第一節 城鄉居民房屋情況

一 住房套數

根據CSS2019數據顯示，我國城鄉居民家庭自有住房率為94.06%，與2017年基本持平；但擁有多套自有住房的比例明顯上升，擁有兩套自有住房的占比為17.07%，上升2.3個百分點；擁有三套及以上自有住房的占比為3.50%，上升了1.5個百分點；擁有兩套及以上自有住房的比例已超過20.00%。

表3—1 家庭擁有自有住房數量情況表

續表

分城鄉來看，農村居民的住房自有率高于城鎮居民。前者為95.44%，后者為91.13%，高出4.31個百分點。這主要是農村居民可在自己分配的宅基地上建房，而城市居民購買商品房的成本更高，一些居民選擇租住的居住形式。同時也要看到，城鎮居民擁有多套住房的比例明顯高于農村家庭（23.62%：19.11%），說明城鎮居民的房產除滿足自住的需求外，還有一定投資增值比例。

表3—2 城鄉居民家庭自有住房數量比較

按照CSS全國六大區域的劃分，我國住房自有率存在一定的區域差異，從高到低為：西南地區96.28%，中南地區95.08%，華東地區94.94%，西北地區94.6%，東北地區90.35%，華北地區89.71%。從大的趨勢上呈現出南部高于北部的特點。在各區域的城鄉差異中，中南地區的城鎮住房自有率在全國最高94.13%，西南地區的農村住房自有率為最高97.07%，華北地區的城鄉住房自有率均為全國最低，分別為86.36%和91.99%。

多套住房（2套及以上）的自有率在區域之間也存在明顯差異。從區域間看，多套住房自有率從高到低為：華東地區27.52%，中南地區和西南地區為19.74%和19.72%，華北地區15.59%、西北地區13.57%，東北地區12.51%。城鎮多套房自有率最高的是華東地區，為29.75%，其次是西南地區為27.17%，西北23.03%，中南地區22.80%，華北和東北地區較低，分別為16.67%和15.26%。農村多套房自有率也以華東地區最高，為26.46%，其次為中南地區18.71%，西南地區17.22%，華北地區14.86%，東北和西北地區較低，分別為10.49%和10.26%。說明華東地區有相對較多的居民家庭擁有多套房產，東北地區的居民家庭擁有多套房產的比例在全國最低（如表3—3所示）。

表3—3 六大區域間城鄉居民家庭自有住房數量比較

續表

從住房所在地區類型看，CSS2019數據顯示兩個發現：第一，大多數購置第二套住房（簡稱新房）的居民，會選擇與第一套住房（簡稱舊房）相同的地區類型。比如，舊房在直轄市城區的家庭，其新房有88.90%同樣購置在直轄市城區；舊房在省會城區的家庭，購置的新房有76.60%也在省會城市；舊房在地縣級市城區的家庭，其新房有75.20%也在地縣級市城區。對于省會城區和地縣級市城區新舊房的位置選擇，在同類型地區的比例相比2017年的90.10%和88.30%都有較大幅度的下降，伴隨的是舊房在省會或地縣級市城區，而新房在縣城、鄉鎮與農村的比例明顯上升，說明首套房在省會城區和地縣級市城區的居民開始更多地在城市外圍環境舒適房價更低的地方購買新房改善居住環境。第二，農村和鄉鎮的居民，呈現出在更高層級地區類型購置新房的趨勢。舊房在農村而購置新房的家庭中，除在農村購置新房的比例最高外，還有16.20%的家庭選擇在縣城購置，有10.60%選擇在地級市或縣級市城區。同樣，舊房在鄉鎮的居民家庭，也有25.40%選擇在地級市縣級市城區或縣城購新房。這種購置新房的“向上流動”趨向，體現了城市化對鄉村居民的吸引力。居住在農村和鄉鎮的居民更愿意通過購置新房進入縣城或市區，改善居住環境，分享城市資源（如表3—4所示）。

表3—4 舊房所在地與新房所在地的分布情況

二 人均住房面積

住房面積是實現家庭住宅適用性，滿足家庭成員日常居住需求的基本要求，能體現一個家庭的整體生活質量。住房面積越大，生活起居功能體現得越全面，住房舒適性、適用性體現得越豐富。國家統計局報告顯示，2018年我國城鎮居民人均住房建筑面積為39平方米。^[2]CSS2019數據顯示，2019年居民家庭人均建筑面積為45.38平方米，農村略高于城市。區域之間存在著一定的差距（如表3—5所示）。

表3—5 城鄉屬性與人均住房面積情況

從區域來看，華北地區人均住房面積最大，為51.22平方米，高出全國人均住房面積6.03平方米，其次是華東、西北、西南、中南、東北地區，分別為50.12平方米、47.16平方米、42.71平方米、40.84平方米、36.54平方米（如表3—6所示）。

表3—6 六大區域間城鄉家庭人均擁有自有住房情況

三 住房性質

CSS2019數據顯示，由于農業戶籍人口在我國占比仍然居高，因此對全國而言自有住房的性質依然以自建住房為主，在所有住房中占64.26%。農村地區自有住房中自建住房占比高達93.33%，城鎮地區（直轄市、省會城市、縣級市、縣城）自有住房性質主要以商品房為主，占比均在50.00%以上，尤其省會城市城區和直轄市城區自有住房中商品房占比均超過60.00%。說明商品房已成為城鎮地區居民自有住房的最主要來源（如表3—7所示）。

表3—7 住房所在區自有住房性質

隨著我國城鎮化進程加快，居民自有住房性質中，自建住房的比例在持續下降，已經從1980年以前的91.25%下降到近10年的50.46%。與此同時，購買商品房的比例在持續上升，由1980年以前的1.35%上升到近10年的35.00%。此外，自有住房中保障房的比例在近30年也呈上升趨勢，目前占比5.50%。值得注意的還有，雖然占比不高，但購買小產權房的比例在持續上升，已經從1980年以前的0.34%上升到目前的2.89%（如表3—8所示）。

表3—8 購房時間分組與自有住房性質情況表

續表

從家庭收入水平與住房性質來看，隨著收入上升，自建住房的比例明顯下降，購買商品房的比例明顯上升。低收入組購買商品房的比例僅為5.73%，而高收入組則為42.47%，差距顯著。

此外，我國城鎮保障性住房分配存在明顯不平等。保障性住房是指政府為中低收入、住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。CSS2019數據顯示，購買保障性住房中，各收入組占比差異不大，但中等偏上收入組的占比高于低收入組，則說明保障性住房的保障范圍存在一定的偏差（如表3—9所示）。

表3—9 家庭總收入與住房性質情況

四 住房價值情況

CSS2019數據顯示，我國居民家庭住房的名義增值平均在8.87倍。分城鄉看，城市居民住房增值情況是農村居民的2倍多。其中城市居民的住房現價值平均是購房（或建房）時價值的13.73倍，農村居民的住房現價值平均是購房（或建房）時價值的6.59倍。城鎮居民的住房增值要遠遠高于農村居民的住房（如表3—10、表3—11所示）。

表3—10 總體居民住房增值情況

表3—11 城鄉居民住房增值情況

CSS2019數據顯示，各區域間住房增值情況存在明顯差異化。其中華北地區住房增值最為明顯，平均為購房（或自建）價值的17.83倍；其次是華東地區，平均為購房（或自建）價值的10.77倍；西南地區，平均為購房（或自建）價值的8.43倍；中南地區，平均為購房（或自建）價值的5.86倍；東北地區，平均為購房（或自建）價值的4.88倍；住房增值最低的地區是西北地區，平均為購房（或自建）價值的4.60倍。從房屋增值差異的地區屬性來看，與該地區的經濟增速存在一定的關系（如表3—12所示）。

表3—12 六大區域住房增值情況

房屋價值增速與房屋所在位置有較大的差異，但不管房屋在什么位置，增值5倍以上的都占到了30.00%以上，其中，直轄市城區的增值比例最高，增值5倍以上的占到了71.38%（如表3—13所示）。

表3—13 居住所在地與住房增值情況

從不同自有住房性質的增值幅度來看，CSS2019數據顯示，原公房中有69.21%增幅為5倍以上，自建房中這一比例為49.72%；而增值幅度較低的主要是商品房和小產權房，商品房和小產權房中有將近一半的增值幅度在2倍及以下。造成這一現象可能有多重原因，原公房和自建房相對年代較早且享受單位或政府補貼，經過年代的增值和遠低于市場價格的成本進入交易市場，獲利空間大；而商品房很多因為年代較近，且近年來國家對房屋“只住不炒”的政策限制等，增值空間有限；對于小產權房來說，因為沒有法律認可的產權，交易存在風險，因此增值空間十分有限（如表3—14所示）。

表3—14 不同性質住房增值情況

五 現居住住房狀況

現居住住房，在CSS中指的是調查時受訪者實際居住的房屋。有的受訪者雖然有自有住房，但調查時不一定居住在自有住房中，尤其對外出務工人員來說，現居住住房很可能并不是自有住房。從城鄉來看，CSS2019數據顯示，農村居民93.85%都居住在自有住房中，而城鎮居民只有76.85%居住在自有住房中，超過20%是以租住、借住或集體宿舍等形式居住（如表3—15所示）。

表3—15 城鄉屬性與目前居民住房狀況