二、成本收入指標

（一）項目總投資概算

房地產開發項目總投資概算包括土地費用、前期費用、建筑安裝工程費用、基礎設施與公共配套費用、其他間接費用，其中占主要比例的為土地費用和建筑安裝工程費用。房地產開發項目融資金額具體可根據如下公式測算：總投資概算-資本金-預售款再投入金額。金融機構為房地產開發項目提供融資時，應該注意核實開發項目的資本金到位情況，并根據資本金到位情況配比提供融資金額。信托公司向房地產開發項目發放信托貸款時，開發項目應當符合“四三二”的要求，其中就對資本金投入比例作了硬性規定。

國家對于固定資產投資實行資本金制度，根據《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發〔2009〕27號），保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。在房地產投融資實務中，如何計算項目資本金是個難點，筆者認為可以按照如下方法計算項目資本金：（1）僅開發一個項目的房地產項目公司：資本金比例=（經審計所有者權益-扣除項）/項目總投資；（2）開發多個項目的房地產項目公司：資本金比例=（經審計所有者權益-扣除項）/所有在開發項目總投資合計額。

總投資概算表

續表

（二）開發主體成本

1.土地成本

土地成本包括土地出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、土地使用稅和契稅，土地出讓金和土地征收及拆遷安置補償費的具體金額分別在國有土地使用權出讓合同和征收及拆遷安置協議中有明確的約定，土地使用稅和契稅分別依據《城鎮土地使用稅暫行條例》及《契稅暫行條例》的標準繳納。

各地政府一般會頒發城市基準地價，準備出讓的地塊根據影響土地金的因素對土地出讓金價款進行修正調整。影響土地出讓金的因素包括土地使用權年限、地段、規劃用途、建筑容積率、周邊環境狀況及土地現狀等。土地出讓金價款的招牌掛底價的估算也可以參考政府同時期出讓的類似地塊的出讓成交價款。下圖為2018年1-4季度北京市城市地價動態監測結果。[3]

2.前期工程成本

前期工程成本主要包括開發項目的前期規劃設計、勘探、可行性研究以及“三通一平”土地整理等成本。房地產開發實踐中，規劃設計費一般占建筑安裝工程成本的3%，可行性研究費用一般占總投資成本的0.1%-0.3%，勘探和土地整理費用需要結合工程量和相應的計費標準進行計算。

3.基礎設施建設成本

基礎設施建設是指在建筑物2米以外和開發項目規劃紅線以內的各種管線、道路等工程建設。基礎設施建設費用主要包括供水電氣、道路及綠化、排污、排洪、電信、環衛等各項目設施建設費用以及與市政設施干線管道的接口費。

4.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程成本主要包括主體結構建筑及特殊裝修工程等建筑工程費、設備及安裝工程費、室內裝修工程費，其中設備及安裝費用包括給排水、電氣照明、電梯、煤氣管道、消防防雷、弱電等費用。下表是全國住宅類建安成本走勢圖和各省會城市住宅類建安工程造價指標。

（1）全國住宅建安成本走勢圖[4]（元/m2）

（2）2018年下半年省會城市住宅建安工程造價指標（單位：元/平方米）[5]

5.公共設施配套建設成本

公共設施配套建設成本包括居委會、派出所、托兒所和幼兒園、公共廁所、停車場等，主要是為小區居民提供配套服務的各種非營業性公共配套設施的建設費用。

（三）房地產開發間接費用

房地產開發的間接費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。

1.管理費用

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發建設而發生的相關費用，比如管理人員的薪酬及福利費用、業務招待費、工會經費、房屋租金（房產稅）或管理用房的土地使用稅。

2.銷售費用

銷售費用包括廣告宣傳及市場推廣費、銷售代理費及其他銷售費用，房地產開發項目的銷售費用一般占銷售收入的比例為4%-6%。

3.財務費用

房地產開發總投資的資金來源主要包括資本金、金融機構融資、銷售收入三個部分，金融機構融資發生的借款或債券的利息支出、金融機構手續費等即構成房地產開發成本中的財務費用。