一、沒有土地就沒有房地產開發

任何房地產項目的開發都離不開土地，了解必要的土地知識，也是銷售樓盤的重要步驟。要知道，開發商選中了一塊土地進行建造，并不是買了這塊土地，僅僅是購買了這塊土地的使用權，土地的使用是有年限的。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

房地產開發和土地是緊密聯系在一起的，離開了土地，房地產開發也就成了空中樓閣。而對于這些知識的掌握，也是一名優秀的樓盤銷售人員應該知道的基礎知識。因此，在正式上崗之后，首先要對相關的知識做到胸中有數。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

對于樓盤，很多客戶都會顧慮是大產權還是小產權，而且大多數人都愿意選購大產權的房子。當客戶提出這類問題時，也要做出認真回答。當然，首先自己要了解。如果一問三不知，客戶也就不會從你手里購買房子。

房子是蓋在土地上的，開發房產首先要獲得的是土地，這個問題每個人都明白。可是，一旦說到“房屋土地使用權”和“房屋產權”有什么不同，很多人都要遲疑一下。那么，兩者到底有什么區別呢？

1.“房屋土地使用權”與“房屋產權”的不同

“房屋產權”的主體當然就是“房子”，是公民的財產，擁有房屋產權的人就擁有使用、處分、收益、處置等一系列的支配權，房屋產權是可以通過購買或受贈獲得的。其權利是可以隨著房屋的合法交易而轉移的。

“房屋土地使用權”的主體主要是“土地”，只不過這些土地是專門用來建造房屋使用的。它包括政府辦公樓、科研大樓、學校等國家公共建筑，也包括廠房、商場、居民住宅等商業建筑所占用的土地。依據我國的國家性質和憲法的規定，所有土地歸國家所有，任何個人和單位只有使用權。而對于個人來說，“房屋土地使用權”就是指土地使用年限，也可以理解為房屋使用年限。

說到這兒，很多人就會問，“房屋土地使用權”是不是就是“大產權”？其實，這是房地產開發商的一個誤導。所謂“大產權”實質上是指“房屋所有權”。凡是經房管部門審核確認并頒發“房產證”的房產，才是“大產權”。也就是說，你拿到房產證的那套房，就是俗稱的“大產權”房，和房產使用年限無關。

簡單來說，房屋所有權沒有時間限制，只要房子在，產權就在。而房屋所占土地的使用權是有限的，時間過了，國家就有權處置。通常國家出讓土地使用權的期限為40年、50年、70年不等。

2.房屋土地使用權的年限

（1）我國相關法律規定：居民住宅用地的使用年限是70年，工業用地的使用年限是50年，商業用地的使用年限是40年。

（2）為什么有些開發商開發的房產土地使用權不是70年而是50年？這是因為，他們獲得土地不是正規的住宅用地，也可能是用購買工業或商業用地的錢買來的，三種性質的土地出讓金額是有區別的。

（3）很多人容易產生的一個誤區是：房屋土地使用權從拿到房子那天開始算。其實不然，真正的時間從開發商獲取土地的那一天就開始計算了。

（4）在商品房買賣交易中，除了房產證，土地證也是很重要的一個證件。按照規定，民用和工業用建筑土地證的有效期是70年，商用建筑土地證的有效期限是40年。

（5）《中華人民共和國物權法》在第149條中規定了住宅用地期限屆滿后可以自動續期，其他非住宅用地續期，要走一定的相關程序辦理。與土地相關的非住宅建筑如有事前約定，按約定處置；如果沒有，就要按相關法律法規辦理。