第三章 美國60年房地產大牛市的巔峰繁榮與驟然落幕
“二戰”結束至次貸危機前夕，美國房地產市場經歷了長達60年的大牛市。1946—2006年，住房新開工保持在100萬套/年以上，年均153萬套；名義房價指數持續正增長，累計上漲24倍，年均增速5.4%，實際房價指數累計上漲121%，核心城市的房價漲幅更高，是跑贏印鈔機的少數資產之一；住房自有率從1940年的44%提高至2006年的69%。2000年以后，房地產牛市走向泡沫，市場交易過熱，房價暴漲。一、二手房交易量增長38%，交易額增長102%，名義房價指數累計上漲66%，年均增速高達10.6%，實際房價指數累計上漲46%，年均達7.9%。加息刺破泡沫，房地產風險傳導至金融市場，最終升級為國際金融危機。是什么樣的制度和政策導致了美國房地產的大牛市和大危機？
房地產過度金融杠桿化是風險之源。美國政府享有全球性的貨幣特權，又天然以國內政治利益為先，傾向于寬松的貨幣政策。對住房領域過度支持，一級市場通過保險降低信貸門檻，二級市場支持金融機構將抵押貸款出表，這導致美國住房領域長期處于流動性泛濫、高杠桿、過度消費的繁榮期，房地產泡沫化程度高，最終破裂后升級為全球性的金融危機與經濟危機。美國土地以私有為主，在用途和規劃管制下可自由交易，居民住宅用地供給充足，為高水平住房消費提供了支撐。但鼓勵自有、偏愛單戶住房、住房面積較大的超前住房消費，使美國家庭住房負擔較為沉重，對危機的承受能力較弱。美國征收房地產稅的主要目的是為地方籌集稅源，而并不是將其作為房地產調控的政策工具。其中保有環節的房地產稅，提升區域房地產價值，使有房戶直接受益，對居民房價預期影響不大。交易環節輕買方重賣方，對短期投機行為從重征稅，但抑制作用有限。美國的住房保障政策經歷了四個階段，政策重點逐漸從供給端轉向需求端，保障方式從實物保障轉向貨幣補貼，目前形成以私人主導供給、政府財稅補貼、供給需求并重的住房保障體系。