第四節 房地產開發可行性分析

一、規劃技術指標

（一）規劃技術指標分析

下表為房地產開發項目主要規劃技術指標范例，主要包括總用地面積、總建筑面積、容積率、綠地率、建筑密度，其中總建筑面積包括住宅建筑面積、商業建筑面積、車庫（車位）及公建配套設施。金融機構從事房地產投融資業務時，分析規劃技術指標主要在于：（1）了解用款項目的總體建筑規劃情況及是否符合相關主管部門的規劃要求，（2）根據規劃技術指標測算項目投資總成本的合理性，（3）根據規劃技術指標測算未來銷售收入及經濟效益情況，（4）根據規劃技術指標掌握項目的開發進度。

規劃技術指標表

（二）主要指標要素說明

1.容積率

容積率是指地上總建筑面積與總建設用地面積的比例（總建筑面積/總建設用地面積），其中地下經營性面積不納入計算容積率的建筑面積。對于房地產開發企業來說，容積率的大小直接關系到土地價款占總成本的比例；對于業主來說，容積率的大小直接影響到居住的舒適度。具體計算規則可以參考北京市規劃委發布的《容積率指標計算規則》。

2.建筑面積

建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和，亦即建筑物外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。建筑面積的具體計算規則可參見《建筑面積計算規則》和《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》。

3.建筑密度

建筑密度是指建筑物基底總面積與規劃建設用地面積之比（建筑物基底總面積/規劃建設用地面積）。

4.記容面積

記容面積即計算容積率的建筑面積，是規劃容積率與建設用地面積的積（規劃容積率×建設用地面積）。記容面積具體為：地上建筑面積-不記容積率的建筑面積+特殊多倍記容積率的面積。

5.綠地率

綠地率是指規劃范圍內綠地面積與建設用地面積的比例（綠地面積/建設用地面積）。