第二編 所有權

第四章 一般規定

第三十九條 【所有權權能】所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

注解

所有權人得依法對其標的物進行全面支配，這種支配就其內容而言，一般表現為占有權、使用權、收益權和處分權等方面。（1）占有權，是指占有人對物的管理之權利。占有是一種事實上的狀態，對于動產，占有具有所有權的推定作用。（2）使用權，是指按照物的性質和用途對其加以利用之權利，其標的物不因之而毀損、變更、滅失。（3）收益權，是指收取物的孳息和對物加以使用之權利。孳息分為天然孳息和法定孳息。（4）處分權，是指所有人依自己的意愿對物進行事實上或法律上的最終處理的權利。事實上的處分，是指直接變更、消滅某物。法律上的處分，是指處分所有權，包括使所有權消滅、轉移或者在其上設定負擔等。

第四十條 【設立他物權】所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

注解

用益物權和擔保物權是根據權利人所支配的價值是使用價值還是交換價值為標準對他物權所劃分的兩個種類。用益物權所利用的是物的使用價值，擔保物權所利用的是物的交換價值。用益物權和擔保物權是所有權人實現其所有權、發揮財產經濟效益和社會效用的有效手段。

第四十一條 【國家專有】法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。

注解

本條是關于國家專有的規定。注意：

（1）國家專有的財產由于不能為他人所擁有，因此不能通過交換或者贈與等任何流通手段轉移其所有權。

（2）盡管單位和個人對國有財產不能取得所有權，但他們可以依照相關法律的規定使用或經營某些國有財產。

（3）本條只對國家專有財產作了概括性規定，具體范圍由各個相關單行法律、行政法規規定。國家專有的財產包括但不限于以下各項：①國有土地。依據法律、行政法規的規定，屬于國家所有的土地有：城市市區的土地；農村和城市郊區已被征收的土地；依法不屬于集體所有的森林、山嶺、草地、荒地、灘涂及其他土地等。②海域。③水流。④礦產資源。⑤野生動物資源。⑥無線電頻譜資源。⑦國防資產。

配套

《憲法》第9、10條

第四十二條 【征收】為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

注解

征收，是指為了公共利益的需要，依照法律規定將集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產所有權轉歸征收人的法律事實。

對于標的物上的其他物權不能征收。例如，可以征收甲的集體所有的土地，但不能征收已經在被征收的甲的集體土地上設定的宅基地使用權。因此，征收發生被征收所有權的變動，但其上的他物權不受影響。征收人欲消滅被征收物上的他物權，可以通過諸如買賣等其他法律事實而實現。

配套

《憲法》第10、13條；《民法總則》第117條；《土地管理法》第2、45-51、79條；《國有土地上房屋征收與補償條例》

第四十三條 【耕地保護】國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。

第四十四條 【征用】因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

注解

征用，是指基于特定利益非經被征用人同意而使用其物的一種強制借用。

征用的法律效果是被征用人有義務將被征用標的物交由征用人使用。征用不轉移被征用物的所有權狀態，所有權人仍然享有被征用物的所有權。被征用人負有容忍征用人占有、使用被征用物的義務。

配套

《憲法》第10、13條；《土地管理法》第2條

第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權

第四十五條 【國家所有權及其行使】法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。

國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。

第四十六條 【礦藏、水流、海域的國家所有】礦藏、水流、海域屬于國家所有。

第四十七條 【國有的土地范圍】城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。

第四十八條 【森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等】森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。

配套

《憲法》第9條

第四十九條 【野生動植物資源】法律規定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。

第五十條 【無線電頻譜資源】無線電頻譜資源屬于國家所有。

第五十一條 【國有文物】法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

注解

根據文物保護法的規定，中華人民共和國境內地下、內水和領海中遺存的一切文物，屬于國家所有。古文化遺址、古墓葬、石窟寺屬于國家所有。國家指定保護的紀念建筑物、古建筑、石刻、壁畫、近代現代代表性建筑等不可移動文物，除國家另有規定的以外，屬于國家所有。國有不可移動文物的所有權不因其所依附的土地所有權或者使用權的改變而改變。

下列可移動文物，屬于國家所有：（1）中國境內出土的文物，國家另有規定的除外；（2）國有文物收藏單位以及其他國家機關、部隊和國有企業、事業組織等收藏、保管的文物；（3）國家征集、購買的文物；（4）公民、法人和其他組織捐贈給國家的文物；（5）法律規定屬于國家所有的其他文物。屬于國家所有的可移動文物的所有權不因其保管、收藏單位的終止或者變更而改變。

第五十二條 【國有基礎設施】國防資產屬于國家所有。

鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。

第五十三條 【國家機關的物權】國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。

第五十四條 【國家舉辦的事業單位的物權】國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。

第五十五條 【國有出資人權益的行使】國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。

注解

關于國家機關，應注意其處分所占用的國有財產時，要依照法律和國務院有關法規所賦予的權限和程序進行，不得擅自處置，并且國家機關對所占用的國有財產沒有收益權。

國家舉辦的事業單位，其對占有的國有財產行使收益、處分權時，也要依照法律和國務院有關法規所賦予的權限和程序進行，不得擅自處置。

值得注意的是，事業單位因其類型、財產的特殊性，對其收益和處分的權利也應分別處理：一是國家舉辦的事業單位對其占用的財產毫無處分權利，比如故宮博物院對其占用的某些財產；二是經過審批，國家舉辦的事業單位對其占用的財產具有部分處分權利；三是國家舉辦的事業單位對其占用的財產具有完全的處分權利。物權法在此只是原則性規定，還有待以后制定國有財產管理法對國家舉辦的事業單位如何有效行使、如何處分其占用的財產作出明確規定。

第五十六條 【國家所有權保護】國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

第五十七條 【國有資產監管】履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

配套

《刑法》第167-169條

第五十八條 【集體所有權】集體所有的不動產和動產包括：

（一）法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

（二）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；

（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；

（四）集體所有的其他不動產和動產。

配套

《憲法》第10條

第五十九條 【農民集體所有權及重大事項決定程序】農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。

下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：

（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；

（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；

（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；

（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；

（五）法律規定的其他事項。

應用

17.如何確定農村集體經濟組織成員的資格？

（1）出生時，父母雙方或者一方是本集體經濟組織成員或者因為婚姻、收養以及國防建設或者其他政策性遷入等原因，在集體經濟組織所在地生產、生活并依法登記了常住戶口的人。

（2）因外出經商、務工等原因，脫離常住戶口所在地集體經濟組織生產、生活的人，在喪失集體經濟組織成員資格之前，應當認定其仍然有成員資格。

（3）因學習、服義務兵或初級士官兵役等原因注銷、遷出常住戶口的人，在喪失集體經濟組織成員資格之前，應當認定其仍然具有成員資格。

（4）如果婚姻關系發生在持農業戶口和非農業戶口人員之間的，在喪失集體經濟組織成員資格之前，應當認定持農業戶口一方具有戶口所在地集體經濟組織成員資格。農嫁農人員成員資格的確定，如果已進入本集體經濟組織農戶的實際生產、生活，即使常住戶口尚未遷入本集體經濟組織所在地，也可以認定其具有本集體經濟組織成員資格。從進入本集體經濟組織的農戶時起，其原集體經濟組織成員資格喪失。

配套

《憲法》第17條；《土地管理法》第14、15條；《農村土地承包法》第18、48條；《村民委員會組織法》第24條

第六十條 【農民集體所有權的行使】對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：

（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；

（二）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；

（三）屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

注解

農民集體所有權的行使分三種情形：

（1）“屬于村農民集體所有的”，它是指土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等屬于村農民集體所有，并未分屬于村內不同的農民集體或者鄉鎮農民集體所有。這種情形應當由村民集體經濟組織或者村民委員會作為所有權人的代表人行使所有權，如發包土地。這里的村是指設立村民委員會的村，而不是指自然村。

（2）“分別屬于村內兩個以上農民集體所有的”，它是指土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等已經分別屬于村內不同的農民集體所有，而不是由村農民集體或者鄉鎮農民集體所有的情形。這種情形應當由作為所有權人的相應的村內集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權。村民小組是指行政村內由村民組成的組織，它是村民自治共同體的一種組織形式，相當于原生產隊的層次。

（3）“屬于鄉鎮農民集體所有的”，它是指土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等屬于鄉鎮農民集體所有，而不是由村農民集體或者村內農民集體所有的情形。此種情形應當由作為所有權人的鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。這種情況包括：一是指改革開放以前，原來以人民公社為核算單位的土地，在公社改為鄉鎮以后仍然屬于鄉鎮農民集體所有；二是在人民公社時期，公社一級掌握的集體所有的土地和其他財產仍然屬于鄉鎮農民集體所有。

配套

《土地管理法》第10條；《農村土地承包法》第12條；《農業法》第11條

第六十一條 【城鎮集體所有權】城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。

配套

《憲法》第8條

第六十二條 【公布集體財產狀況】集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。

第六十三條 【集體所有權保護】集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。

集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

第六十四條 【私人所有權范圍】私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

注解

私有財產包括：

1.收入。指人們從事各種勞動獲得的貨幣收入或者有價物。主要包括：（1）工資。指定期支付給員工的勞動報酬，包括計時工資、計件工資、職務工資、級別工資、基礎工資、工齡工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資和特殊情況下支付的報酬等；（2）從事智力創造和提供勞務所取得的物質權利，如稿費、專利轉讓費、講課費、咨詢費、演出費等；（3）因擁有債權、股權而取得的利息、股息、紅利所得；（4）出租建筑物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產所得；（5）轉讓有價證券、股權、建筑物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產所得；（6）得獎、中獎、中彩以及其他偶然所得；（7）從事個體經營的勞動收入、從事承包土地所獲得的收益等。

2.房屋。包括依法購買的城鎮住宅，也包括在農村宅基地上依法建造的住宅，還包括商鋪、廠房等建筑物。根據土地管理法、城市房地產管理法以及本法的規定，房屋僅指在土地上的建筑物部分，不包括其占有的土地。

3.生活用品。指用于生活方面的物品，包括家用電器、私人汽車、家具和其他用品。

4.生產工具和原材料。生產工具，是指人們在進行生產活動時所使用的器具，如機器設備、車輛、船舶等運輸工具。原材料，是指生產產品所需的物質基礎材料，如礦石、木材、鋼鐵等。生產工具和原材料是重要的生產資料，是生產所必需的基礎物質。

除上述外，私人財產還包括其他的不動產和動產，如圖書、個人收藏品、牲畜和家禽等。

配套

《民法總則》第113條；《刑法》第92條

第六十五條 【儲蓄、投資及其收益與繼承權】私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。

國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。

第六十六條 【私有財產保護】私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

第六十七條 【企業出資人】國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利并履行義務。

第六十八條 【法人所有權】企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。

企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。

第六十九條 【社會團體所有權】社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。

第六章 業主的建筑物區分所有權

第七十條 【建筑物區分所有權】業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

注解

業主的建筑物區分所有權簡稱建筑物區分所有權。它與多層建筑物出現后數人區分享有同一建筑物的現象相聯系。建筑物區分所有權由建筑物各業主享有的對專有部分的所有權、對共有部分的共有權和對建筑物進行共同管理的成員權三部分組成。

應用

18.小區內商業廣告由誰獲利？

《物業管理條例》第54條規定：“利用物業共用部分、共同設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”小區的樓頂、電梯和建筑外墻屬于共有部分，業主是其所有人，而在樓頂上搭建廣告牌、在樓房外墻上涂刷廣告、在小區電梯里張貼廣告都是對共有部分的使用，因此業主對小區內張貼廣告享有處分權和收益權。如果物業未得到業主的事先許可和事后追認而擅自張貼廣告就構成了對業主所有權的侵害。

配套

《物業管理條例》第6、27、37、57條；《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》）第1-3條

第七十一條 【專有部分的權能】業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

注解

專有所有權，又稱“專有權”或“特別所有權”，指區分所有人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權利。

專有部分，指在構造上能夠明確區分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。構成專有部分，需具備兩項要件：一是構造上的獨立性，又稱“物理上的獨立性”，指一專有部分與另一專有部分須在建筑構造上能夠客觀地區分其范圍。二是利用上的獨立性，指各區分部分須與一般獨立的建筑物相同，具有能滿足一般生活目的的獨立機能。

業主的專有部分是建筑物的重要組成部分，與共有部分具有一體性、不可分離性，因此業主對專有部分行使所有權應受到一定限制：權利濫用禁止，業主只能在建筑物設計允許的限度內合理使用其專有部分，不得對建筑物的安全性造成損害，妨礙整棟建筑物的正常使用，影響到其他業主對建筑物的合法權益；住宅用途變更禁止，業主不得隨意改變住宅的用途，須遵守法律的規定。

第七十二條 【共有部分的權利義務】業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

注解

共有所有權，指建筑物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建筑物的公用部分所享有的占有、使用和收益的權利。共有所有權具有從屬性，從屬于業主的專有所有權。共有所有權具有不可分割性，共有部分一般根據標的性質由業主共同使用或者輪流使用，業主不得主張對共有部分進行分割。共有所有權權利與義務具有獨立性，業主即使拋棄其共有所有權，仍然需要履行其所負擔的義務。

區分所有人作為共有所有人享有三種權利：一是共用部分的使用權。所謂使用，包括共同使用和輪流使用，如作為共同設施的電梯、走廊，依其性質可以共同使用，而電話、洗衣機因使用具有排他性，故僅可輪流使用。二是收益權。指共有所有權人可依規約或按照業主專有部分占建筑物總面積的比例，取得因共用部分所產生的利益的權利。三是共用部分的單純的修繕改良權。區分所有人作為共有所有人應履行以下義務：一是依共用部分的本來用途使用共用部分；二是分擔共同費用和負擔。

應用

19.如何理解建筑物區分所有權的集合性？

業主的建筑物區分所有權是一個集合權，所包含的三種權利具有不可分離性。其中業主對專有部分的所有權占主導地位，是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。而且，區分所有人所有的專有部分的大小，也決定了其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理權利的份額大小。因此，業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

配套

《物業管理條例》第53、54條

第七十三條 【建筑區劃內共有的范圍】建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

應用

20.業主對于庭院綠地的使用與小區公共利益發生矛盾，如何處理？

對于與業主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬問題，不能僅僅依據房地產開發商的售樓人員曾向業主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業主占有、使用的事實，即認定業主對該庭院綠地享有獨占使用權。該庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。

業主不得違反業主公約及物業管理規定，基于個人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業主對于該庭院綠地具有獨占使用權，如果該庭院綠地屬于小區綠地的組成部分，業主在使用該庭院綠地時亦應遵守業主公約、物業管理規定關于小區綠地的管理規定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區其他業主的合法權益。（《最高人民法院公報》2007年第9期：青島某物業管理有限公司南京分公司訴徐某某、陸某某物業管理合同糾紛案）

第七十四條 【車位、車庫的歸屬與使用】建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

注解

對車位、車庫的歸屬可以約定，但其使用應首先滿足業主的需要；占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位的歸屬不得約定，而法定屬于業主所有。

應用

21.當事人沒有對車位、車庫的歸屬作出約定的，誰享有該車位、車庫的所有權？

關于車位和車庫的歸屬，是《物權法》立法過程中爭議較大的幾個問題之一。從本條的字面意義來看，由于出售、附贈或者出租這三種方式都是以車位、車庫的所有權歸于開發商為前提的，所以解釋上似應該認為，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，沒有約定的，歸開發商。

配套

《建筑物區分所有權解釋》第5、6條

第七十五條 【設立業主大會、選舉業主委員會】業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

注解

業主大會，是指全體業主成立的、管理其共有財產和共同生活事務的自治組織。業主大會是業主的自治組織，是建筑物區分所有權人團體的最高意思決定機關。業主參加業主大會為意思表示，需要有相應的行為能力。業主大會不具有法人條件，系非法人團體，不具有權利能力，并非權利主體，它所實施的法律行為系業主所為的行為，由業主承受法律效果。

業主委員會是業主大會的執行機構，受業主大會委托來管理全體業主的共有財產或者共同生活事務。業主委員會由業主大會選舉產生，執行業主委員會的決議，并在授權范圍內決定和執行管理事務。

配套

《物業管理條例》第8-20條

第七十六條 【業主共同決定的事項】下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

注解

專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：（1）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（2）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：（1）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（2）總人數，按照前項的統計總和計算。

應用

22.業主可否單獨與開發商解除供熱合同？

非集中供熱地區，開發商向業主出售的商品房含有供熱設施，且約定由開發商向業主供熱，開發商負有強制締約義務。開發商提供的供熱水、供暖服務的對象為小區全體業主，相關設施系小區業主的公共設施，解除供熱合同勢必會影響到此業主房屋的價值以及其他業主的合法權益，是否解除供熱合同應由業主大會決定。（《最高人民法院公報》2012年第12期：某（南京）房地產有限公司訴吳某某供用熱力合同糾紛案）

配套

《物業管理條例》第11-14條；《建筑物區分所有權解釋》第7-9條；《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業服務糾紛解釋》）

第七十七條 【住宅改為經營性用房的條件】業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

注解

建筑物在規劃之時即有特定用途，不同用途的建筑物有不同要求，法律對不同用途的建筑物有不同規定。住宅改變為經營性用房，可能影響建筑物主體結構并損害建筑物使用壽命，影響該建筑物的修繕，還有可能影響交通、市容、環衛、綠化、消防和市政設施的功能。住宅改變為經營性用房，還有可能損害其他業主的權利和合法利益。因此，業主不得違反法律、行政法規和管理規約的要求將住宅轉為經營性用房。

應用

23.如何認定有利害關系的業主對“住改商”的同意？

業主欲將住宅改為經營性用房的，需要遵守法律、行政法規和管理規約的要求，包括經營項目限制、審批程序等。除此之外，還應當經有利害關系的業主，即房屋改變用途將影響其權利和合法利益的業主的同意。為保護各業主的利益，有利害關系的業主對住宅改為經營性用房的同意，應當采一致決而不能采多數決。

由于鄰居將住宅改為經營性用房，帶來噪聲和空氣污染等，業主的正常生活受到影響的，可以自己與鄰居協商，或找業主委員會調解，也可以向法院起訴。不論采取何種措施，都可以依據物權法的規定維護自己的權益。

配套

《建筑物區分所有權解釋》第10-11條

第七十八條 【業主大會、業主委員會決定的效力】業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

配套

《建筑物區分所有權解釋》第12條

第七十九條 【建筑物及其附屬設施維修資金】建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

應用

24.業主是否能拒絕繳納專項維修資金？

專項維修資金是專門用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬于全體業主共有。繳納專項維修資金是業主為維護建筑物的長期安全使用而應承擔的一項法定義務。業主拒絕繳納專項維修資金，并以訴訟時效提出抗辯的，人民法院不予支持。業主大會要求補繳維修資金的權利，是業主大會代表全體業主行使維護小區共同或公共利益之職責的管理權。如果允許某些業主不繳納維修資金而可享有以其他業主的維修資金維護共有部分而帶來的利益，其他業主就有可能在維護共有部分上支付超出自己份額的金錢，這違背了公平原則，并將對建筑物的長期安全使用，對全體業主的共有或公共利益造成損害。（2016年9月19日最高人民法院發布的第14批指導性案例：上海市虹口區久樂大廈小區業主大會訴上海環亞實業總公司業主共有權糾紛案）

配套

《物業管理條例》第53、54、61條

第八十條 【費用分攤、收益分配】建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

注解

建筑物共有部分及其附屬設施的費用，是指對共有部分及其附屬設施的維護、修繕和管理等所產生的費用，如公共走廊的打掃、電梯的修理、綠地的維護以及建筑物外墻的重新粉刷等，它屬于所有權上的負擔。建筑物共有部分及其附屬設施的收益，是指通過對這些部分的使用所獲得的利益，如租金等。

對于建筑物共有部分及附屬設施的費用分攤、收益分配，物權法依照意思自治原則確立了約定優先的規則，即首先依照區分所有權人約定的方案確定，僅在沒有約定或約定不明確時，才按照業主專有部分所占比例確定。適用后一標準應注意的是，區分所有建筑物的共用部分，有供全體區分所有權人使用者，為“全體共用部分”；有僅供部分區分所有權人使用者，如建筑物專有部分的共同壁、樓地板等，為“一部共用部分”。對全部共用部分的費用分攤和收益分配，由全體區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔或分享；對一部共用部分的費用分攤和收益分配，則由相關區分所有權人按其應有部分比例分擔或分享。

應用

25.底層住戶是否需交電梯運行維修費？

首先應看業主公約及物業管理合同中的約定，如果在業主公約中明確注明或者業主大會已經同意底層業主不必交納電梯運行維修費，那么物業公司向底層業主收取電梯維修費時，業主可以拒絕。

如果業主公約和物業管理合同沒有約定，底層業主必須按照物業管理合同的要求與其他業主分攤電梯維修費。因為電梯屬于公共設施，產權屬于全體業主，對于共有財產的維護管理費用應該由全體業主按照建筑面積分攤。電梯運行維修費用應該由全體產權人按建筑面積合理分攤、共同承擔。

第八十一條 【建筑物及其附屬設施管理】業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

注解

本條規定了區分所有建筑物的兩種管理方式：自主管理和委托管理。前者是指由區分所有權人自己執行管理業務，對區分所有建筑物及其附屬設施自行管理。可以由全體區分所有權人直接管理，亦可組成管理團體進行管理；后者是指將對區分所有建筑物的管理事務委托給物業管理機構或者其他管理人進行管理。對于這兩種管理方式，業主可以選擇采用。

物業服務人是依據業主大會決議批準的物業管理服務合同，由管理人與管理服務人雙方共同簽署，并依據物業管理服務合同的約定，提供專業化物業管理服務技術的行為人，也就是物業管理活動中的物業管理公司。業主大會有選聘、解聘物業管理公司的權利和自由。

配套

《物業管理條例》第2、32-35條；《物業服務糾紛解釋》

第八十二條 【委托管理】物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

應用

在委托管理模式下，業主與管理機構之間是一種委托關系，雙方的權利義務由委托合同具體約定。物業管理機構或者其他管理人作為受托人，依照業主所委托事項范圍，對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施進行管理，并接受業主的監督。

第八十三條 【業主義務及權益維護】業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

注解

管理規約，指全體區分所有權人就建筑物及其附屬設施的管理、使用等，以書面形式設定的自治規則。按照由私法自治原則衍生出來的規約自治原則，區分所有人訂立的管理規約，只要不違反強行性規定、公序良俗原則以及變更或排除區分所有權的本質，均可產生法律上的效力。管理規約是區分所有人管理團體的最高自治規則，區分所有權人大會的決議、管理人的管理行為等，均不得與之相抵觸，否則所為行為無效。

配套

《物業管理條例》第17、45、50、65條；《建筑物區分所有權解釋》第15條

第七章 相鄰關系

第八十四條 【相鄰關系處理原則】不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

注解

不動產相鄰關系，指相鄰近的不動產所有人或使用人之間，一方所有人或使用人的支配力與他方所有人或使用人的排他力相互沖突時，為調和其沖突以謀共同利益，而由法律直接規定的權利義務關系。法律將這種相鄰人之間的關系用權利義務的形式確認下來，從本質上講是一方所有人或使用人的財產權利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產權利的限制。法律規定相鄰權制度，是為了協調相鄰不動產物權，既保護各方的利益，又保護他們相互間的利益，并力圖在各方利益中間謀求一種最佳平衡點。

相鄰關系是法定的：不動產權利人對相鄰不動產權利人有避免妨害的注意義務；不動產權利人在非使用鄰地就不能對自己的不動產進行正常使用時，有權在對鄰地損害最小的范圍內使用鄰地，鄰地權利人不能阻攔。

第八十五條 【相鄰關系處理依據】法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

應用

26.如何理解作為審案依據的“習慣”？

作為審案依據的“習慣”必須是當地多年實施且為當地多數人所遵從和認可的習慣，這種習慣已經具有“習慣法”的作用，在當地具有類似于法律一樣的約束力。同時，這種習慣以不違背社會公共利益和善良風俗為限。

第八十六條 【用水、排水】不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

配套

《民通意見》第98、99、102條；《水法》第28條

第八十七條 【通行權】不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

應用

27.相鄰方在何種情形下可以行使相鄰通行權？

只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，而處于相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權。如果除經由該土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通道可以通行，則相鄰方一般無權主張“通行權”。

主張相鄰通行權方應當選擇給相鄰他方造成最小損失的通行路線、通行方法，并且對所造成的他人損失予以適當補償。對于歷史上形成的必經通道，除政府部門統一規劃外，房地產所有人或占有、使用人不得以自己享有所有權或占有、使用權為由而予以堵塞或獨占，妨礙相鄰他方的生產、生活。

28.基于相鄰關系而在他人不動產上享有的權利能否成為轉讓標的？

出賣人出賣不動產時，其基于相鄰關系而在他人不動產上享有的通行等權利不應成為轉讓標的。即使雙方在買賣合同中對該通行權進行了所謂的約定，對第三人也不具有約束力。買受人享有的通行權權源基礎同樣是相鄰關系，而并非是買賣合同的約定。當客觀情況發生變化，買受人不再符合相鄰關系要件時，第三人得拒絕買受人的通行要求，買受人無權以買賣合同中關于通行權的約定約束第三人。（《最高人民法院公報》2013年第3期：屠某某訴王某某相鄰通行權糾紛案）

配套

《民通意見》第100、101條

第八十八條 【利用相鄰土地、建筑物】不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

配套

《民通意見》第97條

第八十九條 【通風、采光和日照】建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

應用

29.侵犯相鄰一方通風權有哪些表現？

（1）相鄰一方建造房屋或者其他設施時未與相鄰他方的窗戶保持適當距離、相距太近而使相鄰他方室內空氣通風不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風的。

（2）相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內空氣流通的。

（3）相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在臨近相鄰他方窗戶處修建廁所，設置畜欄或在他方窗下堆放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放渾濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。

第九十條 【有害物質排放】不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

第九十一條 【維護相鄰不動產安全】不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

應用

30.業主在物業使用中哪些行為應禁止？

（1）損毀房屋承重結構和破壞房屋外貌；（2）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；（3）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；（4）侵占綠地、毀壞綠化；（5）亂設攤、亂設集貿市場；（6）亂倒垃圾、雜物；（7）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（8）排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；（9）法律、法規禁止的其他行為。

配套

《建筑法》第39條；《民通意見》第103條

第九十二條 【相鄰權行使時的義務】不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

注解

不動產權利人因施工需要鋪設電線、埋設管道等時，應選擇對相鄰不動產權利人損失最小的方案。如果雙方事先有約定，應當按照雙方約定的范圍、方式和限期使用。施工完成后，應當恢復原狀，給對方造成損失的，應予補償。鄰地所有人請求防止侵害及損害賠償的權利，以不動產相鄰關系為基礎，區別于侵權行為請求權，類似于物權請求權，不以造成損害發生的一方有故意過失為要件。

第八章 共有

第九十三條 【共有】不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

注解

共有，是指多個權利主體對一物共同享有所有權。

共有具有下列特征：第一，共有的主體是兩個以上的民事主體。但多個主體對共有物只享有一個完整的所有權，相應地，共有人對外共同作為一個主體發生各種民事關系。第二，共有的客體是同一物。共有物的特點是，每個共有人的權利及于整個共有物。第三，共有人對共有物按照份額或者平等地享有權利、承擔義務，并不受其他共有人的侵犯。第四，共有不是一種獨立的所有權類型，而是所有權之間的聯合。共有既可以是同種類所有權的聯合也可以是不同種類所有權的聯合。

共有分為按份共有和共同共有，其劃分的標準就是共有人對共有物是否劃分為各自的份額。

第九十四條 【按份共有】按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

注解

按份共有，又稱分別共有，指兩個或兩個以上的共有人，對同一項財產按照確定的各自份額分享權利、分擔義務的一種共有形式。

（1）各共有人對共有物享有相同或不同的應有份額，其具體數額一般由共有人的意志（約定）而確定。實踐中，共有人的份額原則上是依據各共有人的出資比例和貢獻大小確定的。按法律要求，按份共有關系產生后，如果各共有人的應有份額不明確，按照出資額確定；不能確定出資額的，應推定為均等。

（2）共有人享有的權利和承擔的義務，取決于共有財產中屬于自己的財產份額。

（3）按份共有人享有優先購買權。某一共有人轉讓份額時，其他共有人有優先購買權。

配套

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法解釋》）第54條

第九十五條 【共同共有】共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

注解

共同共有，是指兩個或兩個以上的人基于共同關系，共同享有一物的所有權，各個共有人對于共有物，平等地享有占有、使用、收益、處分權，并平等地承擔義務。

在我國的社會生活中，共同共有的類型有：夫妻財產共有、家庭財產共有、共同繼承的財產共有等。

應用

31.共同共有人之間的權利義務如何分配？

共同共有人的權利及于共有物的全部。對于共有物的占有、使用、收益、處分權的行使，應得到全體共有人的同意。但根據法律規定或合同的約定，某個或某些共有人有權代表全體共有人管理共有財產時，則該共有人可以依法或依合同對共有財產進行管理。

共同共有人在享有權利的同時，對于共有物的管理費及其他費用應當共同負擔。共同共有人因經營共有財產對外產生的債務或造成第三人損害時，全體共有人應承擔連帶責任。共同共有基于共同關系而產生，在共有關系存續中，各共有人不得請求分割共有物。共同共有及于共同關系的終止而消滅。

配套

《民通意見》第89條；《婚姻法》第17條；《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條

第九十六條 【共有物管理】共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第九十七條 【共有物處分】處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第九十八條 【管理費用等的負擔】對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

注解

共有物的管理費用主要包括：對共有物的管理費用；共有物的改良費用；其他費用，如繳納稅款、保險費以及因共有物而支付賠償金等。

第九十九條 【共有物分割】共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

注解

依據本條規定，分割共有財產的基本規則有三：

1.約定優先。無論是按份共有，還是共同共有，共有人對共有財產的分割有約定的依其約定。共有人約定不得分割共有的不動產或者動產以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割。

2.無約定時，依法分割。共有人對共有財產是否可以分割，在什么情況下可以分割沒有約定，或者約定不明確的，應當依據本條的規定予以分割：

（1）按份共有人可以隨時請求分割。共有關系存續期間，按份共有人有權隨時請求從共有財產中分割出屬于自己的份額，并且不需要征得其他共有人的同意。

（2）共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。共同共有人共有的基礎喪失，如夫妻財產的共同共有，因婚姻關系的解除而失去了共有的基礎，在這種情況下，夫或者妻一方可以請求分割共有的財產。有重大理由需要分割，如在婚姻關系存續期間，夫妻二人約定由原來的夫妻共同財產制，改變為夫妻分別財產制，在這種情況下，夫或者妻一方可以請求分割共有的財產。

3.損害賠償的原則。依前兩條規則，共有人雖然有權分割共有財產，但共有財產為一項特定的統一的財產，如圖書館，其功能、作用、價值是確定的。因某些法定的特殊原因，共有人分割共有財產，會使共有財產的功能喪失或者削弱，降低它的價值，有可能給其他共有人造成損害，因此本條規定，因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

配套

《婚姻法》第39條

第一百條 【分割方式】共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

注解

經長期社會實踐而形成的共有物分割方法，主要有三種：

（1）實物分割，是指以原物分配于共有人。實物分割適用于共有物為可分物的情形。可分物，是指可以分割并且不會因分割減損價值的物。實施實物分割時要充分考慮物的性質，根據物的性質確定是否可以分割以及如何分割。

（2）變價分割，是指將共有物變價而將價款分配于各共有人。變價分割適用于共有物為不可分物的情形。不可分物，是指不可以分割或者分割即減損其價值的物。變價方式包括拍賣、變賣等。

（3）作價補償，是指特定共有人買受取得不可分共有物，該共有人向其他共有人支付相應價款。這種分割方式既能滿足某一共有人取得共有物的意愿，又能實現變價分割的靈活性。

本條第2款規定，共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失，即所謂瑕疵擔保責任，包括權利的瑕疵擔保責任和物的瑕疵擔保責任。

配套

《民通意見》第90、91條；《繼承法》第29條；《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻法解釋（二）》）第15-18、20條

第一百零一條 【優先購買權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

注解

共有關系中的優先購買權，是指在某一按份共有人轉讓份額的時候，其他按份共有人在此情況下，享有優先購買該份額的權利。它是法律賦予按份共有人所享有的權利。

應用

32.如何理解“同等條件”？

根據《物權法解釋（一）》第10條的規定，《物權法》第101條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。在判斷是否同等條件時，應以第三人的對待給付為基本標準，但不能完全受限于此。具體而言，同等條件的內容主要包括：主體適格、第三人提供的交易條件可被替代、價款相同的判斷、價格因素（這是判斷同等條件時主要考慮的因素，處于核心地位）、對支付方式相同的判斷、對履行期限相同的判斷、對其他條件相同的判斷等。

33.如何確定按份共有人優先購買權的行使期間？

根據《物權法解釋（一）》第11條的規定，優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（1）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；（2）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起15日的，為15日；（3）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起15日；（4）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起6個月。

34.其他按份共有人可否對按份共有人之間轉讓共有份額主張優先購買權？

根據《物權法解釋（一）》第13條的規定，按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據《物權法》第101條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

35.兩個以上按份共有人主張優先購買時，如何處理？

根據《物權法解釋（一）》第14條的規定，兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。

司法實踐中，在計算優先購買權的分配比例時，如前所述，需要分兩步走。第一步：先將所有欲行使優先購買權的共有人的財產份額相加得出一個基數，然后再將各個主張行使優先購買權的共有人的財產份額除以該基數。例如，甲、乙、丙、丁按份共有某動產，所占份額分別為：30%、30%、15%和25%。其中，甲欲將其30%的份額轉讓，丙、丁二人均想行使優先購買權，且協商不成。最終確定要按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權，我們應當先把丙、丁二人各自所占的份額15%和25%加在一起，得出40%。其中，丙占二人份額總和的3/8（15%÷40%）；丁占二人份額總和的5/8（25%÷40%）。第二步：用將要轉讓的甲的30%分別乘以丙、丁二人各占份額總和的比例，可以得出，丙將獲得11.25%的轉讓份額（30%×3/8）；丁將獲得18.75%的轉讓份額（30%×5/8）。最后，該動產的按份份額分別是：乙為30%；丙為26.25%；丁為43.75%。

配套

《物權法司法解釋（一）》第9-14條

第一百零二條 【共有物上的債權債務】因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

應用

36.因共有財產產生的債權債務關系的對外效力如何？

“對外關系”，是指共有人與全體共有人之外的第三人之間的法律關系。

關于對外效力，首先注意，對因共有財產產生的債權債務關系的對外效力不區分按份共有和共同共有，只要是因共有的不動產或者動產產生的債權債務，共有人對債權債務享有連帶債權、承擔連帶債務。但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。其次，連帶的方法，是共有人享有連帶債權時，任一共有人都可向第三人主張債權，共有人承擔連帶債務時，第三人可向任一共有人主張債權。

37.因共有財產產生的債權債務關系的對內效力如何？

“內部關系”，是指共有人之間的關系。

關于對內效力，首先注意，除共有人另有約定外，因共有形式不同，共有人享有債權、承擔債務的方式也不同。其次，只有按份共有人有權向其他共有人追償，并且，行使該追償權的前提是其償還債務超過自己應當承擔的份額。

第一百零三條 【共有關系性質不明時的推定】共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

第一百零四條 【按份共有份額的確定】按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第一百零五條 【他物權的準共有】兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。

第九章 所有權取得的特別規定

第一百零六條 【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

注解

善意取得，又稱為即時取得，是指無處分權人將其動產或不動產轉讓給受讓人，受讓人取得該動產時出于善意，則受讓人將依法取得對該動產的所有權或其他物權。

“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。當事人以《物權法》第25條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時；當事人以《物權法》第26條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。

“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

應用

38.如何認定善意取得中受讓人“善意”與“非善意”？

根據《物權法解釋（一）》第15條的規定，受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

根據該解釋第16條的規定，具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：（1）登記簿上存在有效的異議登記；（2）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；（3）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；（4）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；（5）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。另外，根據《物權法解釋（一）》第17條的規定，受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

根據上述對于善意認定標準的規定，以及不動產登記簿的權利推定效力，不動產善意取得中受讓人善意的認定標準可作如下表述：受讓人基于對不動產登記簿上記載的權利狀況的信賴而受讓該不動產時，應推定受讓人是善意的。基于不動產登記的公示原則及不動產登記簿的權利推定效力，不動產登記簿記載的內容應推定為受讓人知曉的內容，因此，不動產登記簿上存在對不動產物權處分限制事項的，即應認定為受讓人知道轉讓人無權處分。

配套

《物權法解釋（一）》第15-21條

第一百零七條 【遺失物轉讓】所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

注解

遺失物，是指非基于占有人自身的意思而喪失占有，且非無主的動產。

遺失人有權向善意取得人請求返還原物。善意取得人應當返還，善意取得人返還后可以向讓與人追償。倘若該遺失物是由善意取得人在拍賣市場、公共市場或者在販賣與其物同類之物的商人處購得的，遺失人需償還其購買之價金，方能取回其物。但該返還請求權有時間限制，即知道或應當知道受讓人之日起2年內。

值得注意的是，遺失物若是貨幣或者無記名有價證券，遺失人無權向善意取得人請求返還原物，只能向出讓人請求返還同種類物或者請求其他賠償。

應用

39.遺失物必須具備哪些條件？

（1）須為他人之物；（2）須為動產，不動產不能成為遺失物；（3）遺失人喪失對物的占有，并非出于自己的意思。

40.拾得人將遺失物據為己有而加以處分的，如何處理？

這是指拾得人將遺失物予以轉讓或者出質。出質的，也不適用《擔保法解釋》第84條規定的情形。因為其適用于“出質人以其不具有所有權但合法占有的動產出質”的情形，據為己有的拾得人不具有合法的占有權。拾得人將遺失物轉讓第三人的，屬于無權處分，權利人不予追認，拾得人事后也沒有取得處分權的，該處分行為無效。

第一百零八條 【善意取得之動產上的原有權利】善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

第一百零九條 【拾得遺失物】拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

第一百一十條 【領取與招領】有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。

第一百一十一條 【遺失物保管義務】拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

第一百一十二條 【保管費用、懸賞廣告】權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

注解

拾得人在拾得遺失物至歸還期間，常需支出一定的費用，主要包括保管費、公告費以及其他必要的費用。這些費用是拾得人基于無因管理而預先支出的，依照無因管理的規則，拾得人有權就支出的費用請求失主給予補償，但失主支出的補償以遺失物保管期間的必要支出為限。

如果失主為尋找遺失物而發布了懸賞廣告，拾得人可依懸賞廣告所列報酬提出請求。

領取人拒不支付拾得人、保管部門為保管遺失物所支付的必要費用或者承諾給拾得人的報酬的，拾得人、保管部門可以行使留置權。

拾得人將遺失物據為己有、拒不返還而引起訴訟的，按照侵權之訴處理。另外，對于拾得人所獲取的收益，還可以按不當得利處理。

第一百一十三條 【無人認領的遺失物】遺失物自發布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。

第一百一十四條 【拾得漂流物、發現埋藏物或隱藏物】拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。

注解

漂流物，是指漂流在水上的遺失物。拾得漂流物，應當歸還失主，因此而支出的費用由失主償還。具體可參照拾得遺失物的相關規定。

埋藏物，是指藏附隱匿于動產或不動產中，不知該物所有權歸屬為誰的財產。埋藏物以動產為限。埋藏物的發現，指發現埋藏物并予以占有的一種法律事實，不以發現人有行為能力為條件，屬事實行為，因發現埋藏物而取得物的所有權，屬原始取得。

隱藏物，是指放置于隱蔽的場所，不易被發現的物。

應用

41.如何確定埋藏物、隱藏物的權利歸屬？

在埋藏物和隱藏物被發現后，如果埋藏或隱藏該物之人或其繼承人能夠證明其合法的所有權或繼承權時，應當將發現的埋藏物或隱藏物交還給埋藏或隱藏該物的人或者其繼承人，以保護合法財產權利。埋藏或隱藏于公民祖宅且能夠基本證明屬于其祖產的埋藏物，在無法律明文規定禁止其擁有的情況下，應判定屬于公民私人財產。

只有確實查證發現的埋藏物或隱藏物的所有人不明時，才歸國家所有。中華人民共和國境內地下遺存的文物一般推定為“屬于國家所有”。

第一百一十五條 【從物隨主物轉讓】主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。

注解

主物，是指獨立存在，與同屬于一人的他物結合在一起使用而起主要作用的物。從物是“主物”的對稱，指獨立存在，與同屬于一人的他物合并使用而起輔助作用的物。主物和從物的關系及劃分標準一般有如下幾個方面：（1）主物和從物在物理意義上看是兩個獨立的物，而不是整體與部分的關系；（2）主物和從物結合在一起發揮作用，即必須有從物附著于主物的事實，并且從物對主物發揮輔助性的作用。（3）主物和從物必須具有可分性；（4）主物和從物應為同一人所有。值得強調的是，當事人的約定可以排除“從物隨主物轉讓”規則的適用。

第一百一十六條 【孳息】天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。

法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

注解

天然孳息，是指依物的自然屬性所產生的物。天然孳息的范圍非常廣，主要來源于種植業和養殖業，如耕作土地獲得糧食和其他出產物，種植果樹產生果實，養殖牲畜獲得各種子畜和奶產品等。

法定孳息，是指物依據法律規定或當事人的法律行為而產生的孳息，如利息、租金等。按照一般的交易規則，利息應由債權人取得，租金應由出租人取得，但也不排除其他情形的存在。