官术网_书友最值得收藏!

第3章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

3.1 復(fù)習(xí)筆記

第一節(jié) 成本法

一、成本法的概念及前提條件

(一)成本法的概念

成本法也稱重置成本法,是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗,來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。

其基本公式為:

資產(chǎn)評(píng)估值=被評(píng)估資產(chǎn)重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值

(二)成本法的前提條件

(1)被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài),其內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性;

(2)被評(píng)估資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。同時(shí),現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資料具有相同性或可比性;

(3)形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。

(三)成本法的適用范圍

(1)通貨膨脹造成被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)比歷史成本大幅度提高;

(2)社會(huì)技術(shù)進(jìn)步因素導(dǎo)致被評(píng)估資產(chǎn),尤其是生產(chǎn)設(shè)備等固定資產(chǎn)出現(xiàn)較大的無(wú)形損耗;

(3)因?qū)ΜF(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)更新或改造,使被評(píng)估資產(chǎn)的使用效益大幅度提高;

(4)因?qū)Ρ辉u(píng)估資產(chǎn)使用年限的估計(jì)偏大或偏小,而使被評(píng)估資產(chǎn)計(jì)提的折舊同資產(chǎn)的自然損耗不相吻合;

(5)被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂,造成被評(píng)估資產(chǎn)的賬面歷史成本失實(shí)。


二、成本法的基本程序和基本參數(shù)

(一)基本程序

(1)確定待評(píng)估資產(chǎn)的范圍,并估算重置成本;

(2)確定待評(píng)估資產(chǎn)已使用年限、尚可使用年限和總使用年限;

(3)確定三項(xiàng)貶值;

(4)計(jì)算得出初步評(píng)估結(jié)果。

(二)基本參數(shù)

1.資產(chǎn)的重置成本

(1)復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日,用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象全新?tīng)顩r同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本;

(2)更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日,運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。

2.實(shí)體性貶值

即資產(chǎn)的有形損耗,由于資產(chǎn)使用磨損和自然損耗造成的貶值。

3.功能性貶值

由于技術(shù)相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值貶值。

4.經(jīng)濟(jì)性貶值

由于外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而引起的資產(chǎn)價(jià)值貶值。


三、成本法中的具體評(píng)估方法

(一)重置成本的估算方法

1.重置核算法

重置核算法利用成本核算的原理,根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目,逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

(1)重置成本是在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。

(2)資產(chǎn)評(píng)估旨在了解被評(píng)估資產(chǎn)模擬條件下的交易價(jià)格。

重置核算法將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的方法。購(gòu)買(mǎi)型資產(chǎn)的直接成本包含資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等成本項(xiàng)目。自建型資產(chǎn)的直接成本包含材料成本、人工成本、制造費(fèi)用、資金成本及合理利潤(rùn)。間接成本是指為建造、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)等支出項(xiàng)目。間接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例或單位工作量的間接成本價(jià)格等方法進(jìn)行估算。計(jì)算公式為:

間接成本=人工成本總額×成本分配率

成本分配率=間接成本額÷人工成本額

間接成本=直接成本×間接成本相對(duì)于直接成本的比率

間接成本=工作量(單位為工時(shí)或工日)×單位工作量的間接成本

2.價(jià)格指數(shù)法

價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù),將被評(píng)估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價(jià)值)調(diào)整為重置成本的一種方法。計(jì)算公式為:

重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格指數(shù)

重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×(1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù))

式中,價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)是評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比,即:

定基價(jià)格指數(shù)=(評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)÷資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的價(jià)格指數(shù))×100%

環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按下式求得:

X=(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)×…×(1+an)×100%

式中:X——環(huán)比價(jià)格指數(shù);

ai——第i年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù),i=1,2,3,…,n。

3.功能價(jià)值法

功能價(jià)值法是指利用某些資產(chǎn)的功能(生產(chǎn)能力)的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系,通過(guò)參照物的價(jià)格或重置成本以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格或重置成本的技術(shù)方法。

(1)生產(chǎn)能力比例法。計(jì)算公式為:

這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系,生產(chǎn)能力越大,成本越高,而且是呈正比例變化。

(2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其重置成本之間呈非線性關(guān)系,其關(guān)系表示為:

即:

公式中的X被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù),通常是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

在采用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),為簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)、節(jié)省評(píng)估時(shí)間,還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本,這種方法運(yùn)用的步驟是:

①在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上,把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。

②在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn),應(yīng)用重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、生產(chǎn)能力比例法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

③依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。計(jì)算公式為:

式中:K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù);R'——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本;R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

④根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,計(jì)算公式為:

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K

(二)實(shí)體性貶值的測(cè)算方法

資產(chǎn)實(shí)體性貶值的決定因素一般有:(1)使用時(shí)間;(2)使用率;(3)資產(chǎn)本身的質(zhì)量;(4)維修保養(yǎng)程度。

實(shí)體性貶值一般有如下測(cè)算方法:

(1)觀察法

資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×(1-實(shí)體性成新率)

成新率是指一項(xiàng)資產(chǎn)新舊程度的百分比,可通過(guò)下面公式計(jì)算:

(2)使用年限法

實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異,可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。相關(guān)公式如下:

實(shí)際使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時(shí),表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng);當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí),表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限;當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí),表示開(kāi)工不足,資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。

對(duì)更新改造問(wèn)題,一般采取加權(quán)法來(lái)確定資產(chǎn)的實(shí)體性損耗。也就是說(shuō),先計(jì)算加權(quán)更新成本,再計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。

加權(quán)更新成本=已使用年限×更新成本(或購(gòu)建成本)

(3)修復(fù)費(fèi)用法。這是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。

(三)功能性貶值的測(cè)算方法

(1)對(duì)比被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本的差異;

(2)確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本;

(3)估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命;

(4)以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)。計(jì)算公式為:

式中:C1i——第i年被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本;

C2i——第i年新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本;

C1i—C2i——第i年被評(píng)估資產(chǎn)的超額運(yùn)營(yíng)成本;

T——適用的所得稅稅率;

r——折現(xiàn)率。

此外,功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行,即超額投資成本可視同功能性貶值,計(jì)算公式為:

功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本

(四)經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算方法

1.直接計(jì)算法

(1)計(jì)算出被評(píng)估資產(chǎn)由于生產(chǎn)能力下降而減少的年收益;

(2)扣除所得稅的影響,計(jì)算減少的年收益;

(3)將每年減少的年凈收益在剩余壽命期內(nèi)進(jìn)行折現(xiàn),折現(xiàn)值之和則為經(jīng)濟(jì)性貶值額。公式如下:

經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×(1-所得稅率)×(P/A, r, n)式中,(P/A, r, n)為年金現(xiàn)值系數(shù)。

2.間接計(jì)算法

(1)計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率;

(2)經(jīng)濟(jì)性貶值率與被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的乘積即為經(jīng)濟(jì)性貶值。計(jì)算公式如下:

式中,X為功能價(jià)值指數(shù),實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),數(shù)值一般在0.6~0.7之間。


四、成本法的優(yōu)缺點(diǎn)

(一)成本法的優(yōu)點(diǎn)

成本法具有一定的科學(xué)性和可行性。

1.對(duì)于一些存在無(wú)形損耗或貶值不大的資產(chǎn)評(píng)估,操作簡(jiǎn)便;

2.對(duì)一些沒(méi)有收益的單項(xiàng)資產(chǎn)及市場(chǎng)上很難找到交易參照性的評(píng)估對(duì)象,成本法更為適用。

(二)成本法的缺點(diǎn)

(1)對(duì)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,運(yùn)用成本法,需要將其分解為單項(xiàng)資產(chǎn)逐項(xiàng)評(píng)估,然后匯總,比較費(fèi)時(shí);

(2)各類貶值因素較抽象,難以準(zhǔn)確量化;

(3)商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法單獨(dú)運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估,需要運(yùn)用其他方法結(jié)合評(píng)估。

第二節(jié) 市場(chǎng)法

一、市場(chǎng)法的概念及前提條件

(一)市場(chǎng)法的概念

市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

(二)市場(chǎng)法的前提條件

1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng);

2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

公開(kāi)市場(chǎng)是一個(gè)充分的市場(chǎng),市場(chǎng)上有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者,他們之間進(jìn)行平等交易。

資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(1)參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性;

(2)參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性;

(3)參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng),應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi),同時(shí),時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。


二、影響現(xiàn)行市價(jià)的基本因素

(一)資產(chǎn)的功能

資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體,是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。

(二)市場(chǎng)供求

資產(chǎn)的市場(chǎng)均衡價(jià)格是在供求變動(dòng)中形成的,因而評(píng)估主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。。

(三)交易條件

交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。

(四)資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量

資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的功能、性能精度、建造或制造工藝水平,也包括由此資產(chǎn)生產(chǎn)的商品的品牌和市場(chǎng)影響力。

(五)成新率

除了上述因素之外,類比資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)、所處的時(shí)間和地域以及通貨膨脹等因素也對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)有重要影響。


三、市場(chǎng)法的基本程序

(一)選擇參照物

1.參照物的可比性,包括功能、市場(chǎng)條件及成交時(shí)間等;

2.參照物的數(shù)量問(wèn)題。

(二)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

雖然影響資產(chǎn)價(jià)值的基本因素大致相同,但具體到每一種資產(chǎn)時(shí),影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。因而要針對(duì)不同種類資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn),選擇影響較大的關(guān)鍵因素作為對(duì)比指標(biāo),在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。

(三)進(jìn)行指標(biāo)對(duì)比并量化差異

根據(jù)前面所選定的對(duì)比指標(biāo),在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較,并將兩者的差異進(jìn)行量化。

(四)在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異

市場(chǎng)法以參照物的成交價(jià)格作為評(píng)定估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ),在這個(gè)基礎(chǔ)上將已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減,就可以得到以每個(gè)參照物為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的初步評(píng)估結(jié)果。

(五)綜合分析確定評(píng)估結(jié)果

根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估一般慣例的要求,正式的評(píng)估結(jié)果只能是一個(gè)。這就需要評(píng)估人員對(duì)若干評(píng)估初步結(jié)果進(jìn)行綜合分析,以確定最終的評(píng)估值。如果參照物與評(píng)估對(duì)象可比性都很好,評(píng)估過(guò)程中沒(méi)有明顯的遺漏或疏忽,一般可考慮采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法確定最終結(jié)果。


四、市場(chǎng)法的評(píng)估方法

(一)直接比較法

直接比較法是在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)或購(gòu)建時(shí)限較短的全新資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià),以其價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格。其基本計(jì)算公式為:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格

直接比較法簡(jiǎn)單、直觀、簡(jiǎn)潔,但是難以找到完全相同的參照物。

1.市價(jià)折扣法

市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),根據(jù)評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定,同時(shí)考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素,設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

用數(shù)學(xué)式表達(dá)為:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)

運(yùn)用市價(jià)折扣法時(shí)應(yīng)當(dāng)注意:

(1)參照資產(chǎn)必須是與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn);

(2)如果市場(chǎng)分割使參照資產(chǎn)有幾個(gè)不同的價(jià)格,則必須根據(jù)資產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和資產(chǎn)取得時(shí)的市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格;

(3)要分析被評(píng)估資產(chǎn)有無(wú)非正常損耗并根據(jù)非正常損耗情況酌情扣減。

2.功能價(jià)值法

功能價(jià)值法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

(1)資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通常采用生產(chǎn)能力比例法,其計(jì)算公式為:

(2)資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,則采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,其計(jì)算公式為:

3.價(jià)格指數(shù)法

價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ),考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響,利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整參照物成交價(jià),進(jìn)而估算評(píng)估值的方法。其計(jì)算公式為:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù))

此方法僅適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間只在時(shí)間因素方面存在差異的情況。

4.成新率價(jià)格法

成新率價(jià)格法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象僅存在新舊程度上的差異,通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為:

5.市盈率乘數(shù)法

市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù)),以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘估算評(píng)估值的方法。其計(jì)算公式為:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率

此方法主要適用于企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估和長(zhǎng)期投資(主要是股票投資)評(píng)估。

(二)類比調(diào)整法

類比調(diào)整法指一項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上找不到與之完全相同的參照物資產(chǎn),但在市場(chǎng)上能找到相類似的資產(chǎn),以此作為參照物,依其成交價(jià)做必要的調(diào)整后,確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。

參照物的主要差異調(diào)整因素有:(1)時(shí)間因素;(2)地區(qū)因素;(3)功能因素。

1.市場(chǎng)售價(jià)類比法

市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異,通過(guò)對(duì)比分析和量化差異,調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法,其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)

2.成本市價(jià)法

成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。評(píng)估公式為:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×(參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本)

使用成本市價(jià)法的前提條件:

(1)利用參照物進(jìn)行評(píng)估,且參照物與評(píng)估對(duì)象具有可比性;

(2)參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不能過(guò)長(zhǎng)。


五、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)

(一)市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)

1.市場(chǎng)法是國(guó)際公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估三大基本方法之一,適用面廣;

2.市場(chǎng)法充分考慮了現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)變化因素,符合實(shí)際情況;

3.評(píng)估方法直觀簡(jiǎn)單,又比較準(zhǔn)確地反映被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值,評(píng)估結(jié)果容易被交易雙方接受。

(二)市場(chǎng)法的缺點(diǎn)

1.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值必須具備一個(gè)公平、活躍的交易市場(chǎng),這使得該方法的運(yùn)用受到一定的局限;

2.不適用于專用設(shè)備、機(jī)器、大部分無(wú)形資產(chǎn)以及受到地區(qū)、環(huán)境等因素嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估;

3.確定比較項(xiàng)目的差異難度較大,從而影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

第三節(jié) 收益法

一、收益法的概念及前提條件

(一)收益法的概念

收益法是以被評(píng)估資產(chǎn)在未來(lái)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)所能獲取的收益,按評(píng)估基準(zhǔn)日的折現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

(二)收益法的前提條件

1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量;

2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可用貨幣衡量;

3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。


二、收益法的基本程序和基本參數(shù)

(一)收益法的基本程序

1.搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料;

2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)到期收益;

3.確定折現(xiàn)率或資本化率;

4.用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值;

5.分析確定評(píng)估結(jié)果。

(二)收益法的基本參數(shù)

1.收益額

收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理,資產(chǎn)在正常情況下所能得到的所有權(quán)人的所得額。收益額有兩個(gè)特點(diǎn):

(1)收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額;

(2)收益額通常是資產(chǎn)的客觀收益。

2.折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是指在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下,投資者對(duì)投資所期望的最低報(bào)酬。確定折現(xiàn)率的方法有如下三種:

(1)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法可以通過(guò)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)投資收益的調(diào)查和比較得到被評(píng)估資產(chǎn)的折現(xiàn)率。

(2)資本資產(chǎn)定價(jià)模型法

資本資產(chǎn)定價(jià)模型法是通過(guò)一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率來(lái)衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。公式如下:

資產(chǎn)期望報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+(資產(chǎn)平均回報(bào)率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率)×β

其中,資產(chǎn)期望報(bào)酬率即我們所要求的折現(xiàn)率。

(3)加權(quán)平均資本成本法

加權(quán)平均資本成本=權(quán)益成本×權(quán)益比例+債務(wù)成本×(1-所得稅稅率)×債務(wù)百分比

3.收益期限

收益期限是指資產(chǎn)獲利能力持續(xù)的時(shí)間,通常以年為時(shí)間單位。


三、收益法中常用的計(jì)算公式

收益法中的具體方法可以分為若干類:

(1)根據(jù)預(yù)期期限劃分,分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法;

(2)根據(jù)預(yù)期收益額劃分,分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益評(píng)估方法等。

1.資產(chǎn)未來(lái)收益期有限且每期收益不等,具體計(jì)算公式為:

式中:P——被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值;Ri——未來(lái)第i個(gè)收益期資產(chǎn)的預(yù)期收益;r——折現(xiàn)率;n——預(yù)期收益期數(shù)。

2.資產(chǎn)未來(lái)收益期有限且每期收益相等,具體計(jì)算公式為:

式中:R——未來(lái)n期每期資產(chǎn)的預(yù)期收益;(P/A, r, n)——年金現(xiàn)值系數(shù)。

3.資產(chǎn)未來(lái)收益期無(wú)限且各年收益額相等

年金化法的計(jì)算公式可由資產(chǎn)未來(lái)收益期有限且每期收益相等的公式推導(dǎo)獲得。

式中:A——等額年金;r——資本化率(又稱為本金化率)。

穩(wěn)定化收益并非要求資產(chǎn)預(yù)期收益完全相等,而是指資產(chǎn)未來(lái)收益波動(dòng)較小。因此采用年金化法首先就需要估算年金。其計(jì)算公式為:

4.未來(lái)收益在若干年后保持不變且收益期有限

當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)收益預(yù)期不穩(wěn)定,但估計(jì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)期后將逐步穩(wěn)定時(shí),可采用分段法評(píng)估模型。其計(jì)算公式為:

式中:R——前期各年的預(yù)期收益額;A——后期固定的年金收益額;r——折現(xiàn)率(資本化率);t——前期的年限;n——預(yù)期收益期數(shù)。

5.未來(lái)收益在若干年后保持不變且收益期無(wú)限

式中:R——前期各年的預(yù)期收益額;A——后期固定的年金收益額;r——折現(xiàn)率(資本化率);t——前期的年限。

6.已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格且各期收益不等

式中:R——各年的預(yù)期收益額;Pn——n年后的資產(chǎn)價(jià)格;r——折現(xiàn)率(資本化率);n——預(yù)期收益期數(shù)。

7.已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格且各期收益相等

式中:A——年金收益額;Pn——n年后的資產(chǎn)價(jià)格;r——折現(xiàn)率(資本化率);n——預(yù)期收益期數(shù)。

8.收益期為無(wú)限,純收益以等差級(jí)數(shù)變化

純收益等差遞增或遞減的成立條件是:(1)純收益逐年遞增額為B;(2)收益期有限為n;(3)r大于零。

9.收益期為無(wú)限,純收益以等比級(jí)數(shù)變化

(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增。

成立條件是:①純收益逐年遞增比率為a;②收益年期無(wú)限;③r大于零;④r>s>0。

(2)純收益按等比級(jí)數(shù)遞減。

成立條件是:①純收益逐年遞減比率為s;②收益年期無(wú)限;③r大于零;④r>s>0。


四、收益法的優(yōu)缺點(diǎn)

(一)收益法的優(yōu)點(diǎn)

1.比較真實(shí)和準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)格;

2.與投資決策緊密結(jié)合;

3.此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)格易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受;

4.從資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的根本目的出發(fā),緊扣被評(píng)估資產(chǎn)的收益進(jìn)行評(píng)估,真正體現(xiàn)了資產(chǎn)商品化在交易市場(chǎng)上的實(shí)際價(jià)值。

(二)收益法的缺點(diǎn)

1.預(yù)期收益預(yù)測(cè)的難度較大;

2.評(píng)估方法一般只適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的評(píng)估,局限性大;

3.折現(xiàn)率和資本化率比較難以確定。

第四節(jié) 評(píng)估方法的比較與選擇

一、資產(chǎn)業(yè)務(wù)與資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格匹配原則

不同資產(chǎn)業(yè)務(wù)在評(píng)估中適用不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的目的不同,在評(píng)估其現(xiàn)行價(jià)格時(shí)具體條件也有所不同,因而評(píng)估時(shí)依據(jù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估的基本方法也不同。同時(shí),不同的評(píng)估目的和不同的評(píng)估條件也必須選擇相應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法。這就是不同資產(chǎn)業(yè)務(wù)在評(píng)估中適用的價(jià)格匹配原則。


二、各種評(píng)估方法的比較與選擇

(一)與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)

1.成本法適合評(píng)估勞動(dòng)創(chuàng)造的可復(fù)制的資產(chǎn)、專用資產(chǎn)和單項(xiàng)資產(chǎn);

2.收益法適合評(píng)估資源性資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和企業(yè)整體資產(chǎn);

3.市場(chǎng)法適合評(píng)估具有一定通用性、能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)。

(二)受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約

每一種評(píng)估方法都需要有相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資料,但是由于市場(chǎng)缺陷的存在和資產(chǎn)本身的問(wèn)題,某些數(shù)據(jù)和資料往往無(wú)法獲得,從而也就限制了相關(guān)評(píng)估方法的運(yùn)用。

(三)方法選擇的統(tǒng)籌考慮

在選擇評(píng)估方法時(shí),一方面要充分考慮資產(chǎn)評(píng)估工作的效率,選擇簡(jiǎn)便易行的方法;另一方面要充分考慮資產(chǎn)評(píng)估人員的工作能力,統(tǒng)籌考慮后再作決定。


三、各種資產(chǎn)評(píng)估方法的程序比較

1.成本法從被評(píng)估資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)出發(fā),通過(guò)財(cái)務(wù)清點(diǎn)和資產(chǎn)成新率的確定,評(píng)定估算出被評(píng)估資產(chǎn)按照成本價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)的評(píng)估值。

2.市場(chǎng)法從相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)出發(fā),通過(guò)對(duì)一些影響因素的分析和修正,評(píng)定估算出被評(píng)估資產(chǎn)按照現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)的評(píng)估值。

3.收益法則從被評(píng)估資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)出發(fā),通過(guò)對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)收益的預(yù)測(cè)和折現(xiàn),結(jié)合被評(píng)估資產(chǎn)成新率的確定,評(píng)定估算出按照收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)的評(píng)估值。

推薦閱讀
  1. 張厚粲《現(xiàn)代心理與教育統(tǒng)計(jì)學(xué)》(第4版)配套題庫(kù)【考研真題+課后習(xí)題+章節(jié)題庫(kù)+模擬試題】
  2. 丁柏銓《新聞采訪與寫(xiě)作》(修訂版)筆記和典型題詳解
  3. 天津大學(xué)教育學(xué)院734教育學(xué)專業(yè)基礎(chǔ)綜合歷年考研真題(回憶版)及詳解
  4. 湖南師范大學(xué)新聞與傳播學(xué)院335出版綜合素質(zhì)與能力[專業(yè)碩士]歷年考研真題及詳解
  5. 日語(yǔ)專業(yè)基礎(chǔ)日語(yǔ)歷年考研真題及詳解(第4版)
  6. 西安外國(guó)語(yǔ)大學(xué)448漢語(yǔ)寫(xiě)作與百科知識(shí)[專業(yè)碩士]歷年考研真題及詳解
  7. 吳式穎《外國(guó)教育史教程》筆記和課后習(xí)題詳解
  8. 中央美術(shù)學(xué)院《外國(guó)美術(shù)簡(jiǎn)史》配套題庫(kù)【名校考研真題+章節(jié)題庫(kù)+模擬試題】(新修訂本)
  9. 孟道驥《高等代數(shù)與解析幾何》(第3版)(上冊(cè))筆記和課后習(xí)題(含考研真題)詳解
  10. 曾憲義《中國(guó)法制史》(第3版)【教材精講+考研真題解析】講義與視頻課程【18小時(shí)高清視頻】
  11. 錢(qián)銘怡《心理咨詢與心理治療》筆記和習(xí)題(含考研真題)詳解
  12. 王壘《組織管理心理學(xué)》筆記和習(xí)題(含考研真題)詳解
  13. 2015年法律碩士聯(lián)考模擬試卷(7套仿真3套提高)
  14. 全國(guó)名校行政學(xué)原理(含公共行政學(xué))歷年考研真題及詳解(含北大、中央黨校等)
  15. 丁法章《當(dāng)代新聞評(píng)論教程》(第5版)配套題庫(kù)【名校考研真題+課后習(xí)題+章節(jié)題庫(kù)+模擬試題】
主站蜘蛛池模板: 滨海县| 平安县| 金门县| 天峻县| 津南区| 东丽区| 山阳县| 峨眉山市| 高州市| 梅州市| 德化县| 伊宁市| 合作市| 石渠县| 南雄市| 东丽区| 都江堰市| 余江县| 新民市| 富平县| 东至县| 府谷县| 法库县| 息烽县| 精河县| 德清县| 隆昌县| 兰溪市| 武鸣县| 乌鲁木齐县| 聊城市| 南召县| 屏山县| 南投市| 河间市| 太湖县| 昌乐县| 汨罗市| 六枝特区| 顺平县| 突泉县|