48.裝修導致室內環境質量不合格，裝修企業是否應該承擔法律責任？

【問題】趙先生于2003年1月從房地產商手中購買了一套商品房，委托某依法成立的裝修公司負責房屋的全面裝修，雙方簽訂了住宅室內裝飾裝修書面合同，約定一個月后完工。同年5月底趙先生一家入住，但是沒多久，全家大小不同程度地開始出現頭痛、咽喉腫痛化膿等癥狀，花去將近2000多元的醫療費，后來經過有關檢測單位對空氣質量檢測，發現裝修公司所使用的裝飾材料不符合國家標準，導致空氣中甲醛等有害氣體含量嚴重超標。請問：裝修導致室內環境質量不合格，裝修企業要承擔法律責任嗎？

【解答】《消費者權益保護法》第18條規定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。”這里的“符合保障人身、財產安全的要求”，國家是有一定的標準的，只有到達國家規定的最低標準才行，住宅裝修中的空氣質量標準就是其中的一項，但是是否符合國家標準必須依據法定的檢測單位的檢測結論來認定。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第29條規定：“裝修人委托企業對住宅室內進行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工后，空氣質量應當符合國家有關標準。裝修人可以委托有資格的檢測單位對空氣質量進行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業應當返工，并由責任人承擔相應損失。”該辦法第37條規定：“裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。”

因此，本案中的裝修公司必須應當返工，并承擔由此給趙先生帶來的相應損失；而且由于裝修公司使用了不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，引起趙先生一家生病，損失較大，依法應當承擔醫療費等損失的賠償責任。

【法律依據】《中華人民共和國消費者權益保護法》第18條；《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第29、37條。

49.裝修公司使用的裝修材料質量低劣造成家居受損，誰來承擔損失？

【問題】錢先生購買了一套三層別墅，請了一家裝修公司負責二樓、三樓的浴室的裝修，雙方約定裝修用的包括水管、水龍頭等材料均由裝修公司負責采購。裝修工程結束后，錢先生在三個月后搬進新居。但是好景不長，一天，三樓浴室的水龍頭突然爆裂，全家想盡辦法，好不容易才堵住噴水，但是樓上樓下的木地板已全被泡在水中。晾了將近一個多星期后，出現地板翹起、房門變形、墻皮脫落的情況。請問：裝修公司使用的裝修材料質量低劣致使用戶受損，裝修公司應當承擔保修責任嗎？

【解答】錢先生在接受裝修服務時，有權要求裝修公司按照合同約定的服務質量全面履行合同。《合同法》第113條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。”建設部發布的于2002年5月1日施行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第10條規定：“裝飾裝修企業必須按照工程建設強制性標準和其他技術標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質量。”

在消費過程中必須保障消費者的安全權，裝修公司提供的服務質量不合格，造成房主財產損害的，應當承擔賠償責任。

《消費者權益保護法》第35條規定：“消費者在接受服務時，其合法權益受到損害的，可以向服務者要求賠償。”《消費者權益保護法》第44條規定：“經營者提供商品或者服務，造成消費者財產損害的，應當按照消費者的要求，以修理、重作、更換、退貨、補足商品數量、退還貨款和服務費用或者賠償損失等方式承擔民事責任。消費者與經營者另有約定的，按照約定履行。”

錢先生在與裝修公司就損害賠償一事無法協商解決的情況下，可以依據《消費者權益法保護法》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》向工商行政管理機關尋求調解。如果雙方不愿協商、調解或者協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

【法律依據】《中華人民共和國合同法》第133條；《中華人民共和國消費者權益法保護法》第35、44條；《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第10條；《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第25條。

50.由于承租人拖延支付租金，出租人應該怎么辦呢？

【問題】黃某將房屋租給了雷某，雙方簽訂了租賃合同。但是雷某一直拖欠房租三個月了，經黃某多次催促也不見效。黃某十分惱火，便要求雷某立即遷出房屋。請問：黃某的要求是否合法？

【解答】《合同法》第227條規定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”合同法的規定只要存在承租人未支付或者遲延支付租金的事實，出租人就可以在催告之后解除租賃合同。因此，在承租人拖欠房租的情況下，出租人就可以制作書面的催告書，督促承租人在合理期限內支付，并說明在該期限內如果不如數支付，將解除房屋租賃合同。采用書面的形式便于留下證據，防止承租人借口沒有得到催告而進行抗辯。只有這樣，才能合理合法地要求解除租賃合同以及要求承租人遷出房屋。所以，在本案中，雷某沒有經過必需的法律程序，不能解除合同，更不能要求雷某立即遷出房屋。

【法律依據】《中華人民共和國合同法》第227條。

51.由于物業管理不善，導致業主的住宅被盜，物業管理部門是否應當承擔賠償責任？

【問題】2000年4月，家住某市小區的龍某他家被盜，造成經濟損失3萬余元，他要求物業管理部門賠償其損失。請問：由于物業管理不善，導致業主住宅被盜，能否向物業管理部門索賠？

【解答】《物業管理條例》第47條規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作”。因此，物業管理公司有義務協助做好小區安全防范工作。本案中，因物業管理部門管理措施不到位，導致住戶居室被盜，根據《合同法》第111條的規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失”，物業公司要承擔管理責任，并負責完善管理措施；至于賠償責任，因目前缺乏相應的法律法規依據，受損情況也難以確定，可以依據民法通則和合同法的有關規定，由物業管理部門根據實際情況酌情處理。

【法律依據】《物業管理條例》第47條；《中華人民共和國合同法》第111、122條。

52.業主在驗收房屋時應重點檢查哪些地方？

【問題】現階段，房市十分火爆，但是這并不能掩蓋購房人對自身權利的模糊不清。請問：業主在驗收時應重點檢查哪些地方？

【解答】重點驗收以下部位：

（1）門窗部位

門窗是否密縫、貼合，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質量問題，玻璃是否防水密封等。

（2）供排水設施

包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否由建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。

（3）供電系列

包括電燈、電線（管線）是否有質量問題，開關所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。

（4）墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，是否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。

（5）公共設施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。

53.入住前業主還應辦理哪些事宜？

【問題】業主在購買了房屋之后，不可能馬上入住，還必須辦理一些手續。請問：入住前業主還應辦理哪些事宜？

【解答】入住前業主還須辦理以下事宜：

（1）仔細閱讀住戶手冊，明確自己的權利和義務

住戶手冊，又稱樓宇使用說明書或業主手冊。它是由物業管理企業編制、分發給業主和物業使用人，有關該物業的管理及相關規定的規范性文件，以便明確物業管理企業與業主的權利和義務。

（2）簽訂《物業使用公約》

業主在驗收物業結束，確定沒有質量問題后，即可簽訂《物業使用公約》。

（3）配合物業管理公司，填寫登記卡

物業管理公司要求業主或使用人如實填寫登記卡，如業主或使用人（以及他們會指定的委托代理人）的名稱、通訊聯絡方式、所占用物業的編號、設備、設施及泊車位分配等內容。屬于非居住性質的物業還需登記營業執照、經營范圍、職工人數、出行、用餐等相關情況，便于物業管理與服務。

（4）繳納預收的物業管理費或租金及維修基金。

物業管理公司根據有關規定或雙方約定根據自愿協商原則，向業主或使用人酌情預收裝修保證金，水、電、煤、電話等預付金，一則便于業主或使用人因故未能及時繳款時，物業管理公司可受托代為繳納；二則也能有效防止或減少某些業主或使用人因欠繳或裝修失當所造成后果及帶來的不良影響。

54.底層住戶是否應該承擔電梯費用？

【問題】高某于2001年在一高層住宅購買了底層的一套房間，他對于住在底層從不使用電梯卻要交納電梯費十分不解。請問：底層住戶是否應該承擔電梯費用？

【解答】住宅按所有權可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產權人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產權人所有而供全體產權人使用的空間、部位、設施和設備。住宅的電梯系統屬共有部分中的共用設備。

物業管理公司為產權人提供的服務是一種公共性服務，包括物業管理區域內的保潔、保安、綠化、房屋及區域內的共用部位和共用設施設備的維護管理等內容。電梯運行服務屬公共性服務，并不是供部分產權人享用的特約性服務。

電梯是住宅內全部產權人的共用財產，在物業管理收費標準中，都會對電梯運行維修費用作出明確規定。電梯運行維護費用是由全體產權人按建筑面積合理分攤、共同承擔的。因此，不管是住在樓上還是住在樓下，不管是否使用電梯，都需要承擔電梯費用。住在底層的住戶，從不使用電梯，但按照規定，也要同其他住戶一樣交納電梯費。

55.屋頂維修應該由誰負責？

【問題】由于屋頂積水沒有得到及時處理，產生滲漏，影響了屋內業主的使用。住頂層的業主在與管理公司交涉時，要求其對屋面作防漏處理，可是物業部門卻以這是大工程，且物業費中沒包含大修費為由拒絕了業主的要求。請問：商品房屋頂維修到底由誰負責呢？

【解答】按照建設部頒布的《住宅質量保證書》規定：對于樓宇天面的質量保證年限為3年，保修期內天面的維修費應由開發商承擔。保修期結束后，天面的維修費應根據具體情況來決定費用的承擔人。當前，保修期外的房屋質量維修問題已成為開發商與業主之間的矛盾焦點。當房屋出現了質量問題，業主向開發商提出維修要求時，開發商通常以房屋保修期已滿為由拒不維修；而業主則抱怨開發商的房子質量不佳，就應該承擔維修責任，雙方因此發生爭執。通常情況下，3年保修期滿后發生的維修費用應由全體業主和使用權人分攤；如果開發商在銷售時已經將天面分割給個別頂層業主使用，業主或使用權人應自行承擔使用范圍內的天面維修費用，其余公共部分則由全體業主或使用權人分推費用。但開發商銷售滯后會經常導致業主售樓時保修期已過，若保修期仍按竣工驗收的時間計起，則難以保障購房業主的合法權益，因此，一般的做法是從業主驗收拿鑰匙之日起計算保修期，并且以保修期期限來劃分屋頂維修責任。

【法律依據】《住宅質量保證書》。

56.業主在物業管理區域內被搶劫，物業管理公司是否該承擔賠償責任？

【問題】2000年5月的一天，某業主攜帶20萬元現金在住宅小區門口遭歹徒搶劫，而距離事發地僅10余米的物業管理公司保安人員沒能及時攔截劫匪。該業主被搶后，一紙訴狀將該住宅小區物業管理公司告上法庭，要求悉數賠償損失以及精神撫慰金8萬元。物業管理公司認為，物業管理的安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，物業管理公司在本物業管理區域內與業主、住戶之間不存在人身、財產的保管或保險的關系。因而拒絕賠償。請問：業主在物業管理區域內被搶劫，物業管理公司是否應當賠償？