第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析

一、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)

（一）規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)分析

下表為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)范例，主要包括總用地面積、總建筑面積、容積率、綠地率、建筑密度，其中總建筑面積包括住宅建筑面積、商業(yè)建筑面積、車庫（車位）及公建配套設(shè)施。金融機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)時(shí)，分析規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)主要在于：（1）了解用款項(xiàng)目的總體建筑規(guī)劃情況及是否符合相關(guān)主管部門的規(guī)劃要求，（2）根據(jù)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目投資總成本的合理性，（3）根據(jù)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)測(cè)算未來銷售收入及經(jīng)濟(jì)效益情況，（4）根據(jù)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)掌握項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。

規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)表

（二）主要指標(biāo)要素說明

1.容積率

容積率是指地上總建筑面積與總建設(shè)用地面積的比例（總建筑面積/總建設(shè)用地面積），其中地下經(jīng)營性面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，容積率的大小直接關(guān)系到土地價(jià)款占總成本的比例；對(duì)于業(yè)主來說，容積率的大小直接影響到居住的舒適度。具體計(jì)算規(guī)則可以參考北京市規(guī)劃委發(fā)布的《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》。

2.建筑面積

建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和，亦即建筑物外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。建筑面積的具體計(jì)算規(guī)則可參見《建筑面積計(jì)算規(guī)則》和《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》。

3.建筑密度

建筑密度是指建筑物基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（建筑物基底總面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積）。

4.記容面積

記容面積即計(jì)算容積率的建筑面積，是規(guī)劃容積率與建設(shè)用地面積的積（規(guī)劃容積率×建設(shè)用地面積）。記容面積具體為：地上建筑面積-不記容積率的建筑面積+特殊多倍記容積率的面積。

5.綠地率

綠地率是指規(guī)劃范圍內(nèi)綠地面積與建設(shè)用地面積的比例（綠地面積/建設(shè)用地面積）。