一、資產收購

（一）資產收購的特點

資產收購，是指收購方通過收購土地及在建工程的方式取得目標項目實際控制權并進行后續開發建設的收購方式。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：……（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件……因此，目前采用資產收購方式轉讓房地產項目均需達到上述開發強度，以達到土地及在建工程轉讓的條件。土地及在建工程的收購有以下三個特點：

1.合作的對象是持有項目的不動產權人，收購方與不動產權人的合作關系止于目標項目收購完畢

資產收購，顧名思義，收購的標的是資產，具體到房地產行業中，該資產就是土地及在建工程。除合作協議另有約定外，當土地及在建工程完成所有權轉移后，收購方與項目持有方的合作關系一般即宣告終止。土地及在建工程轉讓完成后，由收購方自行完成后續的開發建設、銷售、運營，自行承擔開發過程中的經營風險，而與被收購方及其股東均無任何關聯。

2.不動產權人的經營情況對轉讓資產影響較小

在資產收購的過程中，不動產權人自身所存在的問題對資產的影響較小。上述問題主要涉及項目公司的成立背景、公司的股權結構、公司沿革、公司董事會的構成、公司監事會的構成、高級管理人員聘任及履行職責的情況、公司的用工情況、公司除交易項目外的其他資產、公司除交易項目外的稅收繳納情況、公司除交易項目外簽署的商務合同簽署、履行情況。但是，若不動產權人的對外負債、對外擔保影響了資產轉讓交易實施的，則需首先解決上述債務或擔保對交易的限制，方可順利實施轉讓交易。

3.總包單位與其他施工單位對項目后續建設有巨大的影響

除了在項目開始時就介入的收購方，大部分采用資產收購方式進行收購的收購方對項目前期的招投標、總包單位的選定都沒有直接參與，也缺乏相應的控制力及談判能力。項目轉讓以后，存在與原選定的施工單位是否繼續履行原施工合同的問題；此外，總包商等施工單位往往還與被收購方之間存在“陰陽合同”、掛靠經營、甲指分包、結算糾紛等問題，都將會對后續項目的開發產生巨大的影響。

（二）資產收購法律盡職調查的要點

基于上述資產收購的三個特點，相對應地，資產收購法律盡職調查的要點也可以總結如下：

1.被收購方及其股東、實際控制人的企業美譽度

因土地及在建工程轉讓完成、交易價款支付完畢后，收購方與被收購方的合作即告終止。若被收購方系其股東或實際控制人為持有目標項目而成立的專門項目公司，則可能除了擬出售的目標項目之外就只有未履行完畢的其他債務；在資產轉讓完成后，該項目公司可能會迅速轉移交易收益而實際上成為一家空殼公司。一旦目標項目在開發過程中發現存在隱性瑕疵導致無法繼續開發，則基于合同的相對性原則，收購方一般也只能向項目公司主張權利，而無法追究項目公司股東或實際控制人的法律責任。因此，該項目公司及其股東的美譽度就顯得十分重要。

企業美譽度主要涉及的內容包括以下幾方面：

（1）被收購方公司及股東的征信情況；

（2）被收購方公司及股東的涉訴情況、失信被執行人情況；

（3）被收購方公司及股東是否有負面的新聞或報道。

2.目標項目權屬相關的材料

目標項目權屬涉及的重要材料有：

（1）獲取程序合法性的證明材料：土地招拍掛文件、土地成交確認書、國有土地使用權轉讓合同、繳納土地出讓金的憑證；

（2）持有及開發程序合法性的證明材料：建設用地規劃許可證、土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證、竣工驗收備案證等項目證照；

（3）施工相關合同：建筑勘察合同、設計合同、咨詢合同（包括前期可行性咨詢、造價咨詢合同等）、招投標文件、總包及其他施工合同、監理合同；

（4）后續管理合同：物業管理委托/承包/咨詢合同及物業管理公司/咨詢公司的資質證明文件；

（5）銷售相關合同：委托代理銷售合同、廣告合同以及備案銷售方案、購房合同范本、銷售清單；

（6）對外擔?；蛏嬖V情況的證明材料：如借款合同及擔保合同、起訴狀/仲裁申請書、相關裁判文書等。

3.有關目標項目成本的相關材料

實踐當中之所以資產收購交易數量大大低于股權收購，很大一部分原因系由于在交易環節資產收購的稅賦要明顯高于股權收購。為此，有關項目成本的相關資料必然成為盡職調查的重點，其目的有二：一是根據各項成本的確認情況，作為確定交易價款及其構成的依據；二是對于影響項目成本確認的因素，應在交易以前進行合理安排或在交易文件中對損失承擔的原則進行明確。

4.總包單位及其他工程供應方的基本情況及與被收購方的合作情況

眾所周知，建設單位與施工單位之間錯綜復雜的關系一直是導致法律糾紛高發的重要原因，其中涉及的“陰陽合同”、違法分包、非法轉包、無資質掛靠等問題一直困擾著建設單位與施工單位。同時，建設單位對施工單位的掌控能力也是項目是否能夠順利開發的關鍵。

因此，在配合資產收購而實施的法律盡職調查過程中，不但要梳理已經和總包單位及其他單位簽署的施工合同，也要審查所有的往來聯系函件及監理單位的意見，從中查找線索以確認施工合同的履行情況以及原建設單位與施工單位的合作是否順利，以便為后續概括受讓被收購方相關合同項下的權利義務做好準備。