第9問：政府介入爛尾樓項目有哪些法律依據及相應的法律風險有哪些？

政府處理爛尾樓問題，有利于優化城市形象，盤活土地資源。但如果政府依靠行政手段介入爛尾樓項目，其實質是對企業的行政接管。目前我國行政接管制度沒有系統性規定，散見于行政類法規、刑事類司法解釋，行政接管運用較多的主要有以下三方面：

一、《市政公用事業特許經營管理辦法》第十八條規定，政府可以臨時行政接管市政公用事業特許經營的五種情況。

二、《商業銀行法》第六十四條第一款規定：“商業銀行已經或者可能發生信用危機，嚴重影響存款人的利益時，國務院銀行業監督管理機構可以對該銀行實行接管?！?/p>

三、最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部《關于辦理黑惡勢力刑事案件中財產處置若干問題的意見》第十二條第一款規定：“對于不宜查封、扣押、凍結的經營性財產，公安機關、人民檢察院、人民法院可以申請當地政府指定有關部門或者委托有關機構代管或者托管?！?/p>

超出這三種情形政府插手企業經營、接管企業，存在較大法律風險。針對爛尾樓項目，如果政府接管，一般是對爛尾樓項目評估后，通過引進政府城投公司或第三方公司等形式進行接盤。但是實際操作過程中成功率不高。原因在于：

一、政府單獨介入“爛尾樓”的邊界存在模糊。政府究竟如何介入爛尾樓的續建，介入的深度和廣度、公權力充分行使與對私權利干預的最小化是首先需要解決的。公權力對破產企業實際情況如何摸底很容易陷入困境。在沒有證據證明原開發商或管理層涉嫌相關刑事犯罪具備刑事立案的條件下，法律并沒有賦予政府或其他相關部門去核查或調取一個公司的經營賬目的權力。因此政府對法律程序之外的“介入”持謹慎態度，尤其在中央三令五申保護民營企業的大背景下，如果貿然通過法律程序之外的方式對爛尾樓進行整體接管或主導爛尾樓財產拍賣程序，可能存在較大的風險。實踐中也存在許多政府為妥善解決民生問題，主導地方政府公司接管企業或主導拍賣程序，導致出資人或達不到訴求的債權人通過訴訟、信訪等方式“維權”，相關責任人員也因此被事后問責或受到處分。

二、政府單獨介入無法徹底解決爛尾樓主體資格及其自身負擔的龐大債務問題。房地產企業作為依法成立的法人組織，其遭遇開發困境時自身主體資格上將負擔龐大的債務，因爛尾樓涉及眾多購房人、建筑工人等債權人的切身利益，該類群體本身訴求就難以統一，即便能夠達成一致意見，也可能會因為沒有司法制度的保障，而在后續開發建設過程中出現部分債權人不遵守約定，肆意行使原債權的訴權，請求適用司法強制措施的情形，屆時即使將企業原股東“清理出局”，也無法徹底解決房地產企業主體資格上負擔的龐大債務問題。

三、政府單獨介入無法確認各類債權真實性及其清償順位等法律問題。政府面對大量購房戶或者工程款或者各類債權人時，難以甄別債權的真實性和各自債權的清償順位，各類債權人之間權利如何分配問題難以解決。因此，爛尾樓項目單獨靠行政和市場手段介入，資金成本和時間成本都會很高，也難以從根本上解決問題。

基于上述客觀情況，政府依靠行政手段單獨介入爛尾樓項目風險較高，根據《企業破產法》的規定在法律范疇內采用法治手段進行處置更為適宜。