二、物權

（一）通則

3.抵押權人可以將抵押人的不動產權證書的照片發到微博上嗎？

案例

朱先生從小家境貧寒，很早便來到大城市打工，他憑借著自己的聰明才智成了一名青年企業家。然而，今年朱先生的公司由于經營不善出現了比較嚴重的資金問題，他便找到生意伙伴王先生借款100萬元。王先生同意了朱先生的請求，但需要他將位于郊區的一棟別墅作為抵押。于是，二人一起到不動產登記中心辦理了抵押登記，朱先生順利拿到100萬元借款。王先生為了炫耀，將朱先生的不動產權證書拍照發到了微博上。朱先生看到之后要求王先生刪除此條微博。那么，朱先生的要求有法律依據嗎？抵押權人可以將抵押人的不動產權證書的照片發到微博上嗎？

解析

不動產權證書是確定房主對房屋享有權利的根據，記載了房主和房屋的一些基本信息，如果隨意公開，將會泄露房主的個人信息。《民法典》第216條第1款明確規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。同時，該法第219條強調，利害關系人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。由此可知，我國法律明確規定不能隨意公開不動產登記簿，債權人等利害關系人也不能公開、非法使用債務人的不動產登記資料。

在上面的案例中，雖然朱先生將自己的房產抵押給了王先生，但王先生作為抵押權人不能擅自將朱先生的房產證在微博等社交平臺上公開，這樣很可能造成朱先生個人信息的泄露。朱先生可以要求王先生立即刪除微博，消除影響并賠禮道歉。

條文

《中華人民共和國民法典》

第二百一十六條第一款 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

第二百一十九條 利害關系人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。

4.買房人超過3個月未辦理不動產登記的，預告登記還有效嗎？

案例

2020年12月，吳某與甲公司簽訂了商品房預售合同。雙方約定甲公司將某小區的一套房屋賣給吳某，并約定于2021年2月辦理登記過戶手續。合同簽訂后，吳某依照合同約定向甲公司交付了首付費用18萬元。因未到約定辦理登記過戶的時間，吳某為保障自身權益，向房屋登記機關提交了身份證明、商品房預售合同、《預告登記申請書》等材料，申請辦理了不動產買賣預告登記。2021年2月18日，甲公司通知吳某可以辦理不動產登記，請吳某抽時間前去辦理。吳某當時正在外地出差，便回復甲公司等他回去再另約時間。誰知因手頭事務繁忙，吳某竟將此事忘得一干二凈。直到2021年5月23日甲公司將該房屋出售給他人，吳某這才著急起來。吳某認為，自己購買的預售商品房已經辦理了預告登記，甲公司不能轉售。那么，該套房屋所有權屬于誰？吳某遲遲未辦理不動產登記，其之前辦理的預告登記是否仍然有效？

解析

預告登記是為保全物權請求權而進行的不動產登記，目的是保障即將發生的不動產物權變動，其本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力。也就是說，進行了預告登記的請求權，對后來發生的與該請求權內容相同的不動產物權的處分行為具有對抗效力。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第85條的規定，商品房等不動產預售的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記。

在上面的案例中，吳某購買的是預售商品房，可按相關規定申請辦理預告登記。辦理預告登記后，未經吳某同意，甲公司不得再隨意轉售該房屋。但是，根據《民法典》第221條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋 （一）》第4條的規定，辦理預告登記后，自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效。因此，由于吳某于2月18日接到甲公司通知可以辦理不動產登記，但自此之日起90日內未申請登記，因此該預告登記于5月19日失效，房屋所有權人仍為甲公司。也就是說，甲公司仍然享有出售該房屋的權利，該房屋已不存在妨礙出售的障礙。

條文

《中華人民共和國民法典》

第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》

第四條 未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第二百二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

《不動產登記暫行條例實施細則》

第八十五條 有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：

（一）商品房等不動產預售的；

（二）不動產買賣、抵押的；

（三）以預購商品房設定抵押權的；

（四）法律、行政法規規定的其他情形。

預告登記生效期間，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動產權利申請登記的，不動產登記機構應當不予辦理。

預告登記后，債權未消滅且自能夠進行相應的不動產登記之日起3個月內，當事人申請不動產登記的，不動產登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。