（二）所有權

5.征收村里的土地，應該如何補償？

案例

覃某所在村位于城市近郊，離市區僅兩公里。近年來，城鎮化規模發展迅速，該村被政府劃入開發區，準備進行商業園區建設。該村占地面積約2000畝，有300戶村民。覃某家在早年申請了宅基地使用權，修蓋了一座200平方米的房子，進行了簡單的裝修，獲得了房屋所有權證。2021年1月，開發區管委會正式進行征地補償工作，以村為單位進行登記。覃某及部分村民對征地補償內容、歸屬、分配等存在疑問，導致前期的登記工作推進困難。為加快征收進度，開發區管委會準備為村民召開一場咨詢解答座談會。那么，征收村里的土地，應當如何補償呢？

解析

我國土地所有權分為國家土地所有權和集體土地所有權，村集體土地所有權歸屬于村民集體。政府出于公共利益的考量，可以按照法定權限和程序征用村集體所有的土地進行規劃、開發，并根據相應的標準規定給予土地所有權人、使用權人、承包人等利益相關人一定的補償。土地是農民維持生活、進行生產的基礎，應當依法、足額、及時保障農民合法權益。在征地過程中，需要明確征地賠償項目及賠償費用的歸屬等問題，以此保障利益相關人的合法權益。根據《民法典》第243條第2款的規定，征收集體所有的土地，補償項目包括土地補償費、安置補助費、村民住宅補償費、其他地上附著物補償費、青苗補償費、被征地農民的社會保障費用。其中，土地補償費歸村集體經濟組織所有，土地補償費賠付后，由村集體經濟組織召開村民會議，形成補償款分配方案；村民住宅補償費、其他地上附著物補償費、青苗補償費等根據村民個人情況有所差異；被征地農民的社會保障費由縣級以上地方人民政府納入相應的養老等社會保障體系。

在上面的案例中，覃某所在村的土地被征收后，村集體經濟組織應當獲得土地補償費，歸集體所有，覃某會獲得青苗補償費、村民住宅補償費等。此外，覃某因承包土地被征收，無法進行生產生活，還會獲得相應的社會保障費。

條文

《中華人民共和國民法典》

第二百四十三條第二款 征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

6.漁民意外發現無人小島，可以據為己有嗎？

案例

謝某是長島縣的居民，祖輩靠海而居，以打魚為業。某日，謝某和同村漁民按照平常的捕魚路線出海打魚，當謝某一行人航行到長山列島時，海上突然大霧彌漫，能見度極低，風力達到7級。謝某一行人在惡劣的天氣條件下迷失了方向，艱難前行。兩個小時后，天氣好轉，大霧漸漸消散，一座無人島出現在了謝某一行人面前。該島是長山列島中的一個小島，面積僅有0.078平方千米，距離長島縣城約15海里，島上并沒有居民居住，只有出海打魚的漁民偶爾會在島上停靠，躲避風雨。對于這座無人小島，謝某一行人可以將其據為己有嗎？

解析

我國國土遼闊，山岳、湖泊、草原、沙漠、海島等自然資源類型豐富。眾所周知，土地、礦藏、水流、海域、森林、草原、荒地、灘涂、海島等自然資源的所有權歸屬于國家。其中，海島包括有居民海島和無居民海島，無居民海島是指不屬于居民戶籍管理的住址登記地的海島，對于無居民海島，2010年3月起施行的《海島保護法》明確規定無居民海島歸國家所有，由國務院統一規劃、管理。《民法典》第248條繼承前法規定，明確無居民海島所有權屬于國家，國務院為具體管理機關，代表國家對海島進行統一規劃、開發利用。無居民海島蘊含著豐富的資源，具有重要的經濟價值和生態價值，關涉國家海洋權益，是國家海洋開發戰略的重要一環。國務院代表國家行使無居民海島所有權，有利于最大限度地合理開發、保護海島自然資源。

在上面的案例中，謝某等人雖然發現了一處無人島，但并不能理所當然地將其據為己有，隨意開發利用。無居民海島和土地、礦藏、水流、海域、森林等自然資源一樣，所有權歸屬于國家。由國家進行統一管理、集中開發才能更好利用、發揮自然資源的價值。

條文

《中華人民共和國民法典》

第二百四十八條 無居民海島屬于國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權。

《中華人民共和國海島保護法》

第四條 無居民海島屬于國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權。

7.村民有權查閱村集體的財產收入及支出明細嗎？

案例

20世紀90年代，為方便農業生產灌溉，鳳凰村組織修建了水庫。隨著社會經濟的發展，生產經營呈現多樣化發展趨勢，鳳凰村除了發揮水庫的蓄水灌溉功能，還允許本村村民以競價方式承包水庫進行水產養殖，承包所得收入歸村集體所有。2021年1月，鳳凰村村委會進行了財務公開，村民發現村集體財產已經所剩無幾。有村民認為，承包水庫所得收入十分可觀，除了維持村集體的正常開銷，應當有較多結余，因此對村集體的財產收入和使用情況產生了疑問。在這種情況下，村民有權查閱村集體的財產收入及支出明細嗎？

解析

村集體經濟組織的成員依法對村集體財產享有所有權，有權知曉財產使用情況并且可以通過村民會議決定集體財產的用途。但是在實踐中，村委會等村集體組織往往通過簡單的張貼方式公布村集體組織的財產狀況，村民并不能詳細了解每一筆收入的使用情況。對此，《民法典》第264條規定，村民委員會等集體經濟組織有義務向集體成員公布集體財產的收入、支出等情況，村集體成員可以查閱、復制相關資料。該項規定進一步保障了集體成員的知情權和監督權，有利于集體財產得到合理使用并受到有效監督。

在上面的案例中，鳳凰村部分村民對村集體財產收益和使用情況存在疑問，可以要求村集體經濟組織依照法律、行政法規以及章程、村規民約的要求對外公布財產狀況。在此過程中，村民也可以要求對村集體經濟組織賬簿等進行查閱、復制，村集體經濟組織不得以任何理由拒絕。

條文

《中華人民共和國民法典》

第二百六十四條 農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。集體成員有權查閱、復制相關資料。

8.業主委員會在什么情況下可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修基金？

案例

黃某系禾木小區的業主。小區建造完成到現在已經有7年了，黃某居住的單元樓房屋外墻、屋頂等出現了破損,幾次暴雨過后，破損程度更加嚴重，外墻皮有時會掉落下來，很容易砸到行人，非常危險，需要盡快進行維修。黃某多次向小區業主委員會反映情況，要求盡快維修。業主委員會成員向某解釋說，不是他們不想修，而是因為建筑物及其附屬設施的維修資金的使用需經業主共同決定，現在無法召集規定數量的業主就此事進行表決，因此無法動用小區維修金。黃某很疑惑，難道業主委員會不能直接依法申請使用維修金嗎？那么，業主委員會在什么情況下可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金？

解析

現實生活中，小區建成后經常會面臨需要對建筑物及其附屬設施進行維修、更新和改造的情況，但實踐中存在著建筑物及其附屬設施的維修資金收取難、簽字表決難、提取使用程序煩瑣等問題，給小區業主的正常生活帶來不便。對此，《民法典》第281條不僅擴大了建筑物及其附屬設施維修資金的使用范圍，還在程序上新增了業主委員會“依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金”的方式。該條第2款規定，對于緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

在上面的案例中，黃某居住的單元樓外墻、屋頂等出現了破損，不僅會危及房屋安全，還會危及樓下往來行人的安全，屬于緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的范圍，可以由業主委員會依法申請使用維修資金對破損的房屋外墻、屋頂進行維修。

條文

《中華人民共和國民法典》

第二百八十一條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

9.物業服務企業在小區電梯間投放廣告產生的收入應歸誰所有？

案例

元某是某物業公司負責人，在公司開始為幸福小區（剛建成，還沒有成立業主委員會）提供物業服務時，元某私自與一些商家達成在小區各電梯內投放商業廣告的協議。兩年間，該物業公司共收取廣告費4.5萬元。幸福小區業主委員會成立后，要求物業公司歸還這筆費用。元某當場拒絕，稱廣告費系公司的經營性收入，應該用于彌補物業服務費的不足，不應該交給小區業主委員會。小區業主委員會隨即要求元某拿出物業服務費虧損的憑據，元某一直沒有提供憑據，并拒絕歸還電梯廣告收入。那么，物業服務企業在小區電梯間投放廣告產生的收入應歸誰所有？

解析

如今，因為在小區投放電梯廣告的費用較為便宜，廣告宣傳效果也較為明顯，越來越多的商家選擇在小區電梯間內投放廣告，隨之也引發了小區電梯廣告收入的歸屬問題。對此，《民法典》第282條明確規定，利用業主共有部分產生的收入屬于業主共有，但同時也考慮到小區管理人對此付出的心血，所以允許扣除合理成本。

在上面的案例中，商家在幸福小區各電梯投放廣告的行為實際上是在利用業主共有部分進行商業宣傳，所以這部分廣告產生的收入屬于業主共有，該小區物業應當將4.5萬元電梯廣告費扣除合理成本之后歸還給業主。

條文

《中華人民共和國民法典》

第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

10.物業服務企業或者其他管理人是否有義務在小區開展垃圾分類工作？

案例

陸某是荷花小區的物業公司負責人。一天，陸某接到政府通知，要求該物業公司協助配合有關部門在荷花小區施行垃圾分類。陸某接到通知后，認為這件事不是特別重要，物業公司也沒有執行的義務，便只向小區業主發送了垃圾分類的相關通知，沒有在小區大門處設置垃圾分類回收點。經過一段時間后，政府派專人來檢查垃圾分類工作開展情況，發現荷花小區根本沒有按規定進行垃圾分類，對陸某進行了嚴肅的批評。那么，物業服務企業或者其他管理人是否有義務在小區開展垃圾分類工作？

解析

現代社會，物業服務企業在小區日常管理中承擔了比較多的責任，在推進垃圾分類、人口普查、疫情防控、治安秩序維護等工作中發揮了重要作用。為切實維護小區居民的人身財產安全和社會公共利益，避免個別物業服務企業消極怠工，不配合政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，《民法典》第285條第2款為物業服務企業及其他管理人設定了“執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施”的義務。由此可知，對于政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，物業服務企業或者其他管理人是有義務執行的。

在上面的案例中，垃圾分類屬于政府依法實施的管理措施，陸某作為小區物業公司負責人，在接到政府通知后有義務執行政府依法實施的垃圾分類措施，應積極配合開展相關工作。

條文

《中華人民共和國民法典》

第二百八十五條第二款 物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

11.鄰居違章搭建，損害自身合法權益的，當事人可以怎么辦？

案例

田某是合家歡小區5棟1單元3樓的住戶。因為個人需要，田某私自在過道窗戶前搭建了一個儲物間。這樣一來，不僅過道變得狹窄，來往不方便，隔壁董某家客廳（對著走廊）的采光和通風也受到影響。于是，董某向小區業主委員會反映情況，并多次與業主委員會委員李某一起與田某協商，但田某一直未處理，甚至還辱罵董某。董某無奈之下只好向住建部門投訴。請問，鄰居違章搭建，損害自身合法權益的，當事人可以怎么辦？

解析

對于在小區內任意棄置垃圾、裝修房屋產生噪聲、侵占通道、違章搭建、拒付物業費等行為，除了可以請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失等，《民法典》第286條還增加了一種救濟方式，即向有關行政主管部門報告或者投訴。由此可知，業主或行為人違章搭建，拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴。

在上面的案例中，田某私自在過道窗戶前搭建儲物間的行為，已經影響到了同樓層其他住戶對公共過道的使用，侵犯了鄰居董某的合法權益，董某及小區業主委員會委員李某多次與田某協商，但田某一直未處理，故董某可以依法向住建部門投訴。

條文

《中華人民共和國民法典》

第二百八十六條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

12.將共有的平房改為倉庫，需要經過多少人的同意？

案例

顧某甲、顧某乙、顧某丙、顧某丁四人為親兄弟，共同繼承了剛去世的父母遺留下來的一大間平房。四人達成協議，約定各自享有該平房四分之一的產權份額，因管理該房屋產生的相關費用由四人分攤。隨后，四人對該平房進行了產權變動登記，權利人登記為四人，共有情況為按份共有。因平房的增值空間有限，且考慮到該平房所在的地理位置，2021年4月，顧某甲和顧某乙商議，決定將該平房重新修繕，改為倉庫使用。因顧某甲和顧某乙是家中大哥和二哥，平日里對家里的事也是說了算的，就未與其余二人商量，直接動工修繕了房屋。完工后，顧某丙和顧某丁提出了異議，認為顧某甲和顧某乙的做法侵犯了其共有人的權益。那么，顧某甲和顧某乙的行為是否合法？如需重修房屋，應至少經幾人同意才算合法？

解析

按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。也就是說，每一按份共有人都在其相應份額上對共有物享有占有、使用、收益和處分的權利。但在現實生活中，經常有共有人發現在其不知情的情況下共有物被其他共有人私自處分的情況發生。為了保護各共有人的權利不被侵犯，《民法典》第301條規定，共有人對共有的不動產或者動產進行處分、作出重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。如果共有人事先對相應情形作出了約定，則應依照其約定處理。

在上面的案例中，平房為顧某甲、顧某乙、顧某丙、顧某丁四人按份共有。顧某甲和顧某乙將平房重新修繕改為倉庫使用的行為已經改變了共有物的性質和用途，構成重大修繕行為。因此，顧某甲和顧某乙應當在作出處分行為前先取得占份額三分之二以上，即三個以上的按份共有人同意才可以動工。然而顧某甲和顧某乙未與其余共有人商量就直接動工了，因此其行為是不合法的，應至少再爭取一個共有人同意。

條文

《中華人民共和國民法典》

第三百零一條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

13.因裝修而添附在房屋內的建筑材料所有權歸誰？

案例

2021年3月，劉某為準備結婚而購置了一套房產。賈某系劉某雇用的為新房進行裝修施工的工人。雙方于同年4月簽訂了裝修合同，合同約定：工程期限為60天，工程價款為12000元，賈某如需購買建筑材料應當在取得劉某同意后自行購買并由劉某最后統一清算費用。房屋裝修如期完成，劉某在驗收時發現房屋裝修過程中賈某先行購買的許多建筑材料并未征得自己同意，并且這些建筑材料的風格自己并不喜歡，因此不該償付這些材料的費用。那么，在該批材料難以拆除的情況下，其所有權應當歸屬于誰？劉某是否應該償付賈某先行墊付的材料費呢？

解析

添附是指因加工、附合和混合而產生一種新的物的行為。如果這個“新的物”在物理上不可拆解或者拆解后會對物的價值有極大破壞，則應本著維持物權秩序、物的整體經濟價值的原則以及保護無過錯當事人的原則進行權利和義務的分配，這也是我國民法中公平原則的體現。《民法典》第322條規定，因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。

在上面的案例中，裝修工人賈某完成裝修后，裝修材料已經附著于劉某的房屋上，成為房屋難以拆解的一部分，如果強行拆解會造成更大的經濟損失，破壞新物也就是整體裝修工程的效用。但二人在裝修合同中已經明確約定賈某應當經過劉某同意后才可購買和使用裝修材料，因此賈某私自用料并墊付價款的行為是不符合約定的，即賈某存在過錯。在雙方對“添附物的歸屬”未作約定的情況下，根據充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則，裝修后材料的所有權應當以歸劉某所有為宜，劉某應當支付賈某事先約定的工程價款和材料費用，但賈某應當根據其過錯對劉某進行適當賠償。

條文

《中華人民共和國民法典》

第三百二十二條 因加工、附合、混合而產生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規定；法律沒有規定的，按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應當給予賠償或者補償。

14.在無人領取的情況下，遺失物經過多長時間會歸國家所有？

案例

一天，麗麗和小于在某市的商業步行街購物，在逛街途中發現地上有一枚金戒指。這枚金戒指造型獨特，戒圈內側還刻有疑似姓名首字母的字樣。二人覺得這枚金戒指對于失主來說一定有不尋常的意義，便在周圍尋找了很久，可是一直沒有找到失主。離開前，他們將金戒指交到了步行街附近的派出所，警察對他們表示感謝，并及時發布了招領公告。但一年多過去了，仍未有人到派出所認領這枚金戒指。那么，無人領取的遺失物多久之后會歸國家所有？

解析

拾金不昧既是中華民族的傳統美德，也是現代法律所倡導的文明精神。為了鼓勵拾金不昧的行為，幫助權利人及時找回遺失物，《民法典》第314條、第315條規定，遺失物的拾得人應當及時通知權利人領取，或者將其送至有關部門，有關部門應當通知權利人或者及時發布招領公告。但是，為了及時確定遺失物的歸屬，該法第318條同時規定，遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，歸國家所有。

在上面的案例中，麗麗和小于將撿拾到的金戒指上交到公安機關，如果公安機關發布招領公告一年后仍無法找到金戒指的所有權人，金戒指將歸國家所有。

條文

《中華人民共和國民法典》

第三百一十四條 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

第三百一十五條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。

第三百一十八條 遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的，歸國家所有。