【解答】業主、住戶應該明白和物業管理公司在本物業管理區域內不存在人身、財產保管或保險關系，但是，如果在案發時，物業管理公司的員工（無論是保安員，還是其他員工）近在咫尺，卻裝作視而不見，袖手旁觀，那就應該受到輿論的譴責，物業管理公司也應給其以紀律處分和行政處罰。但是物業管理公司也應負責一部分賠償的，這個責任不是民事法律的賠償責任，而是行政管理上安全防范的行政法律責任，應由物業管理行政主管部門按照有關的法律、法規的規定給予行政警告、通報、罰款、吊銷有關物業管理經營許可證等行政處罰。

為了確保業主、住戶的安全，防止突發事件給業主、住戶造成的傷害，躲避不可預測的風險，一方面物業管理公司要經常告誡和提醒業主、住戶提高安全防范意識，以免讓歹徒有機可乘，一旦發生搶劫后，要及時向公安機關報案。同時物業管理公司也應該增加保安人員以及保安巡邏次數，加強安全防范的力度和措施，有效的防止案件的發生。

57.復式住宅的面積測量計算應該注意哪些問題？

【問題】現在，業主在購買復式住宅時，對如何計算銷售面積不是很明確，甚至會與開發商關于挑高部分面積的計算發生分歧。請問：復式住宅的面積測量中應該注意哪些問題？

【解答】復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復式住宅實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。1999年，建設部發布了新的《住宅設計規范》，對套內使用面積的計算原則進行了部分調整，其中規定：利用坡屋頂內空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20米的空間不計算使用面積；凈高在1.20－2.10米的空間按1／2計算使用面積；凈高超過2.10米的空間全部計入使用面積。

【法律依據】《住宅設計規范》。

58.在買房時，除了樓層、朝向、面積、結構和價格之外，還應該注意哪些問題？

【問題】人們在買房時，往往很關心地段、樓層，朝向、面積、結構與價格等等。請問：除此以外，還應注意哪些問題呢？

【解答】買房的時候，大家首先考慮到的是樓層、朝向、面積、結構和價格等等。可是，買房人往往容易忽視兩個數據——樓間距和層高。

首先，來看看樓間距，所謂樓間距就是指樓與樓之間的距離，樓棟間的距離太小，居民之間的生活互相影響，沒有安全感，總感覺隱私受到侵犯；另一方面最為關鍵的是嚴重影響采光和通風，這對于住戶而言當然是極大的不利。

其次，房子的層高也是很重要的一個方面。層高與建筑成本的關系是，建筑的層高每增加10厘米，其造價也要增加1％，因此層高對建筑的造價影響很大。有不少人在買房子時只注意到面積、價格而忽視室內空間高度，等到入住以后才感覺到房子太矮了，有一種壓抑感；特別是房子經過裝修、吊頂之后，給人感覺更是不舒服。

再次，房屋內的排水管道、天然氣管道往往上下貫通，在室內的天棚下面有各種管道穿出。購房人在挑選時，要注意這些管道，凸出的部位是否是經常出入的地方，是否會影響到自己的行動。

此外，如果房間內涉及到吊柜的設計，應該確保吊柜不影響過道的通透，距離地面的高度以頭部以上不感覺壓抑為限。

59.外地人在京購房，需要辦理哪些手續？

【問題】陳某想在北京購買住房，可是本身是外來戶口。請問：外地人在京購房，需要辦理哪些手續？

【解答】外地人購買內、外銷商品房要經過以下四個步驟：

（1）外省市個人購房者首先向北京市房地產交易中心提交以下資料：居民身份證原件及復印件；在京暫住證及復印件；委托他人代理的需提交代理人身份證原件及復印件、授權委托書。交易中心在驗明原件無誤后，向購房者發放《購房申請表》一份，由購房者填寫，在確認填寫無誤后，連同復印件及其他資料，報北京市房地產交易中心管理委員會審核。管委會對上述資料審核認證后，批準簽發《外省市個人在京購房批準通知單》，由交易中心轉交購房者。需要注意的是：《外省市個人在京購房批準通知單》有效期為6個月，過期失效。

（2）前往有意購買的項目銷售部，通過平等協商，確定購買意向，簽訂房屋買賣合同。

（3）再次前往北京市房地產交易中心，申領《外省市個人在京購房辦理產權通知單》。交易中心在審核以上材料符合規定后，向購房者簽發《外省市個人在京購房辦理產權通知單》，同時收回《外省市個人在京購房批準通知單》。

（4）辦理立契過戶手續及交納稅費。購房者攜帶本人身份證、《外省市個人在京購房辦理產權通知單》、購房合同、暫住證與發展商協同辦理立契過戶手續，并按規定交納手續費、印花稅、契稅等稅費。

60.預售預購的期房能否轉讓？？

【問題】張某最近在房展中訂下一套房子，并且簽了預售合同，可是他單位上經濟情況出現了問題，家里又有老人住院，從而難以還債。因此，他想退房，可開發商聲稱這是違約，必須交納很大一筆違約金。后來，他便想到了轉讓，可是又聽說轉讓房子，只有辦好產權證才行。請問：預售預購的商品房能轉讓嗎？

【解答】法律上對于合法、有效預購期房的轉讓并沒有禁止性的規定。作為開發商而言，自然希望買賣一錘定音，不要出現太多的變化，因此不希望購房人轉讓期房。但是，作為購房人而言，由于諸種情況的出現，可能會提出轉讓預購期房，并希望能夠在避免違約損失的情況下實現退房。實踐中，預售期房能否轉讓取決于預售合同條款中的約定，有的預售合同中明確規定禁止轉讓或者須經開發商同意方可轉讓，在這種情況下就無法順利實現期房的轉讓。比較明智的做法是，購房人要求在預售合同中明確規定購房人有權將自己預購的房屋轉讓給他人，開發商應無條件同意轉讓。

61.商品房一般會出現哪些質量問題？一旦出現質量問題該怎么辦？

【問題】陳某于2001年購買了一套公寓，但是入住不到半年就出現了很多質量問題，在分別與開發商和物業交涉時，他們相互推諉。請問：房子買了以后一般會出現哪些質量問題？一旦出現質量問題該怎么辦？

【解答】實踐中，商品房常見的質量問題主要有以下幾個方面：

（1）門窗不正、油漆脫落、內門翹曲、無法正常關閉或者門板開裂；

（2）五金配件生銹、門鎖脫簧或者有較大的摩擦噪音；

（3）衛生潔具連接件滴、滲水，下水不通暢；

（4）地面空鼓、開裂、不平整，或者由于水平沒有處理好導致積水；

（5）裝修過的房子，可能出現瓷磚排列不規則、接縫不均勻、空鼓、缺楞、釉面開裂、翹曲或者表面不平整現象；

（6）防水處理不過關，出現屋面滲、漏水現象，衛生間和洗衣間滲漏嚴重，頂層漏水等；

（7）鋁合金或者塑鋼窗出現關閉不嚴、密封條或者毛刷條短缺。密封股封閉不嚴、中空玻璃內夾層滲水；

（8）墻面起皮、龜裂或者涂料遇水脫落；

（9）電氣照明線路不合格，開關、插座安裝傾斜，插座缺相或短路，缺少必須預留的插座。

從1998年9月起，房地產業即開始實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，購房者入住前，除要求開發商提交《建設工程竣工驗收備案表》和《測繪部門實測面積數據》外，還應該要求開發商提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的規定，承擔保修責任。商品房售出后，開發企業委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。

另外，根據2000年頒布的《房屋建筑工程質量保修辦法》規定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修年限為：

（1）基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

（3）供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期；

（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；

（5）裝修工程為2年；其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。保修期過后，物業管理公司向住戶收取的公共維修基金和大修、中修、小修費用，應用在住戶共用設施和房屋維修上。

【法律依據】《房屋建筑工程質量保修辦法》。

62.簽訂合同繳納契稅后，房子出現質量問題還能要求退房嗎？

【問題】孫某購買了一套商品房，并且在與開發商簽訂了售房合同后，開始辦理入住手續。其中，開發商提出要辦理產權登記手續需要繳契稅，王某按要求予以繳納。可是當他在辦完入住手續準備裝修時，卻由權威部門的檢測報表中證實房產確實存在嚴重質量問題。因而，王某提出退房，開發商卻以王某已經繳納契稅為由，拒絕退房。請問：簽訂合同繳納稅后，房子出現質量問題能否要求退房？

【解答】退房與否與繳納契稅本身沒有什么直接的必然聯系，只要土地和房屋的權屬沒有發生轉移，即尚未辦理產權登記手續，那么所繳納的契稅一般是可以退還的，一些地方性的稅收規章對此問題也專門做出規定，《北京市契稅管理規定》第11條規定：納稅人已繳納契稅，但土地、房屋權屬轉移未能實現的，經契稅征收機關批準，可準予退稅。既然連已經繳納的契稅都可以退還，就更不存在繳納契稅以后喪失退房權利的規定。只要是符合退房的條件，開發商沒有理由以已經納稅為名拒絕退房。

63.經濟適用住房的物業管理費有什么優惠政策？

【問題】經濟適用房在每一個開發、建設與購買環節都有優惠政策，一旦購買入住后，也就只涉及到物業管理費了。請問：經濟適用房的物業管理費是否有什么優惠政策？

【解答】關于經濟適用住房的物業管理費用，國家只有原則性的規定，建設部、國家發展計劃委員會、國土資源部《關于大力發展經濟適用住房的若干意見》中指出：新建成的經濟適用住房，要嚴格執行建設部制定的《城市新建住宅小區管理辦法》，全面推行社會化、專業化、市場化的物業管理新機制。在經濟適用住房建設前期階段，應做好與物業管理的銜接工作。通過競爭方式，選擇物業管理企業。物業管理企業要按照同業主委員會簽定的合同，進行售后服務和管理。政府建設（房地產）行政主管部門要加強對物業管理企業的監督和管理，規范物業管理及服務。物業管理收費標準應與物業管理服務內容以及當地居民的經濟承受能力相適應，通過不斷提高物業管理水平，為居民創造良好的生活環境。

【法律依據】《關于大力發展經濟適用住房的若干意見》《城市新建住宅小區管理辦法》。

64.辦理個人住房貨款需要提交哪些材料？

【問題】賈某大學畢業四年，準備婚前買房，但是手頭資金不足，準備申請個人住房貸款。請問，辦理個人住房貸款需要提交哪些材料？

【解答】辦理個人住房貨款，借款人應向貨款人提供下列資料：

（1）身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留件）；

（2）有關借款人家庭穩定經濟收入的證明；

（3）符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件；

（4）抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意提供提保的書面文件和保證人資信證明；

（5）申請住房公積金貨款的，需持有住房公積金管理部門出具證明；

（6）貨款人要求提供的其他文件或資料。包括：根據《中國建設銀行個人住房貨款辦法》的規定申請人需要提供建設銀行的存款單據（復印件）；以自己和配偶及其直系親屬已交存的住房公積金作為自籌資金的，應提供住房公積金管理部門批準動用公積金積金存款的證明文件等等。

65.簽訂物業管理合同時必須注意載明哪些方面的內容？

【問題】業主在購房時必須簽訂物業管理合同，它作為一份合同文件，自然在簽訂時需要慎重考慮，但是物業管理涉及問題太多，想把這些要求條理化確實不太容易。請問：簽訂物業管理合同的時候必須注意載明哪些方面的內容？

【解答】物業管理服務合同應當載明下列主要內容：（1）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；（2）物業管理區域的范圍和管理項目；（3）物業管理服務的事項；（4）物業管理服務的要求和標準；（5）物業管理服務的費用；（6）物業管理服務的期限；（7）違約責任；（8）合同終止和解除的約定；（9）當事人雙方約定的其他事項。物業管理企業應當在物業管理服務合同生效之日起15日內，將物業管理服務合同報住宅所在地的區、縣房地產管理部門備案。

66.業主對于物業管理公司的收費有異議時怎么辦？

【問題】國家已經對于物業管理公司的收費作出了明確的限制。請問：業主對于物業管理公司的收費有異議該怎么辦？

【解答】廣大業主可以根據價格法律法規監督物業管理公司的收費項目和收費行為，看其是否符合法律的規定。物業管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向住戶提供質價相稱的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。實行物業管理的住宅小區物業產權人、使用人應按物價部門核定的收費項目和標準向物業管理單位繳納物業管理服務費，不按規定繳納管理服務費的，物業管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。物業管理單位與物業產權人、使用人之間發生的收費糾紛，可由物價部門進行查處。