一、千萬不能小看選址

選址為什么很重要

開店做生意，誰都知道位置的重要性，位置選得恰當，無形中已為你的生意大廈打下了堅實的基礎。相反，即使你有很不錯的經營才能，但生意也有可能做不好。

開店者需要對商圈進行分析，而其目的是選擇適當的店址。適當的店址對商品銷售有著舉足輕重的影響，通常店址被視為商店的三個主要資源之一，有人甚至以“位置，位置，再位置”來強調選址的重要性。

店鋪的特定開設地點決定了店鋪顧客的多少，同時也就決定了店鋪銷售額的高低，從而反映了店址作為一種資源的價值大小。店址選擇的重要性體現在下面幾個方面。

1其投資數額較大且時期較長，關系著店鋪的發展前途

店址不管是租借的還是購置的，一經確定，就需要大量的資金投入，營建店鋪。當外部環境發生變化時，它不可以像人、財、物等經營要素可以作相應調整，只有深入調查，周密考慮，妥善規劃，才能做出較好的選擇。

2它的確定是店鋪經營目標和經營策略制定的重要依據

不同的地區在社會地理環境、人口交通狀況、市政規劃等方面都有自己有別于其他地區的特征，它們分別制約著其所在地區店鋪的顧客來源、特點和店鋪對經營的商品、價格、促進銷售活動的選擇。所以，經營者在確定經營目標和制定經營策略時，必須要考慮店址所在地區的特點，使得目標與策略都制定得比較現實。

3它是影響店鋪經濟效益的一個重要因素

店址選擇得當，就意味著其享有優越的“地利”優勢。在同行業商店之中，在規模相當，商品構成、經營服務水平基本相同的情況下，則會有較大優勢。

4它貫徹了便利顧客的原則

它首先以便利顧客為首要原則，從節省顧客時間、費用角度出發，最大限度滿足顧客的需要，否則會失去顧客的信賴、支持，店鋪也就失去了存在的基礎。當然，這里所說的便利顧客不能簡單理解為店址要最接近顧客，還要考慮到大多數目標顧客的需求特點和購買習慣，在符合市政規劃的前提下，力求為顧客提供廣泛選擇的機會，使其購買到最滿意的商品。

選擇店址應考慮哪些因素

1資金因素

前面說明了開店者應如何選擇適當的區域位置。在這里我們將接著探討店址的選擇問題，它不同于區域位置選擇之處就在于在同一區域中，開店者往往可以有幾個地點供選擇，因此開店者還應在充分考慮到各有關因素后，選擇適當的地點。通常我們會考慮到租金與租約，對于開店者而言，房租往往是開店的一大負擔。貨品周轉迅速、體積小、不占空間的商店，如精品店、服務店、餐廳等，可以設于高租金區；而家俱店、舊貨店等需要較大空間的店鋪，最好設置在低租金區。

租金有固定價格及百分比兩種，前者租金固定不變，后者租金較低，但房東分享總收入的百分比，類似以店面來投資做股東。關于租約，對于初次開店者來說，最劃算的方式是簽定一年或兩年租期，以備有更新的選擇。

2交通因素

店址的停車設施

確定一個規模合適的停車場，可根據以下各種因素來研究確定：商圈大小、商店、規模、其他停車設施、非購買者停車的多少和不同時間的停車量。

店址附近的交通狀況

我們需要考慮店址是否接近主要公路，商品運至商店是否方便，交貨是否方便等情況，在一些城市里有許多大街（通常在白天）是禁止貨運車往來的，北京即為一例。

交通的細節問題

設在邊沿區商業中心的商店要分析與車站、碼頭的距離和方向。通常距離越近，客流越多。開設地點還要考慮客流來去方向而定，如選在面向車站的位置，以下車的客流為主；選在鄰近公車站的位置，則以上車的客流為主。

我們同時還要分析市場交通管理狀況所引起的利弊，比如單行線街道、禁止車輛通行街道以及與人行橫道距離較遠等都會造成客流量的不足。

3客流因素

客流量大小是一個店成功的關鍵因素，客流包括現有客流和潛在客流，通常店址總是力圖選在潛在客流最多、最集中的地點，以便于多數人就近購買商品，但我們仍應從多個角度仔細考慮具體情況。

客流類型

一般店鋪客流分為三種類型，即：自身的客流，是指那些專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流；分享客流，指一家店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流；派生客流，是指那些順路進店的顧客所形成的客流，這些顧客只是隨意來店購物。

客流目的、速度和滯留時間

不同地區客流規模雖可能相同，但其目的、速度、滯留時間各不相同，要作具體分析，再作最佳地址選擇。

街道特點

選擇店鋪開設地點還要分析街道特點與客流規模的關系。十字路口客流集中，可見度高，是最佳開設地點；有些街道由于兩端的交通條件不同或通向地區不同，客流主要來自街道的一端，表現為一端客流集中，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜設在客流集中一端，而有些街道中間地段客流規模較大，相應中間地段的店就更能招攬潛在顧客。

4競爭因素

店鋪周圍的競爭情況對經營的成敗會產生巨大影響，因此對店鋪開設地點的選擇時必須要分析競爭形勢。一般來說，在開設地點附近如果競爭對手眾多，商店經營獨具特色，將會吸引大量的客流，促進銷售增長，否則與競爭店毗鄰而居，將無法打開銷售局面。

盡管如此，店鋪的地點，還是應盡量選擇在商店相對集中且有發展前景的地方，經營選購性商品的商店應特別關注這一點。而且當店址周圍的商店類型協調并存，形成相關商店群時，往往會對經營產生積極影響，如經營相互補充類商品的商店相鄰而設，在方便顧客的基礎上，都會擴大各自的銷售，也就是有好處大家一起撈。

優秀店址具有哪些特征

一個最優秀的店址應當具備以下六個特征，一般至少也要擁有兩個，若是全部擁有那就真可謂黃金寶地了。

1商業活動頻度高的地區

在鬧市區，商業活動極為頻繁，把店鋪設在這樣的地區營業額必然高。這樣的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量較小的地方設店，營業額就很難提高了。

2人口密度高的地區

居民聚居、人口集中的地方是適宜設置店鋪的地方。在人口集中的地方，人們有著各種各樣的對于商品的大量需要。如果店鋪能夠設在這樣的地方，致力于滿足人們的需要，那肯定會生意興隆，另外此處店鋪收入通常也比較穩定。

3面向客流量多的街道

店鋪處在客流量最多的街道上，可使多數人購物都較為方便。

4交通便利的地區

比如在旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，也可以在顧客步行距離很近的街道設店。

5接近人們聚集的場所

比如電影院、公園、游樂場，舞廳等娛樂場所，或者大工廠、機關的附近。

6同類商店聚集的街區

大量事實證明，對于那些經營選購品、耐用品的商店來說，若能集中在某一個地段或街區，則更能招攬顧客。從顧客的角度來看，店面眾多表示貨品齊全，可比較參考，選擇也較多，不怕價錢不公道，是有心購物時的當然選擇。所以，創業者不需害怕競爭，同業愈多，人氣愈旺，業績就愈好，因此店面也就會愈來愈多。許多城市已形成了各種專業街，如在廣州，買服裝要去北京路，買電器要去海印等，許多精明的顧客為了貨比三家，往往不惜跑遠路也要到專業街購物。

若開店資金有限如何選擇店址

當創辦者資金較少時，只要策略得當也可以選到合適的店面。一般來說，小額資金創業者的選店法則有四項：選自己居住的地區，選與自己經濟上或人事上有關系的地區，選自己希望的區域，選預算范圍內的適當地區。前兩項選擇是運用地緣關系，可以廣泛利用既有人際關系拓展業務，打下創業基礎；后兩項則必須參照行業特點，考慮地段特性。在選定設店地點前，必須針對當地情況作一定的調查分析，并根據調查結果確定營業內容、定價策略、人事規劃、營業時間等等。如果一切都符合你的開店條件，那就快點行動。當然了，我們也要注意選擇店面不可一味貪求房租低廉。開店的目的是賺錢，能夠讓你賺到錢的店面才是好店面。

若你非常垂青于黃金地段，而又苦于資金不足時，分租店面的方式說不定能助你一臂之力呢。通常在車水馬龍、人氣匯集的熱鬧地段開店，成功的機率較高，如咖啡廳、餐飲店、服飾行、百貨超市等行業，若設在車站、夜市、電影院附近，就至少占了七分地利。因為川流不息的人潮就是保證，有這么多潛在顧客，只要銷售的商品或提供的服務能滿足消費者需求，不怕沒有好業績。但是這類地帶的店租往往極高，而且大多已被人捷足先登，創業者想取得一席之地并不容易。如果你選擇的行業十分適合在熱鬧地帶設店，偏偏又找不到店面，而正好你并不需要太大的空間，倒不妨采取分租店面的方式，也就是目前盛行的“復合店面”。

在你所中意的地段中找尋合適的伙伴，共用一個店面，不但可以節省房租，而且如果同一屋檐下的兩種行業，顧客屬性雷同且產品可以互補的話，可以收到相輔相成之效，通常這類商店也不會拒絕。這些復合店的形式相當常見，例如花店與咖啡廳、飾品與服裝店、陶藝品與茶藝館、冷飲與小吃等。

二、解析商圈

什么是商圈和商圈分析

1.商圈

商圈就是指店鋪以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，那些優先選擇到該店來消費的顧客所分布的地區范圍，換而言之就是店鋪目標顧客所在的地理范圍。

店鋪的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩定的商圈。不同的店由于經營商品、交通因素、地理位置、經營規模等方面的不同，其商圈規模、商圈形態存在很大差別。即使是同一個店，在不同時間也可能會因為不同因素的影響，而引致商圈的變化，比如說原商圈內出現了競爭，吸引了一部分的顧客，商圈規模時大時小，商圈形態表現為各種不規則的多角形。為便于分析，通常是以商店設定地點為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素。

但是對一家大型店而言，其商圈范圍則除了周圍的地區之外，對于交通網分布的情形亦必須列入考慮，顧客利用各種交通工具即可很容易來店的地區也應被納入商圈。

2.商圈分析

所謂商圈分析，就是經營者對商圈的構成情況、特點、范圍以及影響商圈規模變化的因素進行實地調查和分析，為選擇店址、制定和調整經營方針和策略提供依據。商圈分析的作用體現在以下三個方面：

它是新設店進行合理選址的基礎

新設店在選擇地址時，總是力求較大的目標市場，以吸引更多的目標顧客。這首先就需要新店經營者明確商圈范圍，了解商圈詳細資料，由此可見商圈分析在這一過程中的重要性。

它有助于制定競爭經營策略

尤其是在日趨激烈的市場競爭環境中，僅僅運用價格競爭手段顯得太有限了。店鋪為取得競爭優勢，廣泛采取非價格競爭手段，諸如改善形象、完善售后服務等等。經營者通過商圈分析，根據顧客的要求，采取競爭性的經營策略，從而吸引顧客，成為競爭的贏家。

它有助于制定市場開拓戰略

一個店鋪經營方針、策略的制定或調整，總要立足于商圈內各種環境因素的現狀及其發展趨勢。通過商圈分析，可以幫助經營者制定合適的市場開拓戰略，不斷延伸經營觸角，擴大商圈范圍，提高市場占有率。

如何根據顧客劃分商圈范圍

商圈分為中央商圈、次級商圈和周邊商圈，如前文所述，為了分析時的方便我們將商圈比作以店址為中心向四周擴展的同心圓。

中央商圈內包含了顧客總數的55%~70%。它也是最靠近店址的區域，在這一商圈中顧客比重最高，每個顧客的平均消費額也最高，這里很少同其他商圈重疊。次級商圈內通常包括顧客的15%~25%，這是位于主要區外圍的商圈，顧客較為分散。日用品對這一貿易區的顧客吸引力極少。周邊商圈內包含其余部分的顧客，他們住得最分散，便利品吸引不了邊緣區的顧客，選購品更為適合。

每一個店都有自己的商圈范圍，通常將在這個范圍中的顧客可能來自的群體分為三個部分。

1居住人群

它是指居住在店附近的常住人群，這部分人口具有一定的地域性，他們也是中央商圈內顧客的主要來源。

2工作人群