【解答】《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；……”抵押是一種擔(dān)保方式，抵押權(quán)的設(shè)定意味著抵押權(quán)人可以在債務(wù)人到期無法償還借款的時候，將抵押物以折價或者拍賣、變賣的方式優(yōu)先受償。所以抵押房屋的狀況影響到抵押權(quán)人將來受償?shù)那闆r，何先生作為房屋所有人雖然可以出租自己的房屋，但由于出租行為可能會對房屋的價值產(chǎn)生影響，比如承租人可能不會善意管理房屋、任意改造房屋，或者更危險的是承租人可能把房屋出賣給他人，因此這種情況下應(yīng)當(dāng)經(jīng)過抵押權(quán)人的同意之后才能出租房屋。

【法律依據(jù)】《城市房屋租賃管理辦法》第6條。

40.承租公房能否轉(zhuǎn)租？

【問題】張某原來承租了一套二室一廳的公房，但一直沒有參加房改。過了兩年，張某的經(jīng)濟(jì)條件逐步改善了，手頭也比較寬裕，看著周圍的同事和朋友都買了新房，于是就在城西買了一套商品房并搬過去自己住，原來的公房并沒有還給房管部門，而是悄悄地出租給王某并收取房租。請問：張某將所承租公房轉(zhuǎn)租是否合法？

【解答】根據(jù)《合同法》第244條、《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條、《城市房屋租賃管理辦法》第24條、第27條的規(guī)定，承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人，須征得出租人的同意。

在本案中，承租人張某未經(jīng)出租人（房管部門）的同意，擅自將該公房轉(zhuǎn)租給王某的行為是違法、無效的。目前流行的承租人將公房擅自轉(zhuǎn)租給第三人的做法是違法的，將會受到房管部門終止租賃合同、收回房屋的處理。

【法律依據(jù)】《合同法》第224條；《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條；《城市房屋租賃管理辦法》第24條、第27條。

41.怎樣處理一屋兩租問題？

【問題】2002年10月12日，承租人李某與出租人黃某訂立房屋租賃合同。李某于次日搬入該房屋內(nèi)居住。一周后，雷某找上門來，對李某說他跟黃某早在2002年10月5日就訂立了房屋租賃合同租賃該房屋，還交付了定金，但是一直有事沒來得及搬進(jìn)來，并且要求李某立即搬出去。李某是否應(yīng)該聽從雷某的主張搬出去？請問：怎樣處理一屋兩租問題？

【解答】《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！彼斐傻挠行Ш贤徽撌窍扔喠⒌倪€是后訂立的，都具有法律效力。由于出租人就同一套房屋不可能履行兩份合同，所以必然有一份無法履行?！逗贤ā返?07條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”出租人履行的標(biāo)準(zhǔn)是交付房屋得到履行的合同，該合同的承租人便可以對房屋加以使用。未得到履行的合同，依然有效，不過承租人只能向出租人要求承擔(dān)違約責(zé)任，不能強迫其他承租人搬遷。

因此，在本案中，李某的房屋租賃合同雖然訂立在后，但并不影響其效力。李某有權(quán)在承租的房屋內(nèi)居住，雷某無權(quán)加以干涉。雷某的房屋租賃合同雖然未得到履行，但他可以請求出租人黃某承擔(dān)責(zé)任。雷某只能向出租人主張權(quán)利，而不能對李某提出任何請求。

【法律依據(jù)】《合同法》第44條、第107條。

42.購買經(jīng)濟(jì)適用房、二手房時應(yīng)注意哪些問題？

【問題】近年來人們表現(xiàn)出對以濟(jì)適用房、二手房的熱衷。請問：購買經(jīng)濟(jì)適用房、二手房時，應(yīng)注意哪些問題？

【解答】在購買經(jīng)濟(jì)適用住房時，應(yīng)該注意下面幾點問題：

首先，一定要搞清分?jǐn)偯娣e、使用面積等要領(lǐng)，充分考察戶型。房子不要追求大而要實現(xiàn)功能完善?！奥槿鸽m小，五臟俱全”，這樣的住房其實對購買經(jīng)濟(jì)適用住房的人來說還是很合適的。

其次，要簽好合同。按《合同法》規(guī)定，合同實行約定優(yōu)先的原則。所以合同中的條款必須簽訂全面。

再次，購房人要了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容并在補充條款中對交房時間、面積誤差、關(guān)鍵的配套設(shè)施加以約定。還有，購房時要向開發(fā)商索要《使用說明書》和《質(zhì)量保證書》。這些都是維護(hù)自己權(quán)利的有效措施。

在選購二手房時，要特別注意以下一些問題：

（1）要對房屋產(chǎn)權(quán)證的真實性進(jìn)行審查。

（2）要對房屋結(jié)構(gòu)情況進(jìn)行考察。

（3）要對房屋周邊環(huán)境和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行考察。

（4）要對房屋配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行考察。

（5）要對房屋物業(yè)管理進(jìn)行考察。

另外，還要了解物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)等等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項基金。

總之，要充分了解賣房人賣房的真實目的，避免接手一個“燙手的山芋”。

【法律依據(jù)】《中華人民共和國合同法》。

43.在簽訂房屋買賣合同時應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)問題？

【問題】2002年初，李某買下了“××公寓”的一套三居室。當(dāng)時他選中這座物業(yè)，除了對地理位置、戶型設(shè)計比較滿意外，主要是因為看到廣告和宣傳材料上所說的“天然氣、暖氣、24小時熱水即將開通，銀行、郵局、診所近日即開始運營”，正好他急需用房、希望馬上入住。誰知已經(jīng)入住快半年了，天然氣、24小時熱水、暖氣都沒有開通，郵局、銀行、診所等生活設(shè)施也沒有開張，導(dǎo)致生活極為不便。更讓人煩心的是，所謂豪華裝修的房屋，住了不到3個月有的地方墻皮、瓷磚就開始脫落，門窗密封性也不好，潔具、廚具的質(zhì)量也很低劣。于是，李某便去和售樓的開發(fā)商交涉，但拿出購房時所簽的合同，其中只有關(guān)于電梯、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施按期投入正常運行的承諾條款，對天然氣、熱水以及銀行、郵局、診所等在合同中并沒有規(guī)定，關(guān)于裝修質(zhì)量在合同中也沒有具體的規(guī)定。請問：在簽訂房屋買賣合同時應(yīng)該注意哪些細(xì)節(jié)問題？

【解答】現(xiàn)在的房地產(chǎn)買賣合同，無論是內(nèi)銷、外銷、現(xiàn)房、預(yù)售，確實都應(yīng)該根據(jù)建設(shè)部制訂的合同示范文本起草。1998年2月，建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于加強商品房銷售管理工作的通知》中專門指出，商品房銷售應(yīng)簽訂書面銷售合同，開發(fā)商不得使用強制性的格式合同，購房者有權(quán)對合同內(nèi)容提出變更和修改?？梢?，要求修改格式合同、簽訂補充協(xié)議是購房者應(yīng)有的權(quán)益。在實際運作中，除了根據(jù)情況簽訂補充協(xié)議外，購房者還應(yīng)特別注意格式合同中的空白待填處，需要把許多保障自己權(quán)益的細(xì)節(jié)像填空那樣填進(jìn)去。比如說，你當(dāng)時在商談購房合同時，就可以要求把關(guān)于天然氣、熱水、銀行、郵局、診所等基礎(chǔ)設(shè)施和市政條件的開通與運營加以明確，并規(guī)定達(dá)不到條件應(yīng)承擔(dān)的后果。

正式的商品房買賣合同還應(yīng)該有一個關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的附件，對此購房者務(wù)必要特別加以留心，要在其中明確房屋的內(nèi)外裝修水平，地板、頂棚、門窗、燈具、潔具、廚具及其他裝修裝飾材料的質(zhì)量和品牌，越詳細(xì)越好，這是一勞永逸的事情，必要時可請教這方面的行家。另外，如果是參照開發(fā)商的樣板房，一定要明確自己房屋的裝修水平及材料品牌必須完全與樣板房一致?？傊彿空咭诤贤忻鞔_所想得到的各個細(xì)節(jié)，以防范開發(fā)商違約的情況發(fā)生，更好地維護(hù)自己的權(quán)利。

【法律依據(jù)】《關(guān)于加強商品房銷售管理的通知》。

44.怎樣選擇房產(chǎn)的付款方式？

【問題】現(xiàn)在買房的付款方式很多，貸款還貸的方式多種多樣。請問：怎樣選擇房產(chǎn)的付款方式呢？

【解答】在付款方式的選擇上，應(yīng)根據(jù)自身的積蓄情況、投資機會和投資收益狀況來確定購房的付款方式。

如果購房人收入頗豐，手頭寬裕，又有足夠的購房款，那么，采取一次性付款的方式是比較合算的。因為一次性付足房款，開發(fā)商都會在房價上給予一定的優(yōu)惠。同時，購房人擁有了房屋的產(chǎn)權(quán)，可以根據(jù)市場行情隨時將房屋進(jìn)入市場交易，一旦出現(xiàn)預(yù)想不到的情況，也能隨心所欲地進(jìn)行處置。

至于分期付款，采用這種方法最大的好處是可以緩解資金上的壓力，使普通消費者買房成為可能。

第三種就是住房貸款了。怎樣科學(xué)地選擇貸款方式、貸款額度和時間以及還款方式，才能降低貸款成本，讓資金發(fā)揮更大的效益，這就需要每個人根據(jù)自己不同的經(jīng)濟(jì)狀況，精打細(xì)算，合理安排。

（1）還款期限。雖然借款期限越長，每個月的還款額就越少，每個月的還款壓力相對較小，但總的還款額是在增大。所以，購房貸款還款期限一般在15年間比較合適。

（2）還款方法。個人住房貸款還款方式一般說來有五種：①到期一次還本付息法。這種方法只適用于期限在一年之內(nèi)的貸款。②等額本金還款法。這種方法的第一個月還款額最高，以后逐月減少。③等額本息還款法。是按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份，每個月還款額度相同。④等比遞增還款法。是把還款期限劃分為若干時間段，在每個時間段內(nèi)月還款額相同，但下一個時間段比上一個時間段的還款額按一個固定比例遞增。⑤等額遞增還款法。這種與第④種方法基本相同，只是把固定比例改為固定數(shù)額。一般來說，第②種、第③種方法適合于收入較穩(wěn)定的成熟家庭，第④、⑤種方法適宜于收入處于上升階段的成長型家庭?？傊瑧?yīng)主要根據(jù)自己財務(wù)收支與時間推移的關(guān)系來確定選擇還款方法。

（3）提前還貸。如果貸款人手中的富余資金回報率高于購房貸款利率時，就不應(yīng)考慮提前還貸。反之，如果有多余的錢而且那錢沒有別的用途，提前還款還是合適的。

45.遇到所購商品房的面積不足時，應(yīng)當(dāng)怎樣維權(quán)？

【問題】2001年初，張某購買了一套商品房，但是入住后，卻發(fā)現(xiàn)商品房實際面積比開發(fā)商賣的銷售面積少了3個平方米。請問：張某應(yīng)該如何維權(quán)？

【解答】《消費者權(quán)益保護(hù)法》第40條第6款規(guī)定，經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有不合理情形的，除本法另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)民事責(zé)任。

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，合同有約定的按照約定處理，沒有約定的，按照《商品房銷售管理辦法》處理。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款，買受人請求解除合同的，法院不予支持；如果面積誤差比絕對值超出3％時，買受人可以解除合同，有權(quán)退房、開發(fā)商要返還已付購房款及利息。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人同意繼續(xù)履行合同，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

根據(jù)這些規(guī)定，購買的房屋面積與實際付款的面積不符，面積少了的，完全可以向房地產(chǎn)開發(fā)商提出補足面積、退款或者賠償?shù)囊蟆?

【法律依據(jù)】《商品房銷售管理辦法》；《消費者權(quán)益保護(hù)法》；《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

46.室內(nèi)裝修需要經(jīng)過哪些程序？

【問題】現(xiàn)在，業(yè)主一般都要對自己的房子進(jìn)行裝修。請問：室內(nèi)裝修需要辦理哪些手續(xù)，經(jīng)過哪些程序呢？

【解答】根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)經(jīng)過以下程序：

首先，裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)申報登記。如果非業(yè)主的住宅使用人要對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。

同時，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。

其次，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

再次，裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，還應(yīng)當(dāng)告知鄰里。

【法律依據(jù)】《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。

47.房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)對出現(xiàn)質(zhì)量問題的商品房承擔(dān)保修義務(wù)嗎？

【問題】肖某于2002年8月購買了商品房一套，交清房款后，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書后搬入新房，住了不到三個月，肖某發(fā)現(xiàn)房子臥室、廚房和衛(wèi)生間的墻面及頂面抹灰層開始脫落，而且廚房的管道時常漏水，影響了一家人的正常生活。為此，肖某多次找房地產(chǎn)商要求其進(jìn)行維修，但是房產(chǎn)商以商品房不是產(chǎn)品為由，拒絕免費保修。請問：商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題能否要求房產(chǎn)商承擔(dān)保修責(zé)任？

【解答】依據(jù)2000年由建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限?！诒Ｐ奁谙迌?nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！?

《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第4條規(guī)定：“《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任?！钡?條規(guī)定，商品房在正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞二個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1年采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。也就是說，在保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任。超過了法律規(guī)定的保修期，買房者就不能享受到無償保修的權(quán)利了。

在本案中，肖某所購的房屋在交付使用后住了不到三個月就出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題，而墻面、頂棚灰層脫落及廚房管道滲透均有一年保修期，因此房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)保修責(zé)任，保修期間的維修費用由房地產(chǎn)商承擔(dān)。

【法律依據(jù)】《商品房銷售管理辦法》第33條；《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第4、5條。