Macroeconomics ｜宏觀

從第七次全國人口普查
數據辨析中國房地產需求

家庭規模變小、家庭戶型變小、通脹預期更顯著、公寓模式更流行。

撰文｜劉博

2020 年以來，房地產開發投資增速韌性較強，在固定資產投資的主要分項中，表現明顯要好于基建和制造業投資，是拉升經濟增長的主要引擎之一。但另一方面，重點城市的房價上漲壓力增大，70 個大中城市中房價上升的數量占比達 75%以上。商品房銷售面積增速也持續好于市場預期。

在“房住不炒”大背景下，投資和投機性購房需求被顯著壓縮。但商品房銷售市場，尤其是大城市似乎熱度不減。如何全面理解中國房地產市場的需求，是個關鍵問題，關乎房地產調控的側重點和效果。

5 月 12 日，國家統計局發布了第七次全國人口普查數據。從人口角度判斷中國房地產市場中長期需求，往往更加深刻、準確。當前，市場主要從我國人口增長率下滑和人口年齡結構有所惡化兩個重要維度出發，得出中國商品房市場的需求從中長期的角度看，將逐步趨于放緩的判斷。

的確，從普查數據看，2020 年中國總人口 14.12 億人，年均人口增長率從 2000-2010 年的 0.57%進一步下滑至 2010-2020 年的 0.53%，顯示人口增長率下降態勢明顯，按照這樣的趨勢，中國人口總量可能將在 2025-2030 年達到峰值。從年齡結構看，15-64 歲青壯年人口占比從 2010 年的 74.53%見頂下滑至2020 年的 68.55%，下降近 6 個百分點。

以上兩組數據似乎印證中國商品房需求將逐步緩和的判斷，因為人口增長率下降通常對應著住房需求增長放緩；同時，青壯年人口既是購房需求的主力軍，也是社會財富創造的主力軍，其占總人口比重下降，往往意味著購房需求和購買力的回落。

不過，人口普查數據中另外兩組數據，更應引起我們的高度重視。這兩組數據可能極大地抵消掉人口增長率和青壯年人口占比下降對商品房市場需求的拖累，并加劇了住房需求的熱度，解釋了為什么近年在“房住不炒”的大背景下，商品房需求仍然較具韌性。

第一組數據是，我國家庭戶平均規模快速下降。2020 年中國家庭戶平均規模為 2.62 人，較 2010 年的 3.10 人減少 0.48 人，下降速度明顯快于前一個10 年（2010 年中國家庭戶平均規模較2000 年下降 0.34 人）。相應地，我國的家庭總戶數從 2010 年的 4.02 億戶上升至 2020 年的 4.94 億戶，年均增長率達到了 2.1%，明顯快于同期人口增長率。

通常情況下，一個家庭至少有一套住房的需求。根據經濟發展規律，家庭戶的人口規模趨于縮小，在我國大城市和歐美部分發達國家，一人獨居家庭也比比皆是。當前我國家庭“分裂”的速度要快于人口增長率下降的速度（圖1），表明住房的潛在需求，要比僅觀察人口增長率放緩所揭示的要強得多。

第二組數據是，我國男女性別比例依然扭曲嚴重。普查數據顯示，2020年我國人口性別比（以女性為 100）為105.07，較 2010 年的 105.20 改善不明顯。一般情況下，主要國家都是女性人口多于男性，反映女性的平均壽命較男性長 3 年左右的影響。比如，美國的人口性別比為 96（以女性為 100）。眾所周知，在我國部分地區仍存在重男輕女的思想，導致人口出生時的性別被人為選擇，造成整個國家男女比例長時間失調。數據顯示，2020 年我國新生兒性別比為111.3，距離國際公認的合理水平（103-107）相去甚遠。

這帶來的一個直接影響是，造成我國婚戀市場上的競爭十分激烈。相關文獻顯示（Wei Shangjin,2011），中國約有九分之一的年輕男性找不到配偶，這一問題在安徽、廣東等地的農村地區更嚴重，近六分之一的年輕男性難以找到結婚對象。

因此，擁有男孩子的家庭為提高自家孩子的婚戀競爭力，提前購置婚房甚至不止一套，成為了一個“理性”選擇。尤其是再疊加上貨幣寬松、通脹預期等外部條件后，這種行為可能就顯得尤為“個體理性”。我們采用第七次全國人口普查數據中各地區人口性別構成數據，與國家統計局公布的這些地區的 2019 年商品房平均銷售價格數據做回歸分析，顯示二者之間存在著較顯著的正相關關系，即男女性別比例越高的地區，其商品房平均銷售價格就越高（圖 2）。

綜上，我們認為，基于人口的角度，并不能簡單輕率地得出中國住房需求將長期放緩的判斷，相反因為家庭數量的“分裂”速度更快、男女比例長期失調，都將極大地對沖人口增長率和青壯年人口占比下降的影響，住房需求仍有來自人口因素的較強支撐。

正視房地產市場的潛在需求，需要我們繼續擴大住房的供給。2020 年全年和 2021 年前 4 個月，商品房銷售面積同比增速分別為 2.6%和 48.1%，均明顯高于同期房屋竣工面積同比增速的-4.9%和 17.9%，表明相對于商品房的需求來講，我們的供給仍然顯得很不足。在堅持“房住不炒”定位下、打擊投機需求的同時，可能還需要在供需兩側雙管齊下，適度擴大商品房供給，以滿足市場需求、平抑房價壓力。

（責任編輯：鐘龍軍）