第一章 重慶市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控機(jī)制研究的意義

房地產(chǎn)作為生產(chǎn)和生活必需品，對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定起著重要作用，而與房地產(chǎn)息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)則是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定增長與持續(xù)發(fā)展，涉及社會生活的方方面面，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控機(jī)制的研究已經(jīng)成為國內(nèi)外實(shí)務(wù)界與學(xué)術(shù)界討論的熱點(diǎn)話題。近十年來，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為國家的重要產(chǎn)業(yè)，并進(jìn)入高速發(fā)展通道，房價(jià)面臨持續(xù)上漲的壓力，給人民生活造成了很大困擾。

鄧小平同志提出城鎮(zhèn)化住房制度改革的總體設(shè)想（即出售公房、調(diào)整租金、提倡個(gè)人建房買房）到1998年，中國住房分配體制由實(shí)物分配轉(zhuǎn)向貨幣化分配，真正明確提出將住宅產(chǎn)業(yè)作為帶動國民經(jīng)濟(jì)增長的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)；再到2003年，政府明確提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，雖然經(jīng)歷時(shí)間較短，但中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻經(jīng)歷了起步期、高速發(fā)展期向成熟期過渡的階段。

近年來，國務(wù)院相繼出臺了信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房和限購政策等若干房地產(chǎn)調(diào)控政策措施。面對全球金融危機(jī)后的新形勢，作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體的新型大國，其房地產(chǎn)價(jià)格走勢會面臨許多不確定性因素，帶來巨大挑戰(zhàn)。同時(shí)，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)供求非均衡狀態(tài)，盡管國家相繼出臺各項(xiàng)調(diào)控措施，仍未能解決高房價(jià)給社會生產(chǎn)及人民生活帶來的壓力，部分地區(qū)房價(jià)泡沫愈演愈烈，成為經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的阻力。

國際社會將房價(jià)收入比作為衡量一個(gè)國家房價(jià)是否過高或存在泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。由于中國與歐美國家核算口徑存在差距，因此，對房價(jià)收入比的界定不同。根據(jù)中國實(shí)際情況，易居研究院指出，全國房價(jià)收入比保持在6—7之間屬合理區(qū)間。2013年，全國商品住宅房價(jià)收入比為7.3，接近6—7的合理區(qū)間。而2013年重慶市房價(jià)收入比為6.8，在全國35個(gè)大中城市房價(jià)收入比中排名第13位。2013年以來，重慶市房價(jià)除4月有所回落以外，呈現(xiàn)持續(xù)攀升狀態(tài)，從1月的均價(jià)7273元/平方米增長到8月的7586元/平方米。有關(guān)房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年1—11月，重慶市主城區(qū)商品房成交均價(jià)約6736元/平方米，較2013年有所下降。由此可見，房價(jià)已經(jīng)成為重慶市民生活中不可回避的話題。

由此表明，對房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格調(diào)控具有現(xiàn)實(shí)意義；作為最直接、最有效的調(diào)控手段，價(jià)格成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，對資源的合理分配應(yīng)當(dāng)起促進(jìn)作用，通過價(jià)格升降調(diào)節(jié)商品和生產(chǎn)要素的供給與需求，引導(dǎo)生產(chǎn)、經(jīng)營和消費(fèi)發(fā)展，進(jìn)而協(xié)調(diào)價(jià)格的合理運(yùn)行，達(dá)到資源優(yōu)化配置的目的。

2013年以來，中國經(jīng)濟(jì)增長速度有所放緩，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”，即經(jīng)濟(jì)從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式從規(guī)模速度型粗放增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量效率型集約增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從增量擴(kuò)能為主轉(zhuǎn)向調(diào)整存量、做優(yōu)增量并存的深度調(diào)整，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力則從傳統(tǒng)增長點(diǎn)轉(zhuǎn)向新的增長點(diǎn)。

因此，房地產(chǎn)業(yè)也將從以往的支柱性產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，其健康運(yùn)行對國家及地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與穩(wěn)定將產(chǎn)生重要影響。2013年，重慶市固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到11205.03億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總額達(dá)到3012.78億元，占全社會總投資額的26.89%，所占份額比2012年增長0.15%。數(shù)據(jù)顯示，重慶市房地產(chǎn)市場供需旺盛，房地產(chǎn)業(yè)已成為重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越重要的領(lǐng)域。