第一章 民國(guó)時(shí)期成都房地產(chǎn)管理概況

第一節(jié) 成都古代房地產(chǎn)管理述略

按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，房地產(chǎn)作為商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它的產(chǎn)生和發(fā)展一直以來(lái)就與城市的出現(xiàn)和城市經(jīng)濟(jì)的興起有著密切的聯(lián)系。

房屋成為商品用于交換，在封建社會(huì)中也經(jīng)歷了一定的發(fā)展過(guò)程。商品房屋的產(chǎn)生是隨著傳統(tǒng)社會(huì)生產(chǎn)力水平的提高，社會(huì)分工發(fā)展到一定程度以后，由于城市工商業(yè)進(jìn)步，商品交換范圍不斷擴(kuò)大，人們對(duì)住房的需求也隨之增加而逐步產(chǎn)生的。中國(guó)的封建社會(huì)以自給自足的自然經(jīng)濟(jì)為主，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況具有較大的地區(qū)差異，總體上是城市優(yōu)于農(nóng)村。以房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)城市中的住房與生產(chǎn)營(yíng)業(yè)用房不分，房屋主要用于滿足自身居住、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的需要，與房產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)僅僅停留在出售城市宅基地和房屋的租賃業(yè)務(wù)等方面。隨著古代城市的發(fā)展和城市商品經(jīng)濟(jì)的繁盛，與城市土地和房屋經(jīng)營(yíng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也會(huì)隨之增多，規(guī)模逐漸擴(kuò)大，甚至可能出現(xiàn)房屋的成批建筑和出租。這種為了交換而建造的房屋，便成了商品。這一時(shí)期商品房屋經(jīng)營(yíng)只是作為城市商人和手工業(yè)者正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的一筆投機(jī)生意，還沒(méi)有出現(xiàn)專(zhuān)門(mén)從事房屋生產(chǎn)和住宅經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的勞動(dòng)者。其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)投資少、規(guī)模小、偶然性強(qiáng)，與近代的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是截然不同的。只有當(dāng)商品房屋的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)以營(yíng)利為目的，出現(xiàn)專(zhuān)門(mén)從事房屋生產(chǎn)和住宅經(jīng)營(yíng)的商人及勞動(dòng)者，出現(xiàn)城市土地和房屋經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，才標(biāo)志著現(xiàn)代意義上房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生。而隨之產(chǎn)生的房地產(chǎn)管理，即對(duì)城市中與房地產(chǎn)相關(guān)的工程、事務(wù)及活動(dòng)的管理，以及因此而產(chǎn)生的法規(guī)政令及設(shè)立的機(jī)構(gòu)也是在民國(guó)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)興起后才出現(xiàn)的。

成都，作為一座有三千年歷史的古老都市，歷來(lái)是四川地區(qū)乃至西南政治經(jīng)濟(jì)文化的中心地區(qū)之一，商業(yè)發(fā)達(dá)，人文薈萃。在長(zhǎng)期的歷史演進(jìn)和城市建設(shè)過(guò)程中，清代成都城區(qū)形成了大城、滿城、皇城三城“城中城”“城套城”的城市格局。在城市周?chē)袕V大豐腴的城市郊區(qū)和鄉(xiāng)村，作為傳統(tǒng)城市，有手工制造業(yè)和商業(yè)繁盛發(fā)展的腹地支持。在政治上清末的成都實(shí)行城鄉(xiāng)合治，除滿城外，成都大城實(shí)行“一城二縣”，在行政上也分屬于成都縣和華陽(yáng)縣管理。“城外以西、北兩方為成都縣境，幅員較窄，縱橫不及40里，然皆沃土；成都縣在華陽(yáng)縣界西，三十里交郫縣，南交華陽(yáng)縣，北交新都界，東南、東北皆與華陽(yáng)分界，西北交新繁界，西南交溫江界。”成都城外東、南兩方屬華陽(yáng)縣境，幅員較成都縣幾乎大一倍，地盡膏腴。“華陽(yáng)縣東四十里交簡(jiǎn)州、雙流二界，南八十五里交彭山界，東南七十里又交仁壽界，西南二十里又交雙流界，東北一百里又交簡(jiǎn)州界。”

近代以前的成都，雖然歷史悠久且長(zhǎng)期作為四川地區(qū)政治統(tǒng)治和行政管理的中心，但舊時(shí)的中國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)合治，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村都統(tǒng)屬于一個(gè)單獨(dú)的行政管理系統(tǒng)，城市沒(méi)有自治地位，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的市政管理體系。行使城市行政職能的知縣衙署，即成都縣署和華陽(yáng)縣署，其職責(zé)為“平賦役、聽(tīng)治訟，興教化、厲風(fēng)俗。凡養(yǎng)民、禮神、貢士、讀法、皆躬親厥職而勤理之”。縣衙的主要任務(wù)是征收田賦稅務(wù)，維持統(tǒng)治秩序和社會(huì)治安，包括維修城垣及主要交通要道，興修衙署及貴族官僚的府第，修建進(jìn)行封建祭祀及與教化相關(guān)的貢院、文廟等建筑。“地方事業(yè)，向由兩縣縣令直轄，凡公安衛(wèi)生及修渠筑道一切工程，則多由市民自行舉辦，政府從未干涉。”所以為普通百姓興建住宅和商業(yè)區(qū)，進(jìn)行公共事業(yè)建設(shè)及管理等這些近代政府的基本職能，在傳統(tǒng)中國(guó)基層政府的體系中是不可能出現(xiàn)的。

因?yàn)槿狈τ行Ч芾恚鞘刑幱谝环N自然發(fā)展的狀況之下，而與房地產(chǎn)相關(guān)的各種事務(wù)，如土地交易、房屋建設(shè)、房屋交易，包括房屋的買(mǎi)賣(mài)、典押、租佃等皆由民間自由進(jìn)行，與此相關(guān)而產(chǎn)生的管理事務(wù)則由當(dāng)?shù)毓俑?fù)責(zé)處理，其內(nèi)容主要包括以下幾方面。

一、征收捐稅

捐稅是封建社會(huì)政府統(tǒng)治的基礎(chǔ)，征收捐稅是地方官府“代天巡牧”的主要職責(zé)。雖然封建社會(huì)以農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為統(tǒng)治的基礎(chǔ)，但對(duì)于城市中的房地產(chǎn)管理也要征收相應(yīng)捐稅，這類(lèi)捐稅在各朝代的名目大同小異。到清代，城市房地產(chǎn)管理中與賦稅相關(guān)的捐稅主要即是契稅和房捐兩種，如涉及城市周邊農(nóng)村之耕地的，則以征收田賦為主。契稅是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，以目標(biāo)物的不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。有清一代四川契稅歷為定額解繳，清初全省征契稅銀為21380兩，至嘉慶十六年（1811年）加征64780兩，光緒二十年（1894年）又“酌征”10萬(wàn)兩，1901年又新加征30萬(wàn)兩，共48萬(wàn)兩。全省規(guī)定的解繳稅額，按縣地的貧富分?jǐn)偅骺h按分?jǐn)偠愵~上繳，余額則地方官用以“養(yǎng)廉”。由此卻弊端叢生，如成都的華陽(yáng)縣“每契價(jià)一兩，征銀不過(guò)三分。倘值交替，即縣官卸任之年，則減至一二分”。以此招徠未投稅者踴躍投稅，當(dāng)年可收銀一萬(wàn)余兩，依例縣官在解繳布政司的契稅額后，其盈余全歸知縣所有。民間稱(chēng)降率收契稅的辦法為“放炮”，所繳之稅為“炮稅”。所以當(dāng)時(shí)民間在買(mǎi)賣(mài)田房后多暫隱不投契稅以待“放炮”，以減少稅金，由此造成大量稅金流失。清代的契稅包征包解的征稅方式已經(jīng)到了弊大于利的地步，不但不能達(dá)到官員“養(yǎng)廉”的目的，反而造出更多更貪的官吏。光緒三十四年（1908年），四川總督趙爾巽為堵流失、清吏治，將契稅提歸國(guó)有，各縣設(shè)經(jīng)征分局，四川省在成都設(shè)經(jīng)征總局，以征收契稅。當(dāng)時(shí)稅率一律按契價(jià)銀征收6%以上，即契稅一兩征銀5分8厘8毫，盡征盡解，嚴(yán)禁“放炮”。1911年，成都征收總局規(guī)定賣(mài)契按9%、典契按6%征收。改制以后歸公的契稅額大增。此前全省僅報(bào)解40余萬(wàn)兩，歸公后，經(jīng)征局當(dāng)年征收契稅銀270余萬(wàn)兩，第二年300余萬(wàn)兩，第三年280余萬(wàn)兩，改章以后契稅“遂逾三倍有余”。

二、契證地籍管理

傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易，一般是通過(guò)中介人，即傳統(tǒng)的房牙、掮客介紹，雙方協(xié)商一致后訂立契約，成交先交納一定數(shù)額的定金，在所訂契約上寫(xiě)明與交易相關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)容，一般包括：買(mǎi)賣(mài)雙方姓名、房地產(chǎn)所在地址、房屋結(jié)構(gòu)、四至、面積等內(nèi)容，邀請(qǐng)鄉(xiāng)族中長(zhǎng)者、保甲、四鄰及中證人等參加，交易雙方在契約上簽字，眾人簽章作保。在這以后交易雙方要設(shè)宴請(qǐng)客，向參與公證之人眾送紅封以示酬謝。待雙方交清房款后，立掃盤(pán)契，上報(bào)所屬地方政府辦理“公告”或“宣告”。經(jīng)“公告”后若無(wú)異議，雙方應(yīng)會(huì)同四鄰清界，再次邀請(qǐng)族中長(zhǎng)者、保甲、近鄰、中證等人參宴并告知，交易雙方正式簽訂“杜賣(mài)”或“摘賣(mài)”文契。此后，買(mǎi)方憑契約到地方官府主管稅收的機(jī)關(guān)上稅、加蓋官印并張貼印花，憑此“紅契”管業(yè)。這種房地產(chǎn)交易形式雖儀式繁瑣，但體現(xiàn)了傳統(tǒng)封建宗法社會(huì)習(xí)俗對(duì)房地產(chǎn)管理的影響，其由來(lái)已久，在民間相沿成習(xí)，影響深遠(yuǎn)。

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易中，雙方訂立買(mǎi)賣(mài)或典當(dāng)房地產(chǎn)契據(jù)時(shí)，未經(jīng)官府驗(yàn)證，不具備法律效力，叫作“白契”，也叫“草契”。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)向官府呈報(bào)、備案、納稅后，官方在“白契”上加蓋官印，加有大紅印章，故稱(chēng)“紅契”。

清代房地契約是在明代房契的基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)的，傳統(tǒng)契證制度在清代逐漸發(fā)展完善，形成于清嘉慶年間的《寫(xiě)契投稅章程》，歷代以來(lái)通過(guò)房屋契證對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行管理，是政府進(jìn)行房地產(chǎn)管理的主要手段之一。成都府屬各縣在光緒十年（1884年）前后開(kāi)始自印契式，以某縣契式為名稱(chēng)，自行統(tǒng)一編以某地縣宗第某號(hào)等，并注明“別州縣不許借用”等字樣。凡買(mǎi)賣(mài)田地者須到縣田房申請(qǐng)，照格式書(shū)寫(xiě)契文，內(nèi)容與民契無(wú)大異，是為官契。1908年，四川總督府宣布廢除了沿用多年的契尾及之前各縣自印的“小官契”，改用藩署統(tǒng)一制發(fā)的“正契格”，規(guī)定民間買(mǎi)賣(mài)田地，一律以正契格書(shū)寫(xiě)契約，每申購(gòu)正契格一張，繳工本銀二兩，一兩歸藩司，一兩歸總督署。后四川布政司及經(jīng)征局規(guī)定凡賣(mài)款十千錢(qián)以下者，免用正契格，只領(lǐng)執(zhí)據(jù)一紙粘于自書(shū)契約之后，經(jīng)蓋官印后作管業(yè)憑證。執(zhí)據(jù)名為“小契”，每千錢(qián)交小契工本費(fèi)五十文。

另外，清代的地方房地管理又通過(guò)縣署對(duì)地方的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進(jìn)行管理，以便征田賦。對(duì)地籍的管理編為保、區(qū)、圖、圩、號(hào)五級(jí)，號(hào)內(nèi)分戶(hù)，并以圖為單位編制魚(yú)鱗冊(cè)。在編定地籍的基礎(chǔ)上，確認(rèn)每一地塊的所有權(quán)人，核發(fā)產(chǎn)權(quán)憑證。舊式的田地產(chǎn)憑證為田單，單上注明某保、某區(qū)、某圖、某字圩、某號(hào)、畝數(shù)、原糧、客戶(hù)姓名等信息。

至清末，由于地方上地籍資料殘缺，認(rèn)定權(quán)屬的歷史依據(jù)已名不符實(shí)，造成了賦稅征收困難和房地產(chǎn)糾紛理斷不清等各種社會(huì)問(wèn)題。

三、民間基層管理——房牙

房地乃萬(wàn)民之所產(chǎn)，萬(wàn)民之所依，房地產(chǎn)交易很大程度上是一種民間產(chǎn)權(quán)被國(guó)家法律制度認(rèn)可的行為。除了中央和基層官府的直接管理之外，清代城市房地產(chǎn)交易管理中，民間機(jī)構(gòu)與勢(shì)力也占據(jù)了相當(dāng)?shù)姆蓊~。以房牙、中人、親鄰、宗族、會(huì)館、行會(huì)等組成的中介與民間機(jī)構(gòu)，在日常的房地產(chǎn)交易管理中起到了相當(dāng)?shù)淖饔茫ＷC了清代城市房地產(chǎn)交易的有序進(jìn)行。

房牙是牙行中的一種，是牙行在房地產(chǎn)管理具體事務(wù)中的派生。牙行又稱(chēng)牙行經(jīng)紀(jì)，是中國(guó)封建社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。牙行的最初職責(zé)，是提供市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)和評(píng)議物價(jià)，即所謂“同度量而評(píng)物價(jià)，憊遷有無(wú)，民用故賴(lài)”。后來(lái)，牙行還代替官府征收營(yíng)業(yè)稅或契稅，并從中抽取一部分傭金。牙行一般都具有半官方身份，由官府“例給官帖”，方準(zhǔn)營(yíng)業(yè)，因此又稱(chēng)“官牙”。牙行是世襲的，“祖父相傳，認(rèn)為世業(yè)；有業(yè)無(wú)業(yè)，概行充當(dāng)”。牙甲在房地產(chǎn)交易中，都起協(xié)助官府監(jiān)督管理的作用，他們的職責(zé)不同，作用也不相同。清初房契官文書(shū)中，往往還牙甲并提。如官稿示文中所謂“住房人戶(hù)隱匿不報(bào)，中牙不稅者，查出牙甲一體坐罪”。“成交房屋土地俱要按時(shí)報(bào)縣。逾期投稅者，牙甲聽(tīng)此。”契尾中也有“嚴(yán)令各屬責(zé)成甲里牙行凡遇置房產(chǎn)田地等項(xiàng)，須印給契尾與受業(yè)人”等。保甲是基層行政機(jī)構(gòu)，職責(zé)側(cè)重于行政管理；房牙作為房屋交易中介人，職責(zé)偏重于經(jīng)濟(jì)方面。房牙稱(chēng)官房牙或房行經(jīng)紀(jì)，在民間俗稱(chēng)地保。清代房牙在城市房地管理中的主要職責(zé)是辦理日常的房地買(mǎi)賣(mài)、典押事務(wù)，依照朝廷規(guī)定處分本圖土地之權(quán)，包括對(duì)房屋和土地的丈量、核準(zhǔn)、繪制地塊圖等。

順治時(shí)期，人們買(mǎi)賣(mài)房地，交辦手續(xù)和立契，都要請(qǐng)房牙、保甲等簽字畫(huà)押。官府規(guī)定，牙行每五年編審的自由度雖較前有所擴(kuò)大，私人對(duì)房屋擁有自主權(quán)，但是，這種自主權(quán)仍然不是西方“近世”那種完全、自由的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。房屋買(mǎi)賣(mài)仍然不能完全地受價(jià)值規(guī)律支配，國(guó)家和宗族仍然公開(kāi)或隱蔽地制約著房地產(chǎn)交易，體現(xiàn)了中國(guó)傳統(tǒng)封建房地產(chǎn)交易管理的特點(diǎn)。

咸豐九年（1859年），清政府頒布了《寫(xiě)契投稅章程》，共17項(xiàng)條款，其中8條專(zhuān)對(duì)房牙而設(shè)。這些條款涉及房牙職責(zé)、獎(jiǎng)罰辦法等，內(nèi)容周到細(xì)致。除了職責(zé)之外，《寫(xiě)契投稅章程》還規(guī)定了房牙的提成。“布政司頒發(fā)的契紙每張由雍正時(shí)期的五文增至一百文，二十文房牙提成。房牙、中人、代筆等費(fèi)，準(zhǔn)按百分之五提成。”咸豐《寫(xiě)契投稅章程》集清歷代房牙管理之大成，顯示出清政府對(duì)房牙管理的重視，也體現(xiàn)了房牙在房地產(chǎn)交易管理中的重要性。

到了清朝末年，房牙對(duì)于房地產(chǎn)管理的作用更加突出。民間訂立契約，須得請(qǐng)房牙簽字畫(huà)押，而這一時(shí)期的官文書(shū)，更有大段內(nèi)容是針對(duì)房牙的。宣統(tǒng)年間頒布《買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)正契》附《買(mǎi)契投稅章程》共22條，有7條涉及房牙，把咸豐年的《寫(xiě)契投稅章程》更加法律化和細(xì)致化。

房牙制度的建立，是清代對(duì)傳統(tǒng)牙行制度的繼承與發(fā)展，將牙行與房地產(chǎn)交易管理很好地結(jié)合起來(lái)，通過(guò)房牙這一半官方的民間組織，有力地控制了清代城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。隨著清代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房牙在城市房地產(chǎn)交易中的作用日益重要。房牙已經(jīng)作為清代城市房地交易管理體系中不可缺少的部分，擔(dān)負(fù)了房地產(chǎn)管理的重要職責(zé)。從順治到宣統(tǒng)，清政府對(duì)房牙制度也做了不同程度的調(diào)整，完善了房牙管理體系，強(qiáng)化了對(duì)民間房地產(chǎn)交易的管理。

四、民間宗法社會(huì)對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的介入——親鄰和宗族

在中國(guó)古代社會(huì)，封建宗法關(guān)系是維系各種社會(huì)關(guān)系的核心。就私人財(cái)產(chǎn)而言，封建國(guó)家對(duì)私人財(cái)產(chǎn)擁有象征性的權(quán)力，即所謂的“溥天之下，莫非王土；率土之濱，莫非王臣”。另外，在傳統(tǒng)中國(guó)封建社會(huì)，以地緣和血緣結(jié)合的鄉(xiāng)族共同體在民間的影響力十分深廣，其對(duì)私人房屋土地也能進(jìn)行一定程度的限制和支配。親鄰和宗族在民間管理上起到了一定作用，能較好地協(xié)助和彌補(bǔ)房牙的部分職能。

明清時(shí)期政府對(duì)親鄰在契文上的簽字已經(jīng)不做硬性規(guī)定，出賣(mài)房地產(chǎn)已經(jīng)可以不再“問(wèn)取親鄰”。但是清代許多房契文約中仍有“自賣(mài)之后，如有親族人等競(jìng)爭(zhēng)者，有賣(mài)主一面承管”等字樣，立契亦有“左鄰”“右鄰”簽名畫(huà)押。以左右親鄰在契約文書(shū)上簽字畫(huà)押，表示他們確認(rèn)契文的效力，并為以后如發(fā)生房地糾紛時(shí)承擔(dān)證明的義務(wù)。

下為光緒二年（1876年）成都人文裕順杜賣(mài)華邑南門(mén)內(nèi)上池街獨(dú)院房契的契尾：

立杜賣(mài)瓦房基址契約人文裕順仝子紹雍、紹康、紹福、紹璧情因需銀使用，愿將先年自置華邑南門(mén)內(nèi)上池街坐北向南瓦獨(dú)院壹座、叁間土墻、大門(mén)道壹道。前與清醮會(huì)地基為界，亦與徐姓墻腳為界，又與馮姓墻腳為界，后與黃姓滴水為界，左與李姓巷心為界，右與杜姓竹壁為界，各界分明毫無(wú)紊雜，周?chē)駢?shù)木磚石一并在內(nèi)門(mén)臺(tái)扇格均各俱全。先盡鄰族無(wú)人承買(mǎi)，自請(qǐng)中證說(shuō)合，甘愿出賣(mài)與李廷楨名下出銀承買(mǎi)管業(yè)，比日憑中證置實(shí)價(jià)紋銀壹百三拾兩整，九九足色兌當(dāng)日眼同中證銀契兩交，賣(mài)主一手收清并無(wú)下欠分厘，亦無(wú)債務(wù)。至于出賣(mài)之后任隨買(mǎi)主修造賠補(bǔ)托高填低招佃自住，聽(tīng)其自便，賣(mài)主族鄰不得異言。倘有別情況一力承當(dāng)，不與買(mǎi)主相涉。比系兩家甘愿，并無(wú)套哄逼勒等情，恐口無(wú)恁，特立杜賣(mài)基址文契一紙，交與買(mǎi)主永遠(yuǎn)存據(jù)。

清醮首事：劉合順、高怡亭；保正：張敬發(fā)、宋天意；甲長(zhǎng)：黎三義、陳金盛、易永昌；鄰：黃洪興、李道全；街：譚福玉、劉洪順；中證人：馮正興、徐洪順、饒興順；街約：賀洪興代筆。

光緒二年十二月初六日立杜賣(mài)基址契約人文裕順+子紹康、紹璧、紹雍、紹福。

在中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)，同族人比鄰而居的情況非常常見(jiàn)，所以很大程度上，鄰里居住的多是在不同程度上有血緣關(guān)系的親族。此份賣(mài)房文契中，亦先確定“先盡鄰族無(wú)人承買(mǎi)，再由中證說(shuō)合”，后又強(qiáng)調(diào)出賣(mài)之后“任隨買(mǎi)主修造賠補(bǔ)托高填低招佃自住，聽(tīng)其自便，賣(mài)主族鄰不得異言”，都表明了由于傳統(tǒng)的宗法觀念，親族鄰里在購(gòu)房過(guò)程中仍有一定的權(quán)力。立契時(shí)由左鄰右舍簽字畫(huà)押，并有清醮首事、保甲長(zhǎng)、街坊、中證人等作證。體現(xiàn)出清代房屋買(mǎi)賣(mài)的自由度雖較以前有所擴(kuò)大，私人對(duì)房屋擁有較大的自主權(quán)，但是，這種自主權(quán)仍然不是西方“近世”那種完全、自由的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。房屋買(mǎi)賣(mài)仍然不能完全地受價(jià)值規(guī)律支配，國(guó)家和宗族仍然公開(kāi)或隱蔽地制約著房地產(chǎn)交易，體現(xiàn)了中國(guó)傳統(tǒng)封建房地產(chǎn)交易管理的特點(diǎn)。

總而言之，由于城市發(fā)展程度的局限，民國(guó)時(shí)期之前的成都城市房地產(chǎn)交易雖有了一定的規(guī)模，但并沒(méi)有形成以城市土地房屋為商品的生產(chǎn)交易行業(yè)及市場(chǎng)，近代意義上的城市房地產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有形成。只有在近代化的成都城市形成的過(guò)程中，政府對(duì)城市土地的開(kāi)發(fā)及管理才開(kāi)始由以前的僅以征賦稅為目的的簡(jiǎn)單管理，逐步發(fā)展到比較專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)的城市土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理。