前言

從20世紀(jì)后半葉起，REITs已經(jīng)成為全球股票市場的重要板塊，現(xiàn)在在美國和澳大利亞已經(jīng)非常完善，亞洲正在發(fā)展，歐洲正在興起。

REITs從少量單個(gè)物業(yè)的混合體開始，現(xiàn)在不僅擁有舉足輕重的結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)投資組合，而且成為大型商業(yè)企業(yè)。因此，現(xiàn)代REITs的管理需要綜合來自房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)技能、金融行業(yè)和資本市場的投資組合管理技能，以及與成功運(yùn)營其他全球企業(yè)類似的必要管理技能。因此，本書主要把REITs看做大型國際企業(yè)，其核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)投資和開發(fā)。

本書旨在解釋REITs怎樣把基金持有者的1美元資金轉(zhuǎn)化成1美元投資性房地產(chǎn)，包括該過程中關(guān)鍵參與者的職能、各實(shí)踐步驟背后涉及的理論、使用的替代工具，以及直覺和判斷的重要作用。

根據(jù)最新的原創(chuàng)性學(xué)術(shù)研究，還有對(duì)大范圍不同類型REITs基金經(jīng)理的系統(tǒng)采訪，參考其他的研究和出版物，并結(jié)合作者在REITs管理領(lǐng)域25年的經(jīng)驗(yàn)，本書力圖為REITs的房地產(chǎn)投資決策過程提供理論健全、實(shí)踐有效的最新指引。因此，本書不僅融合了REITs應(yīng)該怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的理論與實(shí)踐，還解釋了投資決策過程的各部分為什么重要。

本書從全新視角洞察REITs房地產(chǎn)投資決策過程，并將其拆解為三個(gè)階段、六個(gè)環(huán)節(jié)和30個(gè)步驟。每一章關(guān)注房地產(chǎn)投資決策過程的一個(gè)環(huán)節(jié)，考慮相關(guān)活動(dòng)的理論與原則，介紹REITs管理團(tuán)隊(duì)中的關(guān)鍵人員，并通過超級(jí)REITs（一個(gè)150億美元的多元化REITs）的實(shí)例加以說明。

除了解釋房地產(chǎn)投資決策過程中眾所周知的戰(zhàn)略資產(chǎn)配置和盡職調(diào)查步驟，本書還強(qiáng)調(diào)了事后審計(jì)和轉(zhuǎn)型等步驟，以及在REITs環(huán)境下進(jìn)行有效風(fēng)險(xiǎn)-回報(bào)管理和遞歸分析、歸因分析活動(dòng)的重要性。

作為一個(gè)過程，房地產(chǎn)投資決策原則上可以應(yīng)用于全球任何國家。因此，本書在分析房地產(chǎn)投資決策過程時(shí)使用通用術(shù)語，如決策層（governing entity）等，這些術(shù)語可以在全世界任何地方使用，但我們也認(rèn)識(shí)到這可能會(huì)造成一些困惑，因?yàn)橛行﹪視?huì)采用特定的術(shù)語，如美國的受托人（trustee）、董事（director），或澳大利亞的經(jīng)理（manager）、主管機(jī)構(gòu)（responsible entity）。

值得注意的是，REITs房地產(chǎn)投資決策被看做一個(gè)循環(huán)、持續(xù)的過程，結(jié)合了各種月度、季度、半年度、年度、兩年和五年的周期活動(dòng)。所以，REITs房地產(chǎn)投資決策過程一旦開始，就不會(huì)終結(jié)。