1.2 國內外相關研究進展

1.2.1 關于農地非農化增值機理的研究

1.關于農地非農化的研究

國外學者對農地非農化的研究有較長歷史，主要對農地非農化的原因、動力、影響和調控措施進行了研究。關于農地非農化的原因，伊利（Richard T.Ely，1982）認為城市土地利用存在邊際報酬遞減規律，當城市土地利用達到一定邊界后，其邊際報酬下降，如果繼續對其開發，那么開發的利潤會降低，因而只能轉向城市周圍農地的開發，于是城市擴展不可避免地會引發農地非農化。關于農地非農化的動力，伊利認為農地非農化是“土地高價利用排擠土地低價利用的趨勢”，是因為城鎮化進程加快、城市人口過度膨脹引發了對城市周邊農地占用的需求。關于農地非農化的影響，有觀點認為，農地非農化帶來了越來越多的隱患：優質耕地被占用、生態環境受到沖擊、子孫后代的生存受到影響。農地非農化的政府調控措施包括建立農地保護區、對農地非農化征稅，以及通過設定“城市增長邊界”來控制農地非農化的范圍和速度。

國內關于農地非農化問題的研究，開始于20世紀90年代中后期。伴隨著中國經濟的快速發展，農地非農化引發的社會問題日益凸顯。國內關于農地非農化問題的研究，主要集中在農地非農化的動力、制度和外部性問題（如耕地銳減、環境惡化、土地資源浪費）等方面。曲福田等認為，農地非農化的社會經濟動力機制包括土地利用的比較利益、人口增長、投資驅動、非農化的利益分配機制等，這些因素從不同的方向作用于農地非農化過程。（注：參見曲福田等：《農地非農化經濟驅動機制的理論分析與實證研究》，《自然資源學報》2005年第20卷第2期，第231頁～232頁。）孫佑海認為，制度因素對農地非農化供給和需求的變化起著重要的約束或激勵作用，即使在市場經濟成熟的發達國家，制度因素在土地利用結構變化中也扮演著關鍵的角色。（注：參見孫佑海：《土地流轉制度研究》， 南京農業大學博士論文，2000年，第184頁。）

2.關于農地非農化增值機理的研究

國外學者強調土地增值反映了土地價值的動態變化，美國學者阿朗索（Alonso，1964）于1964年建立了土地利用競租理論的數學模型，是當代城市土地經濟學的關鍵理論之一。20世紀60年代后，穆斯（Muth，1969）、 米爾斯（Mills，1967、1970）、索洛（Solow，1972）、亞馬達（Yamada，1973）、伊萬（Evans，1983）、阿貝爾森（Abelson，1985）、史密斯（Smith，2002）等對其進行了發展和精煉，在理論上發展了土地利用和土地市場價格之間的簡單一致性模型，并提供了有力的數學分析方法。丹尼斯和羅伯特（Dennis R.Capozza和Robert W.Helsley，1989）建立的城市租金補償模型從動態角度分析了城市增長過程中農地非農化土地價值的變化，并從理論上指出了城市邊緣區農地開發的最佳時機。丁成日（2002）等認為，城市土地價格由農業土地價值、土地發展成本、可達性的經濟價值、可預見的未來土地地租增值四個部分構成。（注：參見丁成日：《土地價值與城市增長》，《城市發展研究》2002年第6期，48~53頁。）但由于土地是一個社會—經濟—生態的復合系統，這些模型的假設前提是均質的條件，因此在解決實際問題時進展不大。中國香港曾在1991年7月成立補償與增值特別委員會，經過近八個月的工作后，該委員會提交的報告稱：無論在理論上還是根據實際個案所進行的研究，都未能解決公共投資導致地價提高的問題，而且也不可能提供一個有意義的整體數字。

國內學者對土地增值及政策取向進行了研究。周誠根據造成土地增值的原因的不同，將土地增值分為投資性增值、供求性增值和用途性增值（投資性增值又細分為宗地直接投資性增值和外部投資輻射性增值），并指出在市場經濟條件下，隨著土地的稀缺程度不斷提高和對土地投資的不斷增加，出現了土地增值的總趨勢，即土地價格不可逆轉地增長的總趨勢。（注：參見周誠：《論土地增值及其政策取向》，《經濟研究》1994年第11期，第50~57頁。）楊繼瑞對地價上漲機制進行了探析，認為農地非農化增值包括增加的農地地租、增加的土地開發成本、增加的土地資本利潤或利息以及土地市場供求變動帶來的地價上漲。（注：參見楊繼瑞：《地價上漲機制探析》，《經濟研究》1994年第4期，第60~65頁。）陳順清認為，城市增長和土地價值上升均是一種時空動態變化過程，二者之間相互依賴、相互影響。（注：參見陳順清：《城市增長與土地增值的綜合理論研究》，《地球信息科學》1999年第6期，第12~19頁。）馬賢磊、曲福田等認為，農地非農化增值不僅受到投資、供求和城市增長等因素的影響，而且受到市場失靈和政府失靈的共同作用所導致的土地價格扭曲的影響，而政府失靈導致的價格扭曲是中國農地非農化過程中土地增值收益分配不合理、農民權益受損的主要原因。（注：參見馬賢磊、曲福田：《經濟轉型期土地征收增值收益形成機理及其分配》，《中國土地科學》2006年第5期，第2~7頁。）

1.2.2 關于農地發展權的研究

國外對土地發展權理論的研究較早，發展權制度開始于20世紀50年代。關于發展權的界定，普瑞斯和瑞克（Pruetz， Rick，1997）認為，土地包含若干個層面，每個層面對應著相應的權利。最底層的是礦產層，相應的是礦產權；其次是地表層，包括土壤、植物和巖石，相應的是土地使用權；最表層的是水流，相應的是水權。每一土地層面是相對獨立的，其權利也是如此。土地發展權與水權相似，可以從土地所有權中分離出來，并且可以單獨買賣。（注：See Pruetz.， Rick. Saved By Development，Arje Press：Burbank，CA，1997。）皮澤（Pizor，1997）認為，土地發展權是土地的一種額外權利，體現了土地的發展潛力，即現有使用用途和將來使用用途的土地收益差異。（注：See Peter J.Pizor，1978：“A Review of Transfer of Development Rights”，The Appraisal Journal，July.）關于發展權的性質，有學者認為，農地發展權與土地所有權相分離，是一種地役權，農地發展權的設定限定了土地的利用，實質上是一種農地保護的工具。該地役權的設定，使政府或者私人機構能夠獲取農地的部分利益，尤其涉及農地將來的開發時。（注：See Wiebe，K A. Tegene， and B， Kuhn，1996： “Partial Interests in Land： Policy Tools for Resource Use and Conservation”， Economic Research Service， Agricultural Economic Report NO.744。）也有學者認為，土地發展權是土地所有權的派生，它可以獨立于土地所有權，可以獨立存在、使用和買賣。當土地發展權被設立但不屬于該地塊的土地所有者時，就是一種地役權，是對土地利用的限制。（注：See Patricia L. Machemer ＆ Michael D. Kaplowitz： “A Framework for Evaluating Transferable Development Rights Programms”， Journal of Envrionmental Planning and Management，45（6）：pp773~795.）關于發展權的歸屬，一種觀點認為，土地發展權同地上權、抵押權一樣，應自動歸屬于原土地所有者，政府要保護農地，須事先向所有者購買發展權（注：See Jeffery Kline and Dennis Wichelns，1994： “Using Referendum Data to Characterize Public Support for Puchasing Development Rights to Farmland”， Land Economics，May；Andrew J. Plantinga and Douglas J. Miller，2001：“Agricultural Land Value and the Value of Rights to Future Land Development” ， Land Economics，Vol.77 Issue1，Feb；Ezio Micelli，2002：“Development Rights Markets to Manage Urban Plans in Italy”， Urban Studies， 39（1）：141~154.）；另一種觀點認為，土地發展權一開始就屬于國家或政府（注：See Philip Booth， 2002：“Nationalizing Development Rights： The Feudal Origins of the British Planning System”， Environment and Planning B： Planning and Design，Vol.29：129~139.），土地所有者或使用者若想改變用途或利用強度，必須向政府申請或購買土地發展權。前者以美國為代表，后者以英國、法國為代表。

國內關于土地發展權的研究開始于20世紀90年代。原國家土地管理局1992年編寫的《各國土地制度研究》引入了土地發展權的概念，認為：“所謂土地發展權，就是土地變更為不同性質使用之權，如農地變為城市建設用地，或對土地原有使用的集約度升高，創設土地發展權后，其他一切土地的財產權或所有權是以目前已經確定的正常使用的價值為限，也即土地所有權的范圍，是以現在已經依法取得的既有權利為限。至于此后變更土地使用類別的決定權則屬于發展權。”（注：原國家土地管理局國外土地制度課題研究組：《各國土地制度研究》，1992。）關于農地發展權的界定，沈守愚認為：“土地的變更利用權稱為農地發展權，其權利主體則由法律規定為國家。”（注：沈守愚 ：《土地法學通論》，北京，中國大地出版社，2002，第529頁。）周建春認為：“農地發展權又稱土地發展權或土地開發權，是指將農地改為最佳利用方向的權利。”（注：周建春 ：《農地發展權的設定及評估》，《中國土地》2005年第4期。）

關于農地發展權的性質，國內學者觀點不一。柴強等認為：“土地發展權是一項可與土地所有權分割（分立）而單獨使用、處分的財產權。”（注：柴強： 《各國（地區）土地制度與政策》，北京，北京經濟學院出版社，1993。）胡蘭玲認為：“發展權在范圍上大于土地所有權，發展權不但是物權，并且是一種與所有權具有相同效力和權能的物權，它特定于一定土地地表及其上下某一范圍、高度和深度的空間。它還可以與土地所有權相分離而單獨使用和處分。”（注：胡蘭玲：《土地發展權論》，《河北法學》2002年第2期。）邊泰明認為：“土地發展權是因限制土地發展而形成的，若無限制，則無土地發展權一說。”（注：邊泰明：《限制發展土地之補償策略與財產權配置》，（臺灣）《土地經濟年刊》，1997。）周建春認為：“農地發展權是內生于土地所有權而又可從土地所有權中分離出來的一種用益物權。”（注：周建春：《農地發展權的設定及評估》，《中國土地》2005年第4期。）畢寶德認為：“土地發展權是發展土地的權利，是一種可與土地所有權分割而單獨處分的產權。”（注：畢寶德主編：《土地經濟學》，北京，中國人民大學出版社，2000，第338頁。）

關于農地發展權的歸屬，國內學者存在不同觀點。有學者認為屬于國家：“將農用地任意作為建設用地是當前城鎮化進程中對土地的一種恣意索取。為此，農地發展權必須屬于國家，以便運用公權力遏制這種傾向，以達到保護農地不受任何組織或個人變更為非農建設之用的目的。”（注：沈守愚 ：《土地法學通論》，北京，中國大地出版社，2002，第530頁。）有學者認為中國的農地發展權歸農地所有者所有：“農地發展權是天然存在于農地所有權當中并能獨立分離出來的一種用益物權，存在于任何社會任何國家，在中國，農地發展權屬于集體，并不等于集體就可以自行將農地轉為建設用地并進入市場，它同樣受到國家土地利用規劃的限制。”（注：周建春：《農地發展權的設定及評估》，《中國土地》2005年第4期。）

1.2.3 關于農地非農化增值收益分配的研究

1.國外對土地增值收益分配的研究

英國經濟學家約翰·斯圖亞特·穆勒主張把土地自然增長的價值，即不是由于土地改良而增加的價值一律歸公。美國經濟學家亨利·喬治（Geoge，1879）則在《進步與貧困》一書中明確指出，“土地價值不表示生產的報酬……它在任何情況下都不是占有土地者個人創造的，而是由社會發展創造的。因此，社會可以把它全部拿過來”，并提出了對地租收入課稅100%（單一稅）的思想。后來，單一稅發展成部分土地稅（Partial Land tax）、雙比例稅（Tworate Tax）或分割稅（Split Tax），允許原土地所有者得到部分土地增值收益。多數國家通過課征開發土地增值稅的形式，將部分土地增值收益收歸國有（即社會共有），如英國土地開發稅率為30%～60%，韓國和新加坡的稅率為50%，中國臺灣地區實行20%、30%和40%的三級累進稅率；德國、法國和日本則通過政府行使優先購買權，預先取得公共利益需要的土地，從而由政府掌握土地開發后的增值收益。（注：參見王永慧、張麗：《農地發展權與失地農民利益保護》，《農業經濟》2007年第1期。）

2.國內對農地非農化增值收益分配的研究

目前，國內對于農地非農化增值收益分配主要有“漲價歸公論（或漲價基本歸公論）”、“漲價歸農論”兩種不同觀點。孫中山先生在闡述“漲價歸公”的理由時指出：“土地價值之增加，咸受社會進步之影響……應歸社會公有，庶合于社會經濟之真理。”“地價高漲，是由于社會改良和工商業進步。……這種進步和改良的功勞，還是由眾人的力量經營而來的，所以由這種改良和進步之后，所漲高的地價，應該歸之大眾，不應該歸之私人所有。”周誠認為，農地“轉非”之后的輻射性增值（其實現形式為用途轉換性增值）完全來源于整個社會經濟的發展，因而其應當基本歸社會所有，而不應歸原農地所有者或農轉非之后的土地使用者所有，否則，皆有失公平合理。（注：參見周誠：《論農地轉非自然增值的合理分配》（征求意見稿），第3頁。）

持“漲價歸農論”者也不乏其人。張小鐵主張以非農建設用地價格對被征地農民進行補償，他認為必須承認土地所有者有權得到由農地轉變為非農地產生的級差地租，中國限制農地向非農地轉變使部分農民為了社會利益犧牲了個人利益，當規劃確定將農地轉為非農地時，非農地應該進入市場交易，政府可以通過價格管制和稅收對土地增值收益進行調節。（注：參見張小鐵：《市場經濟與征地制度》，《中國土地科學》1996年第1期，第16~19頁。）周其仁認為，農地產權人（包括所有者和承包經營者）權利本身的價值，不是由農地資源成本決定的，而是產權人在“值”的條件下放棄使用土地的經濟補償，要高于農民自己種地的收益。（注：參見周其仁：《農地征用壟斷不經濟》，《中國改革》2001年第12期，第28~29頁。）鄭振源認為，應對被征土地按改變用途后的市價全額補償，失地農民得到全額補償（市地價格）后，應繳納土地增值稅，把因社會進行基礎設施建設（從而改良了區位和環境）而增加的土地價值歸還社會。（注：參見鄭振源：《征地制度需要改革》，《中國土地科學》2000年第10期。）溫鐵軍認為，土地轉移過程中的增值收益應主要返還給農業和農民，否則必將造成土地、資本等稀缺要素加速流出農業，重演導致農業衰落和小農破產的又一次歷史性剝奪。（注：參見溫鐵軍：《農地制度安排與交易成本》，《戰略與管理》1998年第4期。）

3.關于中國征地補償制度的研究

林毅夫認為，中國的征地制度應該走出計劃經濟的窠臼。（注：參見林毅夫：《征地：應走出計劃經濟的窠臼》，《中國土地》2004年第6期。）在計劃經濟時代，政府以較低的補償和轉工安置將農地征為國有問題不大，但是從計劃經濟轉向市場經濟后，政府已經不負責被征地農民的就業安置了，農民的失落感非常強，各地的農民抗議層出不窮。他主張，一方面是要學習發達國家在快速的現代化、工業化過程中解決將農業用地變為工業用地問題的國際經驗，包括法律制度框架以及市場中介機制等；另一方面，全國各地尤其是經濟發展比較快的地區要積極探索制度創新。李蕊認為，土地被征收意味著土地財產權的轉移，是土地利益的重新分配。過分倚重行政權征地，忽視被征地農民的意愿表達和利益保護，是導致征地矛盾重重、沖突不斷的根本原因。首先，要從優先考慮財產所有者權利及其重要性的角度來審視征地，而不能只在行政法的理論框架下考慮這個問題。其次，征地法律需在憲法層面予以完善。具體來說，提出征地補償條款是公權力與私權利劃定的界限，要將財產保障規范體系列于憲法總綱；在公民基本權利與義務中增加征地補償原則和法律正當程序；建立征地中違憲審查制度，及時糾正征地中的“惡法”。（注：參見李蕊：《中國土地征收制度研究》，中國人民大學博士學位論文，2005。）嚴金明認為，應在憲法將“土地征用”改為“土地征收”和“土地征用”的基礎上，對一般公共事業項目、特殊公共利益項目和非公共事業項目的用地模式進行重構；將征地價格與市場價格掛鉤，按市場價格對被征地農民進行補償，同時，政府通過土地增值稅的方式對農地非農化增值收益進行調節。（注：參見嚴金明：《大陸征地制度：歷史演變、問題評析與制度改革設計》，中國大陸與港澳臺地區土地可持續利用學術研討會論文集，2004。）

4.關于集體建設用地流轉收益分配研究

周建春等（2005）認為，鄉（鎮）、村、村民小組三級農民集體的土地所有權地位平等，不存在隸屬關系，集體建設用地流轉收益應根據產權關系進行分配。（注：參見周建春：《農地發展權的設定及評估》，《中國土地》2005年第4期，第22~23頁。）劉守英（2012）認為，在法律上應當明確集體經濟組織在土地流轉中只是起中介作用，不得截留屬于承包農戶的地租。（注：參見劉守英、周飛舟、邵挺：《土地制度變革與轉變發展方式》，北京，中國發展出版社，2012。）呂萍等（2005）認為，地方政府既不是集體土地所有者也不是土地使用者，沒有理由直接參與流轉收益分配。（注：參見呂萍等：《征地區片綜合地價確定方法實證研究》，《中國土地科學》2005年第12期。）王文等（2013）認為，集體土地流轉收益分配要處理好地方政府與農村基層組織之間、集體經濟組織與集體成員之間、規劃限制下土地權利人之間、城市居民與農村居民之間、發達地區與糧食主產區之間的利益均衡關系。（注：參見王文、洪亞敏、彭文英：《中國農村集體建設用地流轉收益關系及分配政策研究》，北京，經濟科學出版社，2013。）

5.農地非農化外部性補償的研究

俞奉慶、蔡運龍等（2003）認為，耕地資源的總價值遠遠大于其直接的經濟價值，耕地資源還具有巨大的社會價值和生態價值。耕地價值分配機制不合理直接導致了耕地向非農用途的無序轉變，保護耕地的關鍵在于內化耕地資源的總價值，運用修正的邊際效用價值論評估耕地資源總價值。（注：參見俞奉慶、蔡運龍：《耕地資源價值探討》，《中國土地科學》2003年第3期，第3~9頁。）諸培新、曲福田等從資源環境經濟學角度考察了土地征用補償價格的構成，認為對土地間接使用價值和存在價值的補償應支付給社會利益的代表——國家，由國家定向用于生態環境建設，以彌補土地征用對生態環境的破壞。任浩、郝晉珉等研究了剪刀差對農地價格的影響，并提出了對農地實際純收益進行工農業剪刀差修正的思路和方法。（注：參見任浩、郝晉珉：《剪刀差對農地價格的影響》，《中國土地科學》2003年第6期。）當城市戶口對農民沒有吸引力的時候，農民的生存只依存于土地，外部制度環境的巨大變化進一步使土地對于農民的保障功能遠遠超過其生產功能。

6.關于征地補償安置標準的研究

呂萍等對征地區片綜合地價確定方法進行了實證研究，提出了征地補償的方法，比如地價折中法、社會保障價格法、地價構成法、預期收益還原法等。（注：參見呂萍等：《征地區片綜合地價確定方法實證研究》，《中國土地科學》2005年第12期。）劉衛東、彭俊對征地補償費用標準的確定進行了研究，分別從失地農民土地財產權益的實際損失補償和政府出讓土地價格對于土地征用補償的支付能力的角度進行了對比分析，提出征地補償費應該包括土地的機會成本、城市居民最低生活保障待遇、失地農民再就業培訓費、為失地農民創造就業機會的基本投資差額等。（注：參見劉衛東、彭俊：《征地補償費用標準的合理確定》，《中國土地科學》2006年第2期。）

7.關于農地非農化增值收益分配調控的研究

國外關于農地非農化政府調控的文獻并不多見，農地非農化的配置主要通過市場機制來完成，政府僅對市場配置土地的外部性進行間接的調節，調節的手段包括土地用途管制、對農地開發行為征稅、發放可交易的農地占用指標和發展權流轉等。近年來，國外對農地非農化調控的研究主要集中在城市化與農業區保護、城市發展對土地管理的影響、農地與非農化競用沖突調節的實證研究方面。代表性著作有美國布萊恩特（Bryant C.R.，1982）等著的The Citys Countryside：Land and Its Management in the RuralUrban Fringe，美國理查德（Richard T.，1992）著的Agriculture Polices for Urban Fringe in the United States，比利時奧斯卡（Oscar R.P.，1995）的博士論文Land Use Conflicts and Planning Strategies in Urban Fringe等。

國內關于農地非農化增值調控的研究，主要集中在農地非農化政府配置導致效率損失和社會公平程度降低、農地非農化對農地保護和生態環境造成的不利影響、集體農地自發交易造成農地非農化效率損失和負外部性等方面。諸培新認為，從土地作為生產要素投入效率的角度分析，通過市場配置農地非農化可以實現公平交易，保護供求雙方的合法權益，更重要的是可以保證農地非農化配置的效率。作為重要的社會公共資源，土地需求是無限的但其供給是有限的，單純依靠市場機制配置土地是有局限性的，有可能導致社會和環境方面的損失，這些損失是難以用貨幣來衡量的。因此，在農地轉為城市建設用地的配置過程中，引入著眼于土地的社會效果的控制機制是有必要的。（注：參見諸培新：《農地非農化配置：公平、效率與公共福利》，北京，中國大地出版社，2006，第24頁。）陳志剛等認為，由耕地非農化所引致的非農建設用地擴張、耕地開墾以及耕地集約利用等土地利用行為的變化最終會引起土地資源的退化，包括水土流失和土地沙化加劇、土壤質量退化以及土地污染加劇等。（注：參見陳志剛、王青：《轉型期中國耕地非農化與土地退化的實證分析》，《中國人口·資源與環境》2005年第5期。）賈生華等認為，城鄉交錯區的農地使用權市場十分活躍，集體出讓農地是農地使用權市場的主要供給方式，而農戶之間的農地自發交易則存在著期限短、無正式契約等特征。農戶對土地產權的不穩定預期和缺乏運行良好的市場中介機構阻礙了城鄉交錯區農地使用權市場的進一步發育。（注：參見賈生華等：《城鄉交錯區農地使用權市場的實證研究》，《中國軟科學》2003年第2期。）

8.關于農地非農化增值收益分配的實證研究

中國正處于城鎮化和農地非農化的高速發展時期，關于農地非農化問題的實證研究主要集中在失地農民得到的補償安置、征地補償的實踐、農地非農化的補償、利益分割和農地非農化增值收益分配的實踐等方面。康鈞、張時飛（2005）對京郊失地農民的生存狀況進行了調查研究，指出北京市政府針對失地農民主要采取了四種安置方式：一是招工安置“農轉工人員”； 二是貨幣安置“農轉居自謀職業人員”；三是留地安置“農轉居人員”；四是“社會保障安置”超轉人員。（注：參見康鈞、張時飛：《京郊失地農民生存狀況調查報告》，《中國改革》2005年第5期，第68~71頁。）孫雷（2004）對中國城鎮化進程中的土地征用補償機制進行了研究，提出了土地征用補償的理論邊界和現實邊界，進而提出了土地征用補償結構優化理論，并運用該理論模型對浙江嘉興、江蘇昆山的征地補償典型案例進行了實證分析。（注：參見孫雷：《中國城市化城鎮化進程中土地征用補償機制研究》，南開大學博士學位論文，2004。）張富（2005）對北京市的征地補償和利益分割問題進行了研究，分析了北京市征地補償中利益分割的不同模式，如保險安置補償模式、“以租代征”模式、綠化帶土地置換模式等。（注：參見張富：《北京市征地補償與利益分割機制研究》，中國農業大學碩士學位論文，2005。）北京市國土資源管理局順義區分局制定了《順義區土地收購儲備工作實施細則》，該細則規定： “為保證原土地所有者的利益，待土地進入土地交易市場公開交易并取得收益后，政府對原土地所有者實行二次補償，即將政府收益扣除土地出讓金后的20%～30%返還給原土地所有者，剩余部分作為土地增值收益歸政府所有。”

1.2.4 農地非農化增值收益分配研究述評

國外對農地非農化的經濟規律和規模效益等認識較早，目前該領域研究的重點已經轉向了對生態環境的影響和土地資源利用的代際公平等方面。國內關于農地非農化經濟規律的研究較晚，目前的研究主要集中在農地非農化的動力、制度、外部性（如耕地銳減、環境惡化、土地資源浪費等）、經濟利益分配、失地農民的社會保障等方面。

對農地非農化增值機理的研究，中國內地與中國港臺地區及國外有明顯差異。國外或中國港臺地區注重對土地增值規律的模型解釋和實證分析，而中國內地的研究則剛開始對土地增值的原因、動力、表現形式和制度影響進行定性的、概念性的分析。

中國與其他發達國家或地區對農地發展權的界定、性質、歸屬和收益分配等方面的認識存在明顯不同。美國的農地發展權歸農地所有者，并通過發展權的流轉，實現農地非農化增值收益的市場分配，政府只通過稅收調節收入分配，實現外部性補償；法國通過先買權，把一定范圍內的農地非農化收益賦予農地所有者，其余部分歸國家；英國通過發展權國有化，以征收土地開發增值稅的方式，把農地非農化增值收益在國家和農地所有者之間進行分割。中國農地發展權研究起步較晚，尚未創設農地發展權，但現行農地開發制度隱含了農地發展權歸國家的制度設計，國家征地只對農民的部分損失進行補償，土地增值收益幾乎全部歸政府所有。目前關于農地發展權的探討中，大家的觀點傾向于農地發展權收益由國家和農地所有者分享。

國外雖然早就有農地非農化增值收益歸社會的主張，但是現實中（尤其是當前）國家占有農地非農化增值收益的比例呈下降趨勢，如英國的土地開發增值稅率由100%下降到30%～60%，中國臺灣地區實行的土地開發三級累進稅率也由原來的40%、50%和60%分別下降到目前的20%、30%和40%，美國的土地開發稅率則由各州政府確定，更為靈活。國內關于土地增值收益分配研究的重點集中于征地制度的社會環境、征地制度的正當性、提高征地補償標準和改革征地制度等方面。可喜的是，有學者已經關注并研究了農地資源的生態價值和農地非農化的生態補償。

國外多數農地的非農化是通過市場交易實現的，關于農地非農化的政府調控的研究較少，政府對農地非農化的干預，主要是針對市場配置土地的外部性進行間接的調節，調節的手段包括土地用途管制、對農地開發行為征稅、發放可交易的農地占用指標和發展權流轉等。國內對農地非農化調控的研究相對滯后，由于農地非農化多是由政府主導并推動的，市場對土地資源配置的作用不充分，因而研究熱點主要集中在農地非農化導致政府配置的效率損失和社會公平程度降低、農地非農化對農地保護和生態環境造成不利影響、集體農地自發交易造成農地非農化的效率損失和負外部性等方面。因此，應該完善中國農地非農化增值收益分配制度，構建農地非農化增值收益分配的市場機制。