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住宅的分類

住宅是最常見的一類房地產，既有大量的買賣活動，又有大量的租賃活動，是經紀人開展工作最主要的對象。一般情況下，住宅和住房不用刻意區分，可交換使用。但是科學、嚴謹地說，住宅和住房的范圍有所不同。住宅的范圍相對較小，是指供家庭居住使用的房屋。住房的范圍較大，除了住宅，還包括酒店式公寓、老年公寓、集體宿舍、商住房，以及由閑置的商業、辦公、工業用房等非住宅改建的租賃住房等。

目前，我國住宅類型多樣復雜，甚至可以說是五花八門。為了更好地認識住宅，可以根據不同的需要、從不同的角度對住宅進行分類。

1.存量住宅和增量住宅

存量住宅又稱既有住宅、二手住宅，俗稱二手房，是指居住使用過的住宅。從房地產開發企業購買的新建商品住宅，即使購買后沒有居住使用，再轉售時通常也稱二手房。在存量住宅中，通常把房齡較短（一般在5年以內）的稱為次新房；把房齡較長（一般超過10年）的稱為舊房；把房齡很長（一般超過30年）的稱為老舊住宅。房齡又稱樓齡，即房屋的年齡或已使用年限，一般從自房屋竣工之日起計算，不論房屋一直在使用還是空置。

增量住宅又稱新住宅，簡稱新房，俗稱一手房，是指新建成的住宅，包括房地產開發公司開發的新建商品住宅。

2.現房和期房

現房是指目前已竣工的住宅。期房是指目前尚未竣工而在將來竣工的住宅。存量住宅都是現房。新建商品住宅既有現房又有期房。在新建商品住宅中，經過一段時間的銷售后余下的現房，通常稱為尾房。

3.毛坯房、簡裝房和精裝房

毛坯房是指室內沒有進行過裝飾裝修的住宅。簡裝房是指室內裝飾裝修簡單或很普通的住宅。精裝房是指室內裝飾裝修精致或精美的住宅。

4.平房和樓房

平房是指只有一層的房屋。樓房是指有兩層或兩層以上的房屋。

5.低層住宅、多層住宅和高層住宅

通常來說，1～3層的為低層住宅，4～9層的為多層住宅，10層及以上的為高層住宅。這里所說的層數是指自然層數。在現實中，層數可分為自然層數和標示層數兩種，兩者不能混淆。自然層數即實際層數，是按樓板、地板分層的樓層數。標示層數即名義層數，是為了回避某些數字，人為標示的樓層數。

6.獨立式住宅、雙拼式住宅、聯排式住宅、疊拼式住宅和公寓式住宅

這是按照一幢住宅樓供居住戶數進行的分類。

獨立式住宅又稱獨戶住宅、獨棟住宅，是供一戶居住使用的住宅。其中，帶有私家花園的低層獨立式住宅通常稱為別墅。

雙拼式住宅是供兩戶左右居住使用的住宅，相當于將兩幢獨立式住宅拼接在一起，介于獨立式住宅與聯排式住宅之間。

聯排式住宅是供三戶或三戶以上并排居住使用的住宅，相當于將三幢或三幢以上獨立式住宅拼接在一起。

疊拼式住宅相當于將聯排式住宅上下疊加在一起的住宅，一般為兩戶疊拼，也有三戶疊拼的。

公寓式住宅是供多戶上下左右居住使用的住宅，即通常所說的多層或高層住宅。

7.低密度住宅和高密度住宅

低密度住宅又分為低層低密度住宅、多層低密度住宅和高層低密度住宅。高密度住宅又分為低層高密度住宅、多層高密度住宅和高層高密度住宅。在其他狀況相同的情況下，它們的優劣順序一般是：低層低密度住宅、多層低密度住宅、高層低密度住宅、低層高密度住宅、多層高密度住宅、高層高密度住宅。

建筑容積率是反映密度的指標，簡稱容積率，是一定用地范圍內總建筑面積與該用地面積的比值。容積率越大，密度越高。住宅的容積率通常為2.0～2.5。容積率在1.5以下，特別是在1.0以下的住宅，可視為低密度住宅。

反映密度的指標還有建筑間距，是指兩幢建筑物（如兩幢住宅樓）外墻面之間的水平距離。建筑間距越小，密度越高。

反映密度的指標還有建筑密度。對住宅使用人來說，容積率越小、建筑間距越大，即建筑密度越低越好。

8.板式住宅、塔式住宅和板塔結合住宅

板式住宅簡稱板樓，是由多個住宅單元拼接而成，每個單元一梯二至三戶，或采用長廊式，各住戶靠長廊連在一起，且其主要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比大于2的住宅。

塔式住宅又稱點式住宅，簡稱塔樓，是以共用樓梯或電梯為核心布置多套住房，且其主要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比小于2的住宅。

板塔結合住宅是一幢住宅樓中既有板樓戶型又有塔樓戶型的住宅。

9.單元式住宅、通廊式住宅和內天井式住宅

單元式住宅是由若干個住宅單元組合而成，每個單元均設有樓梯或電梯的住宅。住宅單元是由多套住宅組成的建筑部分，該部分內的住戶可通過共用樓梯和安全出口進行疏散。

通廊式住宅是由共用樓梯或電梯通過內廊或外廊進入各套住房的住宅，可分為內廊式住宅和外廊式住宅兩類。

內天井式住宅是在住宅樓內部設置天井的住宅。

10.平層住宅、錯層住宅、復式住宅和躍層住宅

平層住宅是一套住宅內的各個功能空間均在同一平面上的住宅。錯層住宅是一套住宅內的各個功能空間不在同一平面上，但未分成上下兩層，僅用一定的高度差進行空間隔斷的住宅。復式住宅是在層高較高的一層樓中局部增建一個夾層，從而形成上下兩層的住宅。躍層住宅是套內空間跨越上下兩個樓層且設有套內樓梯的住宅。因為復式住宅的上層是夾層，而躍層住宅是完整的兩層，所以復式住宅上下兩層的合計層高要遠遠低于躍層住宅上下兩層的總層高。

層高是指上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，大于室內凈高。室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離，比層高更能反映空間高度。室內凈高較大的住宅不會讓人感覺壓抑，因此對住宅使用人來說，層高和室內凈高越大越好。

11.成套住宅和非成套住宅

成套住宅又稱單元房，是指臥室、起居室、廚房、衛生間等自成一套的住宅，通俗地說，該套住宅內有獨立的廚房和衛生間；反之則為非成套住宅，如老式筒子樓（中間是長長的過道，配有公共衛生間）。

12.純住宅、酒店式公寓、商住房和類住宅

通俗地說，純住宅就是整幢樓的所有單元都是住宅。

酒店式公寓又稱服務式公寓，是指提供酒店式服務的住房。

商住房即商住兩用房，是指既可用作商業、辦公，又可用作居住的房屋。

類住宅是指房地產開發商為了規避風險，將依法許可的商業建設用地通過住宅化的設計與營銷推廣對外出售的產品，業內通常將其稱為“商改住”，也就是除了住宅、辦公樓之外具備居住功能的邊緣類產品，包括酒店式公寓、服務式公寓、公寓式辦公樓等。

13.完全產權住房和非完全產權住房

完全產權住房是指房屋所有權和土地使用權不受其他房地產權利等限制的住房；反之則為非完全產權住房，如共有的住房、有抵押的住房、被查封的住房、依法不得轉讓或出租的住房、已依法定公告列入征收范圍的住房、權屬有爭議的住房、權屬不明確的住房、無權屬證書（如無不動產權證書或無房屋權屬證書）的住房、屬臨時建筑的住房、小產權房等。其中，小產權房是指占用農村集體土地建設并向農村集體經濟組織以外的成員銷售的住房。

在房地產經紀活動中，如果遇到上述住房，應特別注意。例如，出售共有的住房，必須經共有人書面同意；買賣已出租的住房，承租人有優先購買權或需要書面明確表示放棄優先購買權；小產權房不受法律保護，根據現行規定，城鎮居民不得購買農村宅基地建房，不可以購買小產權房。

14.完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房

這是根據房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好或損壞程度，由專業的房屋鑒定機構鑒定得出的結果。其中，嚴重損壞房和危險房往往存在安全隱患。