理定位

定位，在任何商業領域都是根本。有了大致的規劃方向，只有準確地定位，才能不讓后續工作變成無用功。

有個新開發的樓盤，將目標人群定位在白領階層，為他們提供中小戶型的中檔社區，但設計師卻給小區里安置了一個近萬平方米的中庭景觀，加上噴泉、疊水，甚至還有五個水幕。

將這些頂級豪華小區的配套景觀放在中檔小區里，顯然是不合適的。想想看，不說建造費，就是后期的物業管理和水景運轉費，每年都要多出幾十萬元，如此高昂的費用誰來出？白領階層的住戶愿意出嗎？

3.方便物業，規劃長期管理

最開始，物業管理通常都是被開發商忽視的存在，但如今，物業管理越來越凸顯它的重要性。很多購房者買不買房，要看周邊的環境；掏不掏錢，要看戶型結構。而滿不滿意，就要看物業管理靠不靠譜，畢竟之后和他們長期打交道的是物業。因此，房產項目在規劃階段，不僅要考慮硬件，也應該考慮到后期的管理問題。

有一個叫明珠花園的房產項目，一家上海設計院最初給這個項目設計了中心湖的方案。以湖為中心，從內到外分別是獨棟別墅和小高層。想法很簡單：別墅業主可以最先欣賞湖景，外層業主可以到中央湖區休閑娛樂。但他們卻忽視了一個明顯的問題：外層業主要通過墅區業主的房子才能到達湖區。這樣必然會給墅區業主帶來不便，同時也會給物業管理帶來一定難度。于是，他們后期修改了方案，將一部分湖區劃分給墅區業主獨享，外層業主可以繞過別墅到達湖區。這樣，物業和安保就可以以橋為界，方便分區管理。

4.方便營銷，規劃最優包裝

與其他商業產品一樣，房產出售也需要包裝上市。對于房產營銷的規劃，也要依據兩個基本點來設計：賣點和賣相。所謂賣點就是要有讓買房者怦然心動的獨特設計，要讓你的房產在眾多看起來差不多的房子里鶴立雞群。所謂賣相就是找個專業的廣告團隊來為你策劃一個別開生面的營銷方案。如今，很多項目都提前做好園林景觀，就是為將來的營銷做準備。銷售才是開發商的最終目的，因此設計規劃也要為營銷服務。

5.避開禁忌，規劃風水寶地

對于今天的很多設計師來說，規劃設計一個房產項目要考慮采光度、建筑密度、容積率、綠化率、人流動線、基礎設施等很多因素，各種勘察、測算忙都忙不過來，但很少有人會注意到傳統建筑景觀要注意的一些問題。

而且，很多人在買樓房時總是會有一些禁忌的，如果設計者沒有考慮，就有可能被考慮這些問題的客戶厭棄，給房產項目的出售產生影響。所以在規劃和設計中，對于樓房間的路沖、角沖、戶型間的門沖等禁忌也要考慮。