（二）返還原物糾紛

11 產權式商鋪業主能否要求自主經營

——程某、王某訴通江鄰里超市返還原物案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

四川省巴中市中級人民法院（2019）川19民終445號民事判決書

2.案由：返還原物糾紛

3.當事人

原告（上訴人）：程某、王某

被告（被上訴人）：通江鄰里超市

【基本案情】

自2002年起，程某等85名業主與通江建筑總公司簽訂了《商品房買賣合同》，分別購買了位于通江縣諾江鎮諾江中路紅軍廣場商城內的不同位置、面積的鋪面，雙方在《商品房買賣合同》中約定：買受人所購鋪面的經營用途必須符合商城所規定的功能分區要求，在不影響整個商城經營管理的前提下，如改變其經營用途，須經商城物業管理部門批準。之后，通江建筑總公司又分別與程某等85名業主簽訂了《銀座商城鋪面租用合同》，約定將85名業主所購買的鋪面予以返租，該合同根據85名業主鋪面的面積大小，約定了租賃期限、租金計價方式與分年度的支付方式。后通江建筑總公司與通江鄰里超市簽訂《租賃合同》，約定將紅軍廣場商城租賃給鄰里超市。2017年5月1日之后，通江鄰里超市陸續征求紅軍廣場商城鋪面業主意見，均同意繼續與通江鄰里超市建立租賃關系，并自愿將其鋪面租賃給通江鄰里超市統一進行經營。紅軍廣場商城鋪面業主共計85戶，程某系紅軍廣場商城業主委員會成員，先前一直協助通江鄰里超市與其他業主協商續租事宜，現除程某、王某外的84戶業主均重新簽訂了租賃合同，通江鄰里超市已再次對該商城及商場內、外全部建筑面積約3600平方米及其一切附屬設施設備進行重新裝飾、裝修升級改造后經營至今。2018年10月8日，程某、王某因與通江鄰里超市就其鋪面的租金等協商無果，以通江鄰里超市強行占用其鋪面構成侵權為由，訴至法院。

【案件焦點】

1.產權式商鋪的所有權人能否要求自主經營；2.業委會大多數意見是否可以對全體業主產生約束力。

【法院裁判要旨】

四川省通江縣人民法院經審理認為：根據《中華人民共和國民法總則》第一百三十二條“民事主體不得濫用民事權利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益”的規定，包括程某、王某在內的該商城85戶業主所購鋪面具有整體性和不可分割性，所有業主的鋪面應當符合統一規劃，服從統一的經營管理。故程某、王某在主張自己的民事權利時，不得損害他人合法權益。故對程某、王某的訴訟請求，不予支持。

四川省通江縣人民法院依照《中華人民共和國侵權責任法》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定，作出如下判決：

駁回程某、王某的訴訟請求。

程某、王某不服一審判決，提出上訴。四川省巴中市中級人民法院經審理認為：民事主體行使民事權利時必須遵守權利不得濫用原則，這意味著民事主體行使自己的權利時不是絕對地不受制約。首先，從雙方簽訂的《商品房買賣合同補充協議》約定的內容看，程某、王某簽訂商品房買賣合同時，對該房屋在將來行使使用權應受到一定的限制是知曉的，不能隨意行使房屋的使用權。該補充協議意思表示真實，不違反法律規定，程某、王某自應受其約束。其次，通江縣建筑集團總公司在2009年向通江縣房地產管理局報送《關于成立紅軍廣場銀座商城業主委員會登記的報告》中明確，商城自經營以來均是由總公司在代理業主承辦招商引資及鋪面的出租業務，總公司決定還權于業主，于是報請成立業主委員會。可以看出當初成立業主委員會的目的之一即代理業主承辦招商引資及鋪面的出租業務?，F業主委員會成立后，經過業主大會及業主代表會議多次討論后決定，大多數業主均同意將房屋出租給通江鄰里超市，依照《中華人民共和國物權法》第七十八條第一款“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力”的規定，程某、王某應當遵守絕大多數業主的共同決定。再次，商城從建立以來，一直采用符合廣大業主共同利益的整體經營管理模式，商城其他84戶業主均同意繼續將房屋出租給通江鄰里超市經營使用，且已與通江鄰里超市簽訂了《物業續租協議》，程某、王某如強行收回案涉房屋，將影響商城目前整體經營管理使用狀態，不利于商城整體功能的發揮，可能損害其他業主的合法權利。最后，從各業主購買案涉商城時的狀態以及商城的現狀看，各業主購買的商鋪沒有明確的空間隔離設施，整個商城是一個開放空間，現任何一業主單獨隔離商鋪都將會影響整體商城的使用?，F通江鄰里超市租用整體商城亦不存在不支付租金的情形，因此，程某、王某請求返還原物的理由不成立。

四川省巴中市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，作出如下判決：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語】

對于本案，法院結合產權式商鋪自身的特性，從權利不得濫用的角度入手，對產權式商鋪的所有權人行使其權利劃定了邊界，維護了大多數業主的利益，發揮了物盡其用的基本原則，符合民法典的立法精神。法院應通過個案審理引導業主依法行使權利。

產權式商鋪，是指房地產開發商為了籌集或迅速回籠建設資金而將整體的商業建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售，各獨立銷售的面積之間不設物理間隔，業主購買后享有產權但不直接經營，而是由開發商或專門的經營公司負責統一經營管理，業主獲取定期、定額回報的房地產銷售模式。近年來，其因具備高投資回報率、回籠資金快等特點而備受開發商青睞，其實質就是產權、經營權、管理權的三權分離。產權式商鋪起源于20世紀70年代末的歐美，2003年起在北京、上海、廣州等城市開始發展，2010年已遍布全國省會城市，近年來逐漸向二、三線城市發展。目前由于沒有專門的法條對產權式商鋪法律關系予以規范，加之投資者對產權式商鋪的認識定位模糊不清，審判實踐中對該類案件的法律適用徘徊左右，裁判標準不盡統一，在一定程度上影響了司法公信力。

1.產權式商鋪所有權行使應當受到特殊的限制

根據《中華人民共和國民法典》第一百三十一條、第一百三十二條規定， 民事主體行使權利時，應當履行法律規定的和當事人約定的義務。 民事主體不得濫用民事權利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益。產權式商鋪大多無法分割，必須統一經營才能發揮其最大價值，任一業主要求返還商鋪均會影響到商城整體功能的發揮，損壞商城其他業主的利益，造成社會財富的浪費，不利于社會經濟發展；反之，若業主通過參與整體出租取得租金收益，利于實現其自身權益最大化。因此，對產權式商鋪業主物權的行使進行限制，有利于協調、平衡各方利益，也有利于維護全體業主的權益，符合物權法的立法精神。故業主對產權式商鋪物權的行使應當受民法“禁止權利濫用”原則的限制，業主請求單獨經營其購買的商鋪的訴訟請求不應得到支持。

2.產權式商鋪的使用經營應尊重業主集體意志的體現

在審判實踐中，有意見認為，業主的所有權是獨立的，無需受到集體意志的限制。業主大會及其業委會經過法定程序可以對物業的共有部分作出決議，但不能處分業主商鋪專有部分，未經業主本人同意處分其商鋪專有部分的，是侵害業主所有權的行為，該決議對業主沒有約束力。筆者認為，業主的集體意志是可以對全部業主產生約束的，因為產權式商鋪大多為大廳或商城，其結構界限可能并不明確，物理形態上不能構成獨立封閉的空間，單個商鋪無法單獨使用，其對商鋪享有的權利不能等同于獨立商鋪。為有利于商城整體功能的發揮及多數業主的利益，單個業主行使權利必須符合大多數商鋪業主的整體意志，該商業模式決定了產權式商鋪所有權的行使必須同時兼顧個體項目收益與整體管理的統一。本案中，經過業主大會及業主代表會議多次討論，大多數業主均同意將房屋出租給通江鄰里超市，業主委員會的該項決議對全體業主具有約束力，而且該決議符合商業整體使用的利益以及長遠發展，并不構成對產權式商鋪所有權的侵害。

綜上，因目前法律規定欠缺，產權式商鋪的法律適用問題在司法實踐中成為難點。人民法院在審判實踐中應當充分注意到產權式商鋪與傳統獨立式商鋪的區別，充分尊重業主的整體意志，促進對商鋪進行整體利用，最大限度地發揮商城整體功能，提高整體建筑物的使用效率，處理好涉產權式商鋪的爭議。

編寫人：四川省通江縣人民法院 馬建華