居民小區里的經濟學

小區、物業這兩個名詞越來越多地被城市居民熟悉。從過去擁擠吵鬧的大雜院到如今整潔寧靜、功能齊全、環境優美的居民小區，其舒適度與幸福度不言而喻。回首兒時泥濘、污濁，還常常能聽到吵罵聲的居住環境，我不由得感嘆“換了人間”。

隨著居住時間的延長，理性的思維讓我感到某些美中不足之處。

一、顛倒的“主仆”關系

在居民小區的物業管理中，由于小區服務如防盜及公共場所的清潔帶有公共品的性質，不能由個人單獨生產與消費，所以，業主采取集中繳納物業費，委托物業公司統一提供居民所需要的公共品且代為管理的做法。對物業公司—這個花錢雇用的“仆人”，業主完全可以在法律規定的范圍內發號施令，甚至可以招之即來，揮之即去，業主有自由選擇服務好、收費低的“仆人”。

然而，在我居住的小區，“主仆”關系完全顛倒，“仆人”主動，“主人”被動。“仆人”提供什么樣的服務，收取什么樣的費用，“主人”沒有發言權。物業公司反“仆”為“主”，取而代之的招數是讓“主人”虛化。我所在的居民小區其物業公司是小區房產開發商的下屬企業，業主購買了房產，便被捆綁使用它的物業公司。除了剝奪業主的自由選擇權外，物業公司還想方設法推延成立業主委員會的時間。居民入住已經兩年有余，業主委員會至今沒有成立，結果面對小區居民個人的微弱呼聲，物業公司不理不睬。

沒有業主委員會的監督與討價還價，當居民的合法權益受到侵犯時，就會處于求告無門之境：如開發商將小區的地下開發成大型超市，地下超市的廢氣不做任何處理直接向小區排放。居民一而再，再而三地抗爭，環保部門再三干預均無成效。開發商采用的是游擊戰術，吵得緊就封，吵得松就放。白天封，晚上放。群龍無首的業主幾經抗爭心灰意冷。搭便車的激勵使集體行動很難組織，很難維持。時間一長，業主也就聽之任之了。

另外，小區獨立為居民供暖。煤價上漲，其供暖的質量與時間均大打折扣。大連市政府規定，室內溫度在16℃以下可以舉報。入冬以來，我家的溫度經常在12℃以下，舉報到有關部門，其回答是須物業公司測溫記錄以作為處罰依據，而物業公司的回答是：“我們不能參與此事，領導說這不是我們的事，供暖公司是另一個部門。”小區供暖不足本是維護業主權益的物業公司應該主動監督及協調解決的分內之事，現在主人將仆人的分內之事做了，請仆人實事求是地見證一下，竟遭到仆人拒絕。究竟是什么樣的制度讓業主花錢去雇用這樣吃里爬外的仆人呢？

二、排他性的拾荒權

物業服務雖然讓業主寒心，但物業公司賺錢的手段卻可圈可點。雖然沒有做到點石成金，卻做到了讓垃圾生錢。

垃圾生錢不是物業公司的發明。城鎮居民生活垃圾中有很多可回收的物品，它們養活了一群沒有其他技能、在城市討生活的弱勢群體。在我的家鄉，他們被稱作“撿破爛兒的”。傳統撿破爛兒的方式具有一定的破壞性，暫且不說在翻撿破爛兒過程中造成垃圾分散凌落，由于拾荒者之間的無序競爭，往往導致無效勞動（同一堆垃圾，被重復翻撿若干次）。競爭遵循“先到先得”和“弱肉強食”的規則。弱小的拾荒者常被“破爛兒王”欺壓。此外，更有拾荒者模糊了“撿”與“偷”的邊界，順手牽羊的事件也屢見不鮮。

我家所在的居民小區的創新之處是出售排他性的拾荒權。小區物業將整片小區垃圾作為生財的資源進行運作，將原本自由競爭的拾荒權轉化為壟斷權，獲取排他性拾荒權的拾荒者，需付出兩類成本：其一是貨幣，每年向物業公司支付5 000元；其二是勞動，拾荒者每天要定期無償地將垃圾裝袋集中，物業公司每年不但有5 000元的貨幣收入，還節省了處理垃圾的費用，真是一舉兩得。由于產權清晰、職責分明，物業公司又節約了監督費用，居民區治安狀況也大大改善，而且由于小區的住戶比較富裕，其垃圾的含金量不低。我幾次與拾荒者攀談，發現獲得拾荒壟斷權者精神愉快，干勁十足，由于其與物業公司簽了長期合約，其誠信度也高。

實踐出真知，物業公司出售排他性拾荒權的做法實為超越書本的制度創新。

三、公共綠地的產權變遷

現代居民小區的一個特點是擁有大片的公共綠地。草木繁茂的綠地與點綴其上的亭臺樓閣構成小區的園林景觀。公共綠地與小區內其他服務設施一樣，歸業主所有。當我們購買住宅時，也購買了與其配套的公共綠地等相關產品。這些設施與住宅形成了你中有我、我中有你的相容產品。它既不是開發商的恩賜，也不是開發商的促銷手段，而是產品本身。其產權非常清晰，歸小區業主共同所有。

開發商為了順利地出售一樓住宅，將本該歸全體業主共同所有的部分綠地，轉化為歸一樓業主排他性占有的庭院。該種做法無疑遭到相當多的非一樓業主的強烈反對。將公共產權演變為私人產權，侵犯了大多數業主的利益。

作為非一樓的業主之一，我對此番公共產權演變為私人產權有不同的看法。換言之，我對自己所擁有的公共產權被侵犯沒有反感。剝奪了多數人的產權是否一定對原產權人造成侵害，并無固定的答案。是否受到侵害關鍵在于將公共產權演變為私人產權后，私人如何行使產權。

若一樓業主用自己的庭院堆積雜物，晾曬衣物，不用說，則是侵害了多數人的利益，造成原公共產權擁有者福利下降。若一樓業主在自己的庭院種花種草，美化環境，就有可能提高原公共產權所有者的福利。例如我居住的單元，一樓退休的業主將庭院打扮得花團錦簇，讀書寫字之余，站在陽臺上免費欣賞樓下那姹紫嫣紅的景色，心中十分愜意。種花種草有很大的正外部性，一樓庭院原為呆板的公共綠地，由物業公司種植養護，哪及私人那般盡心竭力地美化呢？