在進入21世紀的中國，富裕起來的人們對于自己安居方面的要求越來越高。房地產業、建筑裝修因此而蓬勃發展，方興未艾。可以說房產物業不論是對于國民經濟、社會發展，還是對普通百姓的日常生活，都是處于極為重要的地位。

在建設社會主義法治國家的時代背景之下，因房產物業引起的法律問題，逐漸成為人們矚目的焦點。

如果發生了房產糾紛，通過什么途徑來解決，官司該上哪里打，需要什么證據，訴訟費用怎么交，這些問題都應該能了然于胸。

30.如何面對“三費”不交，不給鑰匙的情形？

【問題】大多數的業主收房時都會遇到這種情況，剛到收房現場，就被告知先交“三費”：契稅、公共維修基金、貸款抵押登記費，再拿鑰匙。許多購房者甚是糊涂，還沒入住為什么就交錢，所以拒不接受，于是開發商不給鑰匙并以他（或她）違約相待。請問：“三費”不交，不給鑰匙，作為物主應該怎么辦？

【解答】《中華人民共和國契稅暫行條例》第8條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。”業主在取得產權證時才向國家交納契稅。同時，按照有關規定“凡新建商品住宅的購買人應交納公有住宅共用部位、共用設施設備維修基金。在辦理立契過戶手續時，按購房款的2％足額交納。”維修基金可以由業主自己交納，業主也可委托開發企業代收。同樣，有關條例還規定，貸款抵押登記費也應在取得產權證時交納。

因此，除非雙方在買賣合同中有提前交納的約定，否則，開發商無權強迫收費，強行代理。如果由于不交納“三費”，開發商不給鑰匙影響收房，業主沒有違約責任。對于廣大業主來說，可以通過法律來維護自己這方面的合法權謚。

【法律依據】《中華人民共和國契稅暫行條例》第8條。

31.裝修擾民，怎么辦？

【問題】裝修引起的鄰里糾紛著實讓一些業主煩惱。如果居民只是進行內部裝修，不涉及公共部位，按照目前有關法律是不需要征詢鄰居意見的。但實際上由裝修帶來的噪音及其他擾民現象并非個案。請問：由裝修引發的鄰里糾紛，物業管理公司承擔責任嗎？業主怎么辦？

【解答】首先，根據建設部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第19條明確規定：“因進行家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品損壞等，應由家庭居室裝飾裝修的委托人負責修復和賠償；如屬被委托人的責任，由委托人找被委托人負責修復和賠償。”所以物業管理公司承擔責任與否還要看是不是物業管理公司造成的，如果是因為業主自身造成的，應該由業主自己承擔責任。

【法律依據】《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第19條。

32.當物業挪用業主維修基金，怎樣維權？

【問題】目前在中國房地產開發中，有一半以上是項目開發，因此當樓盤開發銷售完畢之后，開發商自己成立的物業管理公司往往也因種種原因不再繼續服務了，或者服務水平下降很多、造成業主意見很大，維修基金挪用也是常有的事。請問：物業挪用業主維修基金，業主應該如何維權呢？

【解答】公共維修基金是全體小區業主共有的財產，使用與管理最初就應該由小區全體業主來決定，這是作為業主的基本權利。確立業主委員會的財產權主體地位，就能保證業主委員會獨立開展工作，可以受全體業主的委托，對公共維修基金進行管理和使用。但由于目前大多數小區的維修基金使用透明度相對較低，而且本該管理公共維修基金的業主委員會，開始的時候卻被排斥在管理權之外。這些就是造成目前公共維修基金被挪用或者被違規使用的兩個主要原因。

為了使維修基金真正用在業主的房屋及設備方面，我國各地方政府都做出了相應規定，維修基金實行“業主所有、專戶存儲、政府監督、規范使用”的原則，維修基金應當用于住宅的共用部位，共用設備、設施的大修、更新、改造，不得挪作他用。在物業的保修期內，任何單位不得使用維修基金。物業管理公司把維修基金挪作它用顯然是不正確的。作為業主，完全有理由依法要求物業給予返還，并設立專門帳戶存儲。

33.物業管理公司擅自提高收費，業主怎么辦？

【問題】一些物業公司增加了服務，便相應的提高了物業服務費，很多物業管理公司在事先未征求業主意見的情況下，便擅自將物業管理費提高。請問：作為業主面對物業管理公司擅自提高收費，怎么辦？

【解答】根據《物業管理條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。而該條例第43條規定，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門應當加強對物業服務收費的監督。第49條規定，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。因此，如果物業公司違反合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，擅自擴大收費范圍或提高收費標準的，房屋所有權人和使用人有權向縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴，房地產行政主管部門有權予以制止并要求其限期改正，給產權人或使用人利益造成損害的，應當賠償損失，情節嚴重的，產權人或使用人有權要求與物業公司解除務業服務合同。

【法律依據】《法律管理條例》第41、43、49條。

34.樓上漏水維修費用能要樓下分擔嗎？

【問題】2002年底，何女士購買了毛坯房，在個人經過裝修后住了進去，但最近物業向她反饋何女士的樓下住戶反映何女士的洗手間漏水，要求何女士返修洗手間，并說漏水原因可能是防水措施的問題。何女士認為這應該屬于開發商的責任，因為開發商當時在防水措施上沒有到位。物業管理公司也承認開發商當時修建時忽略了此點，但開發商說交給何女士時是毛坯房，沒有責任對洗手間采取防水措施。于是何女士提出要求翻修費用應樓上、樓下各付一半，因樓下是受益者。請問：樓上漏水的維修費用應該由誰來承擔？可以要求樓下分擔嗎？

【解答】《中華人民共和國民法通則》的第83條明確規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產、文明生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通水、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

在確定何女士洗手間漏水翻修費用由誰承擔，首先要弄清楚造成洗手間漏水的責任的歸屬，是開發商、設計商或承建商在設計建造房屋的質量責任，還是業主及裝修者的責任？按照因果聯系的歸責原則，開發商如果按照購房合同的規定交給業主的是毛坯房，開發商、設計商或承建商是沒有義務處理洗手間的防水、防漏措施的。而處理好了防水、防漏措施，業主在裝修時也可能會破壞防水、防漏層造成洗手間漏水的隱患。因此，開發商稱沒有責任對洗手間采取防水措施是合理的。

既然開發商交付給業主是毛坯房，業主在裝修時必須采取有效的防水防漏措施。現在洗手間漏水的原因顯然是業主裝修中未做防水、防漏措施的必然結果，這是業主的過錯和過失。業主購買房屋是由業主自己獨立使用的專有部分和與其他業主共同擁有的共用部分所組成；專有部分的共同壁、樓地板及專有部分的管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下雙方的業主共同負擔；但維修費用是由于業主的事由所發生的，由該業主負擔。因此，從因果聯系和過錯推定洗手間漏水的翻修責任必然要由業主何女士自己承擔。由于何女士的洗手間漏水給樓下業主、住戶造成了妨礙或損失，樓下業主、住戶理所當然應當要求何女士承擔漏水的責任，停止、排除洗手間漏水的妨礙或損失。因此不能要求樓下分擔。

【法律依據】《中華人民共和國民法通則》第83條。

35.在停車場車內物品被盜，應該由誰負責？

【問題】張先生把車停好在自己所住的小區的地下停車場后，忘了把新買的小家電拿出車子，第二天取車時發現物品不見了，張先生著急地找到物業管理公司，物業管理公司幫忙尋找后沒有找到，張先生認為應由物業管理公司負責賠償，但物業管理公司認為張先生沒有理由索賠，于是發生了糾紛。請問：放在停車場的車內物品被盜，物業管理公司是否有責任賠償呢？

【解答】首先應有證據證明車主確實發生車內物品被盜事件。若有證據證明確實發生了停車場的車內物品被盜事件時，其責任的承擔就應視具體情況而定：

若車門或車窗明顯被撬壞或被打爛，表明物業管理公司對停車場管理不善，物業管理公司理應承擔賠償車主的損失。

若車門或車窗沒有明顯被撬壞或被打爛的痕跡，但車窗未關好，有可能是車主忘了關好車窗，也有可能是盜賊所為，在無法了解具體情況的前提下，只能認為車主與物業管理公司均有過失，屬混合過錯，雙方均應承擔一定的責任。因為即使是車主忘了關好車窗，車場管理員也有及時幫車主關好車窗的義務。

若未發現車有任何異常現象，如門窗未被打爛、未關好等，物業管理公司就很難為車內物品被盜承擔責任，尤其是被盜物為錢、手提包等容易攜帶的物品。因為物業管理公司收停車費（確切地說是車輛場地使用費）所承擔的責任主要是車輛本身的安全，在停車場內不發生車被盜、被破壞等事件。當車開進停車場時，物業管理公司只是憑車證（卡）放行車輛而無權核對車主和車內客人的身份，無權清點車內人數，更無權核實放在車內的物品名稱及數量，也就無法保證與車主同來的客人“順手牽羊”或過一會兒獨自返回拿走車內物品。

因此，在本案中，最終責任的承擔也得視當時情況來作定論。

36.暖氣試水未通知到位而造成了財產損失，怎樣維權？

【問題】張某在2002年秋天購買了一套商品房，冬季來臨之前張某恰好到外地出差，供暖開始后，張某回到家中，發現家里的地面上全是水，暖氣在漏水，自己花數萬元裝修的地板全部被破壞。張某找到物業公司要求其承擔裝修費用，物業公司聲稱在試水前他們已經發出通知，只是因為張某不在，才沒有通知到，因此漏水責任應由張某自己承擔。但是，同張某同在一個小區居民很多都表示沒有見到任何試水通知。請問：暖氣試水未通知到位造成損害，應該怎樣維權呢？

【解答】物業管理公司在履行自己的物業管理義務時，應該及時通知業主，告知物業公司入戶檢修及試水的時間，以便業主配合工作。如物業公司沒有發出檢修通知、試暖通知或通知時間與檢修時間相距很近，使業主不知道或不能及時知道而無法配合檢修試暖，由此而造成的損失，應當由物業管理公司承擔全部賠償責任。在本案中，物業管理公司應該承擔其裝修費用。

【法律依據】《物業管理條例》第36條；《民法通則》第112條；《合同法》第122條。

37.還沒有取得產權證的房屋能出租嗎？

【問題】某房地產開發公司在某區開發房地產，準備建筑特色小區一個。經過二年多時間的開發，小區房屋基本建好，并開始對外出售。張先生對該小區比較滿意，于是決定購買一套房屋。在向某公司交付房屋費用之后，張先生取得了所購房屋的配套鑰匙，但是某公司一時還沒有辦理好房屋產權證書的手續。由于一時不能入住新房，同時又怕閑置浪費，張先生決定將此房屋暫時出租。請問：尚未取得房屋產權證的張先生能否出租自己的房屋？

【解答】《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；……”房屋所有權證是表明房屋所有人對于房屋享有法律權利、承擔法律義務的證書。這個所有權證有一個社會公示的作用，就是說房產登記管理部門對所轄區的房產進行登記注冊與房屋所有人手中持有的房產證載明的信息是一致的。任何人如果到房產管理部門查閱某處房產的權屬狀況，那么就對登記的信息有充分的“信任理由”。如果沒有充分的其他證明，一般來說房屋所有權證由誰持有，誰就是房屋的所有人；沒有取得房屋所有權證的人就不被認為是房屋所有人。

在本案中，很明顯可以認為張先生是房屋所有權人，因為是他自己出錢購買的房屋，而且如果沒有意外他完全可以取得房屋所有權證。但是依照《城市房屋租賃管理辦法》的規定，他也不能出租自己的房屋。

【法律依據】《城市房屋租賃管理辦法》第6條。

38.房屋將要折遷了，是否可以出租？

【問題】經過某市某區建設局批準，拆遷人某工貿有限公司領得《房屋拆遷許可證》，對王先生所在的某區域房屋進行拆遷。2002年9月20日，該建設局發布房屋拆遷公告，宣布自拆遷范圍公布之日起至2003年8月21日為暫停辦理相關手續期。王先生在該房屋拆遷公告公布之后，與李先生簽訂了房屋租賃合同。請問：房屋將要折遷了，是否可以出租？

【解答】由于拆遷要對既有的房屋進行拆除，如果允許這一類房屋出租，必然會增加拆遷的難度，延緩拆遷進程，并且也會使承租人搬來搬去頗費周折。另外，依照有關規定，拆遷人負有義務對房屋承租人進行拆遷補償安置，如果允許其出租會使某些當事人有機會串通坑害拆遷人。為了防止這種情況的發生，國務院于2001年6月21日發布并于同年11月1日起施行的《城市房屋拆遷管理條例》第12條相關規定房屋拆遷人某工貿有限公司不負擔對李先生進行拆遷安置補償的義務。

【法律依據】《城市房屋拆遷管理條例》第12條。

39.房屋已經抵押了，是否還可以出租？

【問題】何先生以自己在市區擁有的一套房屋作抵押從王先生那借來一筆錢用于經商。為了進一步籌措資金，何先生在將房屋抵押后，未經王先生同意又把房屋出租給他人以獲取出租費用。請問：房屋已經抵押了，是否還可以出租？