12 申請人親自辦理抵押登記又以抵押合同非本人所簽為由要求撤銷抵押登記的，不予支持

——王某訴南通市國土資源局房屋行政登記案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

江蘇省南通市中級人民法院（2018）蘇06行終571號行政判決書

2.案由：房屋行政登記糾紛

3.當事人

原告（上訴人）：王某

被告（被上訴人）：南通市國土資源局（以下簡稱南通國土局）

第三人（被上訴人）：中國建設銀行股份有限公司海門支行（以下簡稱建行海門支行）、中國華融資產管理股份有限公司江蘇省分公司（以下簡稱華融公司）

【基本案情】

2013年5月17日，王某與建行海門支行共同向原房屋登記機構南通市住房保障和房產管理局（以下簡稱南通房管局）下屬的南通市房屋產權監理登記中心（以下簡稱房屋登記中心）就南通市崇川區某小區7幢0504室房屋申請最高額抵押登記，并提交《抵押登記申請書》《最高額抵押合同》《人民幣流動資金貸款合同》《房屋所有權證》《情況說明》和居民身份證復印件、結婚證等材料。同日，房屋登記中心出具《房屋權屬登記收件收據》，告知王某已受理其抵押登記申請。王某在《房屋權屬登記收件收據》下方“登記申請人”處簽名。王某及其丈夫許基偉在辦理窗口由房屋登記中心工作人員予以攝像。同年5月21日，南通房管局作出南通房他證字第130007426號《房屋他項權證》，并于5月22日向建行海門支行頒發。2018年1月19日，王某向法院提起行政訴訟，請求撤銷上述《房屋他項權證》。

2017年3月22日，長融金諾（北京）投資有限公司（以下簡稱長融公司）以王某等人為被告向海門市人民法院提起債權轉讓合同糾紛民事訴訟。在該案審理過程中，王某提出《最高額抵押合同》中的簽名非其本人所簽，經司法鑒定，《最高額抵押合同》中“王某”的簽名字跡非王某書寫。同年12月15日，海門市人民法院作出（2017）蘇0684民初2032號民事判決，認定《最高額抵押合同》非王某本人與建行海門支行訂立，事后也未得到王某的追認，該合同的效力不及于王某，但王某向建行海門支行提供抵押擔保的意思表示真實明確，長融公司有權以南通房他證字第130007426號《房屋他項權證》記載的王某名下的房屋折價或者以拍賣、變賣所得價款在125萬元限額內優先受償等。后該案所涉債權轉讓給本案第三人華融公司。另查明，南通市設立南通市不動產登記局，為南通國土局內設機構，負責南通市區發文的不動產登記工作，南通房管局不再承擔房屋登記職責。

【案件焦點】

南通國土局作出的案涉房屋抵押登記行為是否合法。

【法院裁判要旨】

江蘇省南通市港閘區人民法院經審理認為：南通國土局提供了《抵押登記申請書》《最高額抵押合同》《人民幣流動資金貸款合同》等材料，符合法律規定的申請人應當提交的申請登記材料的形式要求。王某在抵押登記申請之日到過南通國土局辦理抵押登記的辦公現場，南通國土局對王某的頭像予以拍攝采集。王某也提供了由其本人簽字的關于案涉房產歸其個人所有的《情況說明》，王某的居民身份證、結婚證、婚姻狀況聲明書、案涉房產的國有土地使用權證等，并在《房屋登記詢問記錄》上予以填寫并簽字。以上事實足以表明王某辦理案涉抵押登記的意思表示。盡管《最高額抵押合同》中“王某”的簽字不是王某本人所簽，但王某親自到房屋登記辦理現場，將該合同作為申請材料提交，應當視為其對該合同的真實性予以認可。綜上，南通國土局作出被訴抵押登記行為符合法律規定。

江蘇省南通市港閘區人民法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條之規定，作出如下判決：

駁回王某的訴訟請求。

王某不服，提起上訴。江蘇省南通市中級人民法院經審理認為：《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第十二條規定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。登記機關對于申請人辦理房屋登記提交的材料，應盡到力所能及的審查義務。本案中，首先，南通國土局據以作出最高額抵押權登記的材料包括抵押登記申請書、王某的身份證、結婚證、房屋所有權證、最高額抵押合同等，符合申請辦理最高額抵押權登記的形式要件。其次，在辦理最高額抵押權登記的當天，王某親自前往辦理現場，其提交最高額抵押合同在先，南通國土局履行辦理流程在后，且南通國土局對王某進行了人像采集，足以認定王某具有辦理最高額抵押權登記的意思表示。最后，王某作為一個完全民事行為能力人，理應知道提交相關申請材料以及進行人像采集的法律后果，王某既未向南通國土局明確主張終止辦理登記，也未取回自己的申請材料，明顯與常理不符。

綜上，江蘇省南通市中級人民法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第一項之規定，作出如下判決：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語】

“無恒產者無恒心”，不動產歷來關涉公民之重大權益。如何科學建立一套符合我國實際的登記審查機制，一直是社會各界熱議的焦點，也是我國不動產登記制度立法的重要內容之一。根據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》關于辦理不動產登記的規定可見，辦理不動產抵押登記至少應當符合以下要求：（1）應當由當事人雙方共同申請。（2）申請人應當填寫登記申請書并提供符合法律規定形式要件的申請材料，且申請人對申請材料的真實性負責。（3）不動產登記機構按照法律規定的內容進行查驗。實踐中，確實存在因申請人惡意提供虛假登記材料，欺騙不動產登記機構而取得不動產登記的情形。在此情況下，如果申請人是冒用他人身份提交虛假材料的，法院應當根據是否存在善意第三人而對登記行為撤銷或者確認違法。如果申請人本人提交了虛假材料且參與了登記流程，則應當承擔由此引發的不利后果，登記機關一般不承擔責任，理由如下所述。

第一，登記機關盡到了審慎審查的義務。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第十二條規定了房屋登記機構負有“合理審慎職責”。房屋登記機構在審查登記行為時，主要對申請材料是否完整和齊備、是否符合法定形式進行審查，對于相關材料的實質真實性、合法有效性，房屋登記機構只能在職責范圍內盡審慎的審查義務。對于登記機構是否盡到了力所能及的審查義務，可以采取以下標準予以判斷：（1）對于只要履行正常審核程序完全可以判斷其真偽的材料，如房產證及登記機構有原始檔案的信息材料，登記機構應保證其查驗結果的真實性，一旦出現錯誤登記，登記機構存在過錯；（2）對于不屬于登記機構職責負責范圍內的材料，如當事人之間的合同，只要登記機構盡到合理注意義務，即使沒有發現其虛偽，也不應認定過錯的存在。本案中，最高額抵押合同由王某本人親自提交，南通國土局無法判斷其簽名非本人所簽，不屬于未盡審慎審查的義務。

第二，申請人參與了行政程序。當事人參與原則是行政程序的重要原則之一。一方面，如果行政程序缺乏相對人的參與，必然導致最終的行政處分存在瑕疵甚至違法；另一方面，如果相對人參與了行政程序，意味著其清楚行政程序的起因、經過和結果，嗣后卻否認參與行為的效力，則不應得到支持。本案中，王某親自提交材料并全程參與抵押登記的流程，其對抵押登記的經過、結果已有了充分的認知，應當視為辦理抵押登記是其真實意思表示。王某的主張如果得到支持，則意味著任何申請辦理房屋登記的申請人，均可以親自到房屋登記機關提交一份非本人簽名的相關合同，事后再以合同非本人簽字為由否認登記行為的合法性，不僅導致交易關系長期處于不穩定狀態，還浪費了有限的行政與司法資源，更會誘發申請人辦理不動產登記中的道德風險。

第三，申請人對登記行為具有撤回權。《不動產登記暫行條例實施細則》第十三條規定，申請登記的事項記載于不動產登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人。由于申請登記是建立在申請人自愿基礎上的，因此申請人自然有權撤回申請，一旦登記完成，就說明申請已經達到目的，登記程序也因此終結。撤回申請制度充分保障了申請人的選擇權，對于撤回申請，申請人無需闡明理由，但應當足以向登記機關表明其否定已經提出的申請。本案中，王某曾主張盡管其到達現場被拍照，但經了解抵押登記擔保的債務與其初衷相悖而終止，但王某既未向南通國土局明確主張終止辦理登記，也未取回自己的申請材料，不符合撤回申請的規定，也明顯與常理不符。

編寫人：江蘇省南通市中級人民法院 張祺煒