第一節 史上最長的房地產大牛市

60年大牛市的時代背景是，人口和經濟穩定增長、城市化進程較快。1946—2006年，美國每年新增人口保持在200萬以上，年均新增247萬人（見圖3.1），高于1900—1930年的155萬，比1931—1945年112萬人的兩倍還多。1860—1940年，美國進入快速城市化階段，城市化率從19.8%提升至56.5%，年均提升0.46個百分點；1950—2000年，城市化進程仍較快，從64%提升至79%，年均提升0.3個百分點（見圖3.2）。

美國經濟保持平穩快速增長，見圖3.3。1889—1945年，GDP從125億美元增長到2 280億美元，年均名義和實際增速分別為5.3%和3.9%。2006年GDP達13.8萬億美元，1946—2006年年均名義和實際增速分別為7%和3.1%，仍保持在較快水平。1945年以前，經濟波動較為劇烈，實際增速既出現過接近20%的正增長，也出現過-13%的負增長。1946年以后，經濟波動顯著弱化，實際增長基本保持在正區間，且不超過10%。

提高住房自有率逐漸成為美國政府的住房政策價值取向。大蕭條之后，美國政府開始干預住房領域，羅斯福總統提出“每個家庭獲得體面住房的權利”。20世紀90年代以后，老布什、克林頓、小布什三位總統以提高住房自有率為住房戰略，特別是提高中低收入和少數族裔家庭的住房自有率。

流動性長期充裕，有效滿足新增住房信貸需求，助推牛市。1944年布雷頓森林體系建立，奠定以美元為中心的國際貨幣體系，牙買加體系延續美元霸權地位。美國享有向全球征收鑄幣稅的特權，可以輸出通脹，因此貨幣政策長期寬松，住房市場獲得充裕流動性，滿足人口增長和城市化創造的住房需求。1946—2006年，M2保持正增長，年均增速6.5%（見圖3.4），較1867—1945年高0.6個百分點，與名義GDP增速基本相當，比實際GDP增速高3.4個百分點，較1867—1945年的M2與實際GDP增速差值高1.7個百分點。2006年居民住房抵押貸款余額較1945年增長442倍，至11.24萬億美元，年均增速高達10.5%（見圖3.5），遠高于1896—1945年4.9%的年均增速。

住房新開工（見圖3.6）活躍，自有率（見圖3.7）顯著提升。1889—1945年，住房新開工年均僅39.6萬套，1925年最高也不到100萬套。1946年達到102.3萬套，1946—2006年年均153萬套。1890—1940年，住房自有率從未突破50%，1940年僅44%。1960年提升至62%，之后一直維持在60%以上，2006年達到頂峰69%。

房價顯著上漲。“二戰”以前，房價波動顯著，1890—1945年，名義房價指數僅上漲1倍，實際房價下跌12%。1946—2006年，名義房價指數持續正增長。2006年較1945年名義房價上漲24倍，年均增速5.4%（見圖3.8），實際房價指數上漲達121%（見圖3.9）。