第四節　房地產經紀的產生與發展

一、單項選擇題（每題的備選答案中只有1個最符合題意）

1．經紀的產生和發展是以（　?。榍疤岬摹＃?006年真題］

A．商品生產和商品交換

B．社會分工和產業分離

C．物物交換和錢物交換

D．制度改革和經濟改革

【答案】A

【解析】從經紀產生的歷史看，經紀是商品生產和商品交換發展到一定階段的產物。到了近代和現代，社會分工日益發展，生產社會化程度日益提高，市場迅速擴大，商品市場內在的信息不對稱問題日益突出。傳統的商業形式并不能解決這一矛盾，新的商業組織形式和經營方式不斷革新涌現。一方面，眾多的生產者不能及時找到消費者；另一方面，眾多的消費者找不到合適的商品。一部分掌握各種信息和購銷渠道的人為交易雙方提供信息介紹和牽線服務，促成交易的實現，由此產生了人類經濟活動的全新行業——經紀業。

2．唐代專門從事田宅交易的經紀人稱為（　?。?。［2012年真題］

A．駔儈

B．掮客

C．房牙

D．莊宅牙人

【答案】D

【解析】唐代專事田宅交易的經紀人開始被稱為“莊宅牙人”。A項，“駔儈”是漢代對經紀人的專業稱謂；B項，1840年鴉片戰爭以后，我國上海等一些通商口岸城市，出現了房地產經營活動，房地產掮客也應運而生；C項，“房牙”是指在元代從事房屋買賣說合的中介。

3．據史料記載，我國房地產經紀活動最早可以追溯到（　?。?。［2009年真題］

A．唐代

B．宋代

C．元代

D．清代

【答案】A

【解析】唐代專事田宅交易的經紀人開始被稱為“莊宅牙人”。后周時期有了政府發放牙帖的官牙人，并出現牙行。宋代牙人具有了管理交易、協助征稅的職能。元代大量存在從事房屋買賣說合的中介，他們被稱為“房牙”。明清時期，房牙又稱官房牙或房行經紀，由官府“例給官帖”，方準營業。1840年鴉片戰爭以后，我國上海等一些通商口岸城市，出現了房地產經營活動，房地產掮客也應運而生。

4．為了減少房地產經紀合同糾紛，（　?。┰?006年發布了一套《房地產經紀業務合同推薦文本》。［2008年真題］

A．中國房地產估價師與房地產經紀人學會

B．中國房地產業協會

C．建設部

D．國家工商行政管理總局

【答案】A

【解析】為加強行業管理，規范房地產經紀行為，2006年10月31日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布了《房地產經紀執業規則》和一套《房地產經紀業務合同推薦文本》（包括房屋出售委托協議、房屋出租委托協議、房屋承購委托協議和房屋承租委托協議）。

5．網絡信息技術和連鎖經營模式等在房地產經紀行業中應用十分廣泛，這說明房地產經紀行業也屬于（ 　 ）。［2012年真題］

A．高新技術產業

B．信息產業

C．現代服務業

D．商業

【答案】C　

【解析】作為現代服務業的房地產經紀業的從業務人員，不僅要掌握房地產專業知識，還要掌握相關產業的產業運行、業務流程、商品特征等專業知識。應用網絡信息技術和連鎖經營模式，不僅提高了信息發布的速度、降低了信息發布的成本，還為客戶提供了24小時的全方位信息獲取平臺，為顧客提供更優質的服務。

6．在我國，大量存在從事房屋買賣說合的中介，他們被稱為“房牙”的朝代是從（　?。╅_始的。

A．宋代

B．元代

C．明代

D．清代

【答案】B

【解析】元代大量存在從事房屋買賣說合的中介，他們被稱為“房牙”。元代房地產經紀的地位得到提高，對房地產經紀的管理也進一步加強，《通制條格》卷十八《關市》記載：“除大都羊牙及隨路買賣人口、頭匹、莊宅，牙行依前存設，驗價取要牙錢，每十兩不過二錢，其余各色牙人，并行革去”。

7．中國內地房地產經紀業在（　　）階段，一些城市的市級、區（縣）級房產交易所和房產交易市場陸續轉制，由直接參與房地產中介服務轉為主要履行相關房地產市場管理職能。

A．復蘇

B．初步發展

C．快速發展

D．萌芽

【答案】B

【解析】1978年到現在，中國大陸房地產經紀業的發展可以分為以下幾個階段：①復蘇階段，1978～1992年。我國房地產經紀業復蘇是以城鎮住房制度改革和房地產市場興起為背景，以房地產權屬登記為條件，以落實私房政策為契機而展開的。②初步發展階段，1992～2001年。1996年前后，全國各市、區（縣）的房產交易所和房產交易市場開始轉制。由于房地產經紀活動合法化和房地產經紀機構的建立，房地產交易中心主要提供交易、納稅、貸款、過戶、辦證等服務，履行房地產市場相關的管理職能，不再直接參與房地產中介服務。③快速發展階段，2001年至今。2001年之后，房地產需求兩旺，存量房市場興起，商品房價格快速上漲，房地產買賣、租賃市場全面繁榮。房地產經紀行業進入快速發展時期。

8．房地產經紀業發展的歷史進程中，在（　?。╇A段，《房地產經紀管理辦法》正式實施。

A．復蘇

B．起步

C．初步發展

D．快速發展

【答案】D

【解析】我國房地產經紀業發展主要是在1978年之后。這一時期中國大陸房地產經紀業的發展可以分為以下幾個階段：①復蘇階段，1978～1992年；②初步發展階段，1992～2001年；③快速發展階段，2001年至今。為加強和規范對房地產經紀行業的全面管理，2011年4月1日，《房地產經紀管理辦法》正式實施，對交易資金監管、經紀從業人員要求、資金監管等再次作了重申，同時也有對構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺、基本合同簽訂等的新舉措。

9．香港的地產代理公司是從20世紀80年代初開始引入（　?。?，即員工為公司賺取的傭金越多，所分得的該筆傭金的比例越高。

A．傭金制

B．比例制

C．分紅制

D．市場制

【答案】A

【解析】香港房地產經紀業，在真正意義上由個人為主的經營方式向企業化轉變是在20世紀80年代初。香港的地產代理公司是從20世紀80年代初開始引入傭金制度，即員工為公司賺取的傭金越多，所分得的該筆傭金的比例越高。在此之前，地產代理公司的營業員以每月薪金為主，員工工作表現及業績良好，老板只以獎金作為鼓勵，并沒有傭金制度，更別說傭金比例了。

10．中國香港于1997年頒布了（　?。?，標志著中國香港房地產經紀納入了法治化管理的軌道。

A．《地產經紀條例》

B．《地產代理條例》

C．《地產代理與居間條例》

D．《不動產經紀條例》

【答案】B

【解析】1997年5月21日，香港頒布《地產代理條例》（1997年第411號法律公告），標志著房地產經紀納入了法制化管理的軌道，其運作更加規范、有效、專業。

11.MLS系統的特點不包括（　　）。

A．采用會員聯盟的形式

B．保證信息的全面性和時效性

C．降低交易風險，提高交易成功率

D．縮短交易時間，提高交易效率

【答案】C

【解析】由于美國房地產經紀服務普遍采用獨家代理方式，因此房地產經紀人都樂意將信息加入MLS，以加快房源銷售的速度。這樣就在行業內形成了協作互利、公平競爭的行業運行機制，降低了經紀人的信息搜尋成本，提高了交易效率，同時也增強了交易的透明度，避免了經紀企業之間的惡性競爭。

12．通過MLS系統，不僅增強了系統內企業的業務能力，形成了協作互利、公平競爭的行業運行機制，避免了經紀企業之間的惡性競爭，而且增強了交易的（　?。?。

A．透明度

B．成功率

C．協作性

D．穩定性

【答案】A

【解析】由于美國房地產經紀服務普遍采用獨家代理方式，因此房地產經紀人都樂意將信息加入MLS，以加快房源銷售的速度。這樣就在行業內形成了協作互利、公平競爭的行業運行機制，降低了經紀人的信息搜尋成本，提高了交易效率，同時也增強了交易的透明度，避免了經紀企業之間的惡性競爭。

13．房地產經紀信息系統（MLS）本質在于實現了（　　）。

A．客戶共享和傭金共享

B．信息共享和傭金共享

C．客戶共享和信息共享

D．公眾服務共享和客戶共享

【答案】B

【解析】全美房地產經紀人協會（NAR）通過兩個關鍵手段對房地產經紀行業進行管理：①建立了一個高標準的行業從業人員職業道德規范；②建立了房地產經紀行業的信息共享和協作制度，其核心是多重房源上市服務系統（MLS）。全體會員都可以使用MLS系統內的房源信息向自己的買方客戶推薦，一旦成交，如果房源的受托經紀人事先已明確寫明傭金的分配方式的，按該方式由賣方委托的經紀人與買方委托的經紀人按此方式分享傭金。如果房源受托經紀人沒有明確說明傭金分配方式，則系統默認傭金在賣方委托的經紀人與買方委托的經紀人之間平均分配。

14．按照《國民經濟行業分類》，中國的國民經濟被劃分為20個門類，其中房地產業作為一個單獨的大類，即第（　?。╊?。

A．J

B．K

C．L

D．G

【答案】B

【解析】按照《國民經濟行業分類》（GB／T 4754—2011），中國的國民經濟被劃分為20個門類。其中房地產業作為一個單獨的大類，即第K類。在這一大類中，又包括5個小類：①房地產開發經營；②物業管理；③房地產中介服務；④自有房地產經營活動；⑤其他房地產活動。

15．房地產經紀機構的一切活動以其所擁有的（　　）為基礎和依托。

A．信息

B．資源

C．客源

D．房源

【答案】A

【解析】傳統的房地產經紀業主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通過供需配對促成交易。其信息整合的范圍僅限于同一經紀機構內部。從發達國家和地區房地產經紀業發展的經驗來看，依托于快速發展的信息技術，房地產經紀行業可以通過建立全新的行業運行模式，采用最先進的信息技術，在更大范圍內整合房地產市場及相關信息，進一步提高其促進房地產市場流通的功能，并通過各類信息的深度加工，圍繞房地產市場流通提供專業咨詢、顧問等高附加值服務。即信息是房地產經紀機構一切活動的基礎和依托。

16．傳統的房地產經紀業主要集中于（　?。┦袌?。

A．寫字樓

B．住宅

C．商鋪

D．購物中心

【答案】B

【解析】傳統的房地產經紀業主要集中于住宅市場。住宅市場以買賣為主的流通方式使得房地產經紀業并不太關注房地產使用過程中的問題，因此，從業人員主要需要掌握房地產交易、產權登記的法律和實務操作知識與技能，以及相關的建筑、金融、市場營銷知識等。而作為現代服務業的房地產經紀業更多地拓展到了種類繁多的商業房地產領域，大量涉獵寫字樓、商鋪、購物中心、倉儲和工業房地產市場，為金融、商業、物流、制造業等企業提供房地產租賃、購置的咨詢、代理服務。

17．目前，（　?。┮殉蔀榉康禺a經紀人獲得客源的一個重要渠道。

A．網上虛擬地盤

B．房地產經紀門店

C．房源發布網絡化

D．網上門店

【答案】D

【解析】近年來，瀏覽各大房地產專業網站和知名門戶網站的房地產頻道，是許多購房人了解存量房市場的必要環節，因此，網上門店已成為房地產經紀人獲得客源的一個重要渠道。

二、多項選擇題（每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意）

1．《房地產經紀業務合同推薦文本》（2006版）包括（　?。?。［2008年真題］

A．房屋出售委托協議

B．房屋出租委托協議

C．房屋承購委托協議

D．房屋承租委托協議

E．房屋拍賣委托協議

【答案】ABCD

【解析】為加強行業管理，規范房地產經紀行為，2006年10月31日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布了《房地產經紀執業規則》和一套《房地產經紀業務合同推薦文本》，包括：①房屋出售委托協議；②房屋出租委托協議；③房屋承購委托協議；④房屋承租委托協議。

2．關于多重上市服務系統（MLS）的說法，正確的有（　?。?。［2011年真題］

A．是一種銷售模式

B．是先進的房地產流通管理系統

C．本質是實現信息共享和傭金共享

D．是一種組織結構形式

E．能夠實現交易各方的共贏

【答案】ABCE

【解析】D項，多重房源上市服務系統（MLS）不是一種組織結構形式，而是一種服務系統。1908年，美國建立了全國的房地產經紀行業協會——全美房地產經紀人協會（NAR）。NAR通過兩個關鍵手段對房地產經紀行業進行管理：①建立了一個高標準的行業從業人員的職業道德規范；②建立了房地產經紀行業的信息共享和協作制度，其核心是多重房源上市服務系統（MLS）。其中，對于多重房源上市服務系統（MLS），全體會員都可以使用它的房源信息向自己的買方客戶推薦，一旦成交，如果房源的受托經紀人事先已明確寫明傭金的分配方式的，按該方式由賣方委托的經紀人與買方委托的經紀人按此方式分享傭金。如果房源受托經紀人沒有明確說明傭金分配方式，則系統默認傭金在賣方委托的經紀人與買方委托的經紀人之間平均分配。

3．《中華人民共和國城市房地產管理法》中所指的房地產中介服務包括（　?。?。［2006年真題］

A．房地產經紀

B．房地產咨詢

C．物業管理

D．房地產投資開發

E．房地產估價

【答案】ABE

【解析】按照《國民經濟行業分類》（GB/T 4754—2011），中國的國民經濟被劃分為20個門類。其中房地產業作為一個單獨的大類，即第K類。在這一大類中，又包括5個小類：①房地產開發經營；②物業管理；③房地產中介服務；④自有房地產經營活動；⑤其他房地產活動。其中，房地產中介服務包括房地產咨詢、房地產價格估價、房地產經紀等活動。

4．房地產經紀業向現代服務業的轉型，主要體現在（　?。?。［2009年真題］

A．以先進的信息技術為主要依托

B．行業知識和技術密集程度提高

C．專業化分工向縱深發展

D．企業規?？s小

E．現代企業制度成為龍頭企業的發展根本

【答案】ABCE

【解析】目前，房地產經紀業正呈現出由傳統房地產經紀業向現代房地產經紀業發展的趨勢，具體而言，表現在以下幾個方面：①信息整合、開發與利用能級大大提高，業務領域向高附加值服務延展；②行業知識和技術密集程度提高，專業化分工向縱深發展；③以互聯網為依托的新型房地產經紀業態發展迅速；④企業規模擴大，現代企業制度成為龍頭企業的發展根本。

5．房地產掮客在1840年鴉片戰爭以后應運而生，其活動的范圍十分廣泛，包括（　?。?/p>

A．買賣

B．拍賣

C．租賃

D．貸款

E．抵押

【答案】ACE

【解析】1840年鴉片戰爭以后，我國上海等一些通商口岸城市，出現了房地產經營活動，房地產掮客也應運而生。房地產掮客活動的范圍十分廣泛，有買賣、租賃、抵押等。掮客對于活躍房地產市場，緩解市民住房緊張，促進住房商品流通，起過一定的作用。但多數經營作風不正，投機取巧，又加上舊政府管理不嚴，放任自流，在一定程度上加劇了房地產市場的混亂。

6．1978年到現在，我國房地產經紀業發展的階段，正確的表述包括（　?。?/p>

A．第一階段：復蘇階段（1978～1992年）

B．第二階段：初步發展階段（1992～2001年）

C．第三階段：快速發展階段（2001年至今）

D．第四階段：盤整階段（2000～2004年）

E．第五階段：擴張階段（2005～2008年）

【答案】ABC

【解析】改革開放為中國大陸的房地產經紀業提供了孕育、生長的土壤。隨著房地產市場的恢復、活躍和發展壯大，以及境外房地產經紀機構和運作經驗的植入，房地產經紀業也開始復興，并取得了快速發展。這一時期中國大陸房地產經紀業的發展可以分為以下幾個階段：①復蘇階段，1978～1992年；②初步發展階段，1992～2001年；③快速發展階段，2001年至今。

7．中國臺灣地區房地產經紀業的發展時期包括（　?。?。

A．盤整時期

B．中介雛型時期

C．中介公司建立時期

D．零星戶時期

E．中介發展時期

【答案】BCDE

【解析】中國臺灣地區房地產經紀業的發展（1949年以后），包括：①傳統時期（1970年以前）；②中介雛型時期（1971～1980年）；③零星戶時期（1980～1985年）；④中介公司建立時期（1985～1991年）；⑤中介發展時期（1991～1996年）。

8．我國臺灣地區房地產經紀業在中介發展時期，行業發展的特點有（　?。?/p>

A．拓展項目，全面服務

B．提供虛假信息

C．調整薪獎，注重品牌

D．不合理收費

E．同業聯盟，交易安全

【答案】ACE

【解析】我國臺灣地區房地產經紀業在中介發展時期，即1991～1996年，行業發展有以下幾個特點：①拓展項目，全面服務。加盟式的中介業者不斷壯大，市場上逐漸形成直營與加盟兩大模式，并重視提高服務質量。②調整薪獎，注重品牌。隨著民眾收入水平提高，人們逐漸重視房屋，這促使房屋中介業趨向追求服務質量和信譽形象。③同業聯盟、交易安全。1995年起，臺灣房屋中介業進入同業聯盟時期，即由同業發起聯賣制度。1996年6月，信義房屋推出“成屋履約保證”，住商不動產宣告辦理“不動產交易簽證”，為保障交易安全建立了良好制度，并為同業相繼推廣，在行業中逐漸形成交易安全的保障機制。

9.MLS的含義是多重房源上市服務，是房地產經紀行業（　　）的服務系統。

A．共享資源

B．共享信息

C．協同管理

D．協同銷售

E．共享傭金

【答案】BDE

【解析】美國建立了房地產經紀行業的信息共享和協作制度，其核心是多重房源上市服務系統（MLS）。1897年，一些房地產經紀人開始與同行分享自己的客戶名單，此后，各個地區的房地產經紀行業協會建立起各個地區的MLS，NAR成立后又建立了全國性的MLS。二戰后隨著大量新的購房人進入住房市場，MLS逐漸成為美國房地產市場的支柱和房地產經紀行業的基本制度。NAR要求會員將自己已獲得代理銷售權的房源在規定時間內提交給MLS，全體會員都可以使用MLS系統內的房源信息向自己的買方客戶推薦，一旦成交，如果房源的受托經紀人事先已明確寫明傭金的分配方式的，按該方式由賣方委托的經紀人與買方委托的經紀人按此方式分享傭金。如果房源受托經紀人沒有明確說明傭金分配方式，則系統默認傭金在賣方委托的經紀人與買方委托的經紀人之間平均分配。

10．按照《國民經濟行業分類》（GB/T 4754—2011），中國的國民經濟被劃分為20個門類。其中房地產業作為一個單獨的大類，又包括的小類有（　?。?。

A．農產品經紀

B．其他房地產活動

C．房地產中介服務

D．物業管理

E．房地產開發經營

【答案】BCDE

【解析】按照《國民經濟行業分類》（GB/T 4754—2011），中國的國民經濟被劃分為20個門類。其中房地產業作為一個單獨的大類，又包括5個小類：①房地產開發經營；②物業管理；③房地產中介服務；④自有房地產經營活動；⑤其他房地產活動。

11．在我國，房地產經紀企業介入到房地產開發過程的前期，為開發商提供（　?。┓?。

A．市場調查

B．投資咨詢

C．產品定位

D．營銷策劃

E．風險分析

【答案】ABCD

【解析】在我國，許多房地產經紀機構介入到房地產開發過程的前期，為開發商提供市場調查、投資咨詢、產品定位、營銷策劃等咨詢服務；一些主要從事辦公樓經紀的公司，為使用辦公樓的公司提供選址、場地布置策劃、搬遷方案策劃和管理等。