第二章　業主入伙的管理

第一節　業主入伙的認知

認知1：業主入伙在物業管理中的意義

認知2：物業管理中業主入伙的定義與新入伙小區的特點

備注：（1）由于分期開發的小區，在小區入伙時往往工程并未完全結束，所帶來的噪聲、粉塵、閑雜人員等，對新入伙小區的正常生活有著較大的影響。

（2）由于施工滯后的原因，有些小區在交樓入住時還沒開通有線電視、電話、網絡等，給前期入住的業主帶來諸多不便。

（3）由于業主收樓時間集中，裝修戶數眾多，小區內裝修的隊伍也較多，這時，進入小區的人員構成十分復雜，難免會混入一些作案人員，給小區的安全管理帶來隱患。

認知3：新入伙小區管理的重點

新入伙小區管理的重點如下圖所示。

1.安全管理

新入伙小區由于外來人員多，正常生活與施工同時進行，安全技防設施尚未正常使用，存在著極大的安全隱患。另外，新入住小區的車輛管理系統往往未完善，而此時外來的車輛又往往比較多，因而極易發生車輛損壞或丟車現象。因此，做好小區治安安全管理、工地安全生產管理、小區消防安全管理、小區車輛安全管理就顯得十分重要。

2.返修工作

經驗表明，小區入伙后的兩年內是業主發現房屋質量問題從而要求予以維修或補償最多的時期，也是業主極易與發展商及物業公司發生矛盾產生積怨的時間。房屋的質量問題從法律上來說并不是物業管理公司的責任，但業主發現房屋有質量問題后往往找的是物業公司，處理不好這些質量問題，往往會令業主和物業管理公司產生積怨，為日后的管理帶來麻煩。因而，建立起業主與發展商間的橋梁，積極跟進業主房屋質量的返修工作是新入伙小區物業管理公司的重要工作之一。

3.裝修管理

裝修管理是新入伙小區尤其是集中入伙小區最主要也是最重要的工作。據統計，一般中型以上小區在新入伙一年內，裝修管理的工作量往往占小區物業管理工作量的一半以上，正是因為這個原因，新入伙的小區管理人員投入往往比運作成熟的小區多出不少。

4.成品保護與設備設施保護

新小區入伙后，往往有些工程還在繼續進行，這些沒完工的工程往往會對已完工的成品及已安裝的設備造成較大的損壞或影響。另外，業主入伙后的裝修工程往往也會對小區的公共區域的設施設備造成損壞或影響。因此，如何保護好已完工的公共設施設備的成品，保護廣大業主的長遠利益，是新入伙小區物業管理的一項重要工作。

5.完善小區基本資料及管理制度

新入伙小區的物業管理公司應利用各項工程移交驗收及業主入伙的機會完善小區各項設備設施基本資料及各戶業主的基本資料，分類造冊歸檔，以便于日后的管理。另外，應針對小區的具體情況制訂出各項管理制度，方便日后的管理。