第七節 房地產開發融資類型

一、土地一級開發融資類型

（一）土地一級開發融資概述

1.土地一級開發資金來源

我國土地一級開發的資金籌措方式分為兩種：第一種，由土地儲備機構直接負責土地一級開發的資金籌措，由土地儲備機構負責向商業銀行等金融機構申請土地儲備貸款；第二種，土地儲備機構通過市場化方式進行招投標，由中標的市場化主體負責土地一級開發，土地一級開發的資金也由中標的市場化主體負責籌措。負責土地一級開發的市場化主體既可以是政府設立的獨立法人機構，也可以是房地產開發企業或其他機構（民營企業、國有企業、外資企業等）。

土地儲備機構負責籌措土地儲備資金的來源主要有以下渠道：（1）財政部門從已供應儲備土地產生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構的征地和拆遷補償費用、土地開發費用等儲備土地過程中產生的相關費用；（2）財政部門從國有土地收益基金[16]中安排用于土地儲備的資金；（3）土地儲備機構按照國家規定舉借的銀行貸款及其他金融機構貸款；（4）經財政部門批準可用于土地儲備的其他資金；（5）上述資金產生的利息收入。

市場化主體負責籌措土地一級開發資金的來源主要有以下渠道：（1）自有資金投入（如果是由專門成立的項目公司負責土地一級開發，則自有資金投入包括項目公司自有資本金和股東借款）；（2）按照國家規定通過銀行及其他金融機構進行融資。

（二）土地儲備貸款

1.土地儲備貸款概述

國土資源部、財政部、中國人民銀行頒發的《土地儲備管理辦法》（國土資發〔2007〕277號）以及國土資源部、財政部、中國人民銀行、銀監會《關于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發〔2012〕162號），從貸款規模管理、貸款期限及用途、貸款擔保三個方面對土地儲備貸款進行規范，凡是列入名錄[17]的土地儲備機構可以向商業銀行及其他金融機構進行融資。

土地儲備貸款應注意如下幾個方面的問題：

（1）土地儲備貸款規模管理

土地儲備機構的貸款規模必須與年度土地儲備計劃、土地儲備項目資金預算相銜接，不得超計劃、超規模貸款；土地儲備機構申請貸款時必須取得財政部門的貸款規模批準文件和同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料[18]；土地儲備貸款應當納入地方政府性債務統一管理，執行地方政府性債務管理的統一政策。

商業銀行及其他金融機構應當按照商業原則在財政部門批準的規模內發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當對土地儲備機構提供的融資規模控制卡中的已有融資額度進行核對，擬批準的融資額度與本年度已發生的融資額度（含本年度貸款已在本年度歸還部分）累計不得超過年度可融資規模。

（2）土地儲備貸款期限與用途管理

商業銀行及其他金融機構根據貸款人的信用狀況、土地儲備項目周期、資金回籠計劃等因素合理確定貸款期限，但是貸款期限最長不得超過5年。

土地儲備貸款實行專款專用、封閉管理，不得挪用；貸款用途可以不對應抵押土地相關補償、前期開發等內容，但是貸款資金使用必須符合規定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目。

（3）土地儲備貸款擔保管理

土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款必須為擔保貸款，如果以儲備土地抵押擔保的，該儲備土地必須具有合法的土地使用權證。已儲備土地設定抵押權的，該儲備土地的價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益來確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。

各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保，土地儲備機構也不得以任何形式為第三方提供擔保，納入儲備的土地不得用于為土地儲備機構以外的機構提供融資擔保。

2.商業銀行土地儲備貸款

根據《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（銀監發〔2004〕57號）、《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2006〕54號）、《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發〔2007〕359號）的規定，商業銀行發放的土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款，其中土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發機構。商業銀行土地儲備貸款應當遵守如下規定：

（1）嚴禁向資本金沒有到位或嚴重不足、經營管理不規范的借款人發放土地儲備貸款。

（2）商業銀行應對發放的土地儲備貸款設立土地儲備機構資金專戶，加強對土地經營收益的監控。

（3）銀行應對土地的整體情況進行調查分析（土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等）。

（4）銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。

（5）不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款；對政府土地儲備機構的貸款應當以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

3.信托公司土地儲備貸款

根據《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》（2010年2月11日）的規定，信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。