第七節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)融資類型

一、土地一級開發(fā)融資類型

（一）土地一級開發(fā)融資概述

1.土地一級開發(fā)資金來源

我國土地一級開發(fā)的資金籌措方式分為兩種：第一種，由土地儲備機構(gòu)直接負責(zé)土地一級開發(fā)的資金籌措，由土地儲備機構(gòu)負責(zé)向商業(yè)銀行等金融機構(gòu)申請土地儲備貸款；第二種，土地儲備機構(gòu)通過市場化方式進行招投標(biāo)，由中標(biāo)的市場化主體負責(zé)土地一級開發(fā)，土地一級開發(fā)的資金也由中標(biāo)的市場化主體負責(zé)籌措。負責(zé)土地一級開發(fā)的市場化主體既可以是政府設(shè)立的獨立法人機構(gòu)，也可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他機構(gòu)（民營企業(yè)、國有企業(yè)、外資企業(yè)等）。

土地儲備機構(gòu)負責(zé)籌措土地儲備資金的來源主要有以下渠道：（1）財政部門從已供應(yīng)儲備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構(gòu)的征地和拆遷補償費用、土地開發(fā)費用等儲備土地過程中產(chǎn)生的相關(guān)費用；（2）財政部門從國有土地收益基金[16]中安排用于土地儲備的資金；（3）土地儲備機構(gòu)按照國家規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機構(gòu)貸款；（4）經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金；（5）上述資金產(chǎn)生的利息收入。

市場化主體負責(zé)籌措土地一級開發(fā)資金的來源主要有以下渠道：（1）自有資金投入（如果是由專門成立的項目公司負責(zé)土地一級開發(fā)，則自有資金投入包括項目公司自有資本金和股東借款）；（2）按照國家規(guī)定通過銀行及其他金融機構(gòu)進行融資。

（二）土地儲備貸款

1.土地儲備貸款概述

國土資源部、財政部、中國人民銀行頒發(fā)的《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）以及國土資源部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕162號），從貸款規(guī)模管理、貸款期限及用途、貸款擔(dān)保三個方面對土地儲備貸款進行規(guī)范，凡是列入名錄[17]的土地儲備機構(gòu)可以向商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)進行融資。

土地儲備貸款應(yīng)注意如下幾個方面的問題：

（1）土地儲備貸款規(guī)模管理

土地儲備機構(gòu)的貸款規(guī)模必須與年度土地儲備計劃、土地儲備項目資金預(yù)算相銜接，不得超計劃、超規(guī)模貸款；土地儲備機構(gòu)申請貸款時必須取得財政部門的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件和同級人民政府批準(zhǔn)的項目實施方案等書面材料[18]；土地儲備貸款應(yīng)當(dāng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理，執(zhí)行地方政府性債務(wù)管理的統(tǒng)一政策。

商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照商業(yè)原則在財政部門批準(zhǔn)的規(guī)模內(nèi)發(fā)放貸款。商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對土地儲備機構(gòu)提供的融資規(guī)模控制卡中的已有融資額度進行核對，擬批準(zhǔn)的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（含本年度貸款已在本年度歸還部分）累計不得超過年度可融資規(guī)模。

（2）土地儲備貸款期限與用途管理

商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)根據(jù)貸款人的信用狀況、土地儲備項目周期、資金回籠計劃等因素合理確定貸款期限，但是貸款期限最長不得超過5年。

土地儲備貸款實行專款專用、封閉管理，不得挪用；貸款用途可以不對應(yīng)抵押土地相關(guān)補償、前期開發(fā)等內(nèi)容，但是貸款資金使用必須符合規(guī)定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項目。

（3）土地儲備貸款擔(dān)保管理

土地儲備機構(gòu)向銀行等金融機構(gòu)申請的貸款必須為擔(dān)保貸款，如果以儲備土地抵押擔(dān)保的，該儲備土地必須具有合法的土地使用權(quán)證。已儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的，該儲備土地的價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益來確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)抵押程序執(zhí)行。

各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保，土地儲備機構(gòu)也不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保，納入儲備的土地不得用于為土地儲備機構(gòu)以外的機構(gòu)提供融資擔(dān)保。

2.商業(yè)銀行土地儲備貸款

根據(jù)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號）、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2006〕54號）、《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）的規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放的土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款，其中土地儲備貸款的借款人僅限于負責(zé)土地一級開發(fā)機構(gòu)。商業(yè)銀行土地儲備貸款應(yīng)當(dāng)遵守如下規(guī)定：

（1）嚴(yán)禁向資本金沒有到位或嚴(yán)重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人發(fā)放土地儲備貸款。

（2）商業(yè)銀行應(yīng)對發(fā)放的土地儲備貸款設(shè)立土地儲備機構(gòu)資金專戶，加強對土地經(jīng)營收益的監(jiān)控。

（3）銀行應(yīng)對土地的整體情況進行調(diào)查分析（土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等）。

（4）銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機構(gòu)對土地經(jīng)濟環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險。

（5）不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款；對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)當(dāng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

3.信托公司土地儲備貸款

根據(jù)《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（2010年2月11日）的規(guī)定，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。