第三節(jié) 土地供給不足、人口持續(xù)流入、金融市場化共同推動房價剛性上漲

英國房價長期上漲，大幅跑贏通脹。1917—2017年，英國名義房價指數上漲888倍，年均漲幅達7%，同期CPI上漲48倍，年均漲幅達4%。英國房價漲幅也顯著高于其他主要發(fā)達經濟體。1970—2017年，英國名義房價指數上漲52.8倍，高于同期意大利、法國、美國、德國、日本分別33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的漲幅。

一、土地供應不足導致高地價，推動房價剛性上漲

土地分配嚴重不均，英國強大的大地主階級，固守土地代表社會地位的觀念和土地稀缺性推動價值長期上漲的預期，對土地轉讓的積極性不高，并且對于出租的土地也會做一定的使用限制。

規(guī)劃環(huán)節(jié)重保護輕開發(fā)。英國政府長期堅持保護鄉(xiāng)村與生態(tài)環(huán)境的理念，客觀導致開發(fā)用地長期供給不足。在房價最高的倫敦，已開發(fā)土地占比達58.7%，進一步開發(fā)的難度不斷加大，空間越來越小，而倫敦周邊50年代以來設置的綠帶則維持良好。相比之下，日、韓等國家城市綠帶則不斷縮減，持續(xù)補充開發(fā)用地。盡管鼓勵土地二次開發(fā)有助于提高資源利用效率，緩解大城市供地緊張問題，但也提高了房地產開發(fā)難度。據2017年住房白皮書披露，英國40%的地區(qū)缺乏滿足人口持續(xù)增長的住房規(guī)劃。

開發(fā)環(huán)節(jié)效率低下。房地產開發(fā)項目申請前需向當地政府反復咨詢磋商，歷時幾月到幾年不等；項目審批歷時也較長，2011年以前住宅項目獲得規(guī)劃許可證平均需要44周；項目獲批后的開發(fā)進度監(jiān)管不嚴格，獲批但未開工的項目持續(xù)增多，項目完工規(guī)模也常年低于獲批數量。

土地供給不足導致高地價，成為高房價的重要推手。如圖2.4所示，在英國，地價與房價變動呈現高度一致性，1964—2002年兩者相關系數高達77%；房價大漲的年份，地價增速往往比房價更高。

二、外來移民推動人口增長，支撐長期住房需求

英國人口增速回升至20世紀以來的較高位水平。1850—2017年，英國總人口由2 212萬人增長至6 604萬人，人口數量增長近3倍，年均復合增長率為0.66%。英國的人口增長，根據增速可以劃分為四個階段：1850—1910年，年均增速高達1.06%；1910—1970年，年均增速放緩至0.48%；1970—2000年，年均增速進一步降至0.19%，特別是70年代，更多次出現負增長，之后緩慢回升；2000年至今，人口增長重新提速，年均增速回升至0.68%，與1850年以來的平均水平相當，特別是次貸危機以后保持在0.8%左右，對應于20世紀以來的較高位水平。從地理分布上看，英格蘭是英國人口的主要居住地。英國主要由英格蘭、威爾士、蘇格蘭以及北愛爾蘭四大區(qū)域組成。其中，英格蘭的人口占比自1850年起一直保持在75%以上，且持續(xù)提升，2017年達到84%，同年蘇格蘭、威爾士及北愛爾蘭人口數占比則分別為8%、5%和3%。

如圖2.5所示，80年代以來，移民顯著凈流入，推動英國的人口增長創(chuàng)歷史新高。80年代以前，英國的流入人口多數時期低于流出人口，是凈移出國。從80年代開始，隨著英國經濟逐漸從“英國病”中恢復平穩(wěn)上漲，吸引了大量移民的遷入，凈移民格局由出轉入，且凈移入人口持續(xù)提升，2015年達到最高的33.2萬人。在移民增長的帶動下，英國人口凈增長規(guī)模也回升至歷史高位水平，2016年更是創(chuàng)出54萬人的歷史高點。1990—2016年，英國總人口凈增加857萬人，同期移民人口凈增425萬人，對人口增長貢獻率高達50%。

英國人口重回高增長，支撐未來住房需求。如圖2.6所示，1949—1979年，英國年均新增人口22萬人，而政府主導住房建設，年均住房新完工達32萬套，顯著緩解了住房短缺問題。80年代以來，英國政府逐漸退出直接供給住房的政策，住房新完工數量持續(xù)下降，年均規(guī)模不足20萬套，而人口增長則在移民流入的推動下顯著提升，年均規(guī)模近26萬人。人口增長帶來的住房需求與保持低位的供給之間，形成了長期的較顯著的剪刀差，一方面促成了次貸危機之前房價的快速上漲，另一方面支持了次貸危機之后英國房價的顯著反彈。累積的供需缺口和持續(xù)的人口增長，將支撐英國未來的住房需求。

三、住房金融市場化刺激居民加杠桿，助推房價

英國住房金融市場從80年代之前的80%建房合作社、20%市場化機構的互助型住房金融體系，轉變成現在的80%市場化機構、20%建房合作社的市場型住房金融體系。

住房金融市場化刺激居民部門加杠桿。一方面，抵押貸款利率不穩(wěn)定，導致居民貸款需求不平穩(wěn)。另一方面，金融機構更加偏好抵押貸款，抵押貸款與公司貸款的利差從70年代之前的正利差轉變?yōu)?0年代以來的負利差。加上政府推行社會住房私有化，更激發(fā)了居民的購房需求，共同導致居民部門債務水平的激增。80年代之前，住房抵押貸款占GDP比重保持在20%以下，但隨后的30年急速增長，2010年達到歷史最高的64%。

房地產過度金融化，顯著推升房價，滋生泡沫，最終爆發(fā)危機。80—90年代，無論是M4還是房貸占GDP的比重都出現顯著提升，升幅約30個百分點。貨幣金融因素主導了房價漲幅，80—90年代，英國名義房價指數年均漲幅達7.3%，明顯高于50—60年代的4.1%。同時，居民部門負債過高，2008年，英國居民負債占收入比重超過150%，比美國還高，最終導致英國成為次貸危機中受沖擊最大的國家之一。2009年，英國名義房價指數下跌9%，創(chuàng)歷史最大跌幅。