5）規(guī)劃丨年入70萬(wàn)的中產(chǎn)之家，換房大作戰(zhàn)！

簡(jiǎn)七理財(cái)規(guī)劃組

這次規(guī)劃的主角是我們的小伙伴：嵐。

經(jīng)過(guò)奮斗，她事業(yè)小有所成，有車有房，三口之家幸福美滿，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)典型的中產(chǎn)家庭。不過(guò)，各種財(cái)務(wù)問(wèn)題還是會(huì)時(shí)不時(shí)地困擾到她，所以我們一起來(lái)看看吧。

一、基本情況

1、資產(chǎn)負(fù)債情況

根據(jù)嵐的意愿，我們就不透露具體的數(shù)據(jù)了。

前幾年，她的愛(ài)人很有眼光地在工作所在地和老家購(gòu)置了幾套房產(chǎn)作為投資，伴隨著房?jī)r(jià)高企，整體有了較大的增值。所以，目前嵐的家庭80%以上的資產(chǎn)都是房產(chǎn)。剩下部分，除了保持流動(dòng)性的貨幣基金，嵐主要選擇了陸金所、招行這樣國(guó)家隊(duì)的P2P。

負(fù)債方面，就是房貸了。公積金+商業(yè)貸款，每月還款額不高。

2、收入支出情況

目前，嵐家庭收入在70萬(wàn)左右，每月的日常消費(fèi)在1.5萬(wàn)左右，加上每月并不太多的房貸還款，儲(chǔ)蓄比例妥妥的！

不過(guò)，嵐表示，丈夫可能會(huì)換工作，存在一定的不確定性。但能力夠了，不用太擔(dān)心。

二、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試和財(cái)務(wù)診斷

前面說(shuō)了，嵐家庭有非常多的亮點(diǎn)：高收入、負(fù)債合理（月還款額/月工資，總負(fù)債/總資產(chǎn)都不到10%，離30%和40%的標(biāo)準(zhǔn)還很遠(yuǎn)）、儲(chǔ)蓄能力非常強(qiáng)（儲(chǔ)蓄率超過(guò)50%)。

那嵐家庭財(cái)務(wù)還有哪些值得改進(jìn)的地方呢？

1、應(yīng)急準(zhǔn)備金

在收集財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的時(shí)候，嵐有一大筆資金放在了貨幣基金中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)正常3-6個(gè)月的生活開(kāi)支+房貸開(kāi)支。

當(dāng)然，嵐表示是因?yàn)閯偤糜欣碡?cái)產(chǎn)品到期。遇到這樣的情況，建議可以在到期前就做好理財(cái)產(chǎn)品的安排，避免資金在利率較低的貨幣資金中閑置。

2、整體投資收益率

因?yàn)橹饕Y產(chǎn)是房產(chǎn)，而現(xiàn)在房產(chǎn)的租金/房?jī)r(jià)比率非常低，嵐房產(chǎn)的投資收益率不到2%。其他國(guó)家隊(duì)P2P的收益率大概在6%-8%之間。

由于房產(chǎn)的比例非常高，受到房租收益率低的拖累，嵐整體資產(chǎn)收益率只有2%多一些了。

3、財(cái)富自由度

目前，嵐每年的租金、利息等被動(dòng)收入只能覆蓋日常生活和房貸的50%不到，因此離初級(jí)的財(cái)務(wù)自由（被動(dòng)收入覆蓋全部支出）還有差距呦。

4、保障

嵐家庭有了商業(yè)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)意識(shí)還是很先進(jìn)滴！嵐的丈夫有很好的保障，而嵐本人保險(xiǎn)額度比較少。她的收入也比較高，更應(yīng)該補(bǔ)充更足額的保險(xiǎn)。

三、財(cái)務(wù)目標(biāo)

根據(jù)時(shí)間順序，嵐家庭近期的目標(biāo)有：

1，2014年底購(gòu)入38萬(wàn)汽車一輛；

2，三年后再購(gòu)買一套改善房，總價(jià)520萬(wàn)左右（4*130）。

四、目標(biāo)測(cè)算

嵐對(duì)家庭收入增長(zhǎng)有信心，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，家庭年收入有10%-15%的增長(zhǎng)，支出則總體保持穩(wěn)定，我們就按照正常的3.5%的日常支出增幅來(lái)計(jì)算，并考慮增加養(yǎng)車費(fèi)用。

投資收益率方面，盡管嵐家庭整體資產(chǎn)情況不錯(cuò)，收入情況也很贊，但是嵐無(wú)論從主觀風(fēng)險(xiǎn)偏好，還是客觀的投資經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，都更適合先求穩(wěn)，再求收益率。結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試，與嵐溝通后，未來(lái)三年追求6%左右的投資資產(chǎn)整體收益率比較實(shí)際，也比較合適。

根據(jù)上述假設(shè)，我們模擬了嵐家庭未來(lái)3年的資產(chǎn)變化情況，最后發(fā)現(xiàn)：

1，年末購(gòu)車肯定是毫無(wú)壓力啦。

2，重點(diǎn)來(lái)看看大頭——房子：

1）如果選擇2017年年初買房，截至2016年年末，如果按照二套房50%的首付，則壓力非常大，基本沒(méi)有剩余任何流動(dòng)資產(chǎn)了，很危險(xiǎn)；如果按照30%的首付計(jì)算，則2016年末就可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)。

2）如果選擇2017年年末再購(gòu)房的話，即使按照50%的首付比例，在購(gòu)入新房的同時(shí)還可以留有幾十萬(wàn)的投資資產(chǎn)，安全性大增。

五．我們的建議

1、保險(xiǎn)方面

嵐自己還需要加強(qiáng)保障。其實(shí)，現(xiàn)在嵐已經(jīng)購(gòu)買近2萬(wàn)的保險(xiǎn)，但是因?yàn)槭欠旨t型的保險(xiǎn)，其實(shí)杠桿比例不高，保障額度不夠。

建議再配置一定額度的消費(fèi)型重疾險(xiǎn)（至少增加50萬(wàn)保額）和消費(fèi)型壽險(xiǎn)（至少增加100萬(wàn)保額），性價(jià)比高的消費(fèi)型保險(xiǎn)并不會(huì)太貴，預(yù)計(jì)5000元左右可以搞定。

此外，未來(lái)有余力的話，嵐夫妻甚至可以考慮一些高端保險(xiǎn)。

2、資產(chǎn)配置

嵐家庭雖然目前整體投資收益率不高，但是我覺(jué)得嵐有比較好的理財(cái)理念——量力而行，敬畏風(fēng)險(xiǎn)。工作比較繁忙，也并不對(duì)深入研究投資之術(shù)有太大興趣，所以股票之類雖然可能博得大收益，但絕對(duì)要花功夫研究的高風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)類投資產(chǎn)品不在嵐考慮之內(nèi)。

我們建議，嵐可以繼續(xù)考慮固定收益類產(chǎn)品為主要的投資方向。國(guó)家隊(duì)背景的P2P、收益較高的R1、R2風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別銀行理財(cái)產(chǎn)品、6%左右的高收益分紅險(xiǎn)都是不錯(cuò)的坐收利息選擇。

此外，定投基金是比較適合嵐下一步學(xué)習(xí)的方向。債券基金風(fēng)險(xiǎn)較小，收益穩(wěn)健；股票基金風(fēng)險(xiǎn)較大，但是可以博取較大收益，比股票本身容易上手。

3、說(shuō)說(shuō)房子

都說(shuō)，世界上唯一不變的是變化。過(guò)去的5-10年，選擇房子作為投資方向的小伙伴非常明智，但是這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)悄悄發(fā)生了變化。來(lái)說(shuō)說(shuō)和嵐有關(guān)的一些點(diǎn)，當(dāng)然，也是個(gè)人意見(jiàn)啦。

1）二三線的房子，除了自己用來(lái)住的，可以考慮趁早處理。一來(lái)租金少得可憐，二來(lái)從供需來(lái)看二三線城市房地產(chǎn)供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重，三來(lái)早點(diǎn)變現(xiàn)增強(qiáng)手頭的流動(dòng)性。

2）如果手頭有富裕，不如先提前還掉商業(yè)貸款。因?yàn)閸鼓壳吧藤J成本高于7%,而嵐現(xiàn)在的投資收益率還不能達(dá)到7%，提前還貸相當(dāng)于還貸這部分錢獲得了7%的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率，還是很劃算的。當(dāng)然，不要勉強(qiáng)還貸讓自己手頭沒(méi)了足夠的流動(dòng)資金，要量力而行。

3）多關(guān)注目前所在地的房貸政策、目標(biāo)區(qū)域的二手房房源和房?jī)r(jià)變動(dòng)，盡可能按照一套房情況獲得貸款。

4、增強(qiáng)流動(dòng)性

盡管嵐資產(chǎn)總額非常不錯(cuò)，但是大量沉淀在了房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)中。三口之家花費(fèi)越來(lái)越多，考慮到未來(lái)買房、孩子教育等因素，嵐的家庭應(yīng)該增加總資產(chǎn)中易變現(xiàn)資產(chǎn)的比例。

配置投資的時(shí)候，也配合不同期限到期的產(chǎn)品，經(jīng)常有到期的資金，增強(qiáng)流動(dòng)性。

六、案例感悟

非常值得借鑒的

理財(cái)之路1

估計(jì)看完這個(gè)案例，又會(huì)有小伙伴說(shuō)，又是一個(gè)有錢人的案例，沒(méi)什么借鑒價(jià)值。

好吧，其實(shí)，事實(shí)就是這么“殘酷”，投資賺大錢基本就是中彩票的概率，而踏踏實(shí)實(shí)付出努力，先養(yǎng)肥金鵝比較實(shí)際。嵐就給了我們很好的示范，找到適合自己的職業(yè)發(fā)展道路，每年10%——15%的工資增幅妥妥的。

一夜暴富，看起來(lái)又美又快，殊不知可遇不可求，或者需要付出比你想象多得多的時(shí)間和代價(jià)。

投資自己——積攢本金+認(rèn)真理財(cái)。真正實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的人，大多是通過(guò)這條道路成功的。與其說(shuō)是通過(guò)投資實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，不如說(shuō)是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由后才開(kāi)始想著投資。

P.S.看到嵐現(xiàn)在堅(jiān)持運(yùn)動(dòng)，堅(jiān)持背單詞。這些細(xì)節(jié)，更讓我覺(jué)得她是一個(gè)吸金能量滿滿的人^ ^