10 開發商合圍架空層建設的儲藏間權屬的認定

——名江麗景花園業委會訴名江房地產公司建筑物區分所有權案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

江西省上饒市中級人民法院（2020）贛11民終1167號民事判決書

2.案由：建筑物區分所有權糾紛

3.當事人

原告（上訴人）：名江麗景花園業委會

被告（被上訴人）：名江房地產公司

【基本案情】

名江房地產公司是名江麗景花園小區的開發商。名江麗景花園一期工程C1-C11、D7-D10工程于2008年4月19日進行了房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案，建筑面積為商住51090平方米、地下室4780平方米、2.2米以下架空層2940平方米，結構類型為框架、工程用途為商住。一期工程施工過程中，名江房地產公司按照設計施工圖紙中的《架空層平面圖》將架空層全部建造為儲藏間。名江麗景花園二期工程A1-A6、B1-B10、D1-D6及幼兒園工程于2008年4月18日進行房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案，建筑面積為125333平方米，其中地下室9522平方米，結構類型為框架、工程用途為商住。二期工程施工過程中，名江房地產公司按照設計施工圖紙中的《架空層平面圖》將涉訴B7、B8、B9號的一單元架空層全部建造為儲藏間。

2008年12月26日、2010年12月13日，原上饒縣房地產管理局先后出具《商品房綜合驗收合格證》，分別載明名江麗景花園一、二期建筑面積，對上述架空層（儲藏間）均未予定性。在商品房銷售過程中，名江房地產公司以簽訂《名江麗景花園儲藏間使用權轉讓協議書》的方式，將涉訴儲藏間的使用權有償轉讓給部分小區業主。

另，案涉儲藏間未計入小區規劃時的容積率，亦未納入業主公攤面積。

名江麗景花園業委會請求確認名江麗景花園小區的B區B7、B8、B9棟一單元的架空層（儲藏間）共356.94平方米，C區C2、C3、C4、C5、C8、C9、C10、C11棟架空層（儲藏間）共2940平方米，歸全體業主共同所有。

【案件焦點】

未經行政規劃許可，房屋綜合驗收時也未經行政機關認定，對于開發商按照施工圖紙將架空層建設成四周合圍的儲藏間，法院是否有權直接認定其權利歸屬。

【法院裁判要旨】

江西省上饒市廣信區人民法院經審理認為：建筑物的共用部分在構造、使用上應當具有非獨立性，對業主在功能用途上應當具有公共性、非排他使用性。本案雙方爭議空間在設計施工圖紙上名稱雖然標注為架空層，但圖紙上顯示該空間為四周合圍，在建設過程中，已按圖紙建設成四周合圍的儲藏間。該空間現已不符合“僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層”的架空層定義，且已經失去了架空層防潮、通風、降噪的功能，而是變更為具備儲藏功能的儲藏間。現原、被告均未提供證據證明被告將案涉爭議空間由架空層建設成儲藏間是否經過了行政規劃許可，相關行政機關在房屋綜合驗收時也未對該爭議空間進行定性，而關于爭議空間性質的確定屬于國家有關行政機關的職責范圍，故本案中暫不處理，待有關行政機關對該部分建筑物的性質進行確定后，原告可以另案主張權利。

江西省上饒市廣信區人民法院依照《中華人民共和國物權法》第七十三條、第七十六條，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第三條規定，判決如下：

駁回名江麗景花園業委會的訴訟請求。

名江麗景花園業委會不服一審判決，提起上訴。江西省上饒市中級人民法院經審理同意一審法院意見，同時認為，案涉儲藏間和地下室空間均未計入小區規劃時的容積率，亦未納入業主公攤面積，故上訴人請求案涉的架空層（儲藏間）為全體業主共同所有，沒有事實和法律依據，不予支持。

江西省上饒市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語】

建筑物區分所有權案件往往背后牽涉利益巨大，當事人人數眾多，矛盾對抗激烈，而且涉及面廣，具有普遍性、典型性，法律關系復雜，既有平等民事主體之間的權利義務關系，又涵蓋通常意義上的行政管理關系，對案件辦理的法律效果與社會效果都有較高要求。

與專有部分不同，區分所有建筑物的共有部分在構造、使用上應當具有非獨立性，對業主在功能用途上應當具有公共性、非排他使用性。本案中，開發商按照施工圖合圍架空層建設儲藏間，導致架空層事實上已基本喪失了其防潮、通風、降噪的功能，所以合圍建設的儲藏間已經不是原來意義上的架空層，不宜直接判決歸屬全體業主所有。

進一步來看，區分所有建筑物權屬的認定，首先需要界定區分所有建筑物本身的性質，只有合法建設的區分所有建筑物才能進一步判斷屬于專有部分還是共有部分，進而明確其權利歸屬。本案中，對于開發商按照施工圖合圍架空層建設的儲藏間，由于雙方當事人均未能提供證據證明是否經過了行政規劃許可，且相關行政機關在房屋綜合驗收時也未對儲藏間進行定性，而關于該儲藏間性質的確定屬于國家有關行政機關的職責范圍，對此法院必須予以充分尊重，不能越俎代庖。根據城鄉規劃法等法律法規的規定，認定建筑物合法與否，是相關行政機關的職權，而這不屬于訴訟程序上的事實認定與法律適用問題，司法權對此應保持謙抑立場。

關于原告的訴請，法院明確指出，待有關行政機關對該儲藏間的性質進行確定后，原告可以另案主張權利。如果案涉儲藏間的建設經過了行政機關的規劃許可和認定，且開發商在出售商品房時，申明對儲藏間利用權予以保留，并通過合約來許可區分所有權人以外的人使用，則應當認為是合法有效的。反之，則案涉儲藏間可能就會被行政機關認定為非法建筑予以拆除，恢復架空層本來面貌，歸屬全體業主所有。司法實踐中，很多建筑物區分所有權案件，即便法院最后判決了，執行也是個現實難題，徒增當事人訟累，浪費寶貴的司法資源。而本案的處理，一方面有助于厘清司法權與行政權的邊界，保持司法謙抑，另一方面有利于督促相關行政機關切實履行管理監督職責，從源頭上預防化解此類矛盾糾紛的發生，取得了良好的法律效果與社會效果。

編寫人：江西省高級人民法院 章光園