1.2 國內(nèi)外相關(guān)研究進展

1.2.1 關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化增值機理的研究

1.關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化的研究

國外學者對農(nóng)地非農(nóng)化的研究有較長歷史，主要對農(nóng)地非農(nóng)化的原因、動力、影響和調(diào)控措施進行了研究。關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化的原因，伊利（Richard T.Ely，1982）認為城市土地利用存在邊際報酬遞減規(guī)律，當城市土地利用達到一定邊界后，其邊際報酬下降，如果繼續(xù)對其開發(fā)，那么開發(fā)的利潤會降低，因而只能轉(zhuǎn)向城市周圍農(nóng)地的開發(fā)，于是城市擴展不可避免地會引發(fā)農(nóng)地非農(nóng)化。關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化的動力，伊利認為農(nóng)地非農(nóng)化是“土地高價利用排擠土地低價利用的趨勢”，是因為城鎮(zhèn)化進程加快、城市人口過度膨脹引發(fā)了對城市周邊農(nóng)地占用的需求。關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化的影響，有觀點認為，農(nóng)地非農(nóng)化帶來了越來越多的隱患：優(yōu)質(zhì)耕地被占用、生態(tài)環(huán)境受到?jīng)_擊、子孫后代的生存受到影響。農(nóng)地非農(nóng)化的政府調(diào)控措施包括建立農(nóng)地保護區(qū)、對農(nóng)地非農(nóng)化征稅，以及通過設(shè)定“城市增長邊界”來控制農(nóng)地非農(nóng)化的范圍和速度。

國內(nèi)關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化問題的研究，開始于20世紀90年代中后期。伴隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)地非農(nóng)化引發(fā)的社會問題日益凸顯。國內(nèi)關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化問題的研究，主要集中在農(nóng)地非農(nóng)化的動力、制度和外部性問題（如耕地銳減、環(huán)境惡化、土地資源浪費）等方面。曲福田等認為，農(nóng)地非農(nóng)化的社會經(jīng)濟動力機制包括土地利用的比較利益、人口增長、投資驅(qū)動、非農(nóng)化的利益分配機制等，這些因素從不同的方向作用于農(nóng)地非農(nóng)化過程。（注：參見曲福田等：《農(nóng)地非農(nóng)化經(jīng)濟驅(qū)動機制的理論分析與實證研究》，《自然資源學報》2005年第20卷第2期，第231頁～232頁。）孫佑海認為，制度因素對農(nóng)地非農(nóng)化供給和需求的變化起著重要的約束或激勵作用，即使在市場經(jīng)濟成熟的發(fā)達國家，制度因素在土地利用結(jié)構(gòu)變化中也扮演著關(guān)鍵的角色。（注：參見孫佑海：《土地流轉(zhuǎn)制度研究》， 南京農(nóng)業(yè)大學博士論文，2000年，第184頁。）

2.關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化增值機理的研究

國外學者強調(diào)土地增值反映了土地價值的動態(tài)變化，美國學者阿朗索（Alonso，1964）于1964年建立了土地利用競租理論的數(shù)學模型，是當代城市土地經(jīng)濟學的關(guān)鍵理論之一。20世紀60年代后，穆斯（Muth，1969）、 米爾斯（Mills，1967、1970）、索洛（Solow，1972）、亞馬達（Yamada，1973）、伊萬（Evans，1983）、阿貝爾森（Abelson，1985）、史密斯（Smith，2002）等對其進行了發(fā)展和精煉，在理論上發(fā)展了土地利用和土地市場價格之間的簡單一致性模型，并提供了有力的數(shù)學分析方法。丹尼斯和羅伯特（Dennis R.Capozza和Robert W.Helsley，1989）建立的城市租金補償模型從動態(tài)角度分析了城市增長過程中農(nóng)地非農(nóng)化土地價值的變化，并從理論上指出了城市邊緣區(qū)農(nóng)地開發(fā)的最佳時機。丁成日（2002）等認為，城市土地價格由農(nóng)業(yè)土地價值、土地發(fā)展成本、可達性的經(jīng)濟價值、可預見的未來土地地租增值四個部分構(gòu)成。（注：參見丁成日：《土地價值與城市增長》，《城市發(fā)展研究》2002年第6期，48~53頁。）但由于土地是一個社會—經(jīng)濟—生態(tài)的復合系統(tǒng)，這些模型的假設(shè)前提是均質(zhì)的條件，因此在解決實際問題時進展不大。中國香港曾在1991年7月成立補償與增值特別委員會，經(jīng)過近八個月的工作后，該委員會提交的報告稱：無論在理論上還是根據(jù)實際個案所進行的研究，都未能解決公共投資導致地價提高的問題，而且也不可能提供一個有意義的整體數(shù)字。

國內(nèi)學者對土地增值及政策取向進行了研究。周誠根據(jù)造成土地增值的原因的不同，將土地增值分為投資性增值、供求性增值和用途性增值（投資性增值又細分為宗地直接投資性增值和外部投資輻射性增值），并指出在市場經(jīng)濟條件下，隨著土地的稀缺程度不斷提高和對土地投資的不斷增加，出現(xiàn)了土地增值的總趨勢，即土地價格不可逆轉(zhuǎn)地增長的總趨勢。（注：參見周誠：《論土地增值及其政策取向》，《經(jīng)濟研究》1994年第11期，第50~57頁。）楊繼瑞對地價上漲機制進行了探析，認為農(nóng)地非農(nóng)化增值包括增加的農(nóng)地地租、增加的土地開發(fā)成本、增加的土地資本利潤或利息以及土地市場供求變動帶來的地價上漲。（注：參見楊繼瑞：《地價上漲機制探析》，《經(jīng)濟研究》1994年第4期，第60~65頁。）陳順清認為，城市增長和土地價值上升均是一種時空動態(tài)變化過程，二者之間相互依賴、相互影響。（注：參見陳順清：《城市增長與土地增值的綜合理論研究》，《地球信息科學》1999年第6期，第12~19頁。）馬賢磊、曲福田等認為，農(nóng)地非農(nóng)化增值不僅受到投資、供求和城市增長等因素的影響，而且受到市場失靈和政府失靈的共同作用所導致的土地價格扭曲的影響，而政府失靈導致的價格扭曲是中國農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地增值收益分配不合理、農(nóng)民權(quán)益受損的主要原因。（注：參見馬賢磊、曲福田：《經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期土地征收增值收益形成機理及其分配》，《中國土地科學》2006年第5期，第2~7頁。）

1.2.2 關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的研究

國外對土地發(fā)展權(quán)理論的研究較早，發(fā)展權(quán)制度開始于20世紀50年代。關(guān)于發(fā)展權(quán)的界定，普瑞斯和瑞克（Pruetz， Rick，1997）認為，土地包含若干個層面，每個層面對應著相應的權(quán)利。最底層的是礦產(chǎn)層，相應的是礦產(chǎn)權(quán)；其次是地表層，包括土壤、植物和巖石，相應的是土地使用權(quán)；最表層的是水流，相應的是水權(quán)。每一土地層面是相對獨立的，其權(quán)利也是如此。土地發(fā)展權(quán)與水權(quán)相似，可以從土地所有權(quán)中分離出來，并且可以單獨買賣。（注：See Pruetz.， Rick. Saved By Development，Arje Press：Burbank，CA，1997。）皮澤（Pizor，1997）認為，土地發(fā)展權(quán)是土地的一種額外權(quán)利，體現(xiàn)了土地的發(fā)展?jié)摿Γ船F(xiàn)有使用用途和將來使用用途的土地收益差異。（注：See Peter J.Pizor，1978：“A Review of Transfer of Development Rights”，The Appraisal Journal，July.）關(guān)于發(fā)展權(quán)的性質(zhì)，有學者認為，農(nóng)地發(fā)展權(quán)與土地所有權(quán)相分離，是一種地役權(quán)，農(nóng)地發(fā)展權(quán)的設(shè)定限定了土地的利用，實質(zhì)上是一種農(nóng)地保護的工具。該地役權(quán)的設(shè)定，使政府或者私人機構(gòu)能夠獲取農(nóng)地的部分利益，尤其涉及農(nóng)地將來的開發(fā)時。（注：See Wiebe，K A. Tegene， and B， Kuhn，1996： “Partial Interests in Land： Policy Tools for Resource Use and Conservation”， Economic Research Service， Agricultural Economic Report NO.744。）也有學者認為，土地發(fā)展權(quán)是土地所有權(quán)的派生，它可以獨立于土地所有權(quán)，可以獨立存在、使用和買賣。當土地發(fā)展權(quán)被設(shè)立但不屬于該地塊的土地所有者時，就是一種地役權(quán)，是對土地利用的限制。（注：See Patricia L. Machemer ＆ Michael D. Kaplowitz： “A Framework for Evaluating Transferable Development Rights Programms”， Journal of Envrionmental Planning and Management，45（6）：pp773~795.）關(guān)于發(fā)展權(quán)的歸屬，一種觀點認為，土地發(fā)展權(quán)同地上權(quán)、抵押權(quán)一樣，應自動歸屬于原土地所有者，政府要保護農(nóng)地，須事先向所有者購買發(fā)展權(quán)（注：See Jeffery Kline and Dennis Wichelns，1994： “Using Referendum Data to Characterize Public Support for Puchasing Development Rights to Farmland”， Land Economics，May；Andrew J. Plantinga and Douglas J. Miller，2001：“Agricultural Land Value and the Value of Rights to Future Land Development” ， Land Economics，Vol.77 Issue1，F(xiàn)eb；Ezio Micelli，2002：“Development Rights Markets to Manage Urban Plans in Italy”， Urban Studies， 39（1）：141~154.）；另一種觀點認為，土地發(fā)展權(quán)一開始就屬于國家或政府（注：See Philip Booth， 2002：“Nationalizing Development Rights： The Feudal Origins of the British Planning System”， Environment and Planning B： Planning and Design，Vol.29：129~139.），土地所有者或使用者若想改變用途或利用強度，必須向政府申請或購買土地發(fā)展權(quán)。前者以美國為代表，后者以英國、法國為代表。

國內(nèi)關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的研究開始于20世紀90年代。原國家土地管理局1992年編寫的《各國土地制度研究》引入了土地發(fā)展權(quán)的概念，認為：“所謂土地發(fā)展權(quán)，就是土地變更為不同性質(zhì)使用之權(quán)，如農(nóng)地變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，或?qū)ν恋卦惺褂玫募s度升高，創(chuàng)設(shè)土地發(fā)展權(quán)后，其他一切土地的財產(chǎn)權(quán)或所有權(quán)是以目前已經(jīng)確定的正常使用的價值為限，也即土地所有權(quán)的范圍，是以現(xiàn)在已經(jīng)依法取得的既有權(quán)利為限。至于此后變更土地使用類別的決定權(quán)則屬于發(fā)展權(quán)。”（注：原國家土地管理局國外土地制度課題研究組：《各國土地制度研究》，1992。）關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的界定，沈守愚認為：“土地的變更利用權(quán)稱為農(nóng)地發(fā)展權(quán)，其權(quán)利主體則由法律規(guī)定為國家。”（注：沈守愚 ：《土地法學通論》，北京，中國大地出版社，2002，第529頁。）周建春認為：“農(nóng)地發(fā)展權(quán)又稱土地發(fā)展權(quán)或土地開發(fā)權(quán)，是指將農(nóng)地改為最佳利用方向的權(quán)利。”（注：周建春 ：《農(nóng)地發(fā)展權(quán)的設(shè)定及評估》，《中國土地》2005年第4期。）

關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的性質(zhì)，國內(nèi)學者觀點不一。柴強等認為：“土地發(fā)展權(quán)是一項可與土地所有權(quán)分割（分立）而單獨使用、處分的財產(chǎn)權(quán)。”（注：柴強： 《各國（地區(qū)）土地制度與政策》，北京，北京經(jīng)濟學院出版社，1993。）胡蘭玲認為：“發(fā)展權(quán)在范圍上大于土地所有權(quán)，發(fā)展權(quán)不但是物權(quán)，并且是一種與所有權(quán)具有相同效力和權(quán)能的物權(quán)，它特定于一定土地地表及其上下某一范圍、高度和深度的空間。它還可以與土地所有權(quán)相分離而單獨使用和處分。”（注：胡蘭玲：《土地發(fā)展權(quán)論》，《河北法學》2002年第2期。）邊泰明認為：“土地發(fā)展權(quán)是因限制土地發(fā)展而形成的，若無限制，則無土地發(fā)展權(quán)一說。”（注：邊泰明：《限制發(fā)展土地之補償策略與財產(chǎn)權(quán)配置》，（臺灣）《土地經(jīng)濟年刊》，1997。）周建春認為：“農(nóng)地發(fā)展權(quán)是內(nèi)生于土地所有權(quán)而又可從土地所有權(quán)中分離出來的一種用益物權(quán)。”（注：周建春：《農(nóng)地發(fā)展權(quán)的設(shè)定及評估》，《中國土地》2005年第4期。）畢寶德認為：“土地發(fā)展權(quán)是發(fā)展土地的權(quán)利，是一種可與土地所有權(quán)分割而單獨處分的產(chǎn)權(quán)。”（注：畢寶德主編：《土地經(jīng)濟學》，北京，中國人民大學出版社，2000，第338頁。）

關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬，國內(nèi)學者存在不同觀點。有學者認為屬于國家：“將農(nóng)用地任意作為建設(shè)用地是當前城鎮(zhèn)化進程中對土地的一種恣意索取。為此，農(nóng)地發(fā)展權(quán)必須屬于國家，以便運用公權(quán)力遏制這種傾向，以達到保護農(nóng)地不受任何組織或個人變更為非農(nóng)建設(shè)之用的目的。”（注：沈守愚 ：《土地法學通論》，北京，中國大地出版社，2002，第530頁。）有學者認為中國的農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)地所有者所有：“農(nóng)地發(fā)展權(quán)是天然存在于農(nóng)地所有權(quán)當中并能獨立分離出來的一種用益物權(quán)，存在于任何社會任何國家，在中國，農(nóng)地發(fā)展權(quán)屬于集體，并不等于集體就可以自行將農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并進入市場，它同樣受到國家土地利用規(guī)劃的限制。”（注：周建春：《農(nóng)地發(fā)展權(quán)的設(shè)定及評估》，《中國土地》2005年第4期。）

1.2.3 關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配的研究

1.國外對土地增值收益分配的研究

英國經(jīng)濟學家約翰·斯圖亞特·穆勒主張把土地自然增長的價值，即不是由于土地改良而增加的價值一律歸公。美國經(jīng)濟學家亨利·喬治（Geoge，1879）則在《進步與貧困》一書中明確指出，“土地價值不表示生產(chǎn)的報酬……它在任何情況下都不是占有土地者個人創(chuàng)造的，而是由社會發(fā)展創(chuàng)造的。因此，社會可以把它全部拿過來”，并提出了對地租收入課稅100%（單一稅）的思想。后來，單一稅發(fā)展成部分土地稅（Partial Land tax）、雙比例稅（Tworate Tax）或分割稅（Split Tax），允許原土地所有者得到部分土地增值收益。多數(shù)國家通過課征開發(fā)土地增值稅的形式，將部分土地增值收益收歸國有（即社會共有），如英國土地開發(fā)稅率為30%～60%，韓國和新加坡的稅率為50%，中國臺灣地區(qū)實行20%、30%和40%的三級累進稅率；德國、法國和日本則通過政府行使優(yōu)先購買權(quán)，預先取得公共利益需要的土地，從而由政府掌握土地開發(fā)后的增值收益。（注：參見王永慧、張麗：《農(nóng)地發(fā)展權(quán)與失地農(nóng)民利益保護》，《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟》2007年第1期。）

2.國內(nèi)對農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配的研究

目前，國內(nèi)對于農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配主要有“漲價歸公論（或漲價基本歸公論）”、“漲價歸農(nóng)論”兩種不同觀點。孫中山先生在闡述“漲價歸公”的理由時指出：“土地價值之增加，咸受社會進步之影響……應歸社會公有，庶合于社會經(jīng)濟之真理。”“地價高漲，是由于社會改良和工商業(yè)進步。……這種進步和改良的功勞，還是由眾人的力量經(jīng)營而來的，所以由這種改良和進步之后，所漲高的地價，應該歸之大眾，不應該歸之私人所有。”周誠認為，農(nóng)地“轉(zhuǎn)非”之后的輻射性增值（其實現(xiàn)形式為用途轉(zhuǎn)換性增值）完全來源于整個社會經(jīng)濟的發(fā)展，因而其應當基本歸社會所有，而不應歸原農(nóng)地所有者或農(nóng)轉(zhuǎn)非之后的土地使用者所有，否則，皆有失公平合理。（注：參見周誠：《論農(nóng)地轉(zhuǎn)非自然增值的合理分配》（征求意見稿），第3頁。）

持“漲價歸農(nóng)論”者也不乏其人。張小鐵主張以非農(nóng)建設(shè)用地價格對被征地農(nóng)民進行補償，他認為必須承認土地所有者有權(quán)得到由農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)地產(chǎn)生的級差地租，中國限制農(nóng)地向非農(nóng)地轉(zhuǎn)變使部分農(nóng)民為了社會利益犧牲了個人利益，當規(guī)劃確定將農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地時，非農(nóng)地應該進入市場交易，政府可以通過價格管制和稅收對土地增值收益進行調(diào)節(jié)。（注：參見張小鐵：《市場經(jīng)濟與征地制度》，《中國土地科學》1996年第1期，第16~19頁。）周其仁認為，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)人（包括所有者和承包經(jīng)營者）權(quán)利本身的價值，不是由農(nóng)地資源成本決定的，而是產(chǎn)權(quán)人在“值”的條件下放棄使用土地的經(jīng)濟補償，要高于農(nóng)民自己種地的收益。（注：參見周其仁：《農(nóng)地征用壟斷不經(jīng)濟》，《中國改革》2001年第12期，第28~29頁。）鄭振源認為，應對被征土地按改變用途后的市價全額補償，失地農(nóng)民得到全額補償（市地價格）后，應繳納土地增值稅，把因社會進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（從而改良了區(qū)位和環(huán)境）而增加的土地價值歸還社會。（注：參見鄭振源：《征地制度需要改革》，《中國土地科學》2000年第10期。）溫鐵軍認為，土地轉(zhuǎn)移過程中的增值收益應主要返還給農(nóng)業(yè)和農(nóng)民，否則必將造成土地、資本等稀缺要素加速流出農(nóng)業(yè)，重演導致農(nóng)業(yè)衰落和小農(nóng)破產(chǎn)的又一次歷史性剝奪。（注：參見溫鐵軍：《農(nóng)地制度安排與交易成本》，《戰(zhàn)略與管理》1998年第4期。）

3.關(guān)于中國征地補償制度的研究

林毅夫認為，中國的征地制度應該走出計劃經(jīng)濟的窠臼。（注：參見林毅夫：《征地：應走出計劃經(jīng)濟的窠臼》，《中國土地》2004年第6期。）在計劃經(jīng)濟時代，政府以較低的補償和轉(zhuǎn)工安置將農(nóng)地征為國有問題不大，但是從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟后，政府已經(jīng)不負責被征地農(nóng)民的就業(yè)安置了，農(nóng)民的失落感非常強，各地的農(nóng)民抗議層出不窮。他主張，一方面是要學習發(fā)達國家在快速的現(xiàn)代化、工業(yè)化過程中解決將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)楣I(yè)用地問題的國際經(jīng)驗，包括法律制度框架以及市場中介機制等；另一方面，全國各地尤其是經(jīng)濟發(fā)展比較快的地區(qū)要積極探索制度創(chuàng)新。李蕊認為，土地被征收意味著土地財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，是土地利益的重新分配。過分倚重行政權(quán)征地，忽視被征地農(nóng)民的意愿表達和利益保護，是導致征地矛盾重重、沖突不斷的根本原因。首先，要從優(yōu)先考慮財產(chǎn)所有者權(quán)利及其重要性的角度來審視征地，而不能只在行政法的理論框架下考慮這個問題。其次，征地法律需在憲法層面予以完善。具體來說，提出征地補償條款是公權(quán)力與私權(quán)利劃定的界限，要將財產(chǎn)保障規(guī)范體系列于憲法總綱；在公民基本權(quán)利與義務中增加征地補償原則和法律正當程序；建立征地中違憲審查制度，及時糾正征地中的“惡法”。（注：參見李蕊：《中國土地征收制度研究》，中國人民大學博士學位論文，2005。）嚴金明認為，應在憲法將“土地征用”改為“土地征收”和“土地征用”的基礎(chǔ)上，對一般公共事業(yè)項目、特殊公共利益項目和非公共事業(yè)項目的用地模式進行重構(gòu)；將征地價格與市場價格掛鉤，按市場價格對被征地農(nóng)民進行補償，同時，政府通過土地增值稅的方式對農(nóng)地非農(nóng)化增值收益進行調(diào)節(jié)。（注：參見嚴金明：《大陸征地制度：歷史演變、問題評析與制度改革設(shè)計》，中國大陸與港澳臺地區(qū)土地可持續(xù)利用學術(shù)研討會論文集，2004。）

4.關(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配研究

周建春等（2005）認為，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組三級農(nóng)民集體的土地所有權(quán)地位平等，不存在隸屬關(guān)系，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益應根據(jù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進行分配。（注：參見周建春：《農(nóng)地發(fā)展權(quán)的設(shè)定及評估》，《中國土地》2005年第4期，第22~23頁。）劉守英（2012）認為，在法律上應當明確集體經(jīng)濟組織在土地流轉(zhuǎn)中只是起中介作用，不得截留屬于承包農(nóng)戶的地租。（注：參見劉守英、周飛舟、邵挺：《土地制度變革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》，北京，中國發(fā)展出版社，2012。）呂萍等（2005）認為，地方政府既不是集體土地所有者也不是土地使用者，沒有理由直接參與流轉(zhuǎn)收益分配。（注：參見呂萍等：《征地區(qū)片綜合地價確定方法實證研究》，《中國土地科學》2005年第12期。）王文等（2013）認為，集體土地流轉(zhuǎn)收益分配要處理好地方政府與農(nóng)村基層組織之間、集體經(jīng)濟組織與集體成員之間、規(guī)劃限制下土地權(quán)利人之間、城市居民與農(nóng)村居民之間、發(fā)達地區(qū)與糧食主產(chǎn)區(qū)之間的利益均衡關(guān)系。（注：參見王文、洪亞敏、彭文英：《中國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益關(guān)系及分配政策研究》，北京，經(jīng)濟科學出版社，2013。）

5.農(nóng)地非農(nóng)化外部性補償?shù)难芯?/h4>

俞奉慶、蔡運龍等（2003）認為，耕地資源的總價值遠遠大于其直接的經(jīng)濟價值，耕地資源還具有巨大的社會價值和生態(tài)價值。耕地價值分配機制不合理直接導致了耕地向非農(nóng)用途的無序轉(zhuǎn)變，保護耕地的關(guān)鍵在于內(nèi)化耕地資源的總價值，運用修正的邊際效用價值論評估耕地資源總價值。（注：參見俞奉慶、蔡運龍：《耕地資源價值探討》，《中國土地科學》2003年第3期，第3~9頁。）諸培新、曲福田等從資源環(huán)境經(jīng)濟學角度考察了土地征用補償價格的構(gòu)成，認為對土地間接使用價值和存在價值的補償應支付給社會利益的代表——國家，由國家定向用于生態(tài)環(huán)境建設(shè)，以彌補土地征用對生態(tài)環(huán)境的破壞。任浩、郝晉珉等研究了剪刀差對農(nóng)地價格的影響，并提出了對農(nóng)地實際純收益進行工農(nóng)業(yè)剪刀差修正的思路和方法。（注：參見任浩、郝晉珉：《剪刀差對農(nóng)地價格的影響》，《中國土地科學》2003年第6期。）當城市戶口對農(nóng)民沒有吸引力的時候，農(nóng)民的生存只依存于土地，外部制度環(huán)境的巨大變化進一步使土地對于農(nóng)民的保障功能遠遠超過其生產(chǎn)功能。

6.關(guān)于征地補償安置標準的研究

呂萍等對征地區(qū)片綜合地價確定方法進行了實證研究，提出了征地補償?shù)姆椒ǎ热绲貎r折中法、社會保障價格法、地價構(gòu)成法、預期收益還原法等。（注：參見呂萍等：《征地區(qū)片綜合地價確定方法實證研究》，《中國土地科學》2005年第12期。）劉衛(wèi)東、彭俊對征地補償費用標準的確定進行了研究，分別從失地農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)益的實際損失補償和政府出讓土地價格對于土地征用補償?shù)闹Ц赌芰Φ慕嵌冗M行了對比分析，提出征地補償費應該包括土地的機會成本、城市居民最低生活保障待遇、失地農(nóng)民再就業(yè)培訓費、為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機會的基本投資差額等。（注：參見劉衛(wèi)東、彭俊：《征地補償費用標準的合理確定》，《中國土地科學》2006年第2期。）

7.關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配調(diào)控的研究

國外關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化政府調(diào)控的文獻并不多見，農(nóng)地非農(nóng)化的配置主要通過市場機制來完成，政府僅對市場配置土地的外部性進行間接的調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)的手段包括土地用途管制、對農(nóng)地開發(fā)行為征稅、發(fā)放可交易的農(nóng)地占用指標和發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)等。近年來，國外對農(nóng)地非農(nóng)化調(diào)控的研究主要集中在城市化與農(nóng)業(yè)區(qū)保護、城市發(fā)展對土地管理的影響、農(nóng)地與非農(nóng)化競用沖突調(diào)節(jié)的實證研究方面。代表性著作有美國布萊恩特（Bryant C.R.，1982）等著的The Citys Countryside：Land and Its Management in the RuralUrban Fringe，美國理查德（Richard T.，1992）著的Agriculture Polices for Urban Fringe in the United States，比利時奧斯卡（Oscar R.P.，1995）的博士論文Land Use Conflicts and Planning Strategies in Urban Fringe等。

國內(nèi)關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化增值調(diào)控的研究，主要集中在農(nóng)地非農(nóng)化政府配置導致效率損失和社會公平程度降低、農(nóng)地非農(nóng)化對農(nóng)地保護和生態(tài)環(huán)境造成的不利影響、集體農(nóng)地自發(fā)交易造成農(nóng)地非農(nóng)化效率損失和負外部性等方面。諸培新認為，從土地作為生產(chǎn)要素投入效率的角度分析，通過市場配置農(nóng)地非農(nóng)化可以實現(xiàn)公平交易，保護供求雙方的合法權(quán)益，更重要的是可以保證農(nóng)地非農(nóng)化配置的效率。作為重要的社會公共資源，土地需求是無限的但其供給是有限的，單純依靠市場機制配置土地是有局限性的，有可能導致社會和環(huán)境方面的損失，這些損失是難以用貨幣來衡量的。因此，在農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的配置過程中，引入著眼于土地的社會效果的控制機制是有必要的。（注：參見諸培新：《農(nóng)地非農(nóng)化配置：公平、效率與公共福利》，北京，中國大地出版社，2006，第24頁。）陳志剛等認為，由耕地非農(nóng)化所引致的非農(nóng)建設(shè)用地擴張、耕地開墾以及耕地集約利用等土地利用行為的變化最終會引起土地資源的退化，包括水土流失和土地沙化加劇、土壤質(zhì)量退化以及土地污染加劇等。（注：參見陳志剛、王青：《轉(zhuǎn)型期中國耕地非農(nóng)化與土地退化的實證分析》，《中國人口·資源與環(huán)境》2005年第5期。）賈生華等認為，城鄉(xiāng)交錯區(qū)的農(nóng)地使用權(quán)市場十分活躍，集體出讓農(nóng)地是農(nóng)地使用權(quán)市場的主要供給方式，而農(nóng)戶之間的農(nóng)地自發(fā)交易則存在著期限短、無正式契約等特征。農(nóng)戶對土地產(chǎn)權(quán)的不穩(wěn)定預期和缺乏運行良好的市場中介機構(gòu)阻礙了城鄉(xiāng)交錯區(qū)農(nóng)地使用權(quán)市場的進一步發(fā)育。（注：參見賈生華等：《城鄉(xiāng)交錯區(qū)農(nóng)地使用權(quán)市場的實證研究》，《中國軟科學》2003年第2期。）

8.關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配的實證研究

中國正處于城鎮(zhèn)化和農(nóng)地非農(nóng)化的高速發(fā)展時期，關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化問題的實證研究主要集中在失地農(nóng)民得到的補償安置、征地補償?shù)膶嵺`、農(nóng)地非農(nóng)化的補償、利益分割和農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配的實踐等方面。康鈞、張時飛（2005）對京郊失地農(nóng)民的生存狀況進行了調(diào)查研究，指出北京市政府針對失地農(nóng)民主要采取了四種安置方式：一是招工安置“農(nóng)轉(zhuǎn)工人員”； 二是貨幣安置“農(nóng)轉(zhuǎn)居自謀職業(yè)人員”；三是留地安置“農(nóng)轉(zhuǎn)居人員”；四是“社會保障安置”超轉(zhuǎn)人員。（注：參見康鈞、張時飛：《京郊失地農(nóng)民生存狀況調(diào)查報告》，《中國改革》2005年第5期，第68~71頁。）孫雷（2004）對中國城鎮(zhèn)化進程中的土地征用補償機制進行了研究，提出了土地征用補償?shù)睦碚撨吔绾同F(xiàn)實邊界，進而提出了土地征用補償結(jié)構(gòu)優(yōu)化理論，并運用該理論模型對浙江嘉興、江蘇昆山的征地補償?shù)湫桶咐M行了實證分析。（注：參見孫雷：《中國城市化城鎮(zhèn)化進程中土地征用補償機制研究》，南開大學博士學位論文，2004。）張富（2005）對北京市的征地補償和利益分割問題進行了研究，分析了北京市征地補償中利益分割的不同模式，如保險安置補償模式、“以租代征”模式、綠化帶土地置換模式等。（注：參見張富：《北京市征地補償與利益分割機制研究》，中國農(nóng)業(yè)大學碩士學位論文，2005。）北京市國土資源管理局順義區(qū)分局制定了《順義區(qū)土地收購儲備工作實施細則》，該細則規(guī)定： “為保證原土地所有者的利益，待土地進入土地交易市場公開交易并取得收益后，政府對原土地所有者實行二次補償，即將政府收益扣除土地出讓金后的20%～30%返還給原土地所有者，剩余部分作為土地增值收益歸政府所有。”

1.2.4 農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配研究述評

國外對農(nóng)地非農(nóng)化的經(jīng)濟規(guī)律和規(guī)模效益等認識較早，目前該領(lǐng)域研究的重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向了對生態(tài)環(huán)境的影響和土地資源利用的代際公平等方面。國內(nèi)關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化經(jīng)濟規(guī)律的研究較晚，目前的研究主要集中在農(nóng)地非農(nóng)化的動力、制度、外部性（如耕地銳減、環(huán)境惡化、土地資源浪費等）、經(jīng)濟利益分配、失地農(nóng)民的社會保障等方面。

對農(nóng)地非農(nóng)化增值機理的研究，中國內(nèi)地與中國港臺地區(qū)及國外有明顯差異。國外或中國港臺地區(qū)注重對土地增值規(guī)律的模型解釋和實證分析，而中國內(nèi)地的研究則剛開始對土地增值的原因、動力、表現(xiàn)形式和制度影響進行定性的、概念性的分析。

中國與其他發(fā)達國家或地區(qū)對農(nóng)地發(fā)展權(quán)的界定、性質(zhì)、歸屬和收益分配等方面的認識存在明顯不同。美國的農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)地所有者，并通過發(fā)展權(quán)的流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)農(nóng)地非農(nóng)化增值收益的市場分配，政府只通過稅收調(diào)節(jié)收入分配，實現(xiàn)外部性補償；法國通過先買權(quán)，把一定范圍內(nèi)的農(nóng)地非農(nóng)化收益賦予農(nóng)地所有者，其余部分歸國家；英國通過發(fā)展權(quán)國有化，以征收土地開發(fā)增值稅的方式，把農(nóng)地非農(nóng)化增值收益在國家和農(nóng)地所有者之間進行分割。中國農(nóng)地發(fā)展權(quán)研究起步較晚，尚未創(chuàng)設(shè)農(nóng)地發(fā)展權(quán)，但現(xiàn)行農(nóng)地開發(fā)制度隱含了農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸國家的制度設(shè)計，國家征地只對農(nóng)民的部分損失進行補償，土地增值收益幾乎全部歸政府所有。目前關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的探討中，大家的觀點傾向于農(nóng)地發(fā)展權(quán)收益由國家和農(nóng)地所有者分享。

國外雖然早就有農(nóng)地非農(nóng)化增值收益歸社會的主張，但是現(xiàn)實中（尤其是當前）國家占有農(nóng)地非農(nóng)化增值收益的比例呈下降趨勢，如英國的土地開發(fā)增值稅率由100%下降到30%～60%，中國臺灣地區(qū)實行的土地開發(fā)三級累進稅率也由原來的40%、50%和60%分別下降到目前的20%、30%和40%，美國的土地開發(fā)稅率則由各州政府確定，更為靈活。國內(nèi)關(guān)于土地增值收益分配研究的重點集中于征地制度的社會環(huán)境、征地制度的正當性、提高征地補償標準和改革征地制度等方面。可喜的是，有學者已經(jīng)關(guān)注并研究了農(nóng)地資源的生態(tài)價值和農(nóng)地非農(nóng)化的生態(tài)補償。

國外多數(shù)農(nóng)地的非農(nóng)化是通過市場交易實現(xiàn)的，關(guān)于農(nóng)地非農(nóng)化的政府調(diào)控的研究較少，政府對農(nóng)地非農(nóng)化的干預，主要是針對市場配置土地的外部性進行間接的調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)的手段包括土地用途管制、對農(nóng)地開發(fā)行為征稅、發(fā)放可交易的農(nóng)地占用指標和發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)等。國內(nèi)對農(nóng)地非農(nóng)化調(diào)控的研究相對滯后，由于農(nóng)地非農(nóng)化多是由政府主導并推動的，市場對土地資源配置的作用不充分，因而研究熱點主要集中在農(nóng)地非農(nóng)化導致政府配置的效率損失和社會公平程度降低、農(nóng)地非農(nóng)化對農(nóng)地保護和生態(tài)環(huán)境造成不利影響、集體農(nóng)地自發(fā)交易造成農(nóng)地非農(nóng)化的效率損失和負外部性等方面。因此，應該完善中國農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配制度，構(gòu)建農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配的市場機制。