丈夫隱瞞妻子將房產低價出售給朋友，妻子離婚后可主張合同無效并多分財產

丁亞民[1]

一、案情介紹

阿珍與阿健于1993年8月登記結婚。婚后，阿健、阿珍與阿珍親屬合作經營餐廳，餐廳經營火爆，阿健與阿珍先后購買了多套房產，房產均登記于阿健一人名下。雙方一直未育有子女，居住在海珠區的一套大房中。隨著多年共同生活、生意矛盾，雙方多有爭吵。在2009年底至2010年初，因阿健父親患癌癥需要錢看病，阿健與阿珍及阿珍親屬之間矛盾爆發至頂點，阿健也退出了與阿珍親屬共同經營的餐廳。此時，阿健經朋友介紹，一心想去越南投資，要求阿珍將存在其處房產的房產證原件拿出，將房產出售后籌錢投資，阿珍拒絕了阿健的要求，雙方大吵后，阿健從雙方共同居住的海珠區大房搬至海珠區小房居住。之后，雙方一直處于分居狀況中，至2012年10月16日，雙方感情徹底破裂，至民政部門辦理了協議離婚。雙方離婚協議中明確約定：“一、雙方自愿解除婚姻關系；……三、雙方對共同財產的處理：1.……2.位于海珠區有兩套房屋：分別為……，兩套房屋均按房產證上注明的平方數為準；離婚后，將兩套房產按現時二手樓宇市場買賣價格作參照，各占全額一半（各二分之一），出現房屋大小價值差價，按要大面積房屋者向要小面積房屋者以現金形式補差價；3.上述房屋在辦理產權變更時，男方只負責提供房屋的一切合法證明文件，協助辦理變更手續，一切稅費由女方負責；四、雙方對共同債權債務問題的處理：女方向男方付還45000元后，其兩人婚姻期內的所有債權債務、存款余額一筆勾銷，永不追討、翻案等。”隨后，阿珍要求阿健協助辦理過戶，阿健卻多次搪塞，阿珍發現事情不妥，委托律師趕緊帶著阿珍至房管局查詢，這一查，阿珍吃驚地發現房產早在2011年3月就被過戶到其他人的名下了。

案涉房屋原是登記在阿健名下的房屋，產權范圍登記為全部。2011年3月11日，阿健與第三人簽訂了《廣州市存量房買賣合同》，約定：第三人向阿健購買海珠區某路案涉房產房，總金額91萬元，第三人應于2011年3月31日前向阿健支付；雙方同意該房地產交付使用的時間為阿健收齊樓款當天；等等。2011年3月22日，廣州市某區房地產交易登記中心開具的《廣東省地方稅收通用發票》記載，付款方第三人，收款方阿健，銷售的不動產為涉案房屋，金額91萬元。2011年3月31日，涉案房屋的產權過戶登記到第三人名下。

經過詳細了解阿珍的情況，反復評估、分析該案后，律師認為，是阿健一直有預謀地轉移夫妻共同財產，當務之急是必須向房管局調取房屋交易的具體記錄，了解房屋過戶信息后，才有可能將房產追回。

經律師協助，阿珍至房管局了解到，因房產均登記在阿健一人名下，阿健以房產證丟失為由，向房管局申請補辦，在補辦房產證新證后，將房產分別過戶給了自己的三個親友。至此，律師提醒阿珍，正是因為對方是阿健親友，三人應當都知道阿珍與阿健結婚多年，這些房產均屬于夫妻共有財產，在明知的情況下，卻未經過阿珍同意就擅自與阿健達成交易，不管是否低價，都存在與阿健惡意串通轉移財產的嫌疑。

律師在第一時間內保存了在房屋局查證的證據，并要求阿珍先不要驚動這些親友，主動跟這些親友聯系，向他們問詢有關房產購買的情況，把談話的過程錄音以保存證據。

丈夫轉移財產請求維權的案例有很多，此案中阿健將房屋出售，最終令妻子無法分得房產，而妻子卻在離婚后才發現這一事實。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第9條第1款規定：“男女雙方協議離婚后一年內就財產分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產分割協議的，人民法院應當受理。”另，《中華人民共和國婚姻法》第47條第1款規定：“離婚時，一方隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產，……離婚后，另一方發現有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產。”同時，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第31條規定：“當事人依據婚姻法第四十七條的規定向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產的訴訟時效為兩年，從當事人發現之次日起計算。”

所以，在本案中阿珍與阿健簽署離婚協議后，仍可就財產問題向法院起訴，且因阿珍已經舉證了阿健與購房人直接存在惡意串通、轉移財產的情況，可以多分財產。律師建議，從成本及可行性考慮，阿珍可以要求將現在一直居住的海珠區大房的房屋產權返還歸自己所有。其他房產無須追回，可主張阿健賠償房屋市價的60％，并要求房屋實際購買人對賠償款項承擔連帶責任。

二、裁判摘要

廣州市某區人民法院經依法審理之后，作出一審判決：轉讓房屋的合同無效；其他略。

三、案件評析

本案中，阿健以房產證遺失為由補辦后，于2011年3月11日與第三人簽訂涉案房屋買賣協議，于3月31日將涉案房屋過戶登記到第三人名下。2012年10月16日阿健在與阿珍簽訂的離婚協議書中仍約定如何分割包括案涉房屋在內的房產，可見，阿健直至簽訂離婚協議時仍故意隱瞞房屋已出售的事實。第三人系阿健的親戚，從其二審陳述可知其在上述房屋交易時知道阿珍與阿健是夫妻關系，明知涉案房產存在共有人阿珍，且基于親戚關系是可以了解到阿珍意見的情況下，卻未經共有人阿珍的同意即與阿健進行交易，在取得房產證后卻至今沒有收樓，顯然有悖于正常交易。此外，涉案房屋的購房款并非第三人本人支付，而是由其父親代付，其父在原審中亦陳述清楚購買房屋時阿珍與阿健是夫妻關系，且其在同一日又代另一房的購房人（阿健的堂兄）支付購房款，該購房人與阿健的房屋買賣行為已被法院認定為惡意串通、存在過錯，第三人、第三人父親、另一購房人與阿健之間均具有親戚關系，以上事實足以認定第三人在交易過程中亦存在協助轉移夫妻財產及隱瞞房屋已出售事實的惡意。阿珍主張認定阿健與第三人惡意串通，損害其合法權益，理由成立，其據此請求確認阿健與第三人簽訂的《廣州市存量房買賣合同》無效，符合法律規定，廣州中院予以確認，判令第三人、阿健應協助將涉案房屋恢復登記至交易前的狀態，即恢復登記至阿健名下。

案涉房屋一已經于2011年3月3日出售、2011年3月21日登記過戶到第三人名下。案涉房屋二已經于2011年3月29日出售、2011年4月11日登記過戶到第三人名下。該案中，阿健雖然提交了廣州某銀行業務憑證，證明第三人于2011年3月2日一次性支付購房款。但法院委托評估咨詢公司對案涉房屋的市場價值進行評估，案涉房屋一的評估值：不交吉價，價值時點1（2011-03-03，出售房屋日）為444577元；價值時點2（2012-10-16，阿珍與阿健離婚日）為563433元。案涉房屋二的評估值：不交吉價，價值時點1（2011-03-29，出售房屋日）為557464元；價值時點2（2012-10-16）為641731元。法院認為：阿健于2011年3月3日就與第三人簽訂了買賣案涉房屋的合同，并于2011年3月21日將案涉房屋一登記過戶在第三人名下；于2011年3月29日就與第三人簽訂了買賣合同，并于2011年4月11日將案涉房屋二登記過戶至第三人名下，阿珍與阿健于2012年10月16日簽訂離婚協議書時還約定如何處理案涉房屋，從上述事實來看，顯然是阿健擅自變賣案涉房屋，且在簽訂離婚協議時尚故意隱瞞變賣事實，欺騙阿珍。阿健明知案涉房屋是與阿珍的夫妻共同財產，卻在離婚前單方以房產證遺失為由重新申領房產證后將上述房產變賣，具有明顯的轉移夫妻共同財產的惡意，故阿珍要求分割不主張合同無效部分的案涉房屋市值的60％是于法有據的。第三人在向阿健購房的過程中，分別用低于當時市值103722元、144830元的價格購買，且購買后至今仍未收樓，第三人的行為明顯不符合常理，第三人與阿珍、阿健存在親戚或朋友關系，該兩人在購房的過程中是可以向阿珍了解意見的，故廣州中院認定第三人與阿健在買賣房屋的過程中存在惡意串通，存在過錯，應對阿健的賠償責任承擔連帶責任。

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[1] 丁亞民，廣東連越律師事務所律師。