酒過三巡，劉飛這個人比原來健談太多了，物業造就了他今天的開朗和思維。

朱經理說我開始認識他的時候，這個人是比較膽兒小，內向，不多言，不多語，開始他說初中畢業了，不想給家里增加負擔，直接上班賺錢養家。后來我看這個小小伙兒特別的愛學習，我就替他報名了消防培訓班。不過人家是一次就考過了，主要還是他自己比較努力。

朱經理我謝你的事，是你給我指了一條人生的大道，自從我考過了初級的消防操作員證以后，你還記得你那天晚上告訴我，初級的消防操作員，為什么叫初級呀？因為他還有中級和高級，你既然選擇了物業這個行當，就要奔中級和高級去學習，去奮斗，但是呢你要想考中級，必須是大學畢業，你就鼓勵我去考大學，我經過四年的努力學習，我拿到了我人生當中的第一本真正的畢業證，這就是你朱經理送給我的人生最大的禮物！你說我不感謝你我感謝誰呢？你是我的人生導師啊！是我的大恩人。朱經理為了達我心中的感激之情，我單獨敬你三杯，我連喝三杯！

朱經理用手撫摸著頭發說，哈哈哈沒想到劉飛還是一個有情有義之人呀！我只是隨口說了一幾句話，沒想到你是真的做到了，還靠你自己的努力！

朱經理事情不是你想的那樣簡單，你說了幾句話是不假，但是就是你的這幾句話，你就變成了我的人生導師，是我人生的領路人，沒有你的這幾句話，我哪有現在這一個月12000的工資啊？所以說你是我的生命的貴人，是老天爺讓我們有緣碰到你，有緣讓你來開導我。我說是天意，朱經理你相信不相信？

朱經理哈哈大笑著說，是天意一切都是天意！你不能光喝酒，不吃菜呀？多吃點，多吃點！有你這幾句話我就值啦！將來我老啦我就靠你們來給我提供工作崗位嘍！還要靠你們提攜，給我找一個飯碗吃哦！

朱經理現在你是香餑餑呀！憑你在物業界的威望，哪個物業公司都在搶你啊！

哪有這樣的事情啊？打工就是打工，不存在什么香餑餑的問題！現在是年輕人的時代，我們這些老頭兒將來都要退休的，你看看現在哪個物業公司要我們這樣年齡大的？將來我給你當個軍師還是可以的！

哎呀朱經理不要那么消沉嘛！等我高級消防工程師拿下來，我就直接注冊一個新的物業服務公司，朱經理你直接過來參與管理，我和老張咱們三個人，每個人30%的股份，你看這樣行不行？

我笑著說，我哪有那么多錢去搞公司呀？

我們要是有錢的話，我們就沒必要去開公司嘍，跟著你干拿個死工資還差不多，股份我們就不要啦，你發財了我們也跟著發財嘛！朱經理笑著說。

朱經理我這個事情給老張說過，現在跟你說也不晚，我把我的營業執照拿給你看看！

劉飛打開手機，撥弄了幾下以后，點開相冊，遞給朱經理看，朱經理你看看，我的公司已經注冊結束啦！就擔心沒有合伙人吶！

朱經理認真的看著說，哎呀你個劉飛，你真是偷著發大財呀！是一個干大事的模樣。

現在注冊公司和原來不一樣，原來要實際投資，現在國家放開了，什么50萬100萬的都沒問題，現在國家經濟發展形勢快速，各種各樣的社區建設也正在快馬加鞭形成，現在多少小區呀？就我們這個區就300多個小區，這300多個小區需要多少物業管理公司呀？所以說，我也是看準了這個將來的藍海市場！咱們三個人就好好干吧！我一個人怎么都不行，顧東顧不了西，再說老張這邊互聯網技術有，朱經理這邊管理金也有，我們公司將來的整體框架發展，朱經理你是內行吧？你說的框架，老張負責發展，我負責干活兒，這樣分工可以嗎？

我笑著說，朱經理我們就聽劉飛的，投資也不大，我們分一下就夠了！

朱經理認真的說，其實干物業公司沒有你們想象的那樣簡單，不是憑自己的管理能力就可以把物業公司做大做強的，這個里面肯定要有資本的介入，最起碼要有一個有錢的人來作為股東投資，你們剛才的分工就缺少這一個投資人！我這邊聯系一個投資人以后，再定以后怎么干！像你們這種想法，三年前我就有，但是呢，那個投資人后期自己就撤資了，因為他對物業管理的利潤率太低不滿意。

朱經理喝了一口酒接著說，再說這幾年物業管理公司也不大好干了，人工成本在逐年增加，而小區物業費不會隨著市場的變動而變動，所以說整個市場的風險都在物業公司這邊，就像我們今天說的那個明珠名苑一樣，你看著是一塊肥肉，大家也知道這是一塊肥肉，但是你沒想到沒想到，這個要求的一級服務，這是一個很大的困難，沒有足夠的資金支撐，不可能做好一級服務管理的，不說別的就說這個前期投資，55個人光工資一個月就要將近40萬，加上公攤電費，水費以及所有的維修費，你們有兩百萬做墊底，能這樣放開手腳的干嗎？假如說我們有兩百萬，我們就敢大范圍的給小區做綠化改造，提高業主的居住品質，升級小區的服務管理軟件，讓業主的居住服務體驗感越來越好，只有錢才能做到這一些，做到了這些一級服務就不是什么難事了，沒有錢，你說服務怎么服務呀？服務的核心還是資金到位！假如沒有錢的話，小區一些大型的工程，我們就沒有辦法開展，不開展業主的居住體驗就特別差，別說服務啦！沒有硬件設施的滿足，軟性的服務都是一張白紙。

我說到，朱經理你分析的深刻正確，還是你考慮的比較全面，有些事情上馬容易，下馬就很難呀！落實更難！好啦，我們今天來的目的，是讓劉飛給我們介紹一下明珠名苑業委會的情況，我們東說西說把正事忘掉了！

劉飛笑著說，我再給那個周總打一遍電話，問問他來到哪個地方了。喂周總，你再不來我們就吃完了，你說這個物業經理怎么這么忙吶？

周總答應到，沒有辦法呀！按正常道理我早該到啦！剛出門的時候有被一個業主叫到了，又陪她去她車庫看了看，現在馬上到了，馬上到了。

有十分鐘時間，見到一個三十幾歲的年輕人，抱著西服上衣，急沖沖的走了進來，見到我們客氣的說，實在對不起大家，我小區一點事情，晚了一步！晚了一步！

你不說對不起啊我們沒有等你就開動了！我給你介紹一下，這兩位客人。這位是我的恩人朱經理，這位是我的好朋友張經理。

我們見過寒暄了一陣，劉飛說，趙總你今天來晚啦！要不先罰兩杯？不不不不不能說是罰，應該是獎勵兩杯，來大忙人，我給你倒上啦，先干一杯。

周總雙手推著酒杯說道，哎呀劉經理啊，我這個人是不能喝酒的呀！你說我給你在一起吃過多少飯呀，你見過我喝過一滴酒嗎？

你原來不喝酒是因為感冒發燒，今天不會因為其他原因吧？

我是不喝酒不是因為什么原因，我這個人別看這么年輕，身體可不是那么結實。你看你們都是榜大身寬的，你看看我這小腰小體格的，別人都說我長得像女人，我感覺我也像女人，喝酒就打怵，渾身發冷，可能先天性的對酒精過敏吧？謝謝大家，請理解我，真的不能喝酒的，朱經理張經理呀，實在對不起啊，我以茶代酒，來祝你的張經理我用茶帶酒，心里啥都有，敬兩位老大哥！你們隨意，我隨意，謝謝啊！

朱經理也笑著說，沒事的，周總沒事的，來，我們也敬你，第一次見面。

周總笑著說，我知道你們凱亞物業服務有限公司已經進入了明珠名苑小區的六名，我在在明珠名苑整整工作了兩年，大致的情況我給你們介紹一下！

我說到，周總我們不急的邊吃邊聊吧！你看看你來了就像是帶著任務來的，還沒吃一口菜呢，先吃菜吃一陣兒再說。

這種說我邊吃邊說不耽誤的，沒干物業的就有這個能力。

明珠名苑小區已經過了十個年頭了，說是老小區吧還不是，說是新小區吧哎還真的不新。原來小區建設的過程當中，公共設施大部分都是質量不怎么好的，因為這是回遷小區所以說吶，一些公共設施的安裝存在一些大大小小的事情。下午我去這個業主的車庫的問題就是因為消防管道安裝太靠外，影響業主停車，這個應該和當時的消防管道設計有一定的問題。

就說地下室那些排污泵兒，因為管道設計太細，有時候緊急打水的話就會出現積水。去年打臺風的時候，地下室就進過一次水，這些排污泵的排水能力不好。

其他還馬馬虎虎的，因為是回遷小區，有的一個業主就有三套房子，他住著一套閑置兩套，先知的房子，物業費收取就是一個大難問題，因為他沒有住啊，所以說要求打折，業主對物業的管理要求還特別高，我們公司在這管理的兩年當中，因為公司制度申報程序太慢，所以說不能及時滿足業主的維修需要，一些維修或者機修都不能得盡快的處理，所以說這邊的業主對我們物業公司的管理十分不滿意。在引起所有業主投票，不再和我們物業公司續簽合同！

大家都是物業同行，管理我們也是一級服務，就是公司體制有一點問題，造成了我們的服務不及時。我也是很無奈啊！別人說是因為我的服務或者管理能力達不到而被小區解聘的，其實我們心中就如明鏡一般，就拿一個很簡單的事情做一個說明吧，樓頂消防門壞了一個把手，維修我們把配件表格上報給總公司，我們項目報給綜合辦，綜合辦報給大區辦公室，通過網上采購，再發到我們小區，因為一個把手前前后后就搞了十幾天，后來因為把手安裝不及時，找到業主的多次投訴，消防門沒有把手打開真的是很困難。我收到業主去樓頂曬衣服啊或者是什么事情，去一次投訴一次！項目經理沒有這一部分的預備金，所以說就不能盡快的購買更換。假如我們自己能夠購買的話，發現問題立即去購買，大概需要兩個小時就可以辦好！

好吧，我們物業的事情就不再多說啦！

朱經理客氣的說，等一會兒再說，先吃點兒菜！

周總吃了幾口菜放下筷子說道，其實小區業委會領導們都是在職上班的人，他們年齡也不都不是很大，最大的就是王主任50歲，他在一家房地產公司擔任老總，平時工作也比較忙，我們有時候半年見不到他一次面，所以說小區的事情我們都是通過電話匯報。王主任這個人特別的和藹可親，從來不對人發脾氣，即使我們物業做錯了事情，不經意家侵犯了業主的具體利益，我們電話匯報過以后他都會客氣的教給我們如何解決這樣的問題，遇到一些不講道理的業主，王主任都會開車專門過來處理一下，和業主溝通后，一般的業主都會給王主任面子，所以說一些比較難的問題，我們必須要請王主任出面。

業委會副主任邱主任，他今年46歲，在自來水公司上班，他老婆也在自來水公司上班，一個女兒，小區業委會的事情大部分都是他在處理，因為他們上班時間特別的富裕，所以說小區都是他一個人，大大小小的事情都是他在辦，另外一位也會副主任姓李，他在一個汽車4s店上班，他比較年輕 30歲，他和邱主任是一伙兒的，業委會選舉物業現在存在一個矛盾點，他們要選一個聽話的物業公司，不像是我們的物業公司，根本就不理他們，我們物業公司按照物業服務合同一是一二是二的進行制度一樣的的服務，該是我們物業管理的，我們有物業進行管理，不是物業負責的東西，我們是絕對不會提供其他的服務，這就是他們業委會解聘我們物業的原因，就是服務界限太清，不能全面的給業主提供方方面面的服務。

朱經理問你們就不能變動一下嗎？

周總搖著頭說，公司制度就是公司制度，他是死的，提供其他服務不需要資金付出的是可以，我們也可以變通一下，需要資金的事情一律是不審批的，就是說財務權不在項目經理手里，比如說業主家里的馬桶堵了，業主就認為我交了物業費，你就應該給我負責疏通，但是按照物業管理的規定，馬桶是個人家的使用物品，物業沒有權利和義務為其疏通馬桶。或者是業主家的地漏堵嘍，也都是找我們物業進行給他處理，這些都是業主家里經常發生的事情，我們按照我們的物業管理服務范圍，這一些我們都不能做，所以說業主就感到特別的困擾，好多業主就因為這樣的事情，不喜歡我們這樣的物業。

特別是業委會邱主任，他最反感物業公司的這種條條杠杠，什么是該你做的，什么該是你做的，他認為物業公司的服務就應該是全面的，一些小的維修開支，也應該有物業支出，除非一些大的花費比較大的維修有業委會或者維修基金支出。

因此呢王主任和邱主任的意見就不合了，王主任說物業公司有物業公司的規定，服務不能全包大攬的，物業公司只要按照服務合同能夠完成他的公共設施的維護，吃兩種交通的管理，保潔綠化的服務等等，他就是一個合格的物業公司。假如說業主家里的事情牽扯物業經理太大的話，他會影響其公共部分的服務質量。物業服務是為業主服務的是不假，但是他不是為業主個人服務的，不能占用無界的公共資源進行個人的維修。

根據這個情況你們自己要有選擇的考慮一下，業委會其他成員包括會計，他們各自有各自的意見，異界目前大致分兩派，王主任，會計和其他兩個成員一派，邱主任，林主任和其他兩個成員是一派，其他約會成員都是看風看風使舵，現在目前的情況是大事情王主任說了算，小事情邱主任說了算。因為小事情，王主任從來就不管。

我問到周總說，根據你的分析，現在應該是邱主任管理小區事物比較多，因為他長期在小區，小區的大部分業主都和邱主任應該是關系比較好。

周總點點頭說是的，按照正常選舉的話，邱主任的說話權重是比較大的。因為他們是三個自然村組成的小區，王主任拿代表一個村，邱主任代表一個村，林主任又代表一個村，三個村的平均人數都差不多，按照正常投票的話，估計林主任和邱主任他們的投票占大多數。因為他們每個村都有各自的關系圈兒，彼此村和村之間還是保留的那一種陌生，雖然住在一個小區，大部分都是面和心不合，所以說這種情況極易選舉不成功。因為他們每個村的代表都能左右這個村的選票方向。

朱經理笑著說你看看這個事情我們應該如何操作呢？你在小區這么長時間，小區的情況你也最清楚，從你剛才說的這個極易選舉失敗的這種可能性來講，這種選舉就是不正常的，十分容易受人為因素的干擾，我們一定要考慮到這種因素的存在，我們不僅要做王主任的工作，還要去做邱主任和林主任的工作，這樣相對來講不是一人說了算，我們的勝算可能就不太大。從進六的這幾家物業公司狀況來看，我們公司的實力其實是最差的。

周總認真的說道，朱經理分析的對，他們也會曾經開過一個會議我也在場，他們一家一家物業公司進行了全面的分析，和你的預測差不多，你們公司物業服務經營范圍和經濟實力是最差的，這六名物業公司當中有兩名是上市物業公司，另外一名就是我們，把我們排除在外的話，其實就是還有五家公司。除了那兩家上市物業公司外，其余的兩家都是省內比較知名的物業公司，他們每個物業都有幾十個服務小區在服務，服務面積超過25萬的小區總數都在五個以上，而你們物業服務公司只有凱亞小區，雖然服務面積超過了26萬，但是你們三期還沒交付呀，說白了就是你們的服務面積，是五個公司當中最小的。

那個會議當中邱主任對你們的表現認為比較好，他說你們發給他了幾份文件，服務全面不說，重點就是制度靈活，思路各方面都是比較新穎的，這兩天文章大概就是老張寫的吧？邱主任還是比較看重你們的服務的。

但是王主任是這樣想的，六家公司一起一起去公平競爭，六家服務公司都去做演講，選擇有業主代表投票決定，他們從六名當中選擇前兩名，最后兩名再有業務會定哪一家中標。所以業委會他們兩派就會出現比較激烈的競爭，因為業委會他們內部不團結，假如大面積進行投票決定的話，可能出現三次兩次的投票，這個戰線就比較長，所以說你們的工作都不好做。

朱經理說道，那要這樣說的話就麻煩大了，邱主任雖然對我們比較看重，直接選舉的話也有可能中標，因為他和林主任兩個人他們所占的投票人數比重大，而王瑞那邊吶采用正常選票的話，可能就是那個三分之一。從這一點分析，我們應該先做邱主任和林主任的工作。

周總笑了一下說，我了解王主任這個人，他自己做出的決定誰也不能改變，他的房地產公司影響還是比較大的，聽別人說這些樓長大部分都是他提拔起來的，樓長就相當于小區最基礎的人緣集合，假如說王主任要和這些樓長說好的話，就是邱主任和林主任也控制不了。雖然他們各村有各村的關系圈兒，有各自的活動勢力范圍，但是王主任他的力量還是比較大的。

因為他們三個村都處在城市結合部嘛，平時大家都在縣城做生意，村民和村民之間的溝通連接也是比較少的，不像是以前古老的村莊一樣，家族勢力就可以代表一個村的村民意志，所以說這種選舉是一種比較渙散的選舉，假如說沒有暗箱操作，選舉的結果很可能就是得分第一的物業服務公司，而你們的分是第五名，基本上進前兒的可能性就是0 。

我問到周總，那要是按照你的想法中標的話，應該如何操作呀？

周總看了朱經理一眼說道，你們的活動資金有多少呀？

朱經理認真的說，活動資金無所謂呀，根據情況可大可小，我們莊總對我們的這次項目投標十分的重視，安排我們兩個呢全力辦好這個事情，還給了我們張經理20萬的資金動用權利，應該說莊總對這個事情的成功是抱有很大希望的。

周總用手敲著桌子說道，這樣來講的話資金是沒有問題的，就是說這個活動的方法，需要仔細斟酌一下。我的方法就是說兩頭都做工作，他們都統一到我們物業公司這邊來，這樣業主選舉的你們物業的可能性就大。因為你們物業有一個選舉優勢，全面增值服務靈活多樣，服務及時，這個也是業主所需要的，是他們所追求的，你們公司假如說能給他們承諾，什么樣的東西都全部服務在內，或者說制定一個資金支出底線，在不降低物業費的基礎上，一年拿出多少錢，用于業主家里基礎性的維修，這就是給業主讓利嘛，比如說馬桶堵了，地漏堵了，水管壞啦，更換其他電器配件，婚喪嫁娶的服務等等都能給我做到免費上門服務的話，你們公司中標的可能性就大。因為大公司是不可能做到免費服務的，因為他們有嚴格的物業服務管理范圍，不會參與到業主家庭的日常維修。

朱經理小趙說周總你分析問題真是到位，今天我們沒有白來，我敬你兩杯，咱們邊喝邊聊！

周總對我說，我看你們寫的那個宣傳頁的資料，里面的內容還缺少一些工作亮點，我建議你們直接就把免費維修的項目寫上去，這就是你們的殺手锏。

我對周總說，好的周總謝謝你的建議，我準備了一份演講材料現在給你看一下。

我從公文包里面拿出打印好的演講材料遞給周總。

明珠名苑項目演講稿

尊敬的業主家人們，大家上午好！

我是凱亞公司項目經理，在此我感謝所有業主能夠給我這個演講的機會（鞠躬）。

首先我介紹一下我現在負責的凱亞小區，我們明珠名苑小區業委會領導都過去看過。

我們在2021年業委會組織的物業質量服務調查中，我們獲得業主滿意度百分之90.55。在2022年月份又獲得百分之91.73的好成績，同時獲得業主錦旗四面，因此我們也獲得市物業協會物業管理先進單位。

業主滿意，就看我們的服務及時不及時，正常維修我們3分鐘之內回復信息，1小時必須處理問題。需要購買配件，馬上購買更換，因為我們沒有申請流程，10萬項目經理備用金就可以立即支付。

業主滿意，就看管家服務怎么樣？管家就像是業主的家人一樣，知道哪個業主家里有老年人，需要什么幫助，誰家下水管經常堵，誰家孩子放學沒有人看管，業主家里個人需要維修安裝電燈，插座，誰家出嫁女兒，誰家娶媳婦等等，我們所有服務全部不收費，家里不管有什么事情，只要一個招呼，服務馬上到家。

業主滿意，就看服務態度怎么樣？微笑服務，主動服務，規范服務，多元服務，業主就是上帝，不論何時何地見面微笑，有要求就辦，不講條件，業主永遠是對的。

各位家人，我們有信心，始終堅持業主滿意理念，業主的需求就是我們服務目標，急業主之所急，想業主之所想，業主沒有看到的我們想到了，我們有能力創造一個讓所有業主放心滿意的高檔次文明小區。

謝謝大家！（鞠躬）

這種指著稿件說，你這個演講發言比較好，我估計業主聽到你這樣的亮點演講承諾的話，肯定會毫不猶豫的投你們的選票。