第二節　常見問題解答

解答1：新建房屋接管驗收要滿足哪些條件

新建房屋接管驗收時要滿足如下圖所示的3個條件。

1.建設工程全部施工完畢并經竣工驗收合格

（1）全部施工完畢。即工程范圍不僅是房屋的主體工程，且包括房屋的附屬工程，以及設計規定應與主體工程同步交驗的配套項目（不得漏項、甩項）。住宅小區內分期建設的工程項目，可以分階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期接管工程的正常使用。

（2）竣工驗收合格。即由建設單位會同施工單位及有關專業主管部門，按照國家建筑施工驗收規范及其他專業質量標準，進行工程竣工驗收；由驗收部門對工程項目進行檢查、考核、鑒定，取得數據資料、憑證，證明符合標準，工程合格，呈報批準通過。

2.供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用

即要求供水、供電、供氣等設施正常運轉，做到電通、水通、氣通、路通（高級住宅還要求電話線路進戶、電視信號到位、安全技防聯網），并做到：雨污水排放暢通；廢棄物處理落實；綠化面積達標；房屋配套齊全；設備功能完備，滿足業戶生活必需的要求。

3.房屋幢、戶編號已經有關部門確認

即要求建設單位在房屋竣工驗收前，應同當地公安部門聯系，確認幢、戶編號，提前申領門牌，并安裝到位，以免業戶入住后，無法申報戶口、入托入學、安置就業、郵電通信，也避免幢、戶編號不清，給產權登記、物業管理、房產交易帶來后遺癥。

解答2：原有房屋接管驗收應檢核哪些資料

原有房屋接管驗收應檢核的資料如下圖所示。

解答3：如何對房屋實體進行驗收

房屋實體驗收其實就是對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。物業管理企業必須做好這項工作，因為物業管理企業日常工作的重點在共有設施設備的維護，如果共有設施設備本身存在缺陷或因為其他原因不能正常投入使用，勢必直接導致物業管理企業無法正常開展管理工作，無法正常地為業主提供服務，更談不上為業主提供企業主滿意的優質服務。

另一方面，共用設施設備的缺陷必將導致物業管理企業管理上不可控制的因素增加，輕則增加管理成本，重則引發管理責任事故，給業主和物業管理企業造成直接經濟損失甚至難以彌補的安全責任事故，其后果無法預料。

在進行實體驗收時必須要做到如下圖所示的兩點。

1.掌握物業共用部位和共用設施設備的數量、狀態和性能

對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，主要是摸清情況，掌握和了解物業的數量、狀態和性能，便于物業管理企業根據實際情況，采取適當方式維護物業，確保物業具備正常使用功能。

這在前期物業服務階段尤為重要，因為，前期物業管理是一個物業管理區域實施物業管理的開端，通過認真的查驗，對于物業共用部位、共用設施設備情況的全面掌握，可以及時發現缺陷和隱患，敦促建設單位及時維修、補救，為后續物業管理打下良好基礎。

2.對問題要記錄好且交接雙方要確認

對物業共用部位、共用設施設備存在的問題進行記錄，由開發建設單位和物業管理企業進行確認，分清責任。

在實踐中，有一些屬于建設單位子公司的物業管理企業或急于承攬業務的物業管理企業,這些企業對物業不進行認真細致的查驗，或者只是流于形式地進行查驗，一旦出現質量問題，一些業主認為是物業管理企業維護不力，物業管理企業認為是建設單位移交的物業存在質量缺陷，與建設單位互相推諉責任，不少物業管理企業為此承擔本應由建設單位負責的物業維修責任。

因此，在前期物業管理階段，物業管理企業一定要認真做好與建設單位的交接查驗工作，對于發現的質量問題明確責任，由物業建設單位進行整改和完善。

解答4：不移交物業資料須承擔哪些法律責任

《物業管理條例》規定了相應的法律責任,如下圖所示。

1.責令限期改正

對于開發建設單位、物業公司這類違法行為，首先由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令其在規定的時間內，將承接物業的有關資料移交給物業公司。在實踐中，由于前期物業管理中，物業公司由開發建設單位選聘，有的甚至是開發建設單位出資成立的物業公司，因此，即使開發建設單位未依法移交有關資料，物業公司并不積極向開發建設單位主張移交資料的權利，致使業主權利受到侵害。

2.通報和罰款

開發建設單位、物業公司未在房地產行政主管部門規定的時間內移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予通報，同時，處1萬元以上10萬元以下的罰款。這里的“通報”并非行政處罰，而是指房地產行政主管部門在一定范圍內對開發建設單位或物業公司違反行政管理秩序的行為給予“批評”，予以公示的行政監督手段。

例如，××住宅小區是開發商A新開發的項目，作為建設單位的A開發商依法聘請了B物業公司進駐本小區提供物業管理服務。B物業公司為了全面了解小區物業情況，以便更好地為小區業主服務，一直要求A開發商將相關的物業資料移交過來，及時進行承接驗收,而A開發商一直沒有答復。經過多次催促未果，物業公司向小區業主們說明了此事，也向有關部門反映了情況。為了維護自身權益，小區業主把作為建設單位的A開發商告到人民法院。

點評：

本案中，法院經審理認為，作為建設單位的A開發商沒有移交相關的物業資料，此舉顯然違反了我國《物業管理條例》第29條的規定，應依照《物業管理條例》第59條的規定，承擔行政責任，給相關主體造成損失的，還應依法承擔民事賠償責任。

為了分清建設單位、物業服務企業及業主之間的權、責、利，防止糾紛，順利開展物業管理服務，我國《物業管理條例》第28條規定：“物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。”第29條、37條、39條規定了在辦理物業承接驗收手續時，建設單位有向物業服務企業移交有關物業的資料的義務；物業服務企業應當在前期物業服務合同、物業服務合同終止時將這些資料移交給業主委員會；業主委員會在業主大會選聘新的物業服務企業后，需要向新的物業服務企業移交這些資料。同時，第59條規定了拒不移交資料的行政責任。

解答5：如何處理接管驗收中的遺留問題

對于接管驗收中的遺留問題處理方法如下圖所示。

解答6：如何接管舊有物業項目

舊有物業項目的接管通常是從業主委員會或者原物業管理公司手中接管，所接管驗收的內容如下。

1.物業資料

（1）物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

（2）業主資料包括以下內容。

——業主入住資料。包括入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片。

——房屋裝修資料。包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄。

——管理資料。各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等各類服務質量的原始記錄。

——財務資料。包括估定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

——合同協議書。對內對外簽訂的合同、協議原件。

——人事檔案資料。雙方同意移交留用的在職人員的人事培訓、考試記錄。

——其他組要移交的資料。

資料移交應按資料分類列出目錄，根據目錄名稱、數量逐一清點是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章簽名。

2.物業共用部位及公共設施設備管理工作的交接

物業共用部位及公共設施設備管理工作的交接內容如下圖所示。

3.人、財、物的移交或交接

人、財、物的移交或交接內容如下圖所示。

解答7：如何明確交接驗收后的物業保修責任

物業保修責任是指建設單位有對物業竣工驗收后在保修期內出現不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質量缺陷，予以保證修復的責任。

驗收交接后的物業，在規定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部1984年3月3日制訂的《建筑工程保修辦法（試行）》的規定進行保修。

1.保修的范圍

各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下。

（1）屋面漏雨。

（2）煙道、排氣孔道、風道不通。

（3）室內地坪空鼓、開裂、起沙、面磚松動，有防水要求的地面漏水。

（4）內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿起堿脫皮。

（5）門窗開關不靈或縫隙超過規范規定。

（6）廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水。

（7）外墻外漏水、陽臺積水。

（8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水。

（9）室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落。

（10）室外上下管道漏水、堵塞，小區道路沉陷。

（11）鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求。

2.保修期限

保修期限自移交手續辦理完之日起計算，根據《建筑工程保修辦法（試行）》下列各類工程的保修期。

（1）民用與公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年。

（2）建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月。

（3）建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期。

（4）室外的上下水和小區道路為1年。

（5）工業建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由使用單位和施工單位在合同中規定。

3.如何落實保修事宜

交接驗收后的物業應落實保修事宜，物業管理企業與建設單位，應按照建設部《建筑工程保修辦法（試行）》的規定簽訂保修實施合同，明確保修項目內容、進度、期限、方式等。

為了保證保修及時，交接雙方可以根據具體情況協商采取下列方法。

（1）建設單位委托物業管理企業負責包干保修，由建設單位一次性撥付保修費用，由物業管理企業包干使用，費用標準雙方依據物業質量商定。

（2）由建設單位一次性向物業管理企業預付保修金，由物業管理企業用于應急代修，保修期滿，按實結算保修金金額。

（3）由建設單位落實一支維修小分隊，在保修期內，留駐在住宅小區，承擔各項保修任務。

下面提供一份因空調軟連接管斷裂導致賠償的案例，供讀者參考。