- 周友梅《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)基礎(chǔ)》筆記和課后習(xí)題(含考研真題)詳解(第2版)
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- 2019-01-04 22:48:21
第3章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
3.1 復(fù)習(xí)筆記
第一節(jié) 成本法
一、成本法的概念及前提條件
(一)成本法的概念
成本法也稱重置成本法,是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗,來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。
其基本公式為:
資產(chǎn)評(píng)估值=被評(píng)估資產(chǎn)重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值
(二)成本法的前提條件
(1)被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài),其內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性;
(2)被評(píng)估資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。同時(shí),現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資料具有相同性或可比性;
(3)形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。
(三)成本法的適用范圍
(1)通貨膨脹造成被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)比歷史成本大幅度提高;
(2)社會(huì)技術(shù)進(jìn)步因素導(dǎo)致被評(píng)估資產(chǎn),尤其是生產(chǎn)設(shè)備等固定資產(chǎn)出現(xiàn)較大的無(wú)形損耗;
(3)因?qū)ΜF(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)更新或改造,使被評(píng)估資產(chǎn)的使用效益大幅度提高;
(4)因?qū)Ρ辉u(píng)估資產(chǎn)使用年限的估計(jì)偏大或偏小,而使被評(píng)估資產(chǎn)計(jì)提的折舊同資產(chǎn)的自然損耗不相吻合;
(5)被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂,造成被評(píng)估資產(chǎn)的賬面歷史成本失實(shí)。
二、成本法的基本程序和基本參數(shù)
(一)基本程序
(1)確定待評(píng)估資產(chǎn)的范圍,并估算重置成本;
(2)確定待評(píng)估資產(chǎn)已使用年限、尚可使用年限和總使用年限;
(3)確定三項(xiàng)貶值;
(4)計(jì)算得出初步評(píng)估結(jié)果。
(二)基本參數(shù)
1.資產(chǎn)的重置成本
(1)復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日,用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象全新?tīng)顩r同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本;
(2)更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日,運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。
2.實(shí)體性貶值
即資產(chǎn)的有形損耗,由于資產(chǎn)使用磨損和自然損耗造成的貶值。
3.功能性貶值
由于技術(shù)相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值貶值。
4.經(jīng)濟(jì)性貶值
由于外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而引起的資產(chǎn)價(jià)值貶值。
三、成本法中的具體評(píng)估方法
(一)重置成本的估算方法
1.重置核算法
重置核算法利用成本核算的原理,根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目,逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。
(1)重置成本是在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。
(2)資產(chǎn)評(píng)估旨在了解被評(píng)估資產(chǎn)模擬條件下的交易價(jià)格。
重置核算法將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的方法。購(gòu)買(mǎi)型資產(chǎn)的直接成本包含資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等成本項(xiàng)目。自建型資產(chǎn)的直接成本包含材料成本、人工成本、制造費(fèi)用、資金成本及合理利潤(rùn)。間接成本是指為建造、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)等支出項(xiàng)目。間接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例或單位工作量的間接成本價(jià)格等方法進(jìn)行估算。計(jì)算公式為:
間接成本=人工成本總額×成本分配率
成本分配率=間接成本額÷人工成本額
間接成本=直接成本×間接成本相對(duì)于直接成本的比率
間接成本=工作量(單位為工時(shí)或工日)×單位工作量的間接成本
2.價(jià)格指數(shù)法
價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù),將被評(píng)估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價(jià)值)調(diào)整為重置成本的一種方法。計(jì)算公式為:
重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格指數(shù)
重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×(1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù))
式中,價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)是評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比,即:
定基價(jià)格指數(shù)=(評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)÷資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的價(jià)格指數(shù))×100%
環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按下式求得:
X=(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)×…×(1+an)×100%
式中:X——環(huán)比價(jià)格指數(shù);
ai——第i年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù),i=1,2,3,…,n。
3.功能價(jià)值法
功能價(jià)值法是指利用某些資產(chǎn)的功能(生產(chǎn)能力)的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系,通過(guò)參照物的價(jià)格或重置成本以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格或重置成本的技術(shù)方法。
(1)生產(chǎn)能力比例法。計(jì)算公式為:

這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系,生產(chǎn)能力越大,成本越高,而且是呈正比例變化。
(2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其重置成本之間呈非線性關(guān)系,其關(guān)系表示為:

即:

公式中的X被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù),通常是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。
在采用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),為簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)、節(jié)省評(píng)估時(shí)間,還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本,這種方法運(yùn)用的步驟是:
①在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上,把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。
②在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn),應(yīng)用重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、生產(chǎn)能力比例法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。
③依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。計(jì)算公式為:

式中:K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù);R'——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本;R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。
④根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,計(jì)算公式為:
被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K
(二)實(shí)體性貶值的測(cè)算方法
資產(chǎn)實(shí)體性貶值的決定因素一般有:(1)使用時(shí)間;(2)使用率;(3)資產(chǎn)本身的質(zhì)量;(4)維修保養(yǎng)程度。
實(shí)體性貶值一般有如下測(cè)算方法:
(1)觀察法
資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×(1-實(shí)體性成新率)
成新率是指一項(xiàng)資產(chǎn)新舊程度的百分比,可通過(guò)下面公式計(jì)算:

(2)使用年限法

實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異,可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。相關(guān)公式如下:
實(shí)際使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時(shí),表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng);當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí),表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限;當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí),表示開(kāi)工不足,資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。
對(duì)更新改造問(wèn)題,一般采取加權(quán)法來(lái)確定資產(chǎn)的實(shí)體性損耗。也就是說(shuō),先計(jì)算加權(quán)更新成本,再計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。
加權(quán)更新成本=已使用年限×更新成本(或購(gòu)建成本)

(3)修復(fù)費(fèi)用法。這是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。
(三)功能性貶值的測(cè)算方法
(1)對(duì)比被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本的差異;
(2)確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本;
(3)估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命;
(4)以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)。計(jì)算公式為:

式中:C1i——第i年被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本;
C2i——第i年新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本;
C1i—C2i——第i年被評(píng)估資產(chǎn)的超額運(yùn)營(yíng)成本;
T——適用的所得稅稅率;
r——折現(xiàn)率。
此外,功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行,即超額投資成本可視同功能性貶值,計(jì)算公式為:
功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本
(四)經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算方法
1.直接計(jì)算法
(1)計(jì)算出被評(píng)估資產(chǎn)由于生產(chǎn)能力下降而減少的年收益;
(2)扣除所得稅的影響,計(jì)算減少的年收益;
(3)將每年減少的年凈收益在剩余壽命期內(nèi)進(jìn)行折現(xiàn),折現(xiàn)值之和則為經(jīng)濟(jì)性貶值額。公式如下:
經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×(1-所得稅率)×(P/A, r, n)式中,(P/A, r, n)為年金現(xiàn)值系數(shù)。
2.間接計(jì)算法
(1)計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率;
(2)經(jīng)濟(jì)性貶值率與被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的乘積即為經(jīng)濟(jì)性貶值。計(jì)算公式如下:

式中,X為功能價(jià)值指數(shù),實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),數(shù)值一般在0.6~0.7之間。
四、成本法的優(yōu)缺點(diǎn)
(一)成本法的優(yōu)點(diǎn)
成本法具有一定的科學(xué)性和可行性。
1.對(duì)于一些存在無(wú)形損耗或貶值不大的資產(chǎn)評(píng)估,操作簡(jiǎn)便;
2.對(duì)一些沒(méi)有收益的單項(xiàng)資產(chǎn)及市場(chǎng)上很難找到交易參照性的評(píng)估對(duì)象,成本法更為適用。
(二)成本法的缺點(diǎn)
(1)對(duì)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,運(yùn)用成本法,需要將其分解為單項(xiàng)資產(chǎn)逐項(xiàng)評(píng)估,然后匯總,比較費(fèi)時(shí);
(2)各類貶值因素較抽象,難以準(zhǔn)確量化;
(3)商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法單獨(dú)運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估,需要運(yùn)用其他方法結(jié)合評(píng)估。
第二節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法的概念及前提條件
(一)市場(chǎng)法的概念
市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。
(二)市場(chǎng)法的前提條件
1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng);
2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
公開(kāi)市場(chǎng)是一個(gè)充分的市場(chǎng),市場(chǎng)上有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者,他們之間進(jìn)行平等交易。
資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性;
(2)參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性;
(3)參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng),應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi),同時(shí),時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。
二、影響現(xiàn)行市價(jià)的基本因素
(一)資產(chǎn)的功能
資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體,是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。
(二)市場(chǎng)供求
資產(chǎn)的市場(chǎng)均衡價(jià)格是在供求變動(dòng)中形成的,因而評(píng)估主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。。
(三)交易條件
交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。
(四)資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量
資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的功能、性能精度、建造或制造工藝水平,也包括由此資產(chǎn)生產(chǎn)的商品的品牌和市場(chǎng)影響力。
(五)成新率
除了上述因素之外,類比資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)、所處的時(shí)間和地域以及通貨膨脹等因素也對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)有重要影響。
三、市場(chǎng)法的基本程序
(一)選擇參照物
1.參照物的可比性,包括功能、市場(chǎng)條件及成交時(shí)間等;
2.參照物的數(shù)量問(wèn)題。
(二)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
雖然影響資產(chǎn)價(jià)值的基本因素大致相同,但具體到每一種資產(chǎn)時(shí),影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。因而要針對(duì)不同種類資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn),選擇影響較大的關(guān)鍵因素作為對(duì)比指標(biāo),在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。
(三)進(jìn)行指標(biāo)對(duì)比并量化差異
根據(jù)前面所選定的對(duì)比指標(biāo),在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較,并將兩者的差異進(jìn)行量化。
(四)在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異
市場(chǎng)法以參照物的成交價(jià)格作為評(píng)定估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ),在這個(gè)基礎(chǔ)上將已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減,就可以得到以每個(gè)參照物為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的初步評(píng)估結(jié)果。
(五)綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估一般慣例的要求,正式的評(píng)估結(jié)果只能是一個(gè)。這就需要評(píng)估人員對(duì)若干評(píng)估初步結(jié)果進(jìn)行綜合分析,以確定最終的評(píng)估值。如果參照物與評(píng)估對(duì)象可比性都很好,評(píng)估過(guò)程中沒(méi)有明顯的遺漏或疏忽,一般可考慮采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法確定最終結(jié)果。
四、市場(chǎng)法的評(píng)估方法
(一)直接比較法
直接比較法是在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)或購(gòu)建時(shí)限較短的全新資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià),以其價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格。其基本計(jì)算公式為:

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格
直接比較法簡(jiǎn)單、直觀、簡(jiǎn)潔,但是難以找到完全相同的參照物。
1.市價(jià)折扣法
市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),根據(jù)評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定,同時(shí)考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素,設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
用數(shù)學(xué)式表達(dá)為:
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)
運(yùn)用市價(jià)折扣法時(shí)應(yīng)當(dāng)注意:
(1)參照資產(chǎn)必須是與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn);
(2)如果市場(chǎng)分割使參照資產(chǎn)有幾個(gè)不同的價(jià)格,則必須根據(jù)資產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和資產(chǎn)取得時(shí)的市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格;
(3)要分析被評(píng)估資產(chǎn)有無(wú)非正常損耗并根據(jù)非正常損耗情況酌情扣減。
2.功能價(jià)值法
功能價(jià)值法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
(1)資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通常采用生產(chǎn)能力比例法,其計(jì)算公式為:

(2)資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,則采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,其計(jì)算公式為:

3.價(jià)格指數(shù)法
價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ),考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響,利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整參照物成交價(jià),進(jìn)而估算評(píng)估值的方法。其計(jì)算公式為:
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù))
此方法僅適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間只在時(shí)間因素方面存在差異的情況。
4.成新率價(jià)格法
成新率價(jià)格法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象僅存在新舊程度上的差異,通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為:

5.市盈率乘數(shù)法
市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù)),以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘估算評(píng)估值的方法。其計(jì)算公式為:
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率
此方法主要適用于企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估和長(zhǎng)期投資(主要是股票投資)評(píng)估。
(二)類比調(diào)整法
類比調(diào)整法指一項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上找不到與之完全相同的參照物資產(chǎn),但在市場(chǎng)上能找到相類似的資產(chǎn),以此作為參照物,依其成交價(jià)做必要的調(diào)整后,確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。
參照物的主要差異調(diào)整因素有:(1)時(shí)間因素;(2)地區(qū)因素;(3)功能因素。
1.市場(chǎng)售價(jià)類比法
市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異,通過(guò)對(duì)比分析和量化差異,調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法,其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為:
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)
2.成本市價(jià)法
成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。評(píng)估公式為:
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×(參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本)
使用成本市價(jià)法的前提條件:
(1)利用參照物進(jìn)行評(píng)估,且參照物與評(píng)估對(duì)象具有可比性;
(2)參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不能過(guò)長(zhǎng)。
五、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)
(一)市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)
1.市場(chǎng)法是國(guó)際公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估三大基本方法之一,適用面廣;
2.市場(chǎng)法充分考慮了現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)變化因素,符合實(shí)際情況;
3.評(píng)估方法直觀簡(jiǎn)單,又比較準(zhǔn)確地反映被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值,評(píng)估結(jié)果容易被交易雙方接受。
(二)市場(chǎng)法的缺點(diǎn)
1.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值必須具備一個(gè)公平、活躍的交易市場(chǎng),這使得該方法的運(yùn)用受到一定的局限;
2.不適用于專用設(shè)備、機(jī)器、大部分無(wú)形資產(chǎn)以及受到地區(qū)、環(huán)境等因素嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估;
3.確定比較項(xiàng)目的差異難度較大,從而影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
第三節(jié) 收益法
一、收益法的概念及前提條件
(一)收益法的概念
收益法是以被評(píng)估資產(chǎn)在未來(lái)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)所能獲取的收益,按評(píng)估基準(zhǔn)日的折現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
(二)收益法的前提條件
1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量;
2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可用貨幣衡量;
3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。
二、收益法的基本程序和基本參數(shù)
(一)收益法的基本程序
1.搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料;
2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)到期收益;
3.確定折現(xiàn)率或資本化率;
4.用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值;
5.分析確定評(píng)估結(jié)果。
(二)收益法的基本參數(shù)
1.收益額
收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理,資產(chǎn)在正常情況下所能得到的所有權(quán)人的所得額。收益額有兩個(gè)特點(diǎn):
(1)收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額;
(2)收益額通常是資產(chǎn)的客觀收益。
2.折現(xiàn)率
折現(xiàn)率是指在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下,投資者對(duì)投資所期望的最低報(bào)酬。確定折現(xiàn)率的方法有如下三種:
(1)市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法可以通過(guò)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)投資收益的調(diào)查和比較得到被評(píng)估資產(chǎn)的折現(xiàn)率。
(2)資本資產(chǎn)定價(jià)模型法
資本資產(chǎn)定價(jià)模型法是通過(guò)一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率來(lái)衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。公式如下:
資產(chǎn)期望報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+(資產(chǎn)平均回報(bào)率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率)×β
其中,資產(chǎn)期望報(bào)酬率即我們所要求的折現(xiàn)率。
(3)加權(quán)平均資本成本法
加權(quán)平均資本成本=權(quán)益成本×權(quán)益比例+債務(wù)成本×(1-所得稅稅率)×債務(wù)百分比
3.收益期限
收益期限是指資產(chǎn)獲利能力持續(xù)的時(shí)間,通常以年為時(shí)間單位。
三、收益法中常用的計(jì)算公式
收益法中的具體方法可以分為若干類:
(1)根據(jù)預(yù)期期限劃分,分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法;
(2)根據(jù)預(yù)期收益額劃分,分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益評(píng)估方法等。
1.資產(chǎn)未來(lái)收益期有限且每期收益不等,具體計(jì)算公式為:

式中:P——被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值;Ri——未來(lái)第i個(gè)收益期資產(chǎn)的預(yù)期收益;r——折現(xiàn)率;n——預(yù)期收益期數(shù)。
2.資產(chǎn)未來(lái)收益期有限且每期收益相等,具體計(jì)算公式為:

式中:R——未來(lái)n期每期資產(chǎn)的預(yù)期收益;(P/A, r, n)——年金現(xiàn)值系數(shù)。
3.資產(chǎn)未來(lái)收益期無(wú)限且各年收益額相等
年金化法的計(jì)算公式可由資產(chǎn)未來(lái)收益期有限且每期收益相等的公式推導(dǎo)獲得。

式中:A——等額年金;r——資本化率(又稱為本金化率)。
穩(wěn)定化收益并非要求資產(chǎn)預(yù)期收益完全相等,而是指資產(chǎn)未來(lái)收益波動(dòng)較小。因此采用年金化法首先就需要估算年金。其計(jì)算公式為:

4.未來(lái)收益在若干年后保持不變且收益期有限
當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)收益預(yù)期不穩(wěn)定,但估計(jì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)期后將逐步穩(wěn)定時(shí),可采用分段法評(píng)估模型。其計(jì)算公式為:

式中:R——前期各年的預(yù)期收益額;A——后期固定的年金收益額;r——折現(xiàn)率(資本化率);t——前期的年限;n——預(yù)期收益期數(shù)。
5.未來(lái)收益在若干年后保持不變且收益期無(wú)限

式中:R——前期各年的預(yù)期收益額;A——后期固定的年金收益額;r——折現(xiàn)率(資本化率);t——前期的年限。
6.已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格且各期收益不等

式中:R——各年的預(yù)期收益額;Pn——n年后的資產(chǎn)價(jià)格;r——折現(xiàn)率(資本化率);n——預(yù)期收益期數(shù)。
7.已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格且各期收益相等

式中:A——年金收益額;Pn——n年后的資產(chǎn)價(jià)格;r——折現(xiàn)率(資本化率);n——預(yù)期收益期數(shù)。
8.收益期為無(wú)限,純收益以等差級(jí)數(shù)變化
純收益等差遞增或遞減的成立條件是:(1)純收益逐年遞增額為B;(2)收益期有限為n;(3)r大于零。
9.收益期為無(wú)限,純收益以等比級(jí)數(shù)變化
(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增。

成立條件是:①純收益逐年遞增比率為a;②收益年期無(wú)限;③r大于零;④r>s>0。
(2)純收益按等比級(jí)數(shù)遞減。

成立條件是:①純收益逐年遞減比率為s;②收益年期無(wú)限;③r大于零;④r>s>0。
四、收益法的優(yōu)缺點(diǎn)
(一)收益法的優(yōu)點(diǎn)
1.比較真實(shí)和準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)格;
2.與投資決策緊密結(jié)合;
3.此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)格易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受;
4.從資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的根本目的出發(fā),緊扣被評(píng)估資產(chǎn)的收益進(jìn)行評(píng)估,真正體現(xiàn)了資產(chǎn)商品化在交易市場(chǎng)上的實(shí)際價(jià)值。
(二)收益法的缺點(diǎn)
1.預(yù)期收益預(yù)測(cè)的難度較大;
2.評(píng)估方法一般只適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的評(píng)估,局限性大;
3.折現(xiàn)率和資本化率比較難以確定。
第四節(jié) 評(píng)估方法的比較與選擇
一、資產(chǎn)業(yè)務(wù)與資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格匹配原則
不同資產(chǎn)業(yè)務(wù)在評(píng)估中適用不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的目的不同,在評(píng)估其現(xiàn)行價(jià)格時(shí)具體條件也有所不同,因而評(píng)估時(shí)依據(jù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估的基本方法也不同。同時(shí),不同的評(píng)估目的和不同的評(píng)估條件也必須選擇相應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法。這就是不同資產(chǎn)業(yè)務(wù)在評(píng)估中適用的價(jià)格匹配原則。
二、各種評(píng)估方法的比較與選擇
(一)與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)
1.成本法適合評(píng)估勞動(dòng)創(chuàng)造的可復(fù)制的資產(chǎn)、專用資產(chǎn)和單項(xiàng)資產(chǎn);
2.收益法適合評(píng)估資源性資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和企業(yè)整體資產(chǎn);
3.市場(chǎng)法適合評(píng)估具有一定通用性、能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)。
(二)受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約
每一種評(píng)估方法都需要有相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資料,但是由于市場(chǎng)缺陷的存在和資產(chǎn)本身的問(wèn)題,某些數(shù)據(jù)和資料往往無(wú)法獲得,從而也就限制了相關(guān)評(píng)估方法的運(yùn)用。
(三)方法選擇的統(tǒng)籌考慮
在選擇評(píng)估方法時(shí),一方面要充分考慮資產(chǎn)評(píng)估工作的效率,選擇簡(jiǎn)便易行的方法;另一方面要充分考慮資產(chǎn)評(píng)估人員的工作能力,統(tǒng)籌考慮后再作決定。
三、各種資產(chǎn)評(píng)估方法的程序比較
1.成本法從被評(píng)估資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)出發(fā),通過(guò)財(cái)務(wù)清點(diǎn)和資產(chǎn)成新率的確定,評(píng)定估算出被評(píng)估資產(chǎn)按照成本價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)的評(píng)估值。
2.市場(chǎng)法從相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)出發(fā),通過(guò)對(duì)一些影響因素的分析和修正,評(píng)定估算出被評(píng)估資產(chǎn)按照現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)的評(píng)估值。
3.收益法則從被評(píng)估資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)出發(fā),通過(guò)對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)收益的預(yù)測(cè)和折現(xiàn),結(jié)合被評(píng)估資產(chǎn)成新率的確定,評(píng)定估算出按照收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)的評(píng)估值。
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