3.2　見房東

3.2.1　見房東的必要性

轉(zhuǎn)讓的時候，因?yàn)橐炞夥亢贤耘c房東的溝通是免不了的。雖然轉(zhuǎn)讓給你的是上一任的租商，但是房屋的真正所有者是房東，所以涉及房租和房屋的一些細(xì)節(jié)問題，比如水電交接，還是得與房東親自交談協(xié)商，或者與有法律效力的指定代理人進(jìn)行協(xié)商。

在我們與房東見面之前，可以先讓上一任租商把他的租房合同給你看一下，作為參考。

在與房東接觸過程中，可以大致了解房東是否可靠，人品如何。靠譜的房東可以在開店初期給予你不錯的便利，比如在店鋪裝修時期，可以給予1～2個月的免租期，這對于新店來說是難能可貴的，不過這樣的房東確實(shí)很難遇到，通常只有商場會這樣運(yùn)作。

而有一些不上道的房東，初期只跟租商簽訂了不超過一年的短租期，其實(shí)為的就是看看生意怎么樣。如果你的生意越來越好，做得有聲有色，那么他的房租也會水漲船高，令租商的壓力越來越大，哪怕表面上生意很好，但細(xì)細(xì)一算，利潤卻很微薄，淪為為房東打工。

更有甚者，當(dāng)房東看到租商的生意非常好，就會以各種理由刁難、逼迫租商到期退租，不再續(xù)約，從而生意無法繼續(xù)。然后房東自己接替租商，繼續(xù)做之前的生意。而在這個時候，被退租的租商辛辛苦苦創(chuàng)建的品牌和積累的顧客都將被房東搶走，因?yàn)轭櫩屯敲つ康模灰繓|能夠保持租商的水準(zhǔn)，就能繼續(xù)獲得穩(wěn)定的客流。

那如何辨別房東是否有這些傾向呢？最直接的方法是詢問上一任的租商，讓他談一下對房東的看法，如果要更全面了解的話，可以側(cè)面詢問房東，是否有其他商鋪，可以以考察為由去看一看，然后詢問已經(jīng)租下的租客或者相鄰店鋪的租客對房東的看法。

3.2.2　遇見二房東怎么辦？

很多時候，我們不會細(xì)究租給我們的房東是不是真正的房東，但是二房東甚至三房東與原始房東之間還是有很大區(qū)別的。

大房東是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，法律保護(hù)的是產(chǎn)權(quán)所有人，所以任何合同的細(xì)節(jié)，原則上大房東都得同意。

如果前期是跟二房東甚至三房東簽訂的合同，后期大房東不同意，那也是會產(chǎn)生糾紛的。

跟大房東簽合同相對簡單，如果是空鋪的話，一般只收租金，沒有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，除非地理位置很好。跟房東直接簽合同，房租也相對較低。所以租店鋪?zhàn)詈檬钦铱辗哭D(zhuǎn)讓的門店，運(yùn)氣好能享受與首任租客一樣的待遇，沒有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并且與大房東直接簽合同。

那么怎么知道對方是不是真正的大房東？很簡單，只要有房產(chǎn)證來證明基本就可以了，最好是正本，并且與本人身份證統(tǒng)一。

但現(xiàn)實(shí)的情況是，很多時候，我們要面對二房東甚至三房東。他們分兩種：一種是專門做這種生意的，到處去租店，然后轉(zhuǎn)手把店租出去，賺取利潤；另外一種是本身在這個店做過生意，經(jīng)營不行，然后才把房轉(zhuǎn)租出去，賺差價。

所以，租店鋪簽約前一定要先核清房東的資質(zhì)，這并不是說二房東就一定不行。如果確認(rèn)是二房東，就需要核清他與大房東的合同，確認(rèn)他與大房東的租賃關(guān)系、租期和漲租方式。

3.2.3　歷史遺留問題

在上一任租商的經(jīng)營過程中，可能會有一些遺留下來的問題，涉及各個方面。

首先是詢問上一任租客，是否存在人員工資拖欠、供應(yīng)商貨款拖欠、營業(yè)執(zhí)照擔(dān)保貸款等問題，雖然這與你沒有直接關(guān)系，但是或多或少會給將來的營業(yè)帶來一些隱患，例如人員上門討薪，供應(yīng)商、討債方上門催款，這些出現(xiàn)在門店當(dāng)中都是對經(jīng)營不利的，所以最好還是讓上一任租商把這些處理妥當(dāng)。

其次是各項(xiàng)稅務(wù)繳費(fèi)有無拖欠。這些在租房之前作為接手方，需要親自到工商管理部門、稅務(wù)部門了解應(yīng)繳納稅費(fèi)是不是繳清了，是否存在罰款，如果有問題的話，上一任租商需要到相關(guān)部門解決，并且將發(fā)票復(fù)印保存。

如果這一類工商稅務(wù)應(yīng)繳稅費(fèi)沒有繳清的話，將可能會有營業(yè)執(zhí)照過期、作廢、停業(yè)整頓和罰款的風(fēng)險。

與此同時，還要到供電局、供水公司，燃?xì)夤尽⒐┡镜认嚓P(guān)單位了解上一任租商對于這些費(fèi)用的繳納情況。如果沒有繳清，就要讓上一任租商將未繳部分繳納完畢，并將發(fā)票復(fù)印保存。畢竟誰都不想一接手一家門店就遭遇停水、停電、停氣等情況。

所以，在轉(zhuǎn)讓接手之前，不要僅僅憑上一任租商或房東的一面之詞，而要有自己的想法，親自驗(yàn)證，不怕一萬只怕萬一，前期的謹(jǐn)慎都能為后期帶來更好的保障。

3.2.4　故事：我遭遇的房東

我在接手門店的過程中，也和房東打了不少交道。令我慶幸的是，我遇到的絕大多數(shù)房東都是比較靠譜的，但也有比較糟心的。

就在我的中式定食店選定了商圈，尋找轉(zhuǎn)讓門店的期間，有一位商圈內(nèi)的房東主動聯(lián)系到了我，還帶我參觀了他的門店。

門店就在我理想位置不遠(yuǎn)處的商業(yè)街，綜合來說還過得去，但是好像很久沒人來看的樣子。對此，我有疑問，老板有點(diǎn)閃爍其詞，只說房租可以給我優(yōu)惠，難道是我撿到寶了？這顯然是不可能的。

在后來通過與周圍門店的店主交流中，我了解到這位房東原來是失信人員，名下房產(chǎn)隨時有被執(zhí)行沒收的風(fēng)險。

所以天上不會掉餡餅啊！