中國的房價有多高

中國的房價究竟是不是很高，或者有多高呢？我們從房價上漲速度、住房租售比、房價與收入的比例以及土地總價值這幾個方面來剖析這一問題。

房價上漲速度

中國的房價在過去20年究竟上漲了多少呢？這是個非常重要的問題，但可惜的是全國可能都沒有幾個人能夠就這個問題給出一個準確的回答。國家統計局曾經提供過一個官方數據，但是民間似乎對這一統計數據抱有強烈的懷疑態度。

國家統計局從2004年開始統計全國70個城市的房價水平，是所有關于中國房地產價格的歷史數據源中提供時間序列最長的。根據國家統計局的數據，中國在售房地產價格持續上漲：1998年商品住宅平均銷售價格僅為1 854元/平方米，2006年突破3 000元/平方米，2012年突破5 000元/平方米，2017年達到7 614元/平方米。也就是說，2017年房價大約是1998年的4.1倍。2004—2014年的10年間，房價指數上漲了77%，二手房價格上漲了57%。在2017年之后的幾年里，全國房價繼續快速上漲，2018年商品住宅平均銷售價格上漲12.3%，達到8 553元/平方米；2019年房價上漲8.5%，達到9 287元/平方米；2020年和2021年，全國房價分別達到9 980元/平方米和10 396元/平方米，對比2017年，上漲超過三分之一。有意見認為，即使是這樣驚人的房價上漲幅度和老百姓的真實感受之間也存在較大差別。[1][2]

另外一項官方數據來自國家住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”），涵蓋的城市雖然比較少，但是該統計顯示了更大幅度的房價上漲。根據住建部的數據，從2004年7月到2014年2月，樣本城市的房價上漲了150%。這意味著，一個官方機構的統計結果與另一個官方機構的統計結果相差一倍之多！[3]

表面來看，兩個統計數據似乎都有其合理性。畢竟在21世紀最初的10年里，中國的房地產市場和包括美國、英國在內的很多歐美國家的樓市一樣，在2007—2008年全球金融危機爆發之前都經歷了明顯的資產升值。因此，中國的房地產價格出現明顯上漲，從大環境來看，似乎也沒有什么特別讓人擔心的地方。

然而，官方數據之間的重大差異畢竟會引起廣大公眾的質疑，而官方統計數據和商業或者民間的第三方數據庫統計的數據之間，則可能存在更大的差異。

除了官方數據，中國還有另外兩個廣為使用的房地產數據來源，一個就是搜房網旗下的中國指數研究院。依托搜房網這一全國主要的在線房地產中介平臺，中國指數研究院在全國100個具有代表性的城市搜集當地房價的變化。這一數據的優勢在于它涵蓋了更多的城市，并且使用的是真實的交易數據；缺點在于數據的時間序列相對比較短。根據中國指數研究院的研究，在該指數所抽樣的100個全國城市里，房價從2010年6月到2013年12月的3年時間里就上漲了21.27%。該研究還表明，一線城市的房價同期漲幅比全國平均漲幅要高出一倍以上。[4]

2013年10月1日，中國指數研究院發布的百城房價指數報告顯示，2013年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10 554元/平方米。對比2023年7月，全國100個城市新建住宅平均價格為16 177元/平方米，10年漲幅超過50%。

雖然這一數據已經比前文提到的兩個官方數據統計出的漲幅高了許多，但和另外一個獨立商業數據來源“中原地產”所發布的中國房地產指數相比，仍有很大差距。根據中原地產的統計，從2004年5月到2014年3月近10年時間里，中國主要的4個一線房地產市場——北京、上海、廣州、深圳的房價，分別上漲了374%、346%、505%和420%。這一統計結果遠遠高于其他3個數據來源公布的結果。[5]甚至有居民認為，即使是中國指數研究院和中原地產的數據，也明顯低估了中國房地產市場價格的上漲幅度。第九章將會對相關內容進行詳細討論。

住房租售比

租售比是一個在國際上被廣泛用于衡量房地產價格高低的標準。如果把房地產看作一件投資品，那么房租對房價的比例就是這一投資品的穩態投資收益率。之所以說穩態，是因為房地產價格在很多國家并沒有明顯的波動趨勢，因此在進行投資衡量的時候，從安全角度往往只考慮房租帶來的投資收益率，而不考慮房價升值所帶來的投資收益率。

由于國家統計局和住建部沒有在收集房價信息的同時收集房租的信息，因此中國的住房租售比缺乏長期可靠的官方數據來源。與此同時，商業機構對于自己經手的房地產的價格和租金則擁有第一手信息。中原地產根據自身在其經營的城市里的房價和房租的信息，自2008年開始發布中國的住房租售比信息。

中原地產的數據表明，從2008年開始，中國的住房租售比一直在下降。北京、上海、廣州、深圳4個城市在2008年時的租售比分別是3.5%、3%、4.5%和3.9%。到2013年這一比例已經下降到1.8%、2%、2.5%和2.2%，五年之中下降了一半。[6]當然，這些城市的房價和房租在同期都出現了上漲。導致租售比明顯下降的直接原因，是房價上漲的速度遠遠高于房租上漲的速度。

根據中原地產的數據，從2009年底到2013年底，北京、上海、廣州、深圳4個城市的房租漲幅分別達到34%、63%、59%和31%。與此同時，這4個城市的房價在同期分別上漲69%、107%、167%和112%。相對房租，房價的漲幅大得多，也快得多。租售比的下跌使得房地產從基本面變成一種不太具有吸引力甚至沒有吸引力的投資標的。以北京和上海為例，這兩個城市的租售比在2008—2013年，已經從國際上廣泛接受的3%~5%的區域下跌到了2013年的1.5%~2%，甚至低于中國銀行業同期存款利率（3.5%左右）。這么低的租售比，已經和中國臺灣、韓國房地產泡沫頂峰時期的租售比十分接近了，比其他新興市場的租售比都低了許多。2014—2017年全國房價進一步上漲，越來越多的城市的租售比都下降到1%~2%區間，不但遠遠不能覆蓋購房者的資金成本，而且有進一步下降的趨勢。

房價與收入的比例

另外一個國際上廣泛使用的衡量房地產價格的標準，就是房價與當地居民收入的比例。這一比例反映了一個地方的房價和當地居民收入購買力之間的關系。

根據中國主要房地產經紀公司的一項調研報告，全國主要35個城市房價與收入的比例是10.2[7]，在大城市則更高。以北京為例，房價與收入的比例是19.1，也就是說，北京的居民必須把他們全年的收入全部拿出來，連續存19年才有可能讓一個三口之家在北京買一套100平方米的公寓。如前所述，中國的房價很可能被低估了，因此，真實的房價與收入的比例可能比這一數據更為糟糕。[8]

反觀國際，全球主要城市的房價與收入的比例是4.6。中國的房價與收入的比例之高，與美國相比則更加明顯。在美國，老百姓認為可以供得起的住房一般是家庭年收入3~4倍的住宅[9]，即使在發達國家，美國的房價也確實屬于比較低廉的。其他主要發達國家的房價與收入的比例通常在5~6倍之間，仍然明顯低于中國的房價與收入的比例。

根據2022年彭博社的一則報道，深圳、香港、北京、上海、廣州的房價分別是當地居民收入的46.6倍、46.0倍、45.8倍、36.8倍、29.3倍。也就是說，當地居民需要其30~40年的收入總和，才能在當地買一套房。而其他主要國際大都市的房價與收入的比例，遠遠低于中國城市的水平。東京、倫敦、溫哥華、悉尼、紐約的房價分別是當地居民收入的13.3倍、11.5倍、11.3倍、9.9倍、9.3倍。也就是說，用房價與收入的比例來衡量的中國房價，再次遠遠超過國際一線城市的平均水平。

土地總價值

另一個看待一個國家或地區房地產市場的角度，就是當地的土地總價值。

在日本房地產泡沫頂端的1990年，日本東京都的土地價值達到4.1萬億美元，大概相當于當時美國全國的土地價值，是美國同期GDP的63.3%。

有趣的是，有人估算北京2012年的土地價值總額已經達到10萬億美元左右，相當于美國同期GDP的61.6%。隨著中國房價從2012年進一步上漲之后，以土地價值總額這一標準衡量，北京的房價很可能比東京在房地產泡沫頂端時的泡沫更加嚴重。

總而言之，無論采用哪種衡量標準，無論是歷史水平，還是國際比較，中國的房地產價格都處在一個非常高的水平。