2.2　居者有其屋

房地產(chǎn)是社會(huì)大眾最關(guān)心的產(chǎn)業(yè)之一，因?yàn)樗仁墙?jīng)濟(jì)增長的支柱引擎，也是財(cái)政收入的重要來源，更是幫助人人實(shí)現(xiàn)安居的基礎(chǔ)和手段。我的印象中，對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)還要回到入行沒多久，國家取消了實(shí)物分房制度，搞貨幣分房，后來又推行住房公積金制度，各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都有深遠(yuǎn)影響。對(duì)銀行來說，樓宇按揭業(yè)務(wù)獲得了長足的發(fā)展。平時(shí)我們都喜歡開個(gè)玩笑，假如你20年前就一直在銀行消費(fèi)貸款部門工作，會(huì)是獲益最大的群體。

1992年5月，建設(shè)銀行上海分行貸出了全國第一筆個(gè)人房屋貸款，但當(dāng)時(shí)市民對(duì)此業(yè)務(wù)不太了解，或許對(duì)大多數(shù)人來說，買房要借錢尚屬新鮮事物。1998年4月，央行正式推出《個(gè)人住房貸款管理辦法》，商業(yè)性個(gè)人房貸在中國大小城市全面鋪開，漸漸進(jìn)入大眾的視野。中國個(gè)人房貸的發(fā)展史，同樣也是商品房發(fā)展史的真實(shí)寫照。1997年底全國房地產(chǎn)個(gè)人貸款余額不到200億元。2001年底就到了6600億元，是1997年的33倍。2012年底又達(dá)到6.9萬億元，是1997年底的345倍。2020年底全國房地產(chǎn)個(gè)人貸款已達(dá)到了34萬億元，是1997年的1700倍。

1998年我國取消了福利分房制度，沒搭上“末班車”的人只好自己掏錢購買商品房，到2000年個(gè)人消費(fèi)的房地產(chǎn)占到了全國房地產(chǎn)消費(fèi)總量的70%以上。2006年國內(nèi)有91%的購房者用了按揭貸款產(chǎn)品，其中31.8%的購房者月供超過月收入的一半。2007年在公司業(yè)務(wù)部工作時(shí)，時(shí)任總經(jīng)理用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“債務(wù)代際不均衡分布理論”跟我們解釋了房貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)理。從2000年開始，中國三代人在同一時(shí)間購房。上一代人手中已攢夠了買房的錢，有能力買房。這一代人雖然錢不夠，但結(jié)婚剛需要買房，跟銀行借錢買房。原本20年后才需要買房的下一代少年，有條件的父母擔(dān)心房價(jià)上漲，也幫助他們?cè)谶@個(gè)時(shí)間買房。我在高新區(qū)支行工作時(shí)，審批過一段時(shí)間的樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)，其中不少客戶就是第三代人群。所以我們現(xiàn)在看到的房價(jià)持續(xù)上漲，在一定程度上是由于三個(gè)代際人群在同一時(shí)間產(chǎn)生購房行為的結(jié)果。那么，我們可以想象一下，中國的下一代可能繼承來自父母以及雙方長輩的房產(chǎn)，是否10年后會(huì)出現(xiàn)房子供給過剩的現(xiàn)象。

銀行持續(xù)做大按揭貸款，累積的資產(chǎn)規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大，住房金融成為銀行利潤貢獻(xiàn)最大的業(yè)務(wù)之一。以建設(shè)銀行為例，2020年底該行個(gè)人住房貸款余額為5.8萬億元，假設(shè)以息差2.19%計(jì)算，單此項(xiàng)目能貢獻(xiàn)的利差收益就高達(dá)約1200億元，占2020年建行稅后凈利潤的44%。同期，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅4727億元，貢獻(xiàn)利潤僅103億元。所以，在各家銀行的財(cái)務(wù)報(bào)表中，個(gè)人金融業(yè)務(wù)收入之所以能夠超過公司金融業(yè)務(wù)，與房貸有很大關(guān)系。相較國有大行來說，股份制銀行的房貸占比會(huì)低一些，比如招商銀行個(gè)人房貸利潤占比僅24%，公司房貸利潤占比也僅6%左右。國有銀行資金規(guī)模大，發(fā)展樓宇按揭業(yè)務(wù)不僅能夠獲得持續(xù)、穩(wěn)定的利息收入，也相對(duì)安全，至今銀行樓宇按揭業(yè)務(wù)表現(xiàn)出的風(fēng)險(xiǎn)特征還比較單一。相比對(duì)公房貸業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量普遍較好（見表1）。

房住不炒是國家堅(jiān)持的信貸政策，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱也是金融監(jiān)管的重點(diǎn)工作之一。自2021年1月1日起，由央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實(shí)施，對(duì)國內(nèi)五個(gè)檔次的銀行做出房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限要求，并針對(duì)當(dāng)時(shí)不同情況提出了2～4年的過渡期。年底受疫情及市場(chǎng)低迷影響，監(jiān)管部門又頻繁發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)融資政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為有資質(zhì)的大型房企并購出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供融資支持，多次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)滿足居民的合理住房需求。這一過程風(fēng)險(xiǎn)防范也不容松懈，各家銀行均制定了嚴(yán)格的擇戶標(biāo)準(zhǔn)，比如交通銀行“因城因戶施策，分層分類管理”。中國銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)選貸款投放區(qū)域、合作企業(yè)、合作樓盤和客戶。還有招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行等多家銀行均提到了配合各地因城施策，重點(diǎn)支持居民剛需及改善型住房按揭需求。

2021年以來，國內(nèi)多家銀行為了推廣樓宇按揭業(yè)務(wù)積極開發(fā)新產(chǎn)品。珠海、青島、昆明、濟(jì)南、南京、福州等城市均宣布推出“二手房帶押過戶”新模式，深圳也完成首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)，給銀行創(chuàng)造了新的服務(wù)機(jī)會(huì)。所謂“帶押過戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無須先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立這三項(xiàng)業(yè)務(wù)。在此之前，國內(nèi)二手房交易普遍要求賣方（原房主）先解押才能辦理過戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款。在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，而如果賣方尋求社會(huì)“過橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。該業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)有很多，比如降低交易成本，化解交易風(fēng)險(xiǎn)，減少客戶“跑腿”次數(shù)，銀行也愿意配合。

黨的二十大以后，國家為實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。早在2021年6月，國務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，“十四五”期間，全國保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)是870萬套，預(yù)計(jì)可解決超過2000萬新市民、青年人的住房困難問題，蘊(yùn)藏著萬億元級(jí)的投融資機(jī)會(huì)。我國內(nèi)地保障性住房政策與海外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的改革趨勢(shì)是一致的，英國、美國、法國、日本、新加坡以及中國香港地區(qū)采用的都是住房雙軌制。其中中國香港40%左右的居民住在“公屋”，新加坡在“政府組屋”的居民更高達(dá)80%。

2023年1月17日，作為先行示范區(qū)的深圳在住房改革領(lǐng)域又邁出一步，發(fā)布了《共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》。共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價(jià)格按照土地出讓時(shí)市場(chǎng)參考價(jià)格的50%左右確定，購房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷售均價(jià)占市場(chǎng)參考價(jià)格的比例執(zhí)行，原則上不低于50%。共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行產(chǎn)權(quán)封閉流轉(zhuǎn)，深圳有可能不再安排建設(shè)安居型商品房。深圳共有產(chǎn)權(quán)住房制度的出臺(tái)，對(duì)于我國完善住房保障體系、緩解政府財(cái)政和市場(chǎng)資金壓力、擴(kuò)大招商引才均有積極影響。共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，之后在貴州、上海等地都有推廣。2017年北京出臺(tái)的共有產(chǎn)權(quán)房方案與其他城市有所不同，不能轉(zhuǎn)為商品房，支持無房剛需家庭，“十三五”期間提供房源5.8萬套（宋霞，2023）。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和金融運(yùn)作息息相關(guān)，在探索新政策、新模式的同時(shí)，必然要求銀行服務(wù)模式也隨之跟進(jìn)。銀行一方面可以為保障性租賃住房建設(shè)提供貸款、債券等金融支持；另一方面也可以為個(gè)人提供長租住房貸款服務(wù)，開發(fā)更多面向中小收入租客的“安居貸”金融產(chǎn)品，用于一次性支付租金等與租房相關(guān)費(fèi)用的貸款。

在住房租賃金融服務(wù)方面，建行創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)較多。2022年11月8日，建行成立全國首個(gè)住房租賃基金，包括建信住房租賃基金（有限合伙）和建信住房租賃私募基金有限責(zé)任公司兩個(gè)主體。住房租賃基金總規(guī)模300億元，建行將以市場(chǎng)化、法治化、專業(yè)化運(yùn)作，收購房企存量資產(chǎn)，助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2023年1月，建信住房租賃基金又與萬科集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)立了建萬住房租賃投資基金，規(guī)模高達(dá)100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產(chǎn)（楊陽騰，2023）。

此次住房租賃基金成立前，建行運(yùn)營的住房租賃項(xiàng)目主要是通過創(chuàng)新租賃權(quán)和經(jīng)營權(quán)的“兩權(quán)分離”模式，以針對(duì)租賃住房新建、改建、收購、運(yùn)營等不同時(shí)期融資需求的一攬子創(chuàng)新信貸產(chǎn)品為抓手，在確保合規(guī)的前提下盤活社會(huì)閑置房源，推動(dòng)住房租賃戰(zhàn)略的實(shí)施。住房租賃基金設(shè)立后，建行與地方政府合作設(shè)立配套子基金，撬動(dòng)更多社會(huì)資本參與發(fā)展住房租賃，盤活房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)。同時(shí)推動(dòng)住房金融業(yè)務(wù)向覆蓋租購兩端、服務(wù)存量升級(jí)、間接融資與直接融資并重的方向發(fā)展，形成集股權(quán)投資、信貸支持、租賃運(yùn)營、REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）上市于一體的全方位住房金融服務(wù)體系，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度提供有力的金融支持。住房租賃基金“吃”進(jìn)來的資產(chǎn)可以通過REITs退出來，從而實(shí)現(xiàn)“投、貸、管、退”的金融服務(wù)閉環(huán)。這也為國家推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型提供了新的思路，或也能讓更多的城市居民享受更好的居住條件。

截至2022年底，建行實(shí)施住房租賃戰(zhàn)略已有五年。從2018年推出“存房模式”的戰(zhàn)略邁出破冰第一步，到成立專業(yè)的住房服務(wù)公司——建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司，從組建住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟到打造一批極具特色的長租社區(qū)，建行積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，確立了從服務(wù)方式到金融產(chǎn)品的住房租賃邏輯，住房租賃貸款余額已達(dá)2100億元。建行成立的專業(yè)住房服務(wù)子公司，開業(yè)運(yùn)營200個(gè)“CCB建融家園”長租社區(qū)，管理房源超14萬間。專注打造開放共享的住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，企業(yè)用戶達(dá)1.6萬戶、個(gè)人用戶超4200萬戶。公租房管理信息系統(tǒng)拓展至336個(gè)城市，保租房App也在211個(gè)城市上線。不難看出，建行正在住房金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域下一盤大棋。