【稅稅更健康】租房記

2013-09-02簡七君，簡七讀財

簡七原創，非經本人授權嚴禁轉載。

以下劇情純屬虛構，如有雷同，純屬巧合——

喵七君是個有錢的包租婆，有好幾套房屯著，可賣可租。這些年，各種稅費搞得喵七累感不愛。

簡七君是顆小白菜，找到喵七求收留。順便看看有木有可以幫喵七搞一搞稅收籌劃。

如果租大房的話呢，5000元/月；

如果買大房的話呢，需要支付100萬元價款。

以上，我們來討論下兩種不同滴情況下，喵七和簡七分別需要繳納多少稅吧。

首先，咱們會簽一個合同。此時，簽合同的行為對應了一個租賃合同的千分之一印花稅，喵七和簡七都有納稅義務。

然后喵七這個包租婆要收錢啦，按照規定對應的有營業稅和個人所得稅。

而且呢，喵七因為持有那好幾套房子，分別需要從租和從價對應了房產稅（簡單滴說，出租的4%，沒出租的都免咯）。

最后，根據房子占地面積，還有一個叫做城鎮土地使用稅的東西。

聽起來有不少稅要交吧，不過目前有不少都是有減免的。

從2008年3月1日起：

簽訂合同雙方免征印花稅；

出租房屋的所得營業稅按1.5%（原5％），個人所得稅按10％（原20％）；

出租的房屋按照租金的4％（原12％）；

占用的土地免征城鎮土地使用稅。

其實實際上很多房東可能都沒有去交這些稅費。

在上海如果簡七需要辦理居住證就需要弄一個房屋租賃合同登記備案證明，這時候房東喵七就不得不繳納這些稅費啦。計算如下：

房產稅＝5000＊4％＝200元

營業稅及附加稅費＝5000＊1.5%+5000*1.5%*(7%+3%)=82.5元

個人所得稅＝（5000-200-82.5)*(1-20%)*10*=377.4元

加起來看看喵七君每個月總共需要繳納660元的稅，一年就是7920元，稅負率有13.2%這么高呢。

【小籌劃】

喵七覺得稅負好高呀，“簡七你不是稅務小專家嗎，有什么辦法可以減少我的稅負嗎？”

“嗯，現在上海的營業稅起征點已經調高到20000元啦，所以咱們這個營業稅可以不用交啦！這樣算起來的話，你一年的租金收入需要繳納的稅收就變成了7008元，少了912元哦！快去幫我備案吧?！?/p>

喵七一聽，自己那套21000的小復式豈不是多交了不少稅啊～簡七又幫著想了個辦法：“現在那套復式的修繕費、物業費、水電煤啥的都是你全包的對不，這些費用加起來差不多1000塊吧～我建議你啊，把房租定為20000元，這些費用由訪客自己承擔，這樣的話……"簡七啪啪啪按了一頓計算器，“能少繳9982元的稅！”

“太棒了！還有什么辦法可以降低自己的稅負呢？”“喵七親，你是不是還有一套房子準備裝修一下再租？根據稅法規定呢，由你負擔的房子實際開支的修繕費用都是可以稅前扣除的，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。你要拿好裝修隊開好的發票，經稅務局確認后就能在稅前扣除啦?！?/p>

綜上所述，不管你是包租婆還是小租客，很多時候稅費是大家商量著誰來承擔的，所以當然是越省越好啦。

1.關注所在城市的營業稅起征點，盡可能區分純房租和一些代墊性質的費用，合同中予以明確；

2.每次房屋修繕都要求合規的發票，可以在個人所得稅前扣除。

年度最多可省支出

參考：財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知，財稅[2008]24號

http://www.chinaacc.com/new/63/67/158/2008/3/wa4782414193138002392-0.htm