第3章 資產評估的基本方法

3.1 復習筆記

第一節 成本法

一、成本法的概念及前提條件

（一）成本法的概念

成本法也稱重置成本法，是從待評估資產在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗，來確定資產價值的方法。

其基本公式為：

資產評估值=被評估資產重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值

（二）成本法的前提條件

（1）被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態，其內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性；

（2）被評估資產應當具備可利用的歷史資料。同時，現時資產與歷史資料具有相同性或可比性；

（3）形成資產價值的耗費是必需的。

（三）成本法的適用范圍

（1）通貨膨脹造成被評估資產的現行市價比歷史成本大幅度提高；

（2）社會技術進步因素導致被評估資產，尤其是生產設備等固定資產出現較大的無形損耗；

（3）因對現有資產進行技術更新或改造，使被評估資產的使用效益大幅度提高；

（4）因對被評估資產使用年限的估計偏大或偏小，而使被評估資產計提的折舊同資產的自然損耗不相吻合；

（5）被評估企業財務管理混亂，造成被評估資產的賬面歷史成本失實。

二、成本法的基本程序和基本參數

（一）基本程序

（1）確定待評估資產的范圍，并估算重置成本；

（2）確定待評估資產已使用年限、尚可使用年限和總使用年限；

（3）確定三項貶值；

（4）計算得出初步評估結果。

（二）基本參數

1．資產的重置成本

（1）復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產與估價對象全新狀況同樣的資產即復制品的成本；

（2）更新重置成本是指在評估基準日，運用現代生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產的成本。

2．實體性貶值

即資產的有形損耗，由于資產使用磨損和自然損耗造成的貶值。

3．功能性貶值

由于技術相對落后而造成的資產價值貶值。

4．經濟性貶值

由于外界經濟環境變化而引起的資產價值貶值。

三、成本法中的具體評估方法

（一）重置成本的估算方法

1．重置核算法

重置核算法利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。

（1）重置成本是在現行市場條件下重新購建一項全新資產所支付的全部貨幣總額。

（2）資產評估旨在了解被評估資產模擬條件下的交易價格。

重置核算法將資產的總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的方法。購買型資產的直接成本包含資產的購買價、安裝調試費、運雜費等成本項目。自建型資產的直接成本包含材料成本、人工成本、制造費用、資金成本及合理利潤。間接成本是指為建造、購買資產而發生的管理費、總體設計制圖費等支出項目。間接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例或單位工作量的間接成本價格等方法進行估算。計算公式為：

間接成本=人工成本總額×成本分配率

成本分配率=間接成本額÷人工成本額

間接成本=直接成本×間接成本相對于直接成本的比率

間接成本=工作量（單位為工時或工日）×單位工作量的間接成本

2．價格指數法

價格指數法是利用與資產有關的價格變動指數，將被評估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種方法。計算公式為：

重置成本=資產的賬面原值×價格指數

重置成本=資產的賬面原值×（1+價格變動指數）

式中，價格指數可以是定基價格指數或環比價格指數。定基價格指數是評估基準日的價格指數與資產購建時點的價格指數之比，即：

定基價格指數=（評估基準日價格指數÷資產購建時的價格指數）×100%

環比價格變動指數可考慮按下式求得：

X=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）×…×（1+an）×100%

式中：X——環比價格指數；

ai——第i年環比價格變動指數，i=1，2，3，…，n。

3．功能價值法

功能價值法是指利用某些資產的功能（生產能力）的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數關系或線性關系，通過參照物的價格或重置成本以及功能價值關系估測評估對象價格或重置成本的技術方法。

（1）生產能力比例法。計算公式為：

這種方法運用的前提條件和假設是資產的成本與其生產能力呈線性關系，生產能力越大，成本越高，而且是呈正比例變化。

（2）規模經濟效益指數法。規模經濟效益指數法假定資產的生產能力與其重置成本之間呈非線性關系，其關系表示為：

即：

公式中的X被稱為規模經濟效益指數，通常是一個經驗數據。

在采用成本法對企業整體資產及某一相同類型資產進行評估時，為簡化評估業務、節省評估時間，還可以采用統計分析法確定某類資產重置成本，這種方法運用的步驟是：

①在核實資產數量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別。

②在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用重置核算法、價格指數法、生產能力比例法或規模經濟效益指數法等方法估算其重置成本。

③依據分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產的調整系數。計算公式為：

式中：K——資產重置成本與歷史成本的調整系數；R'——某類抽樣資產的重置成本；R——某類抽樣資產的歷史成本。

④根據調整系數K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：

被評估資產重置成本=∑某類資產賬面歷史成本×K

（二）實體性貶值的測算方法

資產實體性貶值的決定因素一般有：（1）使用時間；（2）使用率；（3）資產本身的質量；（4）維修保養程度。

實體性貶值一般有如下測算方法：

（1）觀察法

資產實體性貶值=重置成本×（1-實體性成新率）

成新率是指一項資產新舊程度的百分比，可通過下面公式計算：

（2）使用年限法

實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產利用率來調整。相關公式如下：

實際使用年限=名義已使用年限×資產利用率

當資產利用率＞1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率=1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率＜1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。

對更新改造問題，一般采取加權法來確定資產的實體性損耗。也就是說，先計算加權更新成本，再計算加權平均已使用年限。

加權更新成本=已使用年限×更新成本（或購建成本）

（3）修復費用法。這是利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。

（三）功能性貶值的測算方法

（1）對比被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本的差異；

（2）確定凈超額運營成本；

（3）估計被評估資產的剩余壽命；

（4）以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值）。計算公式為：

式中：C1i——第i年被評估資產的年運營成本；

C2i——第i年新資產的年運營成本；

C1i—C2i——第i年被評估資產的超額運營成本；

T——適用的所得稅稅率；

r——折現率。

此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同功能性貶值，計算公式為：

功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本

（四）經濟性貶值的測算方法

1．直接計算法

（1）計算出被評估資產由于生產能力下降而減少的年收益；

（2）扣除所得稅的影響，計算減少的年收益；

（3）將每年減少的年凈收益在剩余壽命期內進行折現，折現值之和則為經濟性貶值額。公式如下：

經濟性貶值額=資產年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A, r, n）式中，（P/A, r, n）為年金現值系數。

2．間接計算法

（1）計算經濟性貶值率；

（2）經濟性貶值率與被評估資產重置成本的乘積即為經濟性貶值。計算公式如下：

式中，X為功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6～0.7之間。

四、成本法的優缺點

（一）成本法的優點

成本法具有一定的科學性和可行性。

1．對于一些存在無形損耗或貶值不大的資產評估，操作簡便；

2．對一些沒有收益的單項資產及市場上很難找到交易參照性的評估對象，成本法更為適用。

（二）成本法的缺點

（1）對整體資產進行評估，運用成本法，需要將其分解為單項資產逐項評估，然后匯總，比較費時；

（2）各類貶值因素較抽象，難以準確量化；

（3）商譽等無形資產無法單獨運用成本法進行評估，需要運用其他方法結合評估。

第二節 市場法

一、市場法的概念及前提條件

（一）市場法的概念

市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

（二）市場法的前提條件

1．要有一個活躍的公開市場；

2．公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

公開市場是一個充分的市場，市場上有自愿的買者和賣者，他們之間進行平等交易。

資產及其交易的可比性具體體現在以下幾個方面：

（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性；

（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性；

（3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度時間范圍內，同時，時間對資產價值的影響是可以調整的。

二、影響現行市價的基本因素

（一）資產的功能

資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。

（二）市場供求

資產的市場均衡價格是在供求變動中形成的，因而評估主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。。

（三）交易條件

交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。

（四）資產的實體特征和質量

資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規格型號。資產的質量主要是指資產本身的功能、性能精度、建造或制造工藝水平，也包括由此資產生產的商品的品牌和市場影響力。

（五）成新率

除了上述因素之外，類比資產的現行市價、所處的時間和地域以及通貨膨脹等因素也對被評估資產的現行市價有重要影響。

三、市場法的基本程序

（一）選擇參照物

1．參照物的可比性，包括功能、市場條件及成交時間等；

2．參照物的數量問題。

（二）在評估對象與參照物之間選擇比較因素

雖然影響資產價值的基本因素大致相同，但具體到每一種資產時，影響資產價值的因素又各有側重。因而要針對不同種類資產價值形成的特點，選擇影響較大的關鍵因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。

（三）進行指標對比并量化差異

根據前面所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化。

（四）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異

市場法以參照物的成交價格作為評定估算評估對象價值的基礎，在這個基礎上將已經量化的參照物與評估對象對比指標差異進行調增或調減，就可以得到以每個參照物為基礎的評估對象的初步評估結果。

（五）綜合分析確定評估結果

根據資產評估一般慣例的要求，正式的評估結果只能是一個。這就需要評估人員對若干評估初步結果進行綜合分析，以確定最終的評估值。如果參照物與評估對象可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，一般可考慮采用算術平均法或加權平均法確定最終結果。

四、市場法的評估方法

（一）直接比較法

直接比較法是在市場上找到與被評估資產完全相同的資產或購建時限較短的全新資產的現行市價，以其價格作為被評估資產的現行價格。其基本計算公式為：

資產評估價值=參照物合理成交價格

直接比較法簡單、直觀、簡潔，但是難以找到完全相同的參照物。

1．市價折扣法

市價折扣法是以參照物成交價格為基礎，根據評估人員的經驗或有關部門的規定，同時考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。

用數學式表達為：

資產評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）

運用市價折扣法時應當注意：

（1）參照資產必須是與被評估資產完全相同的資產；

（2）如果市場分割使參照資產有幾個不同的價格，則必須根據資產市場供求狀況和資產取得時的市場實際價格；

（3）要分析被評估資產有無非正常損耗并根據非正常損耗情況酌情扣減。

2．功能價值法

功能價值法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。

（1）資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常采用生產能力比例法，其計算公式為：

（2）資產價值與其功能呈指數關系的情況，則采用規模經濟效益指數法，其計算公式為：

3．價格指數法

價格指數法是以參照物成交價為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整參照物成交價，進而估算評估值的方法。其計算公式為：

資產評估價值=參照物成交價格×（1+物價變動指數）

此方法僅適用于評估對象與參照物之間只在時間因素方面存在差異的情況。

4．成新率價格法

成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象僅存在新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：

5．市盈率乘數法

市盈率乘數法是以參照物的市盈率作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象的收益額相乘估算評估值的方法。其計算公式為：

資產評估價值=評估對象收益額×參照物市盈率

此方法主要適用于企業整體價值評估和長期投資（主要是股票投資）評估。

（二）類比調整法

類比調整法指一項被評估資產在公開市場上找不到與之完全相同的參照物資產，但在市場上能找到相類似的資產，以此作為參照物，依其成交價做必要的調整后，確定被評估資產的價格。

參照物的主要差異調整因素有：（1）時間因素；（2）地區因素；（3）功能因素。

1．市場售價類比法

市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的各種方法，其基本數學表達式為：

資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值

資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數

2．成本市價法

成本市價法是以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。評估公式為：

資產評估價值=評估對象現行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現行合理成本）

使用成本市價法的前提條件：

（1）利用參照物進行評估，且參照物與評估對象具有可比性；

（2）參照物的交易時間與評估基準日間隔不能過長。

五、市場法的優缺點

（一）市場法的優點

1．市場法是國際公認的資產評估三大基本方法之一，適用面廣；

2．市場法充分考慮了現時市場變化因素，符合實際情況；

3．評估方法直觀簡單，又比較準確地反映被評估資產的現行價值，評估結果容易被交易雙方接受。

（二）市場法的缺點

1．運用市場法評估資產價值必須具備一個公平、活躍的交易市場，這使得該方法的運用受到一定的局限；

2．不適用于專用設備、機器、大部分無形資產以及受到地區、環境等因素嚴格限制的一些資產的評估；

3．確定比較項目的差異難度較大，從而影響評估結果的準確性。

第三節 收益法

一、收益法的概念及前提條件

（一）收益法的概念

收益法是以被評估資產在未來剩余經濟壽命期限內所能獲取的收益，按評估基準日的折現值轉換為評估資產價值的一種資產評估方法。

（二）收益法的前提條件

1．被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

2．資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可用貨幣衡量；

3．被評估資產預期獲利年限可以預測。

二、收益法的基本程序和基本參數

（一）收益法的基本程序

1．搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料；

2．分析測算被評估對象未來到期收益；

3．確定折現率或資本化率；

4．用折現率或資本化率將評估對象未來預期收益折算成現值；

5．分析確定評估結果。

（二）收益法的基本參數

1．收益額

收益額是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的所有權人的所得額。收益額有兩個特點：

（1）收益額是資產未來預期收益額；

（2）收益額通常是資產的客觀收益。

2．折現率

折現率是指在投資風險一定的情況下，投資者對投資所期望的最低報酬。確定折現率的方法有如下三種：

（1）市場比較法

市場比較法可以通過市場上相似資產投資收益的調查和比較得到被評估資產的折現率。

（2）資本資產定價模型法

資本資產定價模型法是通過一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率來衡量該投資的風險補償。公式如下：

資產期望報酬率=無風險利率+（資產平均回報率-無風險報酬率）×β

其中，資產期望報酬率即我們所要求的折現率。

（3）加權平均資本成本法

加權平均資本成本=權益成本×權益比例+債務成本×（1-所得稅稅率）×債務百分比

3．收益期限

收益期限是指資產獲利能力持續的時間，通常以年為時間單位。

三、收益法中常用的計算公式

收益法中的具體方法可以分為若干類：

（1）根據預期期限劃分，分為有限期和無限期的評估方法；

（2）根據預期收益額劃分，分為等額收益評估方法、非等額收益評估方法等。

1．資產未來收益期有限且每期收益不等，具體計算公式為：

式中：P——被評估資產的評估值；Ri——未來第i個收益期資產的預期收益；r——折現率；n——預期收益期數。

2．資產未來收益期有限且每期收益相等，具體計算公式為：

式中：R——未來n期每期資產的預期收益；（P/A, r, n）——年金現值系數。

3．資產未來收益期無限且各年收益額相等

年金化法的計算公式可由資產未來收益期有限且每期收益相等的公式推導獲得。

式中：A——等額年金；r——資本化率（又稱為本金化率）。

穩定化收益并非要求資產預期收益完全相等，而是指資產未來收益波動較小。因此采用年金化法首先就需要估算年金。其計算公式為：

4．未來收益在若干年后保持不變且收益期有限

當資產未來收益預期不穩定，但估計經過一段時期后將逐步穩定時，可采用分段法評估模型。其計算公式為：

式中：R——前期各年的預期收益額；A——后期固定的年金收益額；r——折現率（資本化率）；t——前期的年限；n——預期收益期數。

5．未來收益在若干年后保持不變且收益期無限

式中：R——前期各年的預期收益額；A——后期固定的年金收益額；r——折現率（資本化率）；t——前期的年限。

6．已知未來若干年后資產價格且各期收益不等

式中：R——各年的預期收益額；Pn——n年后的資產價格；r——折現率（資本化率）；n——預期收益期數。

7．已知未來若干年后資產價格且各期收益相等

式中：A——年金收益額；Pn——n年后的資產價格；r——折現率（資本化率）；n——預期收益期數。

8．收益期為無限，純收益以等差級數變化

純收益等差遞增或遞減的成立條件是：（1）純收益逐年遞增額為B；（2）收益期有限為n；（3）r大于零。

9．收益期為無限，純收益以等比級數變化

（1）純收益按等比級數遞增。

成立條件是：①純收益逐年遞增比率為a；②收益年期無限；③r大于零；④r＞s＞0。

（2）純收益按等比級數遞減。

成立條件是：①純收益逐年遞減比率為s；②收益年期無限；③r大于零；④r＞s＞0。

四、收益法的優缺點

（一）收益法的優點

1．比較真實和準確地反映企業本金化的價格；

2．與投資決策緊密結合；

3．此法評估的資產價格易為買賣雙方所接受；

4．從資產經營的根本目的出發，緊扣被評估資產的收益進行評估，真正體現了資產商品化在交易市場上的實際價值。

（二）收益法的缺點

1．預期收益預測的難度較大；

2．評估方法一般只適用于企業整體資產和可預測未來收益的單項生產經營性資產的評估，局限性大；

3．折現率和資本化率比較難以確定。

第四節 評估方法的比較與選擇

一、資產業務與資產評估的價格匹配原則

不同資產業務在評估中適用不同的價格標準。特定資產業務的目的不同，在評估其現行價格時具體條件也有所不同，因而評估時依據的價格標準和評估的基本方法也不同。同時，不同的評估目的和不同的評估條件也必須選擇相應的價格標準和評估方法。這就是不同資產業務在評估中適用的價格匹配原則。

二、各種評估方法的比較與選擇

（一）與評估對象相適應

1．成本法適合評估勞動創造的可復制的資產、專用資產和單項資產；

2．收益法適合評估資源性資產、無形資產和企業整體資產；

3．市場法適合評估具有一定通用性、能夠在公開市場上出售的資產。

（二）受可搜集到的數據和信息資料的制約

每一種評估方法都需要有相應的數據和資料，但是由于市場缺陷的存在和資產本身的問題，某些數據和資料往往無法獲得，從而也就限制了相關評估方法的運用。

（三）方法選擇的統籌考慮

在選擇評估方法時，一方面要充分考慮資產評估工作的效率，選擇簡便易行的方法；另一方面要充分考慮資產評估人員的工作能力，統籌考慮后再作決定。

三、各種資產評估方法的程序比較

1．成本法從被評估資產的歷史數據出發，通過財務清點和資產成新率的確定，評定估算出被評估資產按照成本價格標準計價的評估值。

2．市場法從相關資產的市場數據出發，通過對一些影響因素的分析和修正，評定估算出被評估資產按照現行市價標準計價的評估值。

3．收益法則從被評估資產的歷史數據出發，通過對被評估資產收益的預測和折現，結合被評估資產成新率的確定，評定估算出按照收益現值標準計價的評估值。