小區全部業主過了一個高高興興，平平安安的春節。

業委會郭主任高興的找到我說，張經理，你們春節期間辛苦啦！大家都辛苦啦！

不辛苦的，

我們這是應該做的！

春節我們過后要把車輛管理搞起來，在小區里面的車輛亂停，你看最近保安的事情都是在移車，這樣太浪費保安的公共資源了！

你的大致的意思什么意思呢？

每一家登記免費的兩兩個車位，多余的車輛按臨時車輛收費！

這樣的話業主會支持我們嗎？

他們上一屆約會也想這樣搞，但是沒有搞成？

沒搞成的原因是什么呢？

就是外面的商鋪臨時車位也和小區里面的規定一樣才行。上次搞的時候不包括外面商鋪的車位。外面的商鋪車位搞進來的話，我們小區的車輛基本上都能夠停下。所有收費的車輛大部分都是外外來車輛或者是臨時車輛。

是的我們上次召開業主懇談會的時候有的業主也提出來要把商鋪的車位管理起來！那小區內外地下室都采用這種收費的方式，從大范圍講是維護了業主的合法權益！現在的情況是商鋪的車位都被社會車輛占用了，小區里面的車位被一個家庭車輛多的占位了，所以說我們出臺這個質量管理規定，也是事在必行了！

那好吧你制定文件，我們召開業委會和業主代表大會，咱們一起通過就可以開始實施了。

好的郭主任我這邊看看借鑒其他小區的生產管理經驗。不然的話我們制定的政策不接地氣，執行不下去，就沒有什么意義了！

好的好的，現在的問題是就是我們地下室地面的問題，我們看看如何解決這個問題！

可以我們先把這個停車的問題解決了方案定下來我們先解決地下室地面的問題。因為你解決地下室車位地面的問題，就和停車管理有著直接的關系！

這兩個事情一起搞并不矛盾！

好的郭主任我這邊先起草文件吧！

又要辛苦你啦！

沒事的！

第一套方案：

凱亞水岸小關于汽車停車收費、車輛管理有關規定（討論稿）

為了加強小區對出入，停放車輛的管理，維護小區正常生活交通秩序，根據業主談會意見，根據《市物業管理規定》等有關精神并結合本小區的實際情況，特制定本規定：

一、停車收費及收益分配

（一）收費標準（每戶2輛免費）

1、有車位（庫）的業主增加一輛免費車輛，即3輛。

2、無車位（庫）的業主每戶2輛免費車輛。

3、訪客車輛按照正常收費標準。

4，租戶每戶1輛免費車輛。

收費標準：

1，30分鐘（含）內免費停車，30分鐘至1小時每車次5元，1小時以上按每次2元/小時加收，全天不超過20元，次日按上述標準重復計價。

2，停放1小時以上，尾數時間不足15分鐘的，不計收費時間；尾數時間超過15分鐘的，按1小時計收。

（二）收益分配

1、收費全部由物業公司代辦收取，收入歸業主委員會賬戶。

2、按收入總額提取30%付給給凱亞物業服務中心，用于物業對車位維修保養，衛生管理，秩序管理，補充物業服務費用和專項維修資金等支出。

二、汽車進入小區規定

（一）免費車輛采用車牌自動識別進出小區。

（二）外來車輛進入小區采用微信和支付寶掃碼支付，具體按照上述收費標準進行收費。

（三）本小區業主或使用人的車輛，如把車位(庫)改作他用的，按無車位(庫)規定辦理。

（四）小區內禁止大型汽車以及裝有易燃、易爆、劇毒等危險品的車輛入內(搬家車、消防車、工程車等特殊情況除外)。

（五）駛入小區的車輛應減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。

（六）車輛進出小區時應保持謹慎，避免碰撞其它車輛，否則應承擔賠償責任。

三、車輛停放規定

（一）有車位（庫）業主的汽車進入小區時，車輛必須停放在自己的車位（庫）內，如有發現未能停放在其車位(庫)上，物業公司可采取警告、公示等方法，或者采取鎖車等強制措施，所造成的后果由車輛擁有人自行負責。

（二）進入小區的車輛必須有序停放，不得停放在禁停標志區域，如消防登高點、三大地下車庫的坡道及多層車庫前等有禁停標志區域；否則，物業公司可采取警告、公示等方法，或者采取鎖車等強制措施，所造成的后果由車輛擁有人自行負責。

（三）根據物業管理有關法規規定，秩序維護人員須定期進行巡邏，但不承擔被盜，被毀損等所致的法律責任。

（四）在泊車位內行駛，停放車輛時發生的交通事故由公安交警部門依法處理。

（五）違反本規定，擾亂公共停車秩序、交通安全和社會治安的，由公安機關依法處理。

四、上述收費標準和收益分配，由業主委員會根據實際情況及時進行調整。

五、本規定由業主委員會負責解釋。

六、本規定自業主大會通過后，由業主委員會決定具體的實施時間。

凱亞小區業主委員會

第二套方案：

凱亞小區車位管理分配方案

為了規范維護小區地面車輛停放秩序，保障小區內各方合法權益，根據《物權法》、《道路交通安全法》、《物業管理條例》、《消防法》等相關法律法規的規定，在相關部門的指導幫助下和業主代表的共同參與下，特制定本管理分配方案。現予以公示，公示期為15日。

一、法律依據

1、《物權法》及其《司法解釋》

2、《物業管理條例》

3、《道路交通安全法》

4、《消防法》

二、現有地上停車位具體現狀

小區現有地面停車位共計275個，地下車位共計780個。

三、分配原則

遵循公開、公平、公正、合理的原則進行分配。

四、分配方式

1、社區，公證處等部門全程參與見證、指導；

2、由公證處對小區停車位分配搖號選取全程公證；

五、收費標準、方式

1、地面車位使用收費參照物價局相關標準，地面車位為125元/月，地下車位為150元/月收費用。收取費用歸業主委員會，用于小區公共場所維修。

六、分配程序

嚴格按照分配原則，將現有全部停車位同時進行分配，做到公正、公開、透明。

1、劃定車位，統計數量，進行編號；

2、有分配權的業主在本方案公示期滿前在物業客服中心報名填寫登記表，登記時業主須攜帶房產證或購房合同、業主本人身份證、機動車行駛證以及2021年物業費繳費收據到物業客服中心登記，每套房產只能安排一名業主參與登記，多登記無效，且只有一次被選權，逾期未登記的業主視為自動放棄地上車位分配權；

3、公示期結束后，在公證處公證下將有車位分配權的業主姓名制作標簽放入搖號箱，根據搖號選取有車位使用權的業主姓名的先后順序，結合車位編號依次確定車位使用權范圍；

4、車位抽簽本著“自愿參與”的原則，在搖號選取當天，以通過選取資格審核后按搖號依次選取，選完為止；

5、簽訂車位服務協議，按年繳納相應費用。

七、公證搖號選取車位時間

★年12月16日上午9:00準時開始，至下午16:00結束，望各位業主屆時參加，逾期者視為自行放棄。

八、地上車位服務協議時效

1、本次搖號選中的業主獲得車位使用權，自2021年12月31日至2022年12月31日止。

2、搖號選中業主須于2021年12月16日----12月21日下午17:00前至物業公司客服中心按規定辦理車位費交款手續，逾期未交費視為自動放棄選取資格。

九、其他事項

1、業主選中的停車位不得轉租，未抽中地上停車位的業主，不得在小區地面車位停放；

2、根據公安廳《關于加強和規范居民小區通車管理工作的意見》、《消防法》及房管局規定，小區道路是提供業主車輛行駛、業主出入及消防車輛通道，不得隨意亂停亂放以致消防通道堵塞。

凱亞小區物業管理委員會

參加了業委會組織業主代表討論會議！他們就制定的兩種方案展開了討論！

第一種嘛我們認為太麻煩了，你啊即使收費，我們的車輛管理系統還沒有，這樣的給我們小區的保安也增加不小的難度！

現在收費都是自動收費的啦，掃碼就可以起桿兒，走的時候上班就可以付款，現在軟件就可以辦到了，不用保安管理這些事情！

要是真有這樣的軟件的話，我們還是采用第第一種是比較好的！

第一種的話收取的車輛管理費要分給物業公司30%是不是太多啦？

小區的公共車位屬于小區業主共有，雖然物業有管理產生費用的可能，是30%我認為還是太多了。

我認為給物業10%差不多，其他損壞呀維修啊這個還是由我們業委會出錢，嗯只給物業提供一個保險費用就好了，這樣的業主的意見就沒有那么大了。

收費這也是好事，收起來的費用呢，歸業委會所有，這樣呢可以用于我們小區的公共維修啊什么的都可以，我認為這是一個好事情。

沒小區公共區域每個業主都有使用的權利，但是呢有的業主家里六七輛車，有的業主家里呢還沒有車，所以說呢這本身來說這就是一種不公平。

這樣收費的啊，大家就公平了，家里沒有車輛的業主也能得到公共利益的保護，家里有事情，他也能使用這部分資金！

第二種的方法更直接，就是說我們小區的車位除自己購買的車位以外，全部都是租賃，俺不收取全年的租金，收取的錢吶屬于全部業主所有，這樣吶，大部分業主還是比較喜歡的！

業委會郭主任說，大家各說各有理，但是呢我必須二選一，等這個二選一出來以后呢，我們再提交業主大會通過！我本人是贊成第一種的，為什么呢因為我們的商鋪車位是對外使用的，假如說我們管理起來，外面的車輛就會很多，采取車位收費的方式呢，就顯得比較公平，也能增加我們業委會的多項收入。

你的意思說商鋪的車位不能按照租賃的方式租出去是吧？

肯定的商鋪外圍的車位肯定是要按收費來管理的，你租出去那樣政府也是不也是不允許的！租出去去哪會造成公共車位資源的浪費。就是說車位吶別人是沒有權利停車的。這種收租的方法不適合商鋪外圍的車位！

那我們也不要二選一，我們可以商鋪外圍采用臨時收費的這個辦法，去里邊呢我們就采用這個租金的辦法，認為哪這兩種辦法的結合是結合實際的！

周主任說到，那就按照大家的意見來定，商鋪坐我的車位呢就按收取費用的方式進行，我內部那就按收取租金的方式制定。

這樣也好我們約會的收入多啦，給我們業主辦的事情就多了！

主要是我們小區的維修基金不大多了，出了30%的預留以外，我們小區現在還有400多萬的維修基金，現在我們維修基金的利息300多萬，暫時還是不能使用的。

假如說我們小區外墻在維修的話，我們每棟樓層的可使用的維修基金就很少了！

是的這個業委會考慮的很周全的，我們支持業委會，嗯把這個車輛收費的事情搞起來！

是的我們都同意業委會做這個事情，最起碼我們有了這部分收入這些錢都是業主的，以后的電梯維修啊，還有消防維修，就不用擔心再動用維修基金了！

對，這是個好事情，外面商鋪的車位從來沒有收過錢，這對我們業主來說，也是一種利益損害，我支持業務會這樣做。

郭主任說，那我們今天呢大家就形成一個會議紀要，寫成一個文件。發到業主群，征求我們業主的意見。到時候呢，我們再召開業主大會看看，通過以后我們就具體實施。

大家沒有什么意見的話呢，大家就鼓掌通過！

全體鼓掌！

下面呢我們物業張經理呢，聯系了地下室車位地面的修復工程方。工程方拿出來方案給大家看一看！

(其實呢，這個工程方案是我們郭主任聯系的施工方制作出來的）

我們吶這一次呢，把這個方案也提交業主大會通過，我們這兩項工程任務同時進行，就能解決我們小區的停車困難的問題！

哎呀郭主任你這個業委會主任名副其實啊！是干事的一屆業委會領導，假如你把我們小區地下室解決地面坑坑洼洼的問題的話，你就是我們小區的大功臣呀！

哎呀老陳什么大功臣?。《际菫榱宋覀冃^，大家都過的更好，既然大家相信我們業委會有這個能力，選取我們業委會7個人代表業主來處理各項問題。我們就把我們這一屆的任務干好，要是有利于業主的事情我們都去干

嗯張經理你把這個地面工程維修的方案給大家念一下。我們要會擴大會議代表通過一下再說！

好的郭主任我給大家念慢一點，因為我是北方人不懂你們當地的語言，不明白的地方可以直接問我。

地下停車場地面修補方案

根據描述，路面情況主要集中在起砂、起皮等問題，不排除有裂紋、裂縫等其他問題，這次提升改造修補主要以以下幾點為依據，分部展開進行：

一、地面裂縫（根據實際情況，如出現裂縫，進行以下處理）

1、情況分析

地面裂縫主要集中在兩個點，一個是版面內的裂縫，這方面的原因主要地基下沉造成的貫穿縫；另一個是，模板中間的施工縫。

2、貫穿縫維修方法

裂縫處理：貫穿縫低于 5mm 的，需要兩邊開槽，開槽寬度以裂縫為基準線，一邊 3 公分，深度為 5 公分，V 型槽最為合適。大于 5mm 的，可以直接灌漿。

清理縫隙：用高壓水槍或者是大型吹風機，把縫隙里面的浮灰、

浮土清理出來，保證縫隙里面凈。

灌縫施工：把免開槽灌漿料按比例調配，一袋材料加水量在25%(即一袋 50 斤材料加 12.5 斤水），先加水，再加料，用攪拌頭充分攪拌均勻，攪拌時間為 3~5 分鐘，然后靜止一分鐘，用勺子舀出打好的材料一點一點沿著縫隙灌，注意不用灌的太滿，因為要二次灌漿。

二次灌漿：第一次灌漿以后，兩到三個小時以后進行二次灌漿，

二次灌漿用混凝土路面修補料進行，具體方法：把混凝土路面修

補料按比例調配，一袋材料加 20%的水量（即一袋 50 斤材料加

10 斤水），然后用攪拌頭攪拌 3~5 分鐘，攪拌完成后按比例再加入 50%的碎石（直徑 0.3~0.5 最合適），讓碎石和材料充分結合后，倒進縫里，用抹子壓平即可。

二、地面坑洼

根據描述地面多處出現大面積掉皮現象，不排除需要局部填補的可能，如遇大面積坑洼，按以下方法進行處理：

按照 1:0.5 的比例，在修補料中加入碎石，進行坑洼填補、找平。

三、嚴重粉化地面

施工過程中，如遇表層粉化嚴重地面，則需要進行二次銑刨，銑刨后需先進行低洼處填補找平處理。

四、地面銑刨處理和清理

1、用銑刨機對整體地面進行銑刨拉毛，嚴格按照要求對相應的地面進行處理。

2、清理地面：對拉毛完的地面進行清掃，用高壓水槍沖刷干凈，保證地面的干凈程度，邊緣地區一定沖干凈防止泥漿回流。

3、濕潤地面：清理干凈以后的地面，用水濕潤透徹，保證地面表層充分濕潤，直至不在冒出氣泡為止。然后把明水清理掉。

4、攤鋪材料：把混凝土路面修補料按比例調配，一袋材料加水量在 15%~16%（即一袋 7.5 斤到 8 斤），先加水再加料，用攪拌頭攪拌均勻，一般攪拌時間在 3~5 分鐘，然后靜止一分鐘讓材料充分反應，即可倒到清理好的地面上，用抹子或者是刮尺攤平。材料不適合攤鋪過厚，3 到 5mm 即可。施工時間控制在30 分鐘以內。

5、攤鋪開后隨即用消泡滾輪進行消泡、找平處理造價和預算

施工總面積：2 萬平方米

修補料成本： 21.9 元/平

銑刨地面施工費： 12 元/平

地面清理： 7 元/平

攤鋪修補料： 9 元/平

道路劃線：4 元/平

綜合以上各項，修補成本為：53.9 元/平

本地下停車場修補改造總費用為：107.8 萬元

（注：具體施工面積以完工實測為準。）

郭主任，這個我已經都給大家讀完了，大致的意思就是說施工以后，可以硬度達到水泥的要求。

你這個方案是不錯但是呢我們也是第一次聽到這樣的方案，是否可行我們心里沒有底呀？

張經理能不能讓他先給來我們做一個樣板吶？

可以的，我給廠家聯系一下讓他來先給我們做一個樣板！

誒你做一個樣板以后呢，我們業主都看得到，認為呢這個事情可行的話，大家也都有說服力！

業委會郭主任說，老張你就聯系一下吧，讓那個廠家來給我們做三個車位的樣板，另外呢在進入口再做一個樣板！

假如說呢，他做的這些樣板質量保證的話，這個維修地面的價格還是可以的。

好的我給他聯系一下！

好的張經理，你辦的事情都是為我們小區業主辦的是最好的事情，我們都支持你的工作！

方案可以設想的完美，但是落實起來難度太大了。

隨著地下室地面維修樣板的出現，絕大多數業主都不贊成這個設計。

他們不相信這種技術東西，說都是騙人的。

這種快速凝固的水泥在技術上是不過關的，你想想在那么硬的水泥地上，就搞個三公分五公分的水泥地，他能結實嗎？

我們小區花那么多錢，最后經過三五年時間，這么薄薄的一層鼓起來了，我們就麻煩了！

這不是一種好辦法，應該把我們的水泥地皮往下打去10cm ，另外再用正常的水泥澆固15cm ，這樣是最保靶的。

我們相信傳統的水泥地制作方法，使用這種什么先進的什么技術，這個在我們國內還沒普遍使用，我懷疑我們將來會上當的。

我們暫時還是討論一下這個水泥地怎么施工辦法吧？他這個辦法是絕對不行的？

但是按照正常的水泥施工辦法，得需要兩百多萬呀？我們小區哪有那么多錢呀？

我看地下室車庫地面維修的工程暫時停下不要搞了。等到將來有成型的技術以后再做。

是的，我們做的地下下室地面工程，可以說是百年工程噠。不是開玩笑的，我們不能讓子子孫孫指責我們的脊梁骨！

這個和我們車位收費是沒有多大的關系的！可以先做車位收費的問題，把地下車庫地面施工的問題放一放！

郭主任說，既然大家對這個方案不大支持，我們呢就看一下這些樣板的質量怎么樣了，用時間來說話吧！

可以的，我們樣板假如說一直車輛碾壓的話，不會出現什么質量問題的話，以后可以再考慮！