第三編 用益物權

第十章 一般規定

第一百一十七條 【用益物權權能】用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

注解

用益物權，指對他人的動產、不動產在一定范圍內，加以占有、使用、收益的限制物權。用益物權主要以不動產為標的物。與擔保物權相比，用益物權有如下法律特征：（1）用益物權的享有和行使以對物的占有為前提；除了質權、留置權外，其余擔保物權不以直接占有標的物為前提。（2）用益物權以使用、收益為目的，旨在獲取標的物的使用價值；擔保物權以就擔保物的交換價值優先受償為目的。（3）用益物權主要以不動產為標的物；擔保物權的標的物包括動產、不動產、權利。（4）用益物權不以主體享有的其他民事權利為前提而能夠獨立存在；擔保物權為從屬物權，從屬于主債權而存在。

第一百一十八條 【國有、集體自然資源用益物權】國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九條 【自然資源有償使用制度】國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外。

第一百二十條 【用益物權人、所有權人義務】用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。

第一百二十一條 【用益物權人因征收、征用獲得補償】因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。

第一百二十二條 【海域使用權】依法取得的海域使用權受法律保護。

配套

《海域使用管理法》第四章

第一百二十三條 【探礦權、采礦權、取水權等】依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利受法律保護。

第十一章 土地承包經營權

第一百二十四條 【農村集體經濟組織經營體制】農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。

農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。

應用

42.農村土地家庭承包經營權能否發生繼承？

農村土地家庭承包的，承包方是本集體經濟組織的農戶，其本質特征是以本集體經濟組織內部的農戶家庭為單位實行農村土地承包經營。家庭承包方式的農村土地承包經營權屬于農戶家庭，而不屬于某一個家庭成員。根據《中華人民共和國繼承法》第3條的規定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。農村土地家庭承包經營權不屬于個人財產，故不發生繼承問題。除林地外的家庭承包，當承包農地的農戶家庭中的一人或幾人死亡，承包經營仍然是以戶為單位，承包地仍由該農戶的其他家庭成員繼續承包經營；當承包經營農戶家庭的成員全部死亡，由于承包經營權的取得是以集體成員權為基礎，該土地承包經營權歸于消滅，不能由該農戶家庭成員的繼承人繼續承包經營，更不能作為該農戶家庭成員的遺產處理。（《最高人民法院公報》2009年第12期：李甲訴李乙繼承權糾紛案）

配套

《土地管理法》第14條；《農村土地承包法》第1-3條

第一百二十五條 【土地承包經營權】土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。

配套

《農村土地承包法》第16、17條

第一百二十六條 【承包期】耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

配套

《農村土地承包法》第20、31條；《土地管理法》第14條；《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第7條

第一百二十七條 【土地承包經營權的設立與登記】土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。

注解

土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立，即土地承包經營權的設立，不采登記生效主義，而是與土地承包經營權合同的生效同步。

土地承包經營權的登記，在性質上屬于確權登記，即對業已設立的土地承包經營權，由縣級以上地方人民政府的法定登記機關向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證或者草原使用權證，并登記造冊，對權利人的土地承包經營權予以確認。

應用

43.沒有土地承包經營權證書是否就無法取得承包經營權？

土地承包經營權可以基于法律行為而取得，也可以基于法律行為以外的事實而取得。前種方式主要包括通過承包合同取得和通過轉讓取得。而通過承包合同取得土地承包經營權是土地承包經營權取得的最主要方式。承包合同依法成立，承包方即取得承包土地的承包經營權。

承包方與發包方簽訂承包合同后，不用主動向有關部門申請登記發證，而是由縣級以上地方人民政府依法向承包方頒發土地承包經營權證書，同時將土地的使用權屬、用途、面積、坐落等情況登記在專門的簿冊上，以確認土地承包經營權。土地承包經營權證書，是確認承包方享有土地承包經營權的法律憑證，是調解、仲裁和審理土地承包經營糾紛的證據，受國家法律的保護。

配套

《土地管理法》第11條；《農村土地承包法》第21-23條

第一百二十八條 【土地承包經營權流轉】土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

配套

《農村土地承包法》第32-43條；《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第12-18條

第一百二十九條 【互換、轉讓登記】土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

注解

當事人簽訂土地承包經營權互換、轉讓合同，并經發包人備案或者同意后，該流轉行為在當事人之間即發生法律效力，而不強求當事人登記。如果不登記只產生不得對抗善意第三人的效力。

配套

《農村土地承包法》第38條

第一百三十條 【承包地調整】承包期內發包人不得調整承包地。

因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。

配套

《土地管理法》第14條；《農村土地承包法》第27、28條；《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第5、6條

第一百三十一條 【承包地收回】承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的，依照其規定。

注解

不論是承包方主動交回承包地，還是發包方依法收回承包地，承包方對其在承包地上投入而提高土地生產能力的，有權獲得相應的補償。

配套

《農村土地承包法》第26、30、35條

第一百三十二條 【承包地征收補償】承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。

配套

《土地管理法》第47條

第一百三十三條 【其他方式的承包】通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

配套

《農村土地承包法》第49、50條

第一百三十四條 【國有農用地承包】國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。

配套

《土地管理法》第15、40條

第十二章 建設用地使用權

第一百三十五條 【建設用地使用權】建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

注解

建設用地使用權，是指自然人、法人或其他組織依法享有的在國家所有的土地表面或其上下進行建筑，并保有建筑物、構筑物及其附屬設施所有權的用益物權。

建設用地使用權的法律特征：

（1）權利客體為國有土地。集體所有的土地只有在被國家征收轉變為國有土地的前提下，才可用于非農業建設，成為本法意義上的建設用地。

（2）權利設定目的的特定性。建設用地使用權的設定，是在他人土地上建造建筑物或其他附著物，并取得該建筑物或其他附著物的所有權。建筑物，是指人可以在其中進行生活或生產活動的，固定于土地之上的房屋或其他場所。附著物除包括構筑物外，視具體情況還包括定著于土地上作為附著物的植物。

（3）權利的取得具有有償性與期限性。在特別法中，通過劃撥方式無償取得土地使用權的方式仍然存在。不過，通過劃撥方式取得的土地使用權如進入流通領域，則仍須貫徹有償取得的原則，先繳納出讓金才得流轉。

配套

《土地管理法》第43條；《城市房地產管理法》第二章

第一百三十六條 【分層設立】建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

第一百三十七條 【設立方式】設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

注解

建設用地的取得分兩類：一是通過出讓的方式取得，二是通過劃撥的方式取得。

土地使用權的出讓，是指國家以土地所有人的身份，將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓時國家作為土地所有權人與有用地需要的其他民事主體之間的交易行為須以書面合同形式完成。

土地使用權劃撥，是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償費、安置費等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥與出讓不同，本質上完全是通過行政命令來授予使用人一定的土地使用權，事實上涵蓋了所有國有建設用地通過市場之外的方式設定的情形。劃撥是行政機關的單方行為，劃撥土地使用權的內容受到法律的嚴格限制。根據我國現行法律的規定，劃撥土地使用權，原則上不得轉讓、出租、抵押。

應用

44.建設用地使用權行使過程中發生糾紛的，如何解決？

建設用地使用權設立的方式不同，因此發生的糾紛解決方式也不同。因簽訂出讓合同設立建設用地使用權發生糾紛的，當事人應通過民事訴訟解決，人民法院審理時也應適用《合同法》、《城市房地產管理法》、《招標投標法》等。因劃撥方式設立建設用地使用權發生糾紛的，應通過行政訴訟，而不是民事訴訟的方式解決。

配套

《土地管理法》第54條；《城市房地產管理法》第8、13、23、24條

第一百三十八條 【出讓合同】采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

（一）當事人的名稱和住所；

（二）土地界址、面積等；

（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出讓金等費用及其支付方式；

（七）解決爭議的方法。

配套

《城市房地產管理法》第15條

第一百三十九條 【建設用地使用權的登記】設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

配套

《城市房地產管理法》第60、61條；《土地管理法實施條例》第5條

第一百四十條 【土地用途變更】建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

配套

《土地管理法》第56條；《城市房地產管理法》第18、44條

第一百四十一條 【土地出讓金】建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

第一百四十二條 【建筑物、構筑物及其附屬設施歸屬】建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。

注解

本條應注意以下幾點：

1.這里規定的建筑物、構筑物及其附屬設施必須是合法建造產生的。違章建筑是要被沒收和強制拆除的，更不會產生合法的所有權。因此，并不在本條的調整范圍內。

2.本條所說的例外情況，主要是針對在現在的城市房地產建設中，一部分市政公共設施，是通過開發商和有關部門約定，由開發商在房地產項目開發中配套建設，但是所有權歸國家。這部分設施，其性質屬于市政公用，其歸屬就應當按照有充分的證據證明的事先約定來確定，而不是當然地歸建設用地使用權人。后續通過房地產交易成為建設用地使用權人的權利人也應當尊重這種權屬劃分。

3.本條解決的是建筑物的原始取得問題。在實踐中還存在：地上建筑物不是建設用地使用權人建造；是建設用地使用權人建造，但是基于與他人設立的其他法律關系，如合資、合作等，并約定建筑物權利歸屬的；建設用地使用權人已經將建筑物預售給他人等情況。在這些情況下，如果當事人只是未辦理土地使用權變更登記，而其他方面均合法的情況下，建筑物可歸于他人，但應責令雙方辦理建設用地使用權變更登記手續。

第一百四十三條 【建設用地使用權流轉】建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。

配套

《城市房地產管理法》第38-40條

第一百四十四條 【流轉合同】建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

配套

《城市房地產管理法》第15、41、43條

第一百四十五條 【建設用地使用權變更登記】建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

第一百四十六條 【建筑物等隨建設用地使用權一并處分】建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

第一百四十七條 【建筑物等范圍內的建設用地使用權隨建筑物等一并處分】建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

注解

上述兩條規定的是我國物權法上的一項基本原則即“房地一體主義”，即確立了所謂“地隨房走”與“房隨地走”的原則。

建筑物的物權變動效力當然地及于其所占有范圍內的土地，反之，土地的物權變動效力也當然地及于土地上已有的建筑物。

配套

《城市房地產管理法》第32條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條；《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第11條

第一百四十八條 【提前收回的補償】建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

注解

對建設用地提前收回，必須滿足為公共利益需要的目的。

為了公共利益的需要，國家對使用權尚未屆滿的建設用地可以提前收回。由于建設用地使用權人往往是按照建設用地使用權期限繳納出讓金取得建設用地使用權的。因此，提前收回建設用地使用權的，出讓人應向建設用地使用權人退還相應的出讓金。

配套

《土地管理法》第58條；《城市房地產管理法》第20條

第一百四十九條 【續期】住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

配套

《城市房地產管理法》第22條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12、41條

第一百五十條 【注銷登記】建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

第一百五十一條 【集體土地用作建設用地】集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

配套

《土地管理法》第43、59-61條；《土地管理法實施條例》第4條

第十三章 宅基地使用權

第一百五十二條 【宅基地使用權】宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

注解

宅基地使用權是我國特有的一種用益物權，它是指自然人依法享有的，在集體所有的土地上下建造、保有房屋及附屬設施的權利。

宅基地使用權是對集體所有的土地享有的權利，因此，至少在權利的初始取得之時，權利主體只能是本集體經濟組織成員。宅基地使用權的客體僅限于集體所有的土地，但在解釋時應不限于“地面”，宅基地使用權人在地面之上空或者地下也得進行建設附屬設施并保有所有權。住宅是指農村村民所建住房以及與居住生活有關的其他建筑物和設施。

我國現行法律中，宅基地使用權的原始取得是無償的，且宅基地使用權不因期限屆滿而消滅。

配套

《憲法》第10條；《土地管理法》第8、62條

第一百五十三條 【取得、行使和轉讓依據】宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

注解

從我國現行法的規定來看，宅基地使用權的取得采取申請——審批的方式而不是依照民事合同；既然不是基于法律行為取得的，其設立、變更與消滅都不以登記為其生效要件。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村村民取得宅基地使用權的，有權在宅基地上建造住宅及其附屬設施，從而滿足農民的生活居住，同時取得所建住宅及其附屬設施的所有權。如有多余房屋還可用于合法經營。

村民可以占有、使用和建造住宅及附屬設施，也可以繼承，但交易性權利如轉讓、抵押、贈與等受到嚴格的限制。

配套

《土地管理法》第62、77條；《婦女權益保障法》第32條

第一百五十四條 【宅基地使用權因自然災害等消滅】宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

第一百五十五條 【變更、注銷登記】已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

第十四章 地役權

第一百五十六條 【地役權】地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。

前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

注解

地役權是一種獨立的物權，是按照合同約定利用他人的不動產，以提高自己不動產效益的權利。需要利用他人土地才能發揮效用的土地，稱需役地；提供給他人使用的土地，稱供役地。

地役權具有以下特點：一是地役權是利用他人的不動產，在他人的不動產之上設置一定的負擔。二是地役權是為了提高自己不動產的效益。地役權的設立，必須是以增加需役地的利用價值和提高其效益為前提。三是地役權是按照合同設立的。設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。

第一百五十七條 【地役權約定取得】設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）費用及其支付方式；

（六）解決爭議的方法。

第一百五十八條 【地役權登記】地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

注解

登記是地役權的對抗要件，而非生效要件。地役權主要通過約定的方式產生，地役權在地役權合同生效時設立；當事人是否進行地役權登記，完全采取自愿的態度，法律并不因此否定地役權在當事人之間的法律效力，所以即使不登記，地役權依然存在。但是登記的地役權具有對抗第三人的效力。

第一百五十九條 【供役地權利人的義務】供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。

注解

地役權存在的目的是為需役地提供便利，是對供役地權利人行為的限制，所以供役地權利人在地役權的范圍內，負有容忍和不作為的義務。同時供役地人在不影響地役權行使的范圍內有權使用地役權人修建的附屬設施，并按其受益程度，分擔維持設施的費用。

第一百六十條 【地役權人的義務】地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

注解

關于需役地人的義務，要注意：

1.地役權所說的利用不以實際占有他人的土地為要件，而只是對他人的土地設置一定的負擔。例如，約定的是通行權，地役權人就只能從供役地通行而不能從事其他的行為，如果合同約定的通行方法只能是步行通過供役地，那機動車就不得穿行。地役權人通過利用供役地達到了自己的通行目的，也就提高了自己土地的效益。

2.地役權人雖然應盡可能減少對供役地權利人物權的限制，但是地役權人為了實現地役權合同的目的和權利，可以在供役地上做必要的附屬行為，例如，地役權人為了實現取水權，必須首先到達供役地，對于這樣為了取水而為的通行行為，供役地人應當允許。判斷地役權人所為的行為是否是實現地役權的必然行為，主要看該行為是否是為了實現地役權。盡管必要，但也要求地役權人要采取適當的方法，盡量選擇對供役地損害最少的方法行之，盡可能減少對供役地權利人物權的限制。另外，如果地役權人因其行使地役權，對供役地造成損害的，還應當在事后恢復原狀并補償損害。

3.取得地役權之后，如果地役權合同和登記記錄明確規定地役權的范圍，那么地役權的范圍就不能根據需役地的需要而變化，應嚴格遵守物權的公示公信原則；相反，如果合同和登記記錄沒有嚴密地規定地役權的范圍，那么在需役地因自然需求而增加的情形下，地役權的范圍可以增大。

第一百六十一條 【地役權期限】地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

配套

《農村土地承包法》第20條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條

第一百六十二條 【地役權法定取得】土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

第一百六十三條 【已有其他用益物權之土地地役權的設立】土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

第一百六十四條 【地役權轉讓】地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

應用

45.地役權為什么不能單獨轉讓？

地役權作為一種有財產價值的用益物權，當然可以轉讓。但是，由于地役權具有從屬性，是從屬于需役地的一種權利，因此不能單獨讓與。地役權的從屬性是指地役權從屬于需役地，不得單獨轉讓，也不得單獨成為其他權利的標的。

第一百六十五條 【地役權抵押】地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

注解

地役權不得單獨抵押是地役權從屬性的表現。地役權從屬性有兩個方面的含義，其一是地役權不得單獨移轉，其二是地役權不得單獨成為其他權利的標的?！捌渌麢嗬奔瓤梢允俏餀?，如抵押權；也可以是債權，如租賃權。

如果在債權清償期屆滿、實現抵押權時，地役權應與土地承包經營權或建設用地使用權等一并轉讓。

第一百六十六條 【需役地及其上土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓】需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

第一百六十七條 【供役地及其上土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓】供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

應用

46.如何理解地役權的不可分性？

地役權的不可分性，指地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或者僅僅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役權在被實際分割后的需役地和供役地的各個部分上仍然存在。例如，甲為取水方便，在乙地設定了取水地役權，后甲將自己的需役地一分為二，分別轉讓給了丙、丁，并辦理了登記；乙因欠債不還，他所有擁有的乙地被分割并分別拍賣給戊、己，并辦妥登記。丙、丁到乙地取水，遭到戊、己的阻攔。本案中，需役地雖被分割為不同部分，但因地役權的不可分性，新的權利人丙、丁仍然可以在乙地上行使取水地役權；原供役地的新的權利人戊、己，也因地役權的不可分性，而不得阻止丙、丁行使取水地役權。

但是，如果需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權被部分轉讓后，地役權在其性質上只與部分轉讓后的地塊有關系時，那么，地役權就只在其有關部分繼續存在。例如，甲地的東部住宅與乙地相鄰，甲為了觀海就與乙簽訂了眺望地役權，要求乙地不得修建高層建筑。后來，甲地東部分割給了丙，西部分割給丁，但甲的眺望權只與丙有關而與丁無關，此時，地役權人甲對受讓人丙繼續享有地役權。

第一百六十八條 【解除地役權的情形】地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；

（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

應用

47.濫用地役權包括哪些情形？

根據《土地管理法》、《農村土地承包法》、《森林法》、《城市房地產管理法》以及相關的保護耕地的法律規定，濫用行為包括以下幾種情形：

（1）不按土地用途使用土地，并且導致永久損害。如果供役地是耕地，導致耕地無法復耕或者雖能復耕，但是復耕支付的費用超過雙方訂立地役權合同時使土地升值的價值。

（2）不按合同約定的目的和方式行使地役權，經警告仍然不改。

（3）違反公共秩序，惡化善良風俗，影響他人生產和生活的。

第一百六十九條 【地役權變更登記、注銷登記】已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。