第三節(jié) 其他規(guī)定

第二百二十九條 【法律文書、征收決定導(dǎo)致物權(quán)變動效力發(fā)生時間】

因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。

【條文疏義】

本條沿襲了《物權(quán)法》第二十八條之規(guī)定，僅作文字修訂。

一、本條規(guī)定的是囑托登記原因所致物權(quán)變動規(guī)則

動產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)移通過公示來顯示物權(quán)變動情況，以明確物權(quán)人，特殊原因下的物權(quán)變動并未通過一般情況下的交付和登記來實現(xiàn)，而是通過法律文書和征收決定來實現(xiàn)，之所以不采用物權(quán)變動的一般規(guī)則是因為旨在減少程序，并且法律文書和征收決定本來就是公示且已使得其可以為人所知，本身所起到的公示作用和登記轉(zhuǎn)移物權(quán)效果相同，因此法律文書或者征收決定生效的時候，物權(quán)也發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

二、登記機構(gòu)對囑托登記法律文書僅應(yīng)作形式審查

房地產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)人民法院已生效法律文書所進行的登記在學理上被稱為囑托登記。依據(jù)《民法典》物權(quán)編所沿襲的《物權(quán)法》以及《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當嚴格按照法律文書的要求履行登記義務(wù)，并相應(yīng)地取得司法審查豁免的待遇。但在實踐中，地方性法規(guī)卻又往往對囑托登記設(shè)定了條件，賦予了房地產(chǎn)登記機構(gòu)對“登記與法律文書內(nèi)容是否一致”的裁量權(quán)，從而使囑托登記的最終實現(xiàn)在一定程度上還必須依賴于房地產(chǎn)登記機構(gòu)的主觀判斷。

三、囑托登記審查的關(guān)鍵在于法律文書的可執(zhí)行性

在司法實踐中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第七條的相關(guān)規(guī)定，人民法院、仲裁機構(gòu)在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書均為導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書。

即法律文書所載明的內(nèi)容按照現(xiàn)有的登記條件是否可以實現(xiàn)。只要客觀上具備可執(zhí)行性，登記機構(gòu)即應(yīng)當予以登記。應(yīng)當認為，囑托登記的可執(zhí)行性取決于以下三項內(nèi)容：不動產(chǎn)四至、登記類型以及法律文書確定的登記權(quán)利人。只要不動產(chǎn)四至、登記類型以及法律文書確定的登記權(quán)利人明確，則囑托登記即具有可執(zhí)行性，登記機構(gòu)即應(yīng)無條件執(zhí)行生效法律文書的內(nèi)容。至于房地產(chǎn)所有權(quán)認定等問題，則不應(yīng)納入登記機構(gòu)的審查范圍，登記機構(gòu)不必也不應(yīng)進行審查。

【典型案例】

特殊原因?qū)е聞赢a(chǎn)物權(quán)變動對善意第三人的影響[144]

——善意第三人是否可以對抗動產(chǎn)物權(quán)變動的特殊原因

基本案情

胡某振（1960年去世）與袁某（2009年11月21日去世）夫婦共育有子女五人，即胡某蘭、胡某發(fā)、胡某某、胡某才（2012年8月26日去世）、胡某運。武漢市硚口區(qū)××街××號平房一棟（占地面積38.5平方米）系袁某與胡某才于1968年9月共同購買，并以胡某才的名義辦理了房屋交易手續(xù)。1981年3月，袁某出資在該房屋后擴建了7平方米廚房一間。1986年10月，袁某向一審法院提起訴訟，要求確認房屋產(chǎn)權(quán)。

一審法院于1989年8月18日作出1986年度硚法民字第1136號民事調(diào)解書，調(diào)解協(xié)議內(nèi)容為：坐落在該市硚口區(qū)××街××號房屋（占地面積45.5平方米）從東到西以4.2米處為界線，界線以東房屋產(chǎn)權(quán)歸胡某才所有，并歸其使用，界線以西房屋產(chǎn)權(quán)歸袁某所有，并歸其使用。后該房屋登記至袁某、胡某才名下，登記房屋建筑面積50.3平方米。1990年，案涉房屋改建成三層。

1991年1月17日，袁某在該市硚口區(qū)公證處的見證下簽訂《贈與書》，內(nèi)容為：“我袁某是坐落在硚口區(qū)××街××號磚木結(jié)構(gòu)平房（此房屋從東至西4.2米處為分割處）西邊房屋產(chǎn)權(quán)所有人，我自愿將我的上述房屋產(chǎn)權(quán)贈與胡某發(fā)和胡某某二人共同所有。”案涉房屋后又擴建成六層。現(xiàn)案涉房屋已被政府征收并拆除。

一審法院經(jīng)審理認為，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”

案涉胡某蘭主張其對該市硚口區(qū)××街××號38.5平方米的平房享有四分之一的產(chǎn)權(quán)份額，但該房屋權(quán)屬已經(jīng)一審法院1986年度硚法民字第1136號民事調(diào)解書確認屬袁某、胡某才二人共有，后袁某又將其對房屋享有的份額贈與胡某發(fā)和胡某某，故袁某對案涉房屋享有的權(quán)利應(yīng)歸胡某發(fā)和胡某某所有。

此外，案涉房屋已經(jīng)被政府征收并拆除，物權(quán)已經(jīng)消滅。故胡某蘭要求確認其對案涉房屋原始平房享有四分之一份額的請求，無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。一審法院判決：駁回胡某蘭全部訴訟請求。

二審法院經(jīng)審理認為，胡某蘭上訴認為案涉房屋在1968年是用家庭共同財產(chǎn)購買，屬于家庭共有，胡某蘭因?qū)彝ヘ暙I大而對該市硚口區(qū)××街××號38.5平方米的平房享有份額，但其對此并未提交充分證據(jù)予以證明，法院對胡某蘭的該項上訴理由不予采納。1991年1月17日，袁某在該市硚口區(qū)公證處的見證下簽訂《贈與書》，將其對房屋享有的份額贈與胡某發(fā)和胡某某，故袁某對案涉房屋享有的權(quán)利應(yīng)歸胡某發(fā)和胡某某享有。現(xiàn)案涉房屋已被政府征收并拆除，物權(quán)亦已實際消滅。

一審法院綜合本案事實，判決駁回胡某蘭要求確認其對案涉房屋原始平房享有四分之一份額的訴訟請求，法院予以維持。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

案件評述

一、物權(quán)變動的一般構(gòu)成

物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，依其發(fā)生根據(jù)可以分為依法律行為而進行的物權(quán)變動以及非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動。依法律行為而進行的物權(quán)變動，是指以一方當事人的單方意思表示或雙方（或者多方）當事人共同的意思表示為基礎(chǔ)進行的物權(quán)變動。此種物權(quán)變動必須遵循物權(quán)公示的一般原則才能發(fā)生效力，但無論何種情形，物權(quán)變動的效力是同公示方法密切相關(guān)的。本條規(guī)定，物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，并非基于原權(quán)利人的意思表示，而是在無原權(quán)利人甚至法律有意識排除原權(quán)利人意思表示的情況下發(fā)生的物權(quán)變動，此種變動遵循的不是一般性的物權(quán)公示原則，而是法律的直接規(guī)定。

在司法實踐中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第八條的相關(guān)規(guī)定，依據(jù)《民法典》第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的權(quán)利人，依據(jù)《民法典》第二百三十五條至第二百三十八條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的，應(yīng)予支持。

二、基于國家司法裁判權(quán)行使而使物權(quán)發(fā)生變動的情形

因國家司法裁判權(quán)的行使、仲裁裁決而導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅。基于國家司法裁判權(quán)的行使、仲裁裁決而產(chǎn)生的生效法律文書，即人民法院的判決書、調(diào)解書以及仲裁委員會的裁決書、調(diào)解書等法律文書的生效時間，就是當事人的物權(quán)設(shè)立、變動的時間，在此需要說明兩點：

第一，導(dǎo)致物權(quán)變動的人民法院判決或者仲裁委員會的裁決等法律文書，指直接為當事人創(chuàng)設(shè)或者變動物權(quán)的判決書、裁決書、調(diào)解書等。例如，離婚訴訟中確定當事人一方享有某項不動產(chǎn)的判決、分割不動產(chǎn)的判決、使原所有人回復(fù)所有權(quán)的判決即屬于本條所規(guī)定的設(shè)權(quán)、確權(quán)判決等。此類設(shè)權(quán)或者確權(quán)判決書、裁決書、調(diào)解書本身，具有與登記、交付（移轉(zhuǎn)占有）等公示方法相同的形成力，因而依據(jù)此類判決書、裁決書、調(diào)解書而進行的物權(quán)變動，無須再進行一般的物權(quán)公示而直接發(fā)生效力。

第二，由于法院的判決書或者仲裁委員會的裁決等，所針對的只是具體當事人而非一般人，對當事人以外的第三人來說公示力和公信力較弱。對于依照法院判決或者仲裁裁定而享有的物權(quán)，在處分時，如果法律規(guī)定需要辦理登記的，不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

三、國家行政管理權(quán)的行使對物權(quán)變動的影響

因國家行政管理權(quán)的行使而導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅。因國家行政管理權(quán)的行使而導(dǎo)致物權(quán)變動的情況，主要指因人民政府的征收決定等而產(chǎn)生的物權(quán)變動。國家征收，是國家取得財產(chǎn)的特殊方式，按照《土地管理法》的規(guī)定，國家征收土地，縣級以上人民政府要進行公告，這已起到了公示作用，而且集體所有土地被征收，即成為國家所有的自然資源，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記，因此人民政府的征收決定生效之時即生物權(quán)變動的效力。

四、囑托登記立法亦須與時俱進

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第七條規(guī)定：“人民法院、仲裁機構(gòu)在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當認定為民法典第二百二十九條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書。”其對于本條進行了細化和明確，我們也應(yīng)該注意一些學者所提出的問題，如梁慧星教授提出法律文書的生效時間如何確定的問題，對此，法律上并沒有明文規(guī)定。

有學者認為，《物權(quán)法》第二十八條雖然規(guī)定了征收決定生效時發(fā)生物權(quán)變動，但是征收決定何時生效則沒有規(guī)定，也就是說究竟征收決定是在政府作出的時候就已經(jīng)生效了，還是在公告后才生效，并不明確。可以借鑒“沒有補償就沒有征收”的思路，即將征收補償?shù)轿蛔鳛榕袛嗾魇諞Q定生效的時間點，對于解決現(xiàn)實中的社會矛盾非常有幫助。

第二百三十條 【因繼承取得物權(quán)的生效時間】

因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。

【條文疏義】

本條基本沿襲了《物權(quán)法》第二十九條之規(guī)定。但作了修改，僅規(guī)定了因繼承取得物權(quán)的情形，刪除了“受遺贈”的情形。

一、學者認為“民法之繼承僅以財產(chǎn)繼承為限”

繼承權(quán)是指自然人依法取得死者個人所遺留的合法財產(chǎn)的權(quán)利。繼承遺產(chǎn)是指依法享有繼承權(quán)的民事權(quán)利主體，基于相關(guān)法律規(guī)定的資格得以繼承被繼承人的財產(chǎn)。廣義的繼承事實上是指對死者生前事物的概括承受，但私法上的繼承一般則囊括公民個人合法財產(chǎn)所有權(quán)，包括自物權(quán)、公民知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利、繼承財產(chǎn)、撫恤金、死亡保險賠償金以及公民的其他合法財產(chǎn)等。公民可繼承的其他合法財產(chǎn)還包括有價證券和履行標的為財物的債權(quán)等。承包人死亡時尚未取得承包收益的，可把死者生前對承包所投入的資金和所付出的勞動及其增值和孳息，由發(fā)包單位或者接續(xù)承包合同的人合理折價、補償，其價額作為遺產(chǎn)。

因繼承發(fā)生的物權(quán)變動又分為因法定繼承而發(fā)生的物權(quán)變動和因遺囑繼承而發(fā)生的物權(quán)變動兩類。

二、我國繼承法規(guī)定“繼承從被繼承人死亡時開始”

所謂“繼承開始”就是“被繼承人死亡”之時。而此所謂“死亡”既包括事實死亡，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形下，自判決所確定的死亡之時繼承開始。

1.因法定繼承而產(chǎn)生的物權(quán)變動

被繼承人去世后，鑒于原有的財產(chǎn)所有人業(yè)已去世，其民事主體資格自然不復(fù)存在。而物權(quán)一般的變動規(guī)則又為交付或者登記后才能發(fā)生法律效力，所以在繼承開始后，亦即被繼承人死亡以后，如果堅持通行的物權(quán)公示規(guī)則，被繼承人的遺產(chǎn)在繼承開始之后，亦即被繼承人死亡后至不動產(chǎn)登記或動產(chǎn)交付前，就只能被認為處于一種無主狀態(tài)。因為一旦被繼承人死亡，其民事權(quán)利能力即告終止，權(quán)利主體資格歸于消滅，其生前享有的財產(chǎn)權(quán)利包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)所有權(quán)在法律上理應(yīng)歸于消滅。

顯然易見，這既與事實不符，也與法理沖突。因此，被繼承人死亡時所遺留的合法財產(chǎn)，于繼承開始之際，其原來享有的不動產(chǎn)物權(quán)即理應(yīng)由其所有的繼承人概括承受，而不受現(xiàn)行《物權(quán)法》以及《民法典》物權(quán)編關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)之變動須經(jīng)登記始生效力規(guī)定之限制。[145]

鑒于被繼承人死亡這一法律事實是區(qū)分被繼承人的個人所有財產(chǎn)與遺產(chǎn)在時間上的法律界限，為維護家庭財產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定以及相關(guān)生產(chǎn)關(guān)系秩序，所以，法律才承認，繼承人無須通過交付或者登記來實現(xiàn)遺產(chǎn)的物權(quán)變動，繼承開始，遺產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)移即已完成。

2.因遺囑繼承而發(fā)生的物權(quán)變動

根據(jù)《民法典》繼承編的規(guī)定，公民可以依照法律規(guī)定立遺囑處分個人財產(chǎn)，公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承，公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人。可見，遺囑是公民生前按照自己意愿處分自己的財產(chǎn)所有權(quán)的一種單方法律行為，關(guān)于遺囑這種單方法律行為究竟屬單方債權(quán)行為，還是單方物權(quán)行為，一直存在不同意見。

鑒于傳統(tǒng)民法理論，事實上是把遺囑繼承視為“契約自由，意思自治”范疇的事務(wù)，受遺囑繼承時物權(quán)的變動，自可參照債權(quán)與物權(quán)區(qū)分的原則來認定遺產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)則。故而應(yīng)當認為，在采形式主義之德、瑞民法之中，動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)，須依交付；而不動產(chǎn)所有權(quán)之移轉(zhuǎn)則須經(jīng)登記，故除被繼承人指定或視為繼承人外，無論遺囑或指定遺贈，均僅有債權(quán)效力。遺囑既為單方債權(quán)行為，從繼承開始后，所有繼承人是基于遺囑這一單方法律行為來享有遺囑之債履行的請求權(quán)；至于繼承財產(chǎn)的物權(quán)變動是基于法律的直接規(guī)定而非依法律行為，故而只要有繼承開始的法律事實，其作為遺產(chǎn)共有人的主體資格即得以確立，繼承權(quán)作為期待權(quán)即業(yè)已依據(jù)法律的規(guī)定轉(zhuǎn)化為既得權(quán)。

因此，繼承人取得遺產(chǎn)物權(quán)的生效時間始于繼承開始。但無論是因法定繼承還是因遺囑繼承而取得物權(quán)，如果涉及遺產(chǎn)的分割，動產(chǎn)依然需要交付，才能歸屬繼承人個人所有；如果遺產(chǎn)為不動產(chǎn)，自須依照法律的規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記，未辦理登記的，繼承人個人的處分行為不發(fā)生物權(quán)變動的效力。不過這無疑已是共同共有遺產(chǎn)分割范疇的事情了。

【典型案例】

繼承從被繼承人死亡時開始該遺產(chǎn)的所有權(quán)隨即移轉(zhuǎn)[146]

——遺產(chǎn)的財產(chǎn)所有權(quán)已歸全體合法繼承人共有

基本案情

攸攸板鎮(zhèn)東烏素圖村村民張某財、段某枝夫婦（已去世）有二子二女，長子張某明、次子張某春、長女張某女、次女張某英。二人去世后該宅基地由其長子張某明、次子張某春居住使用。張某春與烏某系繼父與繼子女關(guān)系。王某梅與張某春于2005年12月21日在該市回民區(qū)婚姻登記處登記結(jié)婚，婚后二人共同居住在本案訴爭院落的后院四間房屋之內(nèi)，張某明居住在前院三間房屋之內(nèi)。該院落為張某春與張某明父母留下的宅基地。王某梅與張某春于2006年翻建其所居住的房屋。

2014年1月8日，該市回民區(qū)攸攸板鎮(zhèn)東烏素圖村村民委員會向金海支行出具村鎮(zhèn)房產(chǎn)證明，上述宅院的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)確屬張某春、王某梅共同所有。2015年10月16日，張某春死亡，王某梅、烏某是張某春僅剩的兩個第一順序法定繼承人。

張某春死亡后王某梅、烏某向該市青城公證處提出辦理繼承張某春遺產(chǎn)的繼承權(quán)公證申請，該公證處于2015年11月13日作出（2015）青證內(nèi)字第8619號公證書，確認張某春的遺產(chǎn)應(yīng)由其配偶王某梅和繼女烏某共同繼承。鑒于包括后院四間房屋的整個院落現(xiàn)由張某明所占有，王某梅與烏某訴至法院。

法院審理

一審法院經(jīng)審理認為，本案系物權(quán)保護糾紛。物權(quán)是指權(quán)利人對特定物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。本案中，王某梅、烏某堅持要求變更訴訟請求，并認為其已“通過繼承權(quán)取得了本案爭議的房屋全部所有權(quán)，不需要另行通過繼承程序確認”。但“確認因法定繼承而取得了案涉該市回民區(qū)攸攸板鎮(zhèn)東烏素圖村訴爭院落后院四間房屋的所有權(quán)”屬于繼承糾紛解決的范疇，也是確定王某梅、烏某享有物權(quán)的基礎(chǔ)。

因王某梅、烏某不愿另案通過繼承程序先行確定其是否對訴爭房屋享有所有權(quán)，以及所有權(quán)的份額是多少，法院無法查明其要求張某明停止侵權(quán)、返還房屋的請求權(quán)基礎(chǔ)事實是否成立，故對王某梅、烏某的訴訟請求，法院不予支持。故判決：駁回王某梅、烏某的訴訟請求。

二審法院經(jīng)審理認為，張某明作為本案爭議宅基地實際使用人亦未提供證據(jù)證明張某春已另行審批宅基地，故張某春作為其父張某財?shù)募彝コ蓡T仍享有本案爭議宅基地的使用權(quán)，其在該宅基地上建造住宅符合法律規(guī)定。鑒于本案訴爭房屋所有權(quán)系張某春基于合法建造行為而設(shè)立，且該房屋建造于張某春、王某梅夫妻關(guān)系存續(xù)期間，屬于張某春、王某梅夫妻共同所有。

現(xiàn)張某春已去世，王某梅、烏某作為張某春僅存的兩名第一順序繼承人已取得共同繼承張某春遺產(chǎn)的公證書，張某明作為張某春的第二順序繼承人亦未提供足以推翻上述公證書的相反證據(jù)，故依據(jù)《繼承法》第二條、第五條、第十條及《物權(quán)法》第二十九條之規(guī)定，王某梅、烏某作為張某春的第一順序繼承人已經(jīng)取得案涉該市回民區(qū)攸攸板鎮(zhèn)東烏素圖村訴爭院落后院四間房屋的所有權(quán)。

二審法院判決：撤銷該市回民區(qū)人民法院（2017）0103民初1071號民事判決；張某明于判決生效之日起停止對案涉該市回民區(qū)攸攸板鎮(zhèn)東烏素圖村訴爭院落后院四間房屋的侵害，并將上述房屋返還王某梅、烏某。

案件評述

一、繼承過程中物權(quán)變動的兩個不同層次

1.法定繼承的推定接受原則

《民法典》繼承編第一千一百二十四條沿襲《繼承法》第二十五條，規(guī)定了法定繼承采取推定接受原則，遺產(chǎn)之繼承因被繼承人之死亡而開始，繼承人自繼承開始時即取得被繼承人之遺產(chǎn)，無須繼承人主張，更無須具備一定之方式，繼承人是否知悉亦非所問。即使是不動產(chǎn)也無須法定共同繼承人為意思表示來進行登記，基于繼承開始的法律事實就會被繼承人處直接取得遺產(chǎn)共有權(quán)。可以說，這同樣是可以不依一般的公示原則直接發(fā)生物權(quán)變動的例外。

2.繼承一旦開始遺產(chǎn)依法即被推定為全體繼承人共同共有

對于遺產(chǎn)物權(quán)繼承變動的效力溯及何時以及其變動的具體走向究竟何如，學界認為，被繼承人離世后，鑒于《繼承法》采納當然繼承主義，遺產(chǎn)所承載的物權(quán)即過渡到共同繼承人概括承受，此謂遺產(chǎn)物權(quán)變動的第一階段。在此期間，各類繼承人、受遺贈人、協(xié)議履行方等統(tǒng)稱為共同繼承人，對遺產(chǎn)的物權(quán)享有一種概括承受效力，并承擔連帶責任。對此，各國法律均有類似的表述。可以認為，羅馬法上的此種繼承人對被繼承人財產(chǎn)法律地位概括承受的學說，一直為后世一些民法學說者所承襲。

可以說，在觀念上承認繼承為承襲被繼承人法律上之地位，比一般所采之權(quán)利義務(wù)概括移轉(zhuǎn)說，更為妥當。遺產(chǎn)由被繼承人移轉(zhuǎn)至繼承人所產(chǎn)生的物權(quán)變動被學界稱為因繼承而發(fā)生的第一階段之物權(quán)變動。

3.遺產(chǎn)推定共同共有后才可進入共有分割的第二階段

繼承開始后所有繼承人即概括承受被繼承人的全部法律地位，并在責任自負的理念下實現(xiàn)權(quán)利義務(wù)的有限過渡。共同繼承因共同繼承人于繼承開始之時即共同取得遺產(chǎn)的所有權(quán)，自為共同共有，但共同繼承人的共有狀態(tài)至各繼承人之單獨所有尚須進行遺產(chǎn)之分割，此類物權(quán)變動被學界稱為“遺產(chǎn)繼承之第二階段的物權(quán)變動”。繼承人個人財產(chǎn)所有權(quán)，直到遺產(chǎn)分割后遺產(chǎn)的物權(quán)才最終變動為繼承人個人單獨所有。

二、依遺產(chǎn)物權(quán)變動的實踐與方法繼承樣態(tài)可予區(qū)分

大陸法系“因繼承而取得不動產(chǎn)物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力，非經(jīng)登記不得處分”，與各個國家和地區(qū)之繼承樣態(tài)相關(guān)，依繼承人取得遺產(chǎn)的時間和方法之不同，區(qū)別為四種繼承樣態(tài)：

1.當然繼承主義

也稱之為“直接繼承主義”，即繼承一經(jīng)開始，被繼承人財產(chǎn)上之一切權(quán)利義務(wù)（積極財產(chǎn)和消極財產(chǎn)），當然概括移轉(zhuǎn)于繼承人，不必繼承人為接受繼承的意思表示，更無須個別地履行移轉(zhuǎn)之手續(xù)，亦即不以繼承人的意思為其取得遺產(chǎn)的必要條件。

至于繼承的放棄，則須有繼承人的積極意思表示，始能發(fā)生不為繼承之效力且為謀求時間上的連續(xù)，放棄繼承之效力溯及于繼承開始時。此樣態(tài)為現(xiàn)行德國、法國、俄羅斯、埃塞俄比亞、葡萄牙、韓國以及我國臺灣地區(qū)等大多數(shù)大陸法系國家和地區(qū)民法所采用。

2.承認繼承主義

此種主義源于羅馬法，認為繼承財產(chǎn)并不因被繼承人的死亡而當然地歸屬于繼承人，須繼承人為接受繼承的意思表示后，始發(fā)生歸屬之效力。為謀求時間上的連續(xù)，繼承的承認具有溯及效力。

3.法院交付主義

奧地利民法理論認為，在繼承人接受遺產(chǎn)之前，遺產(chǎn)被視為仍由死者占有。遺產(chǎn)須經(jīng)法院裁定才能將其交付于繼承人，始生歸屬繼承人之效力。繼承的承認自系積極請求遺產(chǎn)交付的意思表示。

4.剩余財產(chǎn)交付主義

英國法認為，繼承開始，遺產(chǎn)并不直接移轉(zhuǎn)于繼承人，必須選任一個受托人為遺產(chǎn)管理人，令其清算遺產(chǎn)，遺產(chǎn)管理人需制作遺產(chǎn)目錄，受領(lǐng)繼承債權(quán)且清償繼承債務(wù)后，始將剩余財產(chǎn)按應(yīng)繼承份額分配給繼承人。依此立法例，須有遺產(chǎn)管理人之移轉(zhuǎn)行為，繼承人始能取得遺產(chǎn)。繼承的承認，僅為剩余財產(chǎn)交付請求權(quán)的行使。

《民法典》繼承編沿襲《繼承法》的規(guī)定，無條件地采用當然繼承主義，并將其作為非基于法律行為之物權(quán)變動情形之一。

三、遺囑繼承中遺產(chǎn)的物權(quán)變動

所謂遺囑繼承指法定繼承人范圍內(nèi)之民事主體概括承受全部或者一部分的遺產(chǎn)，依法行使繼承行為所享有遺囑繼承權(quán)。根據(jù)《民法典》繼承編的規(guī)定，遺囑繼承只是人為地改變了法定繼承人的繼承順序或份額，并不影響繼承人的身份特殊性，故其遺產(chǎn)物權(quán)變動路徑及效力與法定繼承相同，學者認為，與法定繼承不同的只是其設(shè)權(quán)效力始于遺囑生效時。

四、遺贈之中遺產(chǎn)的物權(quán)變動

1.遺贈在學說上存在債權(quán)效力說與物權(quán)效力說之爭

遺贈，是指遺囑人依遺囑對受遺贈人無償給予財產(chǎn)上利益之單方法律行為。在我國遺贈雖然屬于法律行為，但在物權(quán)變動方面同樣適用繼承的規(guī)則。簡言之，僅改變法定繼承人的應(yīng)繼承份額和繼承順序的就是遺囑繼承；將遺產(chǎn)贈給法定繼承人以外的人的就是遺贈。因繼承或者受遺贈這兩種原因取得物權(quán)的，均不適用物權(quán)變動的一般原則，即不以登記或交付為物權(quán)變動的生效要件，而是在繼承或受遺贈開始時，繼承人、受遺贈人當然地、直接地取得物權(quán)。遺贈是基于遺囑而產(chǎn)生的，而遺囑屬于法律行為非事實行為，是否應(yīng)將其納入因事實行為所發(fā)生的物權(quán)變動范圍，在物權(quán)法立法過程中存在爭議。

多數(shù)學者與判例均采物權(quán)性效力說，其認為，遺贈不過是依據(jù)遺言將財產(chǎn)權(quán)給予受遺贈人的意思表示，雖然遺言人的死亡期限是不確定的，但在以意思表示而發(fā)生物權(quán)變動的效果方面與贈與是相同的，所以，即使遺贈生效，在以遺贈為原因的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記未進行之際，應(yīng)解釋為并未發(fā)生完全排他的物權(quán)變動。

2.物權(quán)變動應(yīng)否經(jīng)登記始生效力與遺產(chǎn)分割的效力密切關(guān)聯(lián)

遺產(chǎn)分割之效力素有“宣示主義”與“移轉(zhuǎn)主義”之分。

（1）宣示主義

又被稱為“宣言主義”“溯及主義”，是指各共同繼承人因分割所得之財產(chǎn)，被視為從繼承開始時直接繼承被繼承人之財產(chǎn)，即繼承人分得之財產(chǎn)從繼承開始時已歸諸各繼承人單獨所有。因此，遺產(chǎn)雖為不動產(chǎn)，也無須經(jīng)登記即可直接取得，遺產(chǎn)為債權(quán)時，也無須其他共同繼承人對債務(wù)人為通知。遺產(chǎn)分割僅僅是遺產(chǎn)已歸各繼承人單獨所有的一種事實上的宣示而已，即遺產(chǎn)分割溯及繼承開始時發(fā)生效力。

（2）移轉(zhuǎn)主義

又稱為“不溯及主義”“付與主義”，肇始于羅馬法，認為分割的效力為歸屬的移轉(zhuǎn)，即將遺產(chǎn)分割作為各共同繼承人應(yīng)有部分所有權(quán)之互相移轉(zhuǎn)而發(fā)生的新的所有關(guān)系，故遺產(chǎn)分割后，各繼承人就分得之財產(chǎn)，始能取得單獨所有權(quán)。換言之，遺產(chǎn)分割具有創(chuàng)設(shè)或移轉(zhuǎn)的效力。

受遺贈人在遺產(chǎn)繼承第一階段表示接受遺贈，取得受贈權(quán)，成為遺產(chǎn)共同繼承人；在第二階段參與分割，登記移轉(zhuǎn)，取得相應(yīng)遺產(chǎn)。其間，問題主要出現(xiàn)于遺產(chǎn)遺贈人去世后，受遺贈人并沒有取得遺贈物的所有權(quán)，而是取得受遺贈權(quán)，受遺贈人表示接受是遺贈成立的要件之一，此與《民法典》合同編規(guī)范的贈與合同相同，從法理上應(yīng)歸入債形式主義的物權(quán)變動模式。遺贈作為法律行為引起的物權(quán)變動，理應(yīng)符合物權(quán)變動模式的形式要求，行登記規(guī)則，效力始于登記。

3.遺贈標的物之所有權(quán)須踐行交付或登記始生物權(quán)變動之效力

在采形式主義物權(quán)變動模式的國家或地區(qū)，因不承認概括遺贈，遺贈僅具有債權(quán)效力，即遺贈乃受遺贈人與遺贈義務(wù)人間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其本質(zhì)如同遺產(chǎn)債權(quán)一樣，而非如同遺囑繼承具有直接導(dǎo)致物權(quán)變動之效力。在我國現(xiàn)行法上遺贈不能與繼承等同而直接引起物權(quán)變動，即遺贈僅具有債權(quán)效力。遺囑繼承人只能是法定繼承人范圍之內(nèi)的人，且其對遺產(chǎn)的繼受乃權(quán)利義務(wù)的概括繼受；而受遺贈人則只能是法定繼承人范圍之外的人，且其僅承受積極財產(chǎn)。

基于繼承而發(fā)生的物權(quán)變動可劃分為兩個階段，即遺產(chǎn)由被繼承人移轉(zhuǎn)至共同繼承人共有的第一階段，遺產(chǎn)由共同繼承人共有至各共同繼承人單獨所有的第二階段。如果遺產(chǎn)分割的效力采宣言主義，則各繼承人對于遺產(chǎn)之取得均視為自被繼承人處直接取得，遺產(chǎn)分割并無物權(quán)變動可言，故無須登記即可直接發(fā)生物權(quán)變動之效力，唯未經(jīng)登記（繼承登記）不得處分所取得之財產(chǎn)。反之，若采取移轉(zhuǎn)主義，則遺產(chǎn)分割乃各繼承人間互相交換移轉(zhuǎn)各自應(yīng)有部分的所有權(quán)，此過程乃是新的物權(quán)變動過程，且此物權(quán)之變動乃發(fā)生于各共同繼承人相互之間，自與遺產(chǎn)由被繼承人移轉(zhuǎn)于共同繼承人之第一階段的物權(quán)變動不同，故須經(jīng)登記始能發(fā)生物權(quán)變動之效力。

遺贈能否與繼承同樣看待從而遺贈之標的物于遺贈開始時即當然移轉(zhuǎn)于受遺贈人，與各國所采取的遺贈制度之立法模式及物權(quán)變動模式密切相關(guān)。在不承認概括遺贈，遺贈僅具有債權(quán)效力即遺贈乃受遺贈人與遺贈義務(wù)人間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其本質(zhì)如同遺產(chǎn)債權(quán)一樣，而非如同遺囑繼承具有直接導(dǎo)致物權(quán)變動之效力。遺贈標的物之所有權(quán)須踐行交付或登記始生物權(quán)變動之效力。在我國現(xiàn)行立法采“區(qū)分遺囑繼承與遺贈”及“形式主義物權(quán)變動模式”之框架下，遺贈僅具有債權(quán)效力而不具有直接導(dǎo)致物權(quán)變動之物權(quán)效力。[147]

第二百三十一條 【因事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的生效時間】

因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

【條文疏義】

本條沿襲了《物權(quán)法》第三十條之規(guī)定。

一、事實行為

1.事實行為的內(nèi)涵外延

是指行為人不具有設(shè)立、變更或消滅民事法律關(guān)系的意圖，但依照法律的規(guī)定能引起民事法律后果的行為。在傳統(tǒng)民法理論中，事實行為包括：無因管理行為、正當防衛(wèi)行為、緊急避險行為以及侵權(quán)行為、違約行為、遺失物的拾得行為、埋藏物的發(fā)現(xiàn)行為，等等。

2.事實行為的法律特征

（1）事實行為完全不以意思表示為其必備要素

民事行為以意思表示為必備要素，而在事實行為中，當事人實施行為的目的并不在于追求民事法律后果。

（2）事實行為依法律規(guī)定直接產(chǎn)生法律后果

民事行為依據(jù)行為人的意思表示的內(nèi)容而發(fā)生效力。事實行為則是指行為人不具有設(shè)立、變更或消滅民事法律關(guān)系的意圖。

（3）事實行為中的客觀行為必須符合法定構(gòu)成要件

民事行為的本質(zhì)在于意思表示，其以意思表示為要素，而不在于事實構(gòu)成不同；事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動屬于法定物權(quán)變動，故而應(yīng)遵循特殊的物權(quán)變動規(guī)則。盡管基于事實行為的性質(zhì)，各國對因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動作出了不同的規(guī)定。但是，事實行為只有符合一定的條件才能導(dǎo)致物權(quán)變動，其變動形態(tài)包括物權(quán)的取得和消滅。在法律沒有特殊規(guī)定的情況下，因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動，其變動時間為事實行為成就時。故事實行為只有在行為人的客觀行為符合法定構(gòu)成要件時才發(fā)生法律規(guī)定的效果。

（4）事實行為的構(gòu)成不要求行為人具有相應(yīng)的民事行為能力

民事行為以行為人具有民事行為能力為生效條件；事實行為無此要求，不具有民事行為能力的民事主體同樣可以實施事實行為。

二、“事實行為”應(yīng)是一種效果法定的非表意的適法行為

1.法定物權(quán)變動自應(yīng)遵循其特殊的物權(quán)變動規(guī)則

基于事實行為的性質(zhì)，各國對因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動作出了不同規(guī)定。事實行為只有符合一定的條件才能導(dǎo)致物權(quán)變動，其變動形態(tài)包括物權(quán)的取得和消滅。在法律沒有特殊規(guī)定的情況下，因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動，其變動時間為事實行為成就時。[148]

在導(dǎo)致物權(quán)變動的非法律行為中，事實行為是一種重要的物權(quán)變動原因。

2.導(dǎo)致物權(quán)變動的事實行為的理論基礎(chǔ)

（1）事實行為的性質(zhì)使然

既然事實行為是指不以行為人的意思表示為要素，能夠產(chǎn)生事實效果與法律效果的行為。事實行為均產(chǎn)生一定的事實效果，體現(xiàn)為一種客觀存在于外界、明確有物理或技術(shù)品質(zhì)的事態(tài)變化。[149]在事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動中，如若仍采用一般的物權(quán)公示方法作為物權(quán)變動的生效要件，當事實行為成就而尚未進行登記時，即會出現(xiàn)財產(chǎn)無主的情況，可能會使得新權(quán)利的人利益受損。這種事實效果經(jīng)法律確認后即成為法律效果，且無論行為人的意思如何。因此，受事實行為的性質(zhì)所決定，其必定產(chǎn)生一定的事實效果，這種事實效果反映在物權(quán)法上的法律效果，就是物權(quán)的變動。

（2）因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動通常也有其一定公示權(quán)利外觀

實際上，事實行為就是一種事實上的行為，而這種事實上的行為通常都占有這種權(quán)利外觀，從而可以認定物權(quán)變動的事實。

（3）非此難以尊重人的勞動價值和維護物盡其用的經(jīng)濟價值

事實行為是通過人的行為而使事實狀態(tài)發(fā)生變化，這其中通常包括人的勞動價值。

（4）尊重一般生活習慣以為法律淵源

市場經(jīng)濟的規(guī)律要求尊重商品交換實踐中的當然，如果不承認通過事實行為可以導(dǎo)致物權(quán)變動，顯然不符合一般的生活習慣。[150]

三、事實行為導(dǎo)致物權(quán)變動所要求的法律構(gòu)成要件

在民事立法上，對事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動采取法定主義的調(diào)整方式，直接由法律確定事實行為所引起的法律后果。因此，并不是所有的事實行為都可以發(fā)生物權(quán)變動的效果，法律只是基于政策的考慮，賦予某些事實行為的成就具有了物權(quán)變動的效力。因此，基于事實行為的物權(quán)變動必須符合法律規(guī)定的構(gòu)成要件。[151]根據(jù)能夠?qū)е挛餀?quán)變動的事實行為的類型，能致物權(quán)變動的事實行為應(yīng)具備的條件是：

1.事實行為作用的對象應(yīng)當是物

只有事實行為的作用對象為物時，才有可能導(dǎo)致物權(quán)的變動。從事實行為的作用對象看，其范圍包括物、智力成果、人身利益等。

2.該事實行為表現(xiàn)為人對物的一種占有關(guān)系

事實行為的事實效果應(yīng)當是行為人與物之間形成一種事實上的控制關(guān)系。這種事實上的控制關(guān)系表現(xiàn)為人對物的一種占有關(guān)系，如因先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、加工等事實行為所形成的占有關(guān)系。

3.事實行為成就后具備取得或消滅物權(quán)的可能性

事實行為的法律效果應(yīng)當是取得或消滅物權(quán)。如該事實行為的法律效果不涉及物權(quán)的取得或消滅的，不會導(dǎo)致物權(quán)的變動。在無因管理中，管理人管理的對象也可能是物，且會形成管理人對物的占有關(guān)系，但該物的物權(quán)關(guān)系并不因無因管理而受到影響，因此，無因管理不會導(dǎo)致物權(quán)變動。

雖然事實行為的效果法定，但基于事實行為所產(chǎn)生的法定后果并不僅限于引致物權(quán)變動。事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動表現(xiàn)出了物權(quán)變動后果法定性和公示非強制性的特征，故展現(xiàn)出與形式主義物權(quán)變動模式下基于法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動不同的圖景。應(yīng)承認基于事實行為取得物權(quán)的權(quán)利人在未公示前取得物權(quán)效力的完整性。在司法實踐中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔保制度的解釋》第四十九條的有關(guān)規(guī)定，以違法的建筑物抵押的，抵押合同無效，但是一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)辦理合法手續(xù)的除外。抵押合同無效的法律后果，依照該解釋第十七條的有關(guān)規(guī)定處理。當事人以建設(shè)用地使用權(quán)依法設(shè)立抵押，抵押人以土地上存在違法的建筑物為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。可以認為，應(yīng)當對權(quán)利人再處分權(quán)利予以限制，但不應(yīng)對權(quán)利人未經(jīng)公示便直接處分不動產(chǎn)的行為效力作否定性評價。

【典型案例】

合法建造房屋的事實行為即創(chuàng)設(shè)了物權(quán)[152]

——若主張權(quán)利人或真實權(quán)利均須提交證據(jù)證明

基本案情

2017年4月25日，深圳市不動產(chǎn)登記中心出具《不動產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表》，顯示案涉房屋即寶安區(qū)××街道××社區(qū)×××路×號，權(quán)利人為黃某東，份額為100%，核準日期為2007年5月11日。該宗地土地權(quán)屬為集體，土地用途為私宅用地，用地價款為0元。該宗地土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)已經(jīng)公告，現(xiàn)期滿無異議，頒發(fā)房屋所有權(quán)證。

黃某若訴至法院，主張黃某若、黃某東分割涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時應(yīng)將其分割為8個單位，黃某若享有其中八分之一，要求確認黃某若為涉案房產(chǎn)的共有人，享有涉案房產(chǎn)12.5%的份額。

黃某東不認可黃某若上述主張，辯稱黃某若、黃某東雙方未達成共有房產(chǎn)的合意，黃某若亦未出資興建涉案房產(chǎn)，涉案房產(chǎn)系黃某東一人所有。

法院審理

一審法院經(jīng)審理認為，本案為物權(quán)確認糾紛，案涉房地產(chǎn)登記在黃某東名下，黃某若主張涉案房產(chǎn)系多人共同出資興建，各所有權(quán)人協(xié)議對涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行分割，黃某若享有案涉房產(chǎn)12.5％的份額，要求確認黃某若作為涉案房產(chǎn)共有人，享有該房產(chǎn)12.5%的份額。

法院認為，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外……”第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”第三十二條規(guī)定：“物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。”故不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。

根據(jù)不動產(chǎn)登記公示原則及物權(quán)變動無因性原則，案涉房地產(chǎn)的所有權(quán)人應(yīng)為黃某東，案涉房地產(chǎn)未曾登記在黃某若名下，黃某若并非案涉房地產(chǎn)的所有權(quán)人或共有人。黃某若可依據(jù)其主張的與黃某東間存在案涉房地產(chǎn)份額的約定提起合同糾紛之訴，訴請黃某東按約定履行合同義務(wù)；其依據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)歸屬及共有權(quán)確認的法律規(guī)定提起本案訴訟，沒有事實依據(jù)，一審法院不予支持。

二審法院經(jīng)審理認為，寶安區(qū)××街道××社區(qū)×××路×號私宅經(jīng)歷史遺留違法私房申報，由行政主管部門處理后核發(fā)房地產(chǎn)證，該房產(chǎn)建造行為的合法性已由行政主管部門予以確認。根據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，因合法建造房屋的事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。原審僅以案涉房產(chǎn)未登記在黃某若名下，據(jù)此認定黃某若并非該房產(chǎn)的所有權(quán)人或共有人，適用法律錯誤，故二審法院予以糾正。

鑒于涉案房產(chǎn)現(xiàn)登記于黃某東名下，原告（一審上訴人）黃某若主張登記的權(quán)利人與真實權(quán)利狀態(tài)不符，主張其對涉案私宅享有12.5%的份額，黃某若自應(yīng)當提交充分證據(jù)證明其享有該物權(quán)。具體到本案，黃某若提交了以下證據(jù)：

首先，對于因建造房屋實際出資金額，黃某若無法說明具體數(shù)額且未提交證據(jù)證明。

其次，1997年6月18日《確認書》明確載明，“本確認書經(jīng)所有權(quán)人簽章和公證機關(guān)公證后作為辦理房屋所有權(quán)證的依據(jù)”，本案中上述條件均為滿足。此外，《確認書》中所涉其他兩方權(quán)利人黃某戊、黃某己雖然在本案訴訟期間出具證人證言認可《確認書》的真實性并承認其業(yè)已實際履行，且黃某若稱該二人已經(jīng)將其所有的份額分別有償轉(zhuǎn)讓給黃某東。但黃某若對案涉轉(zhuǎn)讓事實卻無法提交證據(jù)證明，對轉(zhuǎn)讓對價款項金額也無法作出具體說明，法院認為該《確認書》不足以證明權(quán)利人合資建設(shè)或分割房產(chǎn)的事實。

最后，關(guān)于黃某東于2015年10月22日出具的《承諾書》，以及案涉房產(chǎn)水電費繳納流水單據(jù)等，僅涉及黃某若主張的案涉房屋使用權(quán)事宜，黃某東并未在《承諾書》中確認該房產(chǎn)所有權(quán)歸屬于黃某若。

綜上，黃某若提交的證據(jù)未達到民事訴訟證據(jù)規(guī)則的高度蓋然性證明標準，二審法院對黃某若關(guān)于其享有涉案私宅12.5%份額的主張不予采納。黃某若的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律雖有瑕疵，但裁判結(jié)果正確，法院對判決結(jié)果予以維持。

案件評述

一、事實行為與物權(quán)變動

有觀點認為，事實行為的法律后果直接來源于法律的規(guī)定，不論當事人有無產(chǎn)生這種效果的意愿，這種意愿對行為的后果也不起決定性作用，最終起決定性作用的是法律的認可。也有觀點認為，依事實行為發(fā)生的物權(quán)變動，依法理，物權(quán)的變動當然在事實行為完成時生效。在民事立法上，對事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動采取法定主義的調(diào)整方式，直接由法律確定事實行為所引起的法律后果。因此，并不是所有的事實行為都可以發(fā)生物權(quán)變動的效果，法律只是基于政策的考慮，賦予某些事實行為的成就具有物權(quán)變動的效力。因此，基于事實行為的物權(quán)變動必須符合法律規(guī)定的構(gòu)成。

二、對事實行為的認定

民法中能夠引起法律后果的自然事實是有限的，且僅限于法律的明文規(guī)定。能夠產(chǎn)生法律后果的事實主要表現(xiàn)為人的行為，而人的行為又可分為民事法律行為、準法律行為和事實行為。事實行為不以意思表示為要素，屬于無關(guān)乎心理狀態(tài)的行為。事實行為應(yīng)是指不以意思表示為要素的能夠產(chǎn)生民事法律后果的法律事實。這一定義表明：首先，事實行為是人的行為，是人的一種有意識的活動，與自然事實有別；其次，事實行為是一種法律事實，即能夠在人與人之間產(chǎn)生、變更或終止民事法律關(guān)系；最后，事實行為不以意思表示為要素，即行為人是否表達了某種心理狀態(tài)，法律不予考慮，只要有某種事實行為存在，法律便直接賦予其法律效果。本條就是對事實行為導(dǎo)致物權(quán)變動效力的規(guī)定。

能夠引起物權(quán)設(shè)立或者消滅的事實行為，因事實行為而導(dǎo)致的物權(quán)的設(shè)立或者消滅，自事實行為成就時發(fā)生效力，而不需要遵循一般的物權(quán)公示方法（不動產(chǎn)為登記，動產(chǎn)為交付）即生效力。

三、未登記的物權(quán)行使權(quán)利的限制

我國存在許多因合法建造房屋等事實行為設(shè)立物權(quán)的情況，這種情況下的建房有些雖然缺少登記行為，但不能將這種行為形成的建筑物作為無主財產(chǎn)對待，對其所有權(quán)法律承認歸建房人所有。此類合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有權(quán)，但如果按照法律規(guī)定應(yīng)當辦理登記而未登記的，所有權(quán)人其后的處分行為，不發(fā)生物權(quán)效力。

四、事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動之域內(nèi)外規(guī)定

無論是采取何種物權(quán)變動模式，各國和地區(qū)均有所規(guī)定，但各國和地區(qū)采取的態(tài)度有所不同。概括而言有兩種類型。

1.分散型

即民法分別對因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動加以規(guī)定，而不對事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動作概括性規(guī)定。這是多數(shù)國家的立法例，這些國家所規(guī)定的事實行為所導(dǎo)致的物權(quán)變動主要是動產(chǎn)物權(quán)變動，其具體形態(tài)包括先占、附合、混合、加工、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物等。應(yīng)當指出，各國對上述事實行為的含義界定不盡相同。

2.概括與分散結(jié)合型

即概括規(guī)定因事實行為導(dǎo)致的不動產(chǎn)物權(quán)變動，分散規(guī)定因事實行為導(dǎo)致的動產(chǎn)物權(quán)變動。我國臺灣地區(qū)“民法”沒有明確指出事實行為，但顯然包括了因事實行為導(dǎo)致的不動產(chǎn)物權(quán)變動。

五、《民法典》物權(quán)編沿襲了《物權(quán)法》所采取的概括立法例有其特定

1.《物權(quán)法》明確使用了事實行為的概念

其明確了包含合法建造、拆除等事實行為。

2.將因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動作為獨立條款

將因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動作為獨立條款加以規(guī)定，與其他因非法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動并列；而非從條文規(guī)定的解釋中得到的結(jié)論。[153]

3.其既包括不動產(chǎn)而且可以解釋為包括動產(chǎn)

《民法典》物權(quán)編沿襲了《物權(quán)法》的規(guī)定，雖然規(guī)定的是因合法建造、拆除房屋等事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動，但從解釋來看，其既可以解釋為既包括因建造、拆除房屋導(dǎo)致的不動產(chǎn)物權(quán)變動，基于“等”字的解釋也包括了因事實行為導(dǎo)致的動產(chǎn)物權(quán)變動；而其他立法例僅涉及不動產(chǎn)物權(quán)變動，不包括因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動。

4.所涉形態(tài)包括整個物權(quán)變動

《民法典》物權(quán)編沿襲了《物權(quán)法》所規(guī)定的因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動，其形態(tài)包括物權(quán)的設(shè)立（取得）、消滅兩種形式。

5.事實行為所致物權(quán)變動時間區(qū)別于其處分時間

《物權(quán)法》規(guī)范的重點是因事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動的時間，其物權(quán)處分的限制由《物權(quán)法》第三十一條加以規(guī)范。[154]有學者指出，依事實行為發(fā)生的物權(quán)變動，依法理，物權(quán)的變動當然在事實行為完成時生效。[155]

六、事實行為的法律后果直接源于法律的規(guī)定

不論當事人有無發(fā)生這種效果的意愿，這種意愿對行為的后果也不起決定性作用，最終起決定性作用的是法律的認可。[156]在分散規(guī)定上，《民法典》物權(quán)編沿襲了《物權(quán)法》的規(guī)定，僅規(guī)定了拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物兩種導(dǎo)致動產(chǎn)物權(quán)變動的事實行為，沒有規(guī)定先占、添附是一種立法缺陷，不利于相關(guān)糾紛的解決。

七、不法行為能否導(dǎo)致物權(quán)變動

《民法典》物權(quán)編第二百三十一條沿襲《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，使用了“合法建造”一詞，應(yīng)當認為，事實行為不限于合法行為，也包括不法行為。《物權(quán)法》第三十條明確規(guī)定，只有合法建造行為才能取得所有權(quán)，從而排除違法建造行為取得所有權(quán)的可能性。也就是說，事實行為之所以能夠產(chǎn)生法律效果是由法律確認的，與事實行為本身是否合法并無因果關(guān)系。但從學理上看，違法建筑能否取得所有權(quán)并不是一個事實判斷問題，而是一個完全取決于法律規(guī)定的法律效力問題。

第二百三十二條 【非依民事法律行為享有的不動產(chǎn)物權(quán)變動】

處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

【條文疏義】

本條基本沿襲了《物權(quán)法》第三十一條之規(guī)定，僅作一些文字表述上的修改，以便于理解與適用。

一、設(shè)定物權(quán)公示例外之相應(yīng)規(guī)則以消除交易中的混亂

各種非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，均僅僅是物權(quán)變動的一種特殊情況，為適用物權(quán)公示原則的例外。由于不需要進行物權(quán)公示便發(fā)生了法律效力，所以其在一定程度上自然導(dǎo)致了事實上的物權(quán)和法律上的物權(quán)的分離。在市場交易中無疑容易引起歸屬的混亂，危及交易安全。所以立法上必須設(shè)定相應(yīng)的規(guī)則予以消除。

根據(jù)本條規(guī)定，非依法律行為而獲得的物權(quán)，如需登記，只有登記后始能處分其物權(quán)。這種對當事人處分權(quán)的限制的目的就在于使事實上的物權(quán)與法律上的物權(quán)趨于統(tǒng)一，以維護交易安全。

在司法實踐中，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔保制度的解釋》第六十三條的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)人與擔保人訂立擔保合同，約定以法律、行政法規(guī)尚未規(guī)定可以擔保的財產(chǎn)權(quán)利設(shè)立擔保，當事人主張合同無效的，人民法院不予支持。當事人未在法定的登記機構(gòu)依法進行登記，主張該擔保具有物權(quán)效力的，人民法院不予支持。

二、宣示登記絕非必要但未經(jīng)登記不便為法律上的處分

需要注意的是，這里的登記并無創(chuàng)設(shè)物權(quán)的效力，不過是將已經(jīng)發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動向世人宣示，稱為宣示登記，該登記并非絕對必要，不經(jīng)登記者，當事人仍能取得物權(quán)，只是不經(jīng)登記，當事人不得處分其物權(quán)。同時，這里的處分也主要是指法律上的處分，而非事實上的處分，當事人不經(jīng)登記當然可以進行正常的消費使用。

三、不發(fā)生物權(quán)變動的效力并非不發(fā)生債權(quán)行為的效力

本法條的非經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，系禁止性的法律規(guī)范。其意味著，當事人若以上述方式取得的不動產(chǎn)與他人訂立買賣契約，該不動產(chǎn)買賣行為不生物權(quán)變動的效力，但該不動產(chǎn)買賣契約卻能成立并生效。此時，出賣方應(yīng)理解為履行不能，承擔違約責任。

【典型案例】

未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)效力如何[157]

——非以法律行為取得物權(quán)的限制

基本案情

2010年12月29日，法院作出裁定將松辰實業(yè)有限公司所有的位于寅愛縣環(huán)城北路××號的土地使用權(quán)及地上房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給新巳工貿(mào)有限公司，抵償貸款343萬元及利息。2011年8月22日，新巳工貿(mào)有限公司與李某勝簽訂協(xié)議書，約定新巳工貿(mào)有限公司將上述土地使用權(quán)及該土地上房產(chǎn)作價510萬元轉(zhuǎn)讓給李某勝（新巳工貿(mào)有限公司尚未取得土地使用證和房產(chǎn)所有證），雙方對該協(xié)議進行了公證。

李某獻與畢某紅、新巳工貿(mào)有限公司、鴻丙化工有限公司、畢某波發(fā)生借款擔保合同糾紛，法院2013年5月3日作出判決，判決畢某紅承擔還本付息義務(wù)，新巳工貿(mào)有限公司、鴻丙化工有限公司、畢某波承擔連帶清償責任。

李某獻于2013年6月25日申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，法院查封了新巳工貿(mào)有限公司位于寅愛縣環(huán)城北路××號土地使用權(quán)及土地上的四套房產(chǎn)，2014年3月10日提取查封房產(chǎn)所得租金。2014年3月25日，李某勝對此提出案外人執(zhí)行異議，請求判令立即停止對位于寅愛縣環(huán)城北路××號土地使用權(quán)及土地上的四套房產(chǎn)的強制執(zhí)行，并解除查封。

法院審理

一審法院經(jīng)審理認為，新巳工貿(mào)有限公司取得訴爭土地使用權(quán)及房產(chǎn)所有權(quán)的方式應(yīng)屬于《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定的取得方式，新巳工貿(mào)有限公司與李某勝簽訂的以物抵債協(xié)議，應(yīng)視為新巳工貿(mào)有限公司對上述不動產(chǎn)作出的處分，但其在行使該處分權(quán)利時未辦理登記，根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條的規(guī)定，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。故李某勝并非上述不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人。綜上，李某勝就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。故判決駁回原告李某勝的訴訟請求。

二審法院經(jīng)審理認為，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。本案訴爭土地和房產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅屬于依照法律規(guī)定應(yīng)當進行登記的不動產(chǎn)。雖然新巳工貿(mào)有限公司與李某勝簽訂協(xié)議書，約定將本案訴爭土地使用權(quán)及該土地上房產(chǎn)作價510萬元轉(zhuǎn)讓給李某勝，但沒有依法進行登記，李某勝并未取得訴爭土地使用權(quán)和訴爭房產(chǎn)所有權(quán)。

另在執(zhí)行異議之訴中，案外人基于以物抵債協(xié)議所產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)，主張阻卻執(zhí)行行為的訴訟請求，不僅需要有債務(wù)協(xié)議和收據(jù)，還應(yīng)當提供相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證，否則人民法院不予支持。

本案中，李某勝與新巳工貿(mào)有限公司雖然簽訂了以物抵債協(xié)議，但其既未提供借款合同和收據(jù)，又未提供出借款項的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，不足以證明其為新巳工貿(mào)有限公司的債權(quán)人，難以形成證據(jù)鏈條排除被執(zhí)行人新巳工貿(mào)有限公司與案外人李某勝惡意串通逃避執(zhí)行的合理懷疑。

綜上，李某勝對執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，其上訴請求法院不予支持。

案件評述

一、案外人對此案提出的案外人執(zhí)行異議證據(jù)不足

在案涉執(zhí)行異議之訴中，案外人基于以物抵債協(xié)議所產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)，主張阻卻執(zhí)行行為的訴訟請求，不僅需要有債務(wù)協(xié)議和收據(jù)，還應(yīng)當提供相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證。李某勝與新巳工貿(mào)有限公司雖然簽訂了以物抵債協(xié)議，但其既未提供借款合同和收據(jù)，又未提供出借款項的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，不足以證明其為新巳工貿(mào)有限公司的債權(quán)人，難以形成證據(jù)鏈條排除被執(zhí)行人新巳工貿(mào)有限公司與案外人李某勝惡意串通逃避執(zhí)行的合理懷疑。

二、對非依法律行為取得的物權(quán)之處分應(yīng)予限制有其合理性

基于此種方式取得的物權(quán)存在嚴重的法律物權(quán)與事實物權(quán)不一致的情況。以繼承為例，爭議房產(chǎn)系被繼承人共同共有，然而房產(chǎn)登記簿上可能登記的還是被繼承人的名字。法律要求非經(jīng)登記不得處分其物權(quán)，正是為了彌補此種特殊的物權(quán)獲得形式對物權(quán)公示公信原則的破壞。

本案也從一個側(cè)面反映了這一問題，對本案爭議房屋，雖然新巳工貿(mào)有限公司與李某勝簽訂協(xié)議書，約定將本案訴爭土地使用權(quán)及該土地上房產(chǎn)作價510萬元轉(zhuǎn)讓給李某勝，但沒有依法進行登記，就物權(quán)法律關(guān)系而言，李某勝就不能認為業(yè)已取得了訴爭土地使用權(quán)和訴爭房產(chǎn)所有權(quán)。

三、“物權(quán)變動效力說”的理論基礎(chǔ)

1.我國《民法典》“從一般到特別規(guī)定”的公示原則之表達范式

公示實質(zhì)上是學者對可作為裁判基準的物權(quán)變動公示規(guī)范予以學說構(gòu)成的產(chǎn)物，其適用范圍的有限性決定了不能把它當作一種抽象、概括的法律原則予以規(guī)定，而應(yīng)立足于具有明確適用條件和法律效果的法律規(guī)則予以規(guī)定。《物權(quán)法》在表達公示原則上采取了“原則規(guī)定—一般規(guī)定—特別規(guī)定或者具體規(guī)定”的三層規(guī)范結(jié)構(gòu)體系。《民法典》在表達公示原則時，沒有再沿襲《物權(quán)法》疊床架屋的略顯煩瑣的規(guī)范模式，以“一般規(guī)定—特別規(guī)定”的規(guī)范模式來充分將公示原則表達清楚。

2.公示方法有使物權(quán)變動發(fā)生法律上一定效果之機能

為減少交易成本降低交易風險，現(xiàn)代物權(quán)法區(qū)分物權(quán)交易的不同情況，確立了如下規(guī)則：凡以法律行為方式發(fā)生的物權(quán)變動，須采用法定方法將物權(quán)變動表征于公眾，否則不發(fā)生物權(quán)變動效力；非以法律行為方式取得的不動產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時，不動產(chǎn)物權(quán)人應(yīng)先進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，以使物權(quán)具有可識別性，否則不發(fā)生物權(quán)變動效力。

公示原則系指物權(quán)變動之際，必須以一定之公示方法，表現(xiàn)其變動，始能發(fā)生一定法律效果之原則。因此，物權(quán)之變動，如未能依此一定之公示方法，表現(xiàn)其變動之物權(quán)內(nèi)容，則物權(quán)變動之一定法律效果，即無從發(fā)生。可見公示方法有使物權(quán)變動發(fā)生法律上一定效果之機能，此種機能自法律上之效果觀之，即為公示力。

3.公示旨在節(jié)約交易成本以便捷交易并降低交易風險

公示作為物權(quán)法的一項結(jié)構(gòu)原則，其適用范圍主要限于以法律行為方式發(fā)生的物權(quán)變動和處分非以法律行為方式取得的不動產(chǎn)物權(quán)的情形，目的是節(jié)約交易成本、便捷交易并降低交易風險（促進交易安全）。非以法律行為方式發(fā)生的物權(quán)變動，自法定事實或事實行為發(fā)生或生效時發(fā)生效力，法律沒有向此種情形下的物權(quán)變動強加公示要件（《民法典》物權(quán)編第二百二十九條沿襲了《物權(quán)法》第二十八條）。但是，非以法律行為方式取得的不動產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時，法律則向權(quán)利人強加了先辦理登記的公示要件（《民法典》物權(quán)編第二百三十二條沿襲了《物權(quán)法》第三十一條）。如此規(guī)定的目的與以法律行為方式發(fā)生的物權(quán)變動完全一樣。[158]

《民法典》物權(quán)編第二百二十一條沿襲了《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，第一款后段“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”中所謂“物權(quán)效力”、《民法典》物權(quán)編第二百三十二條沿襲了《物權(quán)法》第三十一條后段“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”中所謂“物權(quán)效力”，都改變了傳統(tǒng)物權(quán)法理論所賦予物權(quán)效力的含義，因為這兩個條款所稱物權(quán)效力本為“物權(quán)變動的效力”之意。[159]

四、分離原則構(gòu)建了負擔行為與處分行為各自適用于不同法領(lǐng)域的邏輯結(jié)構(gòu)

1.負擔行為與處分行為是民法最重要的法律行為理論分類

在《德國民法典》中，分離原則的概念即將負擔行為與處分行為視為兩個獨立的法律行為。

所謂負擔行為是指一個人相對于另一個人（或若干人）承擔或不為一定行為之義務(wù)的法律行為。其首要義務(wù)是確定某項給付義務(wù)，即產(chǎn)生債務(wù)關(guān)系。一般來說，負擔行為是以發(fā)生債權(quán)債務(wù)為內(nèi)容的法律行為，債權(quán)行為即負擔行為。對于交易的過程，負擔行為僅是手段而非目的，是暫時的，是物權(quán)或其他權(quán)利變動的準備階段。通說認為，負擔行為一般通過合同表現(xiàn)出來，也可以通過單方法律行為表現(xiàn)出來。

相對應(yīng)的概念是處分行為。處分行為是直接發(fā)生某項權(quán)利移轉(zhuǎn)或消滅效果的行為。主要包括物權(quán)行為和準物權(quán)行為。客體可以是權(quán)利，如物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)，也可以是物。處分行為相對于負擔行為而言，它并不是以產(chǎn)生請求權(quán)的方式，為作用于某項既存的權(quán)利作準備，而是直接完成這種作用行為。所以這里所謂“處分”即為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓或者變更以及權(quán)利的消滅。其合理性建筑于意思表示的精致化、債權(quán)法律關(guān)系與物權(quán)法律關(guān)系的區(qū)分、債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分等因素之上。

2.我國司法實踐已經(jīng)接受了負擔行為和處分行為的理論

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 （法釋〔2012〕8號）第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”該規(guī)定明顯是對《合同法》第五十一條[160]的直接否定。

德國法學家為理論的徹底，還創(chuàng)設(shè)了處分行為的無因性理論，他們認為，既然負擔行為和處分行為是兩種截然不同的法律行為，那么就要嚴格區(qū)分，其中任何一個法律行為的有效性必須在完全不考慮另一個法律行為的有效性的情況下予以判斷。其中一個法律行為不成立、不生效或被撤銷，不影響另一個法律行為的有效性。

依此理論，本案訴爭土地和房產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅屬于依照法律規(guī)定應(yīng)當進行登記的不動產(chǎn)。案涉新巳工貿(mào)有限公司與李某勝簽訂將爭議土地及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議書，是負擔行為且已對該協(xié)議進行了公證。但鑒于其未對此進行登記，就不發(fā)生處分行為的物權(quán)效力，不動產(chǎn)物權(quán)仍然由新巳工貿(mào)有限公司享有，因此，在后續(xù)清償過程中，此不動產(chǎn)及土地使用權(quán)作為新巳工貿(mào)有限公司的財產(chǎn)用來清償是合理合法的。

3.案涉“物債兩分”的解讀旨在鼓勵降低交易成本

依此理論，案涉新巳工貿(mào)有限公司與李某勝簽訂的協(xié)議既屬“以物抵債”協(xié)議，此協(xié)議從內(nèi)容上看貌似為新巳工貿(mào)有限公司對本案爭議的不動產(chǎn)所作出的處分，其實其僅僅是旨在處分案涉不動產(chǎn)的負擔行為，由于其行使該處分權(quán)利時未辦理登記，盡管案涉新巳工貿(mào)有限公司與李某勝簽訂的對上述土地使用權(quán)及該土地上房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書是合法的，其本質(zhì)上依然僅具債權(quán)的效力，案涉不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《民法典》物權(quán)編第二百三十二條沿襲的《物權(quán)法》第三十一條之規(guī)定，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。因此，案涉李某勝并非上述不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人，其就執(zhí)行標的不能享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

總而言之，從理論上探討，一個買賣合同是不是由負擔行為和處分行為所構(gòu)成，解釋與理解均極其晦澀難懂，但德國民法創(chuàng)制這個理論觀點的根本原因，是基于市場經(jīng)濟中必須鼓勵交易和降低交易成本的價值取向所決定。對于將善意取得制度引入不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，有學者認為，無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，買受人只要是善意的，同樣可以起到保護交易安全的目的，故而已經(jīng)沒有必要采用德國民法的物權(quán)行為（處分行為）的無因性理論了。