75.從房址選擇來節省

房子的位置選擇對于城市購房者來說是非常關鍵的要素。往往一套房子比同類型的房子勝出之處就在于房子的地段。從交通來看房子，出行的便利程度非常重要。經過調查，看重房子的地段在購房者所有關注要素中，60%的人將其排列第一位。

選房時應考慮的重要因素有：

（1）房屋的自然條件、人口條件、文化條件

具體而言主要是指：

①交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點或常去的地方不超過可接受的時間并且有時間保障?，F代城市的交通狀況令人擔憂。在大城市里，每天上下班光是花費在路上的時間就將近兩三個小時。買房的一個實質意義就是買交通。交通距離和交通時間應該成為考慮的首選要素。軌道交通已經成為廣大市民日常生活不可或缺的重要交通工具，交通的快捷也成為購房者衡量樓盤的主要標準之一。如果沒有軌道交通，坐公共汽車出行的地段考慮因素應該是避免堵車而選擇離上班地點比較近的地方。在有軌道交通的城市，選擇地段時距離就不是首要條件，而是時間。如果時間允許，住房選在地段稍偏，但是總體出行狀況良好，可以換乘軌道交通的區域周圍將會節省不少購房費用。

②生活便利。步行10分鐘左右即可到達各類商業服務網點，能滿足日常生活物品的采購及其他服務需求。看周邊環境，必須以自己選擇的新房為中心地，考察“衣食住行”及“開門七件事”的配套究竟如何。

“衣”，可囊括服裝店、裁縫鋪、洗衣房等，五金修理店也可以算入其內。

“食”，為超市、菜場、油醬店、面包店、飲食店、小吃店等。

“住”，不僅要看自己的房子，也要看周邊的樓是怎樣的房子，更要看有沒有化工廠、電站、加油站、汽車、助動車維修點等，綠化如何也須看；

“行”，不僅要看房子附近有沒有地鐵或輕軌、有哪些來往車輛、有幾個車輛站臺等，還要看高架旁的下匝道是不是在你的新房附近，出門是不是單行道等。

如果周邊商店林立，生意興隆，那一定是成熟地段，以后在此地生活很方便。這些店最好離新家100米左右，太遠了買東西不方便，太近了又嘈雜。如果周邊有化工廠等，那么空氣污染必定嚴重。有汽車、助動車維修點，吵鬧聲太大，不得安寧。附近如果有高架下匝道，車輛接車輛，定有噪音。如果出門是單行道，那么叫出租車就不方便，而且騎助動車、自行車都得繞道走。

還得看附近有沒有公園、銀行、醫院，有老人的家庭最好離醫院近一點。有孩子的應關心托兒所、幼兒園、小學、中學等，看馬路是不是車輛很多。當然，選房不可能十全十美，要看每個不同購房者的各自需求。在考慮周邊環境時，您應做“加法”，多想一點，仔細一點。而在選擇主要項目時，要做“減法”，要突出自己最需要的，其他的可相應淡化一些。

③要看住宅環境。住宅環境包括日照、通風、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然、人文景觀優雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運動、周末娛樂的場所，社會風氣、治安狀況等。

（2）看其他隱蔽工程、公共設施工程、建材品質、售后服務承諾等

要對所購的房屋進行多次深入調查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時間也需要巧妙合理的安排。白天去便于了解房子區位、環境、健康與安全性、房屋品質、開發商資信。晚上去便于體驗與了解居住區人口素質與構成。雨天去便于了解房屋有無漏水、樓宇排污系統工作的能力、路面積水情況。假日去便于體驗購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數、授權范圍、代售期等了解清楚后再拍板，絕不能草率行事。

76.購買小戶型來省錢

房價上漲得比較厲害的時候，收入并沒有跟著房價一起上漲。那么到底選多大的房子才能跟自己的收入和還貸節奏相吻合呢？

（1）選小戶型的房子

財政部新政策規定，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫時統一下調到1%，那么購買小戶型可以省一筆稅費。另外，如果您是首次置業的更可以享受房貸優惠。小戶型是最近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。小戶型的面積一般不超過60平方米。小戶型的受歡迎與時下年輕人的生活方式息息相關。許多年輕人在參加工作后，獨立性越來越強，再加上福利分房逐漸取消，因此在經濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。既暫時解決了住房問題，又可使資金保值升值，為以后購買更理想的住房打好基礎。但在購買小戶型住宅時應注意，功能布局要合理。如何能在不大的面積內，營造一個舒適的空間是購買小戶型的關鍵。另外，在一個整體樓盤中（尤其是塔樓），許多小戶型房屋大多位于樓體的北面和邊角位置，采光通風情況不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。

（2）10萬元：買房應從“小戶”著眼

存款較少又有買房打算的購房者，應該從“小”處著眼。小戶型房子出租、轉手都比較方便，總價也比較低，此類購房者可考慮購買30萬元左右的小戶型一手房作為過渡。

（3）20萬元：購買50萬元左右兩房

20萬元存款不多不少，買套大一點的商品房似乎有些困難。如果在周邊鎮街以12萬元首付買40萬元左右的商品房，余錢再買輛車，每月多出的2000多元交通費用也很讓人頭痛。對于無車一族而言，到周邊鎮街買房也不是那么合適。其實，此類人可考慮購買中心區50萬元左右的小兩房。50萬元左右的小戶型“進可攻、退可守”，轉手出售也容易，比較適合擁有20萬元存款、有換房打算的初次置業者。

（4）30萬元：買60萬元小三房“減負”

在商業貸款如此便利的情況下，拿著30萬元存款買房是不是很輕松？事實上貸款越多、期限越長，要支付的利息就越多。

試想一下，如果買了100萬元的新房，就需要向銀行貸款70萬元。假設現有房貸利率不變，以等額本息方式還款，70萬元貸款分30年還清，那么月供就在4837元左右，沉重的房貸會讓生活品質大大降低。

如果你擁有30萬元存款，可以買套60萬元左右的房子為自己減負。建議可以考慮在中心城區購買60萬元左右的小三房，或以20萬元首付到周邊鎮街購買50萬元左右的房子，再花10萬元買一輛車，生活品質會有很大提高。

77.不值得購買的小戶型

（1）戶型分布差

特征顯示：“直套式”的設計，進深、面寬不成比例，居室廚衛同在一線，采光通風不充分。

（2）使用空間小

特征顯示：得房率低于60%，空間面積低于30平方米，只能擺下一張床、一張桌子和柜子，衛生間只能站進一個人。

（3）居住功能弱

特征顯示：無獨立廚房，沒有起居的活動空間，沒有窗景，儲藏室、小陽臺、玄關等更是空中樓閣。

（4）配套設施缺

特征顯示：全套精裝修和酒店式服務只是紙上談兵，周邊無成熟社區，生活、商業功能不完善。

（5）公共空間狹小

特征顯示：一梯十多戶，電梯承載量大，人多擁擠，走道復雜，住家難辨居所。

（6）銷售價格高

特征顯示：單價高于其他住宅40%以上。

（7）交通位置偏

特征顯示：小區外公交、地鐵、城鐵設站少，交通不便利。位于生活或商業氛圍稀疏；超市、銀行、郵局等配套設施稀少的地段。

（8）投資價值低

特征顯示：以上特征擁有兩至三條，周邊同等類型項目扎堆，消費購買力低。

78.超值小戶型的特征

（1）戶型分布合理

特征顯示：并列式“橫套”設計，曲折階梯狀布局，具有自然通風和采光。

（2）使用空間舒適

特征顯示：臥室使用面積不小于10平方米，客廳不小于12平方米，衛生間不小于4平方米等，其他空間配比舒適，滿足需要且不損失空間。

（3）居住功能完備

特征顯示：獨立燃氣廚房，適中活動空間，觀景陽臺或飄窗，隨意組合儲藏室等。

（4）配套設施完善

特征顯示：真正高質量裝修，小區自身配套和周邊配套設施齊全完善，使用方便節省。

（5）公共空間寬敞

特征顯示：建筑類別為板樓，一梯4～6戶，梯戶比適中，走道寬敞明亮，通行順暢輕松。

（6）銷售價格適中

特征顯示：總價范圍30萬～40萬元，首付月供低，單位價格低。

（7）交通位置便利

特征顯示：多種公共交通設施遍布周邊，緊鄰大型生活、商業圈或成熟社區。

（8）具有投資回報

特征顯示：這部分小戶型集中在具有實力的開發商中，樓盤緊鄰或位于大型商業和生活圈，購買能力強，人群聚集。

79.什么樣的新房還貸途徑省錢

購買新房的還款方式哪一種最省錢呢？不同的人群有各自相適合的還款方式，目前主要有固定利率房貸、等額本息還款、等額本金、按期付息還本和等額遞減這幾種方法。下面對這幾種方法和他們主要適宜人群做一個介紹：

（1）固定利率房貸

特點：在加息周期較合算。適合還貸時間為5年左右的人群。

部分銀行已設計出固定利率房貸的組合形式：即前5年實施封閉式貸款、商定固定利率，比目前5年期房貸利率高出0.61個百分點、不可提前還貸。剩余年限則是開放式貸款，即利率按照市場浮動，借款人可隨時提前償還貸款。并且，主要針對40歲以下人群的貸款，這類人群的還貸時間多在5年左右。

（2）等額本息還款

特點：每月還相同的數額，操作相對簡單。適合公務員、教師等收入穩定的群體。

采用這種還款方式，每月還相同的數額，作為借款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處于穩定狀態的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務員、教師等職業屬于收入和工作機會相對穩定的群體，也很適合這種還款方式。

（3）等額本金

特點：可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。適合目前收入較高但預計將來會減少的人群。

除了等額本息還款法外，等額本金還款也是普通家庭較常選擇的一種方法。所謂等額本金還款，又稱等本不等息還款法。就是借款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低，但是前期的還款壓力較大，而還款負擔則逐月遞減。

（4）按期付息還本

特點：可把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。適合沒有月收入但年終有大筆進賬的人群。

“按期付息還本”就是借款人通過和銀行協商，為貸款本金和利息歸還制定不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是借款人按照不同財務狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。

（5）等額遞增（減）。

特點：還款數額等額增加或者等額遞減，靈活性強。適合預期未來收入會逐步增加或減少的人群。

“等額遞增”和“等額遞減”這兩種還款方式，實際上沒有本質上的差異。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區別在于，每個時間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。

80.識破房產商騙財伎倆

（1）夸大綠地面積

王女士在房地產公司看房時，售樓處拿出設計精美的樓書給王女士。由于王女士比較重視社區的環境，問小區的綠地面積是多少。售樓處回答綠化覆蓋率能夠達到60%以上。

其實這是售樓處跟王女士玩的文字游戲，綠化覆蓋和綠地率是不一樣的。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區用地的比率，樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，而綠地率是指小區范圍內各種綠地的總和與小區用地的比率。

在此提醒您，買房時盡量爭取讓房地產商把自己購買房屋所在小區的整體平面圖附上，在圖上準確標明小區內所有綠地面積。

（2）配套設施入住以后到位

陳先生無子女，哥哥夫妻倆在國外，孩子由陳先生父母帶，很辛苦，所以他打算買了房子以后把小侄子接到他這里住。在房地產公司售樓處，銷售人員介紹說，售樓處將來是會所，這邊是超市，還是幼兒園、小學。陳先生問幼兒園什么時候能投入使用，售樓處告訴他，等入住后就可以了。

其實表面上看，售樓處好像是給了陳先生一個時間，但實際上這是一個含糊的答案，這些配套設施到底是入住以后的第一天就能使用，還是入住以后一年、兩年、三年甚至更長時間才能使用呢？

建議您不能光聽房地產說這些配套設施能夠到位、入戶，還要弄清楚它的使用以及開通的確定時間，并且還要簽訂到合同里去，約定好違約責任，這樣房產商就不能因為配套設施不能按期使用而找借口了。

（3）很快辦產權證

劉小姐看上一套房子，覺得這套房子各方面也都不錯，于是打算就這樣定下來。在售樓處里面商量的時候，聽見另一位購房人問：“你們這個項目有產權證嗎？”售樓處回答，“我們很快辦產權證?！甭劼牬搜?，劉小姐責怪自己怎么把這么重要的事情忘了。沒有產權證不能買。

實際上，有些樓盤的產權證根本辦不下來。因為有的項目土地出讓金都沒交齊。所以，一定不能買產權證還沒辦下來的房子，避免不必要的麻煩。

（4）低廉的物管費

結婚以后，張小姐主管家里的財政，她對物業管理費怎么收取很感興趣。售樓處說，我們物業管理費比較低，是每平方米3元錢。張小姐覺得很納悶，物管費、標準、服務合同內容等，應該由物業管理公司來定，開發商怎么能肯定是多少錢呢？

其實，物業管理費的規定是由物業公司跟業主簽合同的，開發商根本不能負責。如果他說出了價錢，那可能是開發商和物業管理公司有協議。此時張小姐應該讓售樓處出具相關的文字材料，確認才行。

（5）房子只剩幾套了

在一個新開盤不久的項目，胡先生看好了一個兩居室，戶型也很好，雙朝陽。他問售樓處這個樓盤這個戶型的房子是否還有。售樓處銷售人員面露惋惜地說上午剛有人定了一套，現在這個戶型只剩兩套了。要買就要抓緊了。胡先生疑惑，樓盤開盤沒多長時間，怎么賣得這么快？售樓處回答說：這個不會假，我們售樓書上都有數字顯示。

其實，有些城市所有商品房預售合同實行網上簽約和預售登記，這就意味著不管售樓處說得如何天花亂墜，您只要上網就能輕輕松松地把要買房子的信息了解得清清楚楚。

（6）訂金能退

王小姐比較看好一個戶型，可是銷售人員在一旁說這房子沒幾套了。王小姐說那怎么辦？我還想再多看幾家呢。售樓處出了個主意：要不這樣，您先交一萬元錢訂金。王小姐緊跟著問萬一將來有變化，訂金是否能退。售樓處說，可以。

注意，這個“訂”字問題大了。在法律上，定金和訂金有著嚴格的區分。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作樓價款或者收回。若買家不履行合同，無權要求返還定金。而訂金具有預付款的性質，商品房交易中，如買家不履行合同義務，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利。所以，一定要看清楚預售合同上寫的是哪個字。

（7）精美的樣板間

一個樣板間非常寬敞漂亮，裝修豪華，王先生和太太都頗為心動。

其實，許多開發商在推出精裝修住宅項目時，都要不遺余力地花上一大筆錢請專業人士設計，請裝修公司裝飾，搭建出一套或幾套與眾不同的樣板間來，您千萬要擦亮眼睛，以免被蒙蔽。

（8）漂亮的平面圖

劉小姐看到一張平面圖，感到戶型不錯，已經考慮購買。

其實很多銷售平面圖都有將家具尺寸縮小的問題，使室內空間看起來更寬敞。因此，您若自己看不懂平面圖可請專業人士代看、解釋。

（9）樓書不具法律效力

趙女士去了房展會，每個參展商都熱情地向看展的人發放精美的樓書，趙女士拿了好幾個袋子。她認為多收集一些樓書，在購房時產生糾紛總是有法律保障。

在此提醒您，如果發生法律糾紛，樓書不能做證據，除非雙方簽字認可，并附在購房合同的補充協議中。樓書所提出的條件僅表明發展商的一種意愿，并沒有法律效應。即使樓書內容適度夸大，也可看做是為了達到一種廣告效應。

（10）沙盤迷惑你

展會上有很多點綴精致、設計豪華的沙盤，錢小姐見一個愛一個，不知道如何選擇。

其實，由于燈光和視線的影響，您會產生一種錯覺，再加上一些沙盤用特殊材料且做工精細，看上去會更富有立體感。沙盤擺放的高度大致相當于餐桌的位置，站著看時由于是俯視，小區全部景色盡收眼底，而現實中的房子即便層數、朝向、角度、視野再怎么好，也絕對看不到沙盤這樣的效果。

81.團購買房價格低

一個人的能力實在有限，在社會生活的方方面面，在很多人面對同一個局面的時候，人多了，力量大了，心里自然就踏實了。這種想法在商品交易中體現得淋漓盡致，特別是當交易額較大，買賣雙方的地位、實力對比相差也較大的時候。而商品房的買賣屬于高檔消費，消費者和開發商在交易過程中的實力對比差異明顯，由此產生的團體購買也就不足為奇了。參加團購購房是當下買房的一個時尚趨勢。團購從形式和組織上來說，一般分為兩種情況。

（1）網站與售房方協調后設立的團購

如一些大型知名網站的房產頻道，這種方式是網站對指定樓盤進行設團，網站參與一部分協商，最終達成的可能性比較大，但一般來說網站作為中間人可能會和開發商存在暗中交易，往往可能折扣不會太多或者團購享受權利不夠多。

（2）購房者自發組織的團購

特點是少數自發者為主要協調對象，優點是能站在買房方的角度，但突出的不足是由于是自發的，責任性差，力量單薄很難善始善終，很多半途而廢，或者是影響力不夠無人響應。自發組織的團購不僅僅需要一個發起者，而且還需要一個協調者，如果協調者責任感不強，再加上響應者不多，就很難組織起來。

在此，建議購房者參加網站組織的團購。或者集結一定數量的購房者聯名聯系網站，委托網站與開發商聯系協調，現在大型網站的房產頻道都愿意做這種事，能創聲望還可能得到點回扣。而房地產商又非常需要回籠資金，所以強強聯手，一般能夠讓購房者拿到一個比較滿意的價格。但是這種方式一般在房地產銷售旺季時不太適用，因為開發商并不缺少買房客戶，也就不需要對團購降價。

82.團購買房的注意事項

（1）團購的組織者首先要調整好自己的心態，擺正自己的位置

購房者要牢記：我們是上帝，錢在俺兜里。在房產商面前就算自己真的很想買，折扣率也很令人滿意，也不要“喜怒形于色”，當這家房產商表現出真正面目時，不要慌，適當透露一下您與他的競爭對手也在談項目，能否拿到大量的定單取決于房產商自己。實際操作中也最好找一個競爭對手作為后備，對團購都是有利的。

（2）團購內部要有健全的選舉機制

談判的對象一開始就應該選擇好并確定下來，而不要中途改變，最好是有決策權的人物，否則容易事倍功半。一些網友很熱心，在論壇上發表文章比較多，有些還有相關的購房經驗，就自然而然地成為網友代表，與開發商談判。但是，不經過特定程序選出的代表，其談判結果又往往得不到大家一致的認同，有時因為利益分配問題還會產生成員內部的信任危機。所以，需要在內部建立一定的機制，通過表決，選出并授權成員代表與開發商談判，并對談判內容進行大致的約定，必要時要簽訂授權合同。

（3）確保有足夠的人數來支持團購

組織團購的團員最好商量一下，達成共識。集中力量打贏一場戰斗。當然，同時與多個房產商進行談判從而造成競爭，并且有多個選擇的余地是可以的，但是目標要明確。