【漲知識】

【稅稅更健康】喵七賣房記

2013-09-02簡七君，簡七讀財

某日，O型血的喵七君忍不住炫耀天性，收完房租，就開始拉著簡七君炫耀起來了；

“簡七啊，我有一套2室一廳的房子剛裝修好，花了20萬各種高端洋氣上檔次！現在售價是100萬，我帶你去看看吧！”

“啊？！職業病犯了——讓我想想，如果買這套房子，咱倆需要交多少稅……”

還是從簽合同開始，按照產權轉移書據稅目有萬分之五的印花稅。

但是從2008年11月1日開始，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（土地增值稅是個很變態的稅，企業賣房計算過程可復雜了，咱就不展開了）

真正需要繳納的呢，就是下面這三個了：

買家簡七：契稅。

賣家喵七：營業稅、個人所得稅。

看起來稅種不多，但是這優惠政策啊，設計得各種紛繁復雜，近年來也變化了不少次。

“喵七，你這套房子多少平米啊，買了多少年啦，買的時候多少錢呢？”“啊？這么多問題啊，有啥區別啊？”

1.契稅

契稅是買房子的妹紙來交的：

如果是購買的是作為家庭唯一住房的，90平米以下的普通住房稅率是1%；

如果是家庭唯一住房，但是90平米以上的普通住房稅率是1.5%。如果都不是，那就是3%咯。

100萬的房子，買家簡七契稅最多可能差2萬元。

2.營業稅及附加稅費

如果喵七君的房子購入不足5年就出售的，無論是神馬房子，都是全額征收營業稅，100萬*5.5%=5.5萬元；

如果是5年前買的房子呢，那就要看是多什么樣的房子，滿不滿足普通住房的標準：

是普通住房，營業稅就全免啦；

不是普通住房呢，按照差額征收，若是這房子5年前是70萬買的，那么營業稅就是（100萬-70萬）*5.5%=1.65萬。

3.個人所得稅

如果是轉讓自用5年以上的家庭唯一生活用房呢，是免征個人所得稅。

（要滿足5年、自用、唯一三個條件，自2010年10月1日起，出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅，就是說換房的妹子一定要先賣后買，中間這段無房期要事先安排一下）

如果不滿足條件的，則是有兩種征收方式：

核實征收。是按照轉讓價格減去房屋原值、相關稅費、裝修費、貸款利息、公證費等等以后的差額的20%征收。

核定征收。未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關對其實行核定征稅，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。上海的標準是普通住房1%，非普通住房2%。

喵七君肯定不是唯一住房啦，名下一堆房產呢。那么兩種征收方式哪種比較合算呢？這個就要具體計算一下才能下結論啦！待簡七來算上一算

如圖所示呢，最合算的自然是買到賣家是5年以上家庭唯一自用的普通住房，稅負率是0；稅負最重的呢，則是5年以下的非普通住房而且賣家不能提供原值憑證，那么在100萬的房款上，要再負擔7.5萬元的稅費！

同樣是100萬的房子，最高稅可能是最低稅的10.5倍哦。

因為實際生活中，賣家可能要求買家實際負擔稅費，給中介的報價都是“到手價”。所以建議妹子們買房的時候關注以下幾點，同樣報價的房子加上稅可大不相同哦：

1.這個房子是否滿足普通住房的標準呢？看容積率、看面積、看區域單價；

2.賣家是否買了5年以上？是否是賣家的唯一自用生活住房？

3.如果是正在裝修的房屋，不妨協商在房款里減去裝修費，然后買家自己來支付給裝修公司。因為契稅的計稅依據是購房合同金額，不能減去由賣家支付的裝修費。

附【普通住房標準】

住宅小區建筑容積率在1.0(含1.0)以上；

單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下；

實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。