（三）用益物權(quán)

15.居住權(quán)的設(shè)立，僅簽訂居住權(quán)合同就可以了嗎？

案例

劉大爺?shù)淖优虍厴I(yè)后一直在國外工作，于是在國外定居并且結(jié)婚生子。為了照顧劉大爺，其子女請了一名保姆黃某負(fù)責(zé)照料劉大爺?shù)娜粘Ｉ睢Ｓ捎邳S某十分善解人意，且為人開朗熱情，劉大爺對她感到特別滿意。漸漸地，二人暗生情愫，決定有生之年互相陪伴，但沒有進(jìn)行結(jié)婚登記。劉大爺比黃某大十幾歲，擔(dān)心如果自己先走一步黃某一人沒有地方居住，于是就和黃某簽訂了居住權(quán)合同，在自己的房子上給黃某設(shè)立居住權(quán)。后來，劉大爺去世，其子女回國處理劉大爺?shù)倪z產(chǎn)，準(zhǔn)備將上述房屋出售。這時，黃某拿出居住權(quán)合同，說劉大爺為其設(shè)立了居住權(quán)，其有權(quán)利繼續(xù)居住在該房子里。那么，黃某僅憑她和劉大爺簽訂的居住權(quán)合同，就可以證明該居住權(quán)設(shè)立了嗎？

解析

居住權(quán)是一種新的用益物權(quán)，根據(jù)《民法典》第366條的規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)的設(shè)立可以通過合同進(jìn)行約定，也可以通過遺囑的方式設(shè)立。但是，居住權(quán)的設(shè)立除了需要簽訂居住權(quán)合同，還需要履行其他手續(xù)。根據(jù)《民法典》第368條規(guī)定居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人在簽訂居住權(quán)合同后，還需要去登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)才能設(shè)立。

在本案中，劉大爺和黃某僅簽訂了居住權(quán)合同，并沒有去登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，因此，該房屋上的居住權(quán)并未設(shè)立。

條文

《中華人民共和國民法典》

第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條第一款 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

16.居住權(quán)合同一般應(yīng)包括哪些條款？

案例

楊爺爺和劉奶奶將自己在農(nóng)村的房子賣掉后，用畢生積蓄在某市以兒子的名義買了一套房子，作為兒子的婚房。在兒子小楊結(jié)婚之前，兩位老人和兒子聊過，以后要和他一起生活。但二人和兒子兒媳居住一段時間后，由于生活習(xí)慣不同，產(chǎn)生了很多摩擦與矛盾。在一次爭吵中，兒媳甚至說要將兩位老人趕出去。兩位老人覺得該房子雖然登記在兒子名下，但是用自己的錢購買的。為了保障自己的權(quán)益，二人向某律師事務(wù)所的張律師進(jìn)行咨詢，該律師告訴二人，他們可以與兒子簽訂居住權(quán)合同，在房子上設(shè)立居住權(quán)，這樣二人就可以一直在該房子里居住了。那么，居住權(quán)合同一般應(yīng)包括哪些條款？

解析

贍養(yǎng)父母是子女的法定義務(wù)，也是中華民族的傳統(tǒng)美德。在生活中，由于年輕人還沒有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，父母通常會為其購置房產(chǎn)。為保障自己的權(quán)利，父母可以在為子女購置房產(chǎn)時，與其簽訂居住權(quán)合同，使自己可以一直居住在房子里。居住權(quán)是為了生活需要，在他人的房屋中生活、居住的權(quán)利。居住權(quán)的設(shè)立可以以合同的方式進(jìn)行，且需要采用書面形式。至于具體的內(nèi)容，根據(jù)《民法典》第367條的規(guī)定，一般應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭議的方法等條款。此外，居住權(quán)的設(shè)立還需要辦理登記。

因此，在本案例中，如果楊爺爺和劉奶奶要和小楊簽訂居住權(quán)合同，該合同中應(yīng)當(dāng)至少包括三人的姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭議的方法等條款。

條文

《中華人民共和國民法典》

第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭議的方法。

17.已設(shè)立居住權(quán)的住宅能否出租？

案例

明先生和翁女士曾經(jīng)是夫妻，目前已經(jīng)離婚。其共有住宅的所有權(quán)人是明先生，但由于兩人在離婚協(xié)議中要分配房產(chǎn)，而雙方都暫時僅有這一個住處，雙方便協(xié)商，由明先生為翁女士在房子上設(shè)立居住權(quán)，以此來代替協(xié)議履行。過了一段時間，明先生就步入了下一段婚姻，便搬出了原來的房子，并且想將該房產(chǎn)出租來補(bǔ)貼家用。那么，已設(shè)立居住權(quán)的住宅能否出租？

解析

根據(jù)《民法典》第369條的規(guī)定，除非當(dāng)事人另外有約定，已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的住宅不能夠進(jìn)行出租。因此，為了保護(hù)居住權(quán)人的權(quán)利，法律明確限制將設(shè)立了居住權(quán)的房屋出租。

在本案例中，明先生不能夠隨意出租已經(jīng)為翁女士設(shè)立了居住權(quán)的房屋，只有經(jīng)過翁女士的同意，也就是在法律規(guī)定的“另有約定”的情況下，明先生才能夠出租該房屋。

條文

《中華人民共和國民法典》

第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

18.房屋上設(shè)立的居住權(quán)有存續(xù)期間的限制嗎？

案例

王奶奶的女兒唐某在國外定居，王奶奶一個人在國內(nèi)孤苦無依，非常寂寞。某次，她在外出時，不小心被車撞傷了，好心的劉阿姨將其送到醫(yī)院。在交談過程中，王奶奶得知劉阿姨是做保姆工作的，想著自己反正也需要有人來照顧，于是就邀請劉阿姨來照顧自己的飲食起居。在相處兩年后，王奶奶覺得自己和劉阿姨已經(jīng)形同親人，為了讓劉阿姨在城市中有個落腳的地方，王奶奶就在自己的房子上為劉阿姨設(shè)立了居住權(quán)，讓其可以一直居住。王奶奶將這件事告訴了女兒，唐某尊重王奶奶的想法，對劉阿姨居住在母親的房子里沒有意見。但是，唐某擔(dān)心劉阿姨去世后，其后代會搬來繼續(xù)居住在該房子里。那么，房屋上設(shè)立的居住權(quán)有存續(xù)期間的限制嗎？

解析

居住權(quán)不是一直存在的，會受到存續(xù)期間的限制。根據(jù)《民法典》第369條、第370條的規(guī)定，居住權(quán)與所有權(quán)不同，不能轉(zhuǎn)讓、繼承。也就是說，在居住期限屆滿或者居住權(quán)人死亡后，居住權(quán)就消滅了。同時，居住權(quán)的設(shè)立需要向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，且在登記后居住權(quán)才設(shè)立，因此，在居住權(quán)消滅時，也應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

在本案例中，王奶奶為劉阿姨設(shè)立居住權(quán)，讓其可以一直居住在自己的房子里。因此，在劉阿姨活著的時候，該居住權(quán)會一直存在。但是，劉阿姨去世后，其子女等繼承人是不能通過繼承的方式取得居住權(quán)的。此外，唐某可以讓王奶奶與劉阿姨在居住權(quán)合同中補(bǔ)充約定居住權(quán)的期限，以此來保護(hù)自己的權(quán)利。

條文

《中華人民共和國民法典》

第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。