9 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已支付全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋是否屬于破產(chǎn)財產(chǎn)

——梁某嘉、鄭某香訴世和城建公司物權(quán)確認(rèn)案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

廣東省茂名市中級人民法院（2019）粵09民初110號民事判決書

2.案由：物權(quán)確認(rèn)糾紛

3.當(dāng)事人

原告：梁某嘉、鄭某香

被告：世和城建公司

【基本案情】

2016年12月24日，梁某嘉、鄭某香作為買受人，世和城建公司作為出賣人簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同中約定由梁某嘉、鄭某香購買世和城建公司開發(fā)的位于茂名市茂南區(qū)人民南五路88號大院×號A房，房屋總價為738537元，梁某嘉、鄭某香應(yīng)當(dāng)于2016年12月24日前支付首期房價款188537元給世和城建公司，余款550000元由梁某嘉、鄭某香向中國農(nóng)業(yè)銀行申請貸款支付給世和城建公司，世和城建公司須于2017年12月31日前交付該商品房給梁某嘉、鄭某香。簽訂合同后，梁某嘉、鄭某香已按合同約定付清全部購房款給世和城建公司，世和城建公司至今沒有向梁某嘉、鄭某香履行交房義務(wù)。

2019年1月31日，法院作出（2019）粵09破1號民事裁定，受理申請人世和城建公司的重整申請，并依法指定廣東南天竹律師事務(wù)所擔(dān)任管理人。

【案件焦點(diǎn)】

涉案商品房是否屬于世和城建公司的破產(chǎn)財產(chǎn)。

【法院裁判要旨】

廣東省茂名市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：梁某嘉、鄭某香起訴請求確認(rèn)涉案房屋不屬于世和城建公司的破產(chǎn)財產(chǎn)，故本案案由應(yīng)為物權(quán)確認(rèn)糾紛。梁某嘉、鄭某香與世和城建公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律規(guī)定，合法有效。梁某嘉、鄭某香根據(jù)合同的約定付清了涉案房屋的全部購房款，但世和城建公司未按合同約定交付房屋，亦未辦理涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)證到梁某嘉、鄭某香名下。目前，世和城建公司已依法進(jìn)入重整程序。雖然《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（本案以下簡稱《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》）第七十一條第五項規(guī)定“特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物”不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，但該規(guī)定與其后頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定不相符，應(yīng)適用《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定。從《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定可見，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)權(quán)利變動的生效要件，在房屋所有權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的情況下，房屋所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，仍歸屬于出賣人。本案中，雖然買受人即梁某嘉、鄭某香已支付了涉案房屋的全部購房款，但因未完成該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到梁某嘉、鄭某香名下的手續(xù)，故該房屋仍應(yīng)認(rèn)定為出賣人即世和城建公司的財產(chǎn)。梁某嘉、鄭某香訴請確認(rèn)涉案房屋不屬于世和城建公司的破產(chǎn)財產(chǎn)，理據(jù)不足，予以駁回。另外，由于梁某嘉、鄭某香已支付了涉案房屋的全部購房款，其兩人就所購房屋對世和城建公司享有債權(quán)，該債權(quán)具有特定性和優(yōu)先性，世和城建公司應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中優(yōu)先履行商品房買賣合同約定的交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。

廣東省茂名市中級人民法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，判決如下：

駁回梁某嘉、鄭某香的訴訟請求。

【法官后語】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已支付全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋是否屬于債務(wù)人財產(chǎn)，在司法實踐中，存在以下不同觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)原《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為要件，但同時又規(guī)定“法律另有規(guī)定的除外”，這不僅指原《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定的情形，也包括破產(chǎn)法等法律作出的特別規(guī)定。而《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條規(guī)定“下列財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)：……（五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物”，且該條規(guī)定與《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》及其他有關(guān)破產(chǎn)法司法解釋之間并不存在沖突，所以該條規(guī)定仍然具有法律效力，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)適用。因此，權(quán)屬未進(jìn)行變更登記的房屋，在已經(jīng)支付全部購房款或者實際占有房屋的情形下，應(yīng)認(rèn)定歸屬買受人所有，而不再屬于出賣人（債務(wù)人）的財產(chǎn)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)原《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，除法律另有規(guī)定的以外，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)權(quán)利變動的生效要件，在房屋所有權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的情況下，房屋所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，而仍歸屬于出賣人。而且，一方面，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條規(guī)定：“破產(chǎn)申請受理時屬于債務(wù)人的全部財產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財產(chǎn)，為債務(wù)人財產(chǎn)。” 該條沒有但書規(guī)定，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》對本案所涉情形也未作出其他規(guī)定；另一方面，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定（二）》（本案以下簡稱《破產(chǎn)法司法解釋（二）》）第二條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財產(chǎn)：（一）債務(wù)人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關(guān)系占有、使用的他人財產(chǎn)；（二）債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財產(chǎn)；（三）所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)；（四）其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務(wù)人的財產(chǎn)。”相比較《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條，前者除了明確將第二、三、六、九等六項刪除以外，其他表述并無不同。而《破產(chǎn)法司法解釋（二）》第四十八條規(guī)定：“本規(guī)定施行前本院發(fā)布的有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)的司法解釋，與本規(guī)定相抵觸的，自本規(guī)定施行之日起不再適用。”因此，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》中與《破產(chǎn)法司法解釋（二）》規(guī)定不一致的內(nèi)容已經(jīng)不再適用，房屋所有權(quán)仍登記在出賣人名下的，該房屋應(yīng)當(dāng)屬于出賣人的財產(chǎn)。

《中華人民共和國民法典》關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)則沿襲了原《中華人民共和國物權(quán)法》的登記生效原則。根據(jù)該原則及破產(chǎn)法司法解釋的規(guī)定，第二種意見更為符合法律規(guī)定的精神以及法理邏輯。主要理由如下：

從不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則看，在原《中華人民共和國物權(quán)法》實施后，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的認(rèn)定應(yīng)一體遵循該法確立的規(guī)則，即“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更，轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力：未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。對于已經(jīng)支付了全部購房款但未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》等法律并未有特別規(guī)定。因此，對其權(quán)屬的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以登記生效為原則。《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》則確立了債務(wù)人財產(chǎn)范圍界定的原則，即“破產(chǎn)申請受理時屬于債務(wù)人的全部財產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財產(chǎn)，為債務(wù)人財產(chǎn)”。《破產(chǎn)法司法解釋（二）》第三條第一款據(jù)此規(guī)定：“債務(wù)人已依法設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的特定財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債務(wù)人財產(chǎn)。”這些規(guī)定顯然符合現(xiàn)行物權(quán)立法上關(guān)于物權(quán)變動的規(guī)定以及《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》對于債務(wù)人財產(chǎn)范圍的界定。與之類似，房屋買受人在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成之前，對出賣人享有的僅為債權(quán)，故此種情形下的房屋仍應(yīng)屬于債務(wù)人財產(chǎn)。《破產(chǎn)法司法解釋（二）》第二條的規(guī)定符合原《中華人民共和國物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定，系根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條的規(guī)定對債務(wù)人財產(chǎn)的準(zhǔn)確解釋，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》中與《破產(chǎn)法司法解釋（二）》規(guī)定不一致之處應(yīng)不再適用。因此，買受人已支付了全部購房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財產(chǎn)。本案中， 梁某嘉、鄭某香并未取得案涉房屋所有權(quán)，其起訴請求涉案房產(chǎn)不屬于債務(wù)人的財產(chǎn)，沒有依據(jù)。

另外，在無法行使取回權(quán)的情況下，如何保障已支付了全部購房款的買受人的房屋產(chǎn)權(quán)利益？筆者認(rèn)為，根據(jù)我國法律、司法解釋所體現(xiàn)的邏輯鏈，支付了全部購房款的買受人對于該房屋的權(quán)利系優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)獲得保護(hù)的特殊債權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中優(yōu)先履行商品房買賣合同約定的交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，該行為不構(gòu)成《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。

編寫人：廣東省茂名市中級人民法院 陳春何 巫釗